■ 秦 靜/呂 賓/王 曦/朱勇原

（中國自然資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京 101149）

2016年12月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于全民所有自然資源資產(chǎn)有償使用制度改革的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2016〕82號），首次提出“開展資產(chǎn)清查核算，及時(shí)掌握全民所有自然資源資產(chǎn)家底”。2017年12月，《中共中央關(guān)于建立國務(wù)院向全國人大常委會(huì)報(bào)告國有資產(chǎn)管理情況制度的意見》提出，建立包括國有自然資源管理情況在內(nèi)的國有資產(chǎn)報(bào)告制度，并要求組織開展國有資產(chǎn)清查核實(shí)和評估確認(rèn)，建立全口徑國有資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。2019年4月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革的指導(dǎo)意見》，要求“研究建立自然資源資產(chǎn)核算評價(jià)制度，開展實(shí)物量統(tǒng)計(jì)，探索價(jià)值量核算”“國務(wù)院自然資源主管部門按照要求定期向國務(wù)院報(bào)告國有自然資源資產(chǎn)報(bào)告。各級政府按要求向本級人大常委會(huì)報(bào)告國有自然資源資產(chǎn)情況，接受權(quán)力機(jī)關(guān)監(jiān)督”。這是我國首次以國家文件的形式明確自然資源資產(chǎn)具有價(jià)值，提出對自然資源資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估與核算。

很長一段時(shí)間以來，自然資源是否有價(jià)值一直存在較大爭議，直到近些年來，人們才承認(rèn)自然資源具有價(jià)值，但在計(jì)量方法上仍未形成廣泛共識[1-3]。自然資源資產(chǎn)評估、核算、估算等內(nèi)涵不明晰[4-6]，迫切需要從自然資源資產(chǎn)價(jià)值形成機(jī)制著手，明確自然資源資產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的內(nèi)涵，構(gòu)建兼顧效率與精度的自然資源資產(chǎn)價(jià)格體系，在全國范圍內(nèi)對自然資源資產(chǎn)價(jià)值量進(jìn)行估算。

1 自然資源價(jià)值的形成條件

一種觀點(diǎn)認(rèn)為自然資源沒有價(jià)值。馬克思認(rèn)為價(jià)值是凝結(jié)在商品中的無差別勞動(dòng)。商品是用于交換的勞動(dòng)產(chǎn)品，價(jià)值為凝結(jié)在用于交換的勞動(dòng)產(chǎn)品的無差別勞動(dòng)。按照馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論，以空氣為例，由于是天然形成的自然資源，沒有凝結(jié)人類的無差別勞動(dòng)，則其沒有價(jià)值。早期由于豐富的自然資源能夠滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，不存在短缺，自然資源也沒有價(jià)格。隨著科技的進(jìn)步，人類對自然資源有了更新的認(rèn)識，對自然資源的需求也與日俱增，逐漸以各種形式對有限的、可耗竭的自然資源制定價(jià)格。自然資源有價(jià)格但沒有價(jià)值，與人們的普遍認(rèn)知不符。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為自然資源有價(jià)值。英國皇家學(xué)會(huì)會(huì)員艾倫科特·科特雷爾指出:“無論什么樣的社會(huì)制度形式，都必須承認(rèn)有限的、會(huì)枯竭的資源都具有價(jià)值?！边@是目前被廣泛接受的自然資源價(jià)值觀，自然資源的有價(jià)性已在學(xué)術(shù)界、實(shí)務(wù)界達(dá)成共識。國內(nèi)也存在許多價(jià)值理論，包括效用價(jià)值論、稀缺價(jià)值論、主觀價(jià)值論等，還衍生出自然資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值等多種價(jià)值形態(tài)[7-9]。

本文認(rèn)為自然資源具有價(jià)值，毋庸置疑。時(shí)間與空間是形成自然資源價(jià)值的條件。自然資源與其他非自然資源，例如人力資源、有形的商品、無形的知識等具有共同的特征——都是在一定時(shí)間，由特定空間形成的，即時(shí)間與空間的產(chǎn)物。任何資源，任何自然資源，脫離了時(shí)間和空間都是無法形成的。對于人類勞動(dòng)形成的產(chǎn)品，例如面包和工具，勞動(dòng)的過程需要時(shí)間，勞動(dòng)本身也是人體各種元素在空間上的移動(dòng)。對于自然資源，例如礦產(chǎn)資源的形成本身就需要漫長的時(shí)間，在這個(gè)過程中，礦物元素的空間位置決定了礦產(chǎn)資源的品位甚至種類。

2 自然資源價(jià)格形成的主要因素

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，價(jià)格是價(jià)值的貨幣化體現(xiàn)。自然資源的價(jià)格即自然資源價(jià)值的貨幣化體現(xiàn)。自然資源是否有價(jià)格取決于兩個(gè)因素：一是產(chǎn)權(quán)是否明確。產(chǎn)權(quán)明確主要是為了劃定資源的邊界?？諝?、太陽能、風(fēng)能等自然資源，可以給人類帶來經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)乎人類生存，因?yàn)闊o法劃定邊界，雖然有價(jià)值，但無法形成價(jià)格。前些年，北京空氣質(zhì)量較差，出現(xiàn)網(wǎng)上販賣海南空氣的現(xiàn)象，用塑料袋包住空氣后郵寄到北京，這就是人為劃分資源邊界的典型案例。土地、礦產(chǎn)、森林、草原、濕地、海洋、水等資源可以明確地劃分出邊界，所以都形成了對應(yīng)的價(jià)格。二是自然資源是否有用。有用性是自然資源價(jià)格形成的必要條件，只有能夠帶來經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的自然資源，人們才有為其支付貨幣的意愿。例如，礦產(chǎn)資源是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，現(xiàn)代社會(huì)人們的生產(chǎn)和生活都離不開礦產(chǎn)資源，礦產(chǎn)資源具有價(jià)格。決定自然資源價(jià)格多少的因素也有兩個(gè)：一是有用性的程度。自然資源產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的多少是影響自然資源價(jià)格的重要因素。例如不同用途的土地，由于產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益不同，價(jià)格的差距也會(huì)很大。二是稀缺性。自然資源的有用性程度再高，如果不具有稀缺性，就不會(huì)有很高的價(jià)格。例如，與可再生的森林資源不同，礦產(chǎn)資源具有可耗竭性，進(jìn)一步凸顯了稀缺性。礦產(chǎn)資源因稀缺程度不同形成不一樣的價(jià)格。供求關(guān)系最容易反映稀缺程度，以鐵礦石為例，澳大利亞、巴西盛產(chǎn)鐵礦石，但是從全球來看，因供不應(yīng)求常常出現(xiàn)價(jià)格暴漲的現(xiàn)象。

自然資源是時(shí)空的產(chǎn)物，都具有價(jià)值，但只有其中那些具有稀缺性、有用性（包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益）及產(chǎn)權(quán)明確的自然資源具有價(jià)格，這部分具有價(jià)格自然資源即自然資源資產(chǎn)。是否具有價(jià)格是自然資源向自然資源資產(chǎn)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵。

3 自然資源資產(chǎn)評估、核算與估算內(nèi)涵比較

3.1 自然資源資產(chǎn)價(jià)格評估

評估指的是評價(jià)估量，評估對象比較多樣，可以是方法、效果、狀態(tài)等，也可以是價(jià)格。根據(jù)評估對象不同，結(jié)果既可以是定量的，也可以是定性的。自然資源的價(jià)值由時(shí)間與空間產(chǎn)生，價(jià)格是其價(jià)值的貨幣化體現(xiàn)，自然資源資產(chǎn)的評估對象為價(jià)格而不是價(jià)值。實(shí)踐中，已經(jīng)發(fā)布的估價(jià)規(guī)程，例如《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406—2012）、《海域評估技術(shù)指引》（2013）、《自然資源價(jià)格評估通則》（征求意見稿）等也都明確是對價(jià)格進(jìn)行評估。不同自然資源資產(chǎn)的價(jià)格評估方法有許多種，例如市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等。根據(jù)評估方法的特點(diǎn)，可以大致歸為三類：一類是收益還原法，主要適用有租金等持續(xù)性收益的評估對象；一類是市場法，主要適用可以通過市場交易獲取一次性收益的評估對象；一類是成本法，主要適用于無法實(shí)現(xiàn)收益的評估對象。

3.2 自然資源資產(chǎn)價(jià)格核算

核算最初來自會(huì)計(jì)核算。《會(huì)計(jì)法》規(guī)定：“各單位必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，填制會(huì)計(jì)憑證，登記會(huì)計(jì)賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。任何單位不得以虛假的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)或者資料進(jìn)行會(huì)計(jì)核算?！睍?huì)計(jì)核算是對一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體內(nèi)能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)交易進(jìn)行核算，通常按照歷史成本即交易發(fā)生時(shí)的實(shí)際價(jià)格對生產(chǎn)中使用的資產(chǎn)和貨物進(jìn)行計(jì)價(jià)，沒有也不允許對資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評估。

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，加快建立國家統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)核算制度。在我國早期的國民經(jīng)濟(jì)核算中，只有創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品和增加產(chǎn)品價(jià)值的勞動(dòng)才是生產(chǎn)勞動(dòng)，才會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值并被納入國民經(jīng)濟(jì)核算。隨著對自然資源認(rèn)識的不斷深化，人們逐漸意識到實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的過程中必須考慮自然資源本身的價(jià)值。國際上對環(huán)境、資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系一直進(jìn)行著探索，意圖在國民經(jīng)濟(jì)核算中有效反映經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展與環(huán)境之間的相互關(guān)系及其變化。聯(lián)合國于1953年編制了國民賬戶體系（SNA），將不同種類的自然資源納入國民經(jīng)濟(jì)核算體系。2008版SNA已經(jīng)相對完善，形成了一整套描述刻畫國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的較為成熟的方法理論體系。我國也于2017年7月印發(fā)實(shí)施《中國國民經(jīng)濟(jì)核算體系（2016）》，正式將自然資源實(shí)物量納入核算體系。與會(huì)計(jì)核算不同，國民經(jīng)濟(jì)核算可以按核算期市場交易價(jià)格或重估價(jià)進(jìn)行核算[10]。

《全民所有土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)規(guī)程》明確土地資源資產(chǎn)核算包括實(shí)物量、價(jià)值量的核算。土地資源資產(chǎn)實(shí)物量核算指對一定時(shí)間（或時(shí)點(diǎn)）和空間內(nèi)土地資源的實(shí)物數(shù)量、質(zhì)量的調(diào)查、量測與統(tǒng)計(jì)。土地資源資產(chǎn)價(jià)值量核算指按照統(tǒng)一規(guī)則，對一定時(shí)間（或時(shí)點(diǎn)）和空間內(nèi)土地資源資產(chǎn)的價(jià)值量進(jìn)行全面整體調(diào)查、分類批量評估、統(tǒng)一核定分析。

3.3 自然資源資產(chǎn)價(jià)值量估算

在學(xué)術(shù)研究和實(shí)踐中，主要以“自然資源資產(chǎn)價(jià)值核算”為主，“估算”的使用頻率不高，在使用過程中缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)。有學(xué)者將估算與核算混用[11]，有的規(guī)程用“估算”來解釋“評估”[12]?！度袼凶匀毁Y源資產(chǎn)清查技術(shù)指南》（試行）[14]首次明確提出“自然資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算”的概念，將其定義為：“使用各類資源資產(chǎn)清查價(jià)格或取得成本測算對應(yīng)資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的計(jì)算過程?！边@個(gè)解釋包含兩層含義：一是“估算”需要建立在清查價(jià)格之上，二是如果沒有可以使用的價(jià)格，將取得成本視為價(jià)格并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算。

3.4 評估、核算、估算的區(qū)別與聯(lián)系

3.4.1 三者的區(qū)別

(1)主體不同。自然資源資產(chǎn)評估的主體必須是專業(yè)人員，比如土地估價(jià)師、海域評估專業(yè)人員，需要具備專業(yè)的評估知識，而自然資源資產(chǎn)核算與估算的主體沒有類似的要求。

(2)目的不同。自然資源資產(chǎn)核算與估算的目的明確，都是為“開展全民所有自然資源資產(chǎn)清查、資產(chǎn)負(fù)債表編制、評價(jià)考核、監(jiān)測監(jiān)管等資產(chǎn)管理工作”而服務(wù)。自然資源資產(chǎn)評估的目的則比較多樣，包括制定基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行土地拍賣、土地抵押等。

(3)內(nèi)容不同。自然資源資產(chǎn)評估的內(nèi)容為自然資源資產(chǎn)的價(jià)格，包括平均價(jià)格和總價(jià)；自然資源資產(chǎn)核算包括自然資源資產(chǎn)的實(shí)物量與價(jià)值量；自然資源資產(chǎn)估算的內(nèi)容是價(jià)值量，即總價(jià)。

(4)單元不同。自然資源資產(chǎn)評估是選用合適的估價(jià)方法對宗地或宗海的價(jià)格進(jìn)行評估；自然資源資產(chǎn)核算與估算的單元可以根據(jù)情況靈活調(diào)整，可以是宗地、宗海，可以是圖斑，也可以是區(qū)域。

(5)方法不同。自然資源資產(chǎn)評估屬于微觀層面，評估方法、參數(shù)、程序等比較具體，評估結(jié)果為宗地或宗海的評估價(jià)，不需要再進(jìn)行核定分析或統(tǒng)籌平衡等工作；自然資源資產(chǎn)核算與估算由于要滿足自然資源資產(chǎn)管理工作需求，是在中觀和宏觀層面開展的，需要進(jìn)行分類批量評估，精度要求低于宗地或宗海的評估。另外，自然資源資產(chǎn)核算與估算一般需要計(jì)算區(qū)域的平均價(jià)格，這一步需要進(jìn)行統(tǒng)一的核定分析或統(tǒng)籌平衡，避免區(qū)域自然資源資產(chǎn)的平均價(jià)格出現(xiàn)極值或相鄰區(qū)域兩側(cè)同區(qū)位、同用途等的自然資源資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅差異。

3.4.2 三者的聯(lián)系

(1)評估是核算與估算的基礎(chǔ)。自然資源資產(chǎn)評估的基本單元是宗地或宗海，理論上來講，按照評估的方法逐宗進(jìn)行評估并匯總，可以得到區(qū)域內(nèi)自然資源資產(chǎn)的總價(jià)，但是這樣既不現(xiàn)實(shí)，也沒有必要，所以自然資源資產(chǎn)核算與估算是在評估得到的價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行修正與調(diào)整，降低精度、放寬尺度，以實(shí)現(xiàn)在更大范圍內(nèi)測算自然資源資產(chǎn)的價(jià)格。

(2)核算與估算的部分內(nèi)容一致。按照土地資源資產(chǎn)價(jià)值核算的方法，分為微觀、中觀和宏觀三個(gè)層面，即宗地、均質(zhì)區(qū)域、縣級及縣級以下行政單元，同一層面或尺度的價(jià)格精度比較統(tǒng)一。全民所有自然資源資產(chǎn)價(jià)值量估算以圖斑為基本單元，根據(jù)圖斑分布情況、公示價(jià)格公布情況、地方資產(chǎn)管理工作需求等選擇不同的核算方法，確定圖斑價(jià)格，與圖斑對應(yīng)的實(shí)物量匹配后得到經(jīng)濟(jì)價(jià)值總量。換一句話說，對于自然資源資產(chǎn)估算基本單元，可能按照評估的方法得到價(jià)格，也可能采用均質(zhì)區(qū)域的方法確定價(jià)格，同一估算層面或尺度下的價(jià)格精度可以不一致。鑒于自然資源資產(chǎn)核算與估算的目的較為一致，實(shí)際工作中，自然資源資產(chǎn)核算的部分成果與自然資源資產(chǎn)估算的成果一致。

4 自然資源資產(chǎn)價(jià)格體系現(xiàn)狀與存在問題

4.1 自然資源資產(chǎn)價(jià)格評估現(xiàn)狀

各類自然資源資產(chǎn)價(jià)格評估的工作基礎(chǔ)差異較大。土地、礦產(chǎn)和森林資源的工作基礎(chǔ)較好，海洋資源處于起步階段，草原、濕地、水資源僅開展了相關(guān)研究工作。

4.1.1 土地資源

土地資源評估的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化工作相對完善，形成了國家標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有的估價(jià)規(guī)程分別就城鎮(zhèn)建設(shè)用地和農(nóng)用土地價(jià)格的評估進(jìn)行了明確規(guī)定[6]。同時(shí)，城鎮(zhèn)土地有相對完備的政府公示價(jià)格體系和市場價(jià)格監(jiān)測體系。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508—2014）規(guī)定了市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價(jià)系數(shù)修正法等五種估價(jià)方法。《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 28406—2012）規(guī)定了收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、評分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。《全民所有土地資源資產(chǎn)核算技術(shù)規(guī)程》（TD/T 1059—2020）規(guī)定了土地資產(chǎn)核算可分為宏觀、中觀、微觀三種不同尺度，結(jié)合主要參照的地價(jià)指標(biāo)，構(gòu)成由多種具體核算方法組成的核算方法體系。

4.1.2 礦產(chǎn)資源

《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)礦產(chǎn)資源權(quán)益金制度改革方案的通知》（國發(fā)〔2017〕29號）明確提出：將反映國家投資收益的探礦權(quán)采礦權(quán)價(jià)款，調(diào)整為適用于所有國家出讓礦業(yè)權(quán)、體現(xiàn)國家所有者權(quán)益的礦業(yè)權(quán)出讓收益。雖然已有行業(yè)協(xié)會(huì)制定的礦業(yè)權(quán)出讓收益評估指南，并按礦政管理要求建立了礦業(yè)權(quán)出讓收益基準(zhǔn)價(jià)公示體系和區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)，但基準(zhǔn)價(jià)制定的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、評估沒有國家標(biāo)準(zhǔn)。礦業(yè)權(quán)出讓收益評估方法包括基準(zhǔn)價(jià)因素調(diào)整法、交易案例比較調(diào)整法、單位面積倍數(shù)法、資源價(jià)值比例法、收入權(quán)益法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法和勘查成本效用法。目前各省（自治區(qū)、直轄市）根據(jù)礦政管理需求，也都建立了礦業(yè)權(quán)出讓收益基準(zhǔn)價(jià)公示體系。

4.1.3 森林資源

關(guān)于森林資源，已有了《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》等森林資源資產(chǎn)價(jià)值評估的國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。國家林業(yè)和草原局和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合開展了森林資源核算長期研究，在價(jià)值核算方面積累了比較成熟的技術(shù)方法，主要包括市場法（市場價(jià)倒算法、比較法）、收益法（收益現(xiàn)值法、收獲現(xiàn)值法、年金資本化法、周期收益資本化法）和成本法等三類評估方法。一些地方根據(jù)這些評估方法，選取樣點(diǎn)制定了林地和林木的基準(zhǔn)價(jià)[7]。

4.1.4 海洋資源

海洋資源資產(chǎn)價(jià)格評估工作處于起步階段，目前出臺了海域和無居民海島使用金征收標(biāo)準(zhǔn)、《海域評估技術(shù)指引》，正在研究制定海域資源資產(chǎn)和無居民海島價(jià)值評估技術(shù)規(guī)程[8-9]。

4.1.5 草原、濕地和水資源

草原、濕地、水資源資產(chǎn)價(jià)格評估工作僅開展了相關(guān)研究工作，尚未形成相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)程。

4.2 自然資源資產(chǎn)價(jià)格體系主要問題

4.2.1 價(jià)格內(nèi)涵不統(tǒng)一

由于各門類資源資產(chǎn)價(jià)格的評估目的、方法等不同，資產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵不統(tǒng)一，難以從國家層面或宏觀尺度上對自然資源資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值量估算。

4.2.2 權(quán)利類型不統(tǒng)一

權(quán)利類型是全民所有自然資源資產(chǎn)價(jià)值量估算要考慮的主要內(nèi)容。土地類資產(chǎn)包括農(nóng)用地、建設(shè)用地，價(jià)格評估工作基礎(chǔ)較好，明確是對土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估；海洋資源類針對出讓海域和無居民海島使用權(quán)制定了海域和無居民海島的使用金征收標(biāo)準(zhǔn)；森林資源資產(chǎn)在使用收益法時(shí)，主要是將未來一個(gè)時(shí)期收益的貼現(xiàn)值作為資產(chǎn)價(jià)值；草原、濕地、水資源等資源尚缺少對評估內(nèi)容的明確界定。

礦產(chǎn)資源較為復(fù)雜，礦業(yè)權(quán)出讓收益是國家基于礦產(chǎn)資源所有權(quán)，將探礦權(quán)、采礦權(quán)出讓給探礦權(quán)人、采礦權(quán)人而依法收取的國有資源有償使用收入，但不同評估方法得到的礦業(yè)權(quán)出讓收益內(nèi)涵存在差異。交易案例調(diào)整法主要參照以往的交易案例?！兜V業(yè)權(quán)出讓收益征收管理暫行辦法》于2017年執(zhí)行，但2017年以前市場交易價(jià)為探礦權(quán)采礦權(quán)價(jià)款，價(jià)款主要反映國家投資收益。單位面積倍數(shù)法、資源價(jià)值比例法主要參照礦產(chǎn)品銷售價(jià)格或收入，內(nèi)涵不清晰?；鶞?zhǔn)價(jià)因素調(diào)整法主要參照基準(zhǔn)價(jià)，根據(jù)地方實(shí)踐，基準(zhǔn)價(jià)主要依據(jù)銷售收入的比例，輔以本地區(qū)或類似地區(qū)歷史成交探礦權(quán)采礦權(quán)價(jià)款進(jìn)行調(diào)整制定。依據(jù)銷售收入比例制定的基準(zhǔn)價(jià)缺少理論支撐，依據(jù)探礦權(quán)采礦權(quán)價(jià)款制定的基準(zhǔn)價(jià)又回到了反映國家投資收益內(nèi)涵，而且各省（自治區(qū)、直轄市）建立的基準(zhǔn)價(jià)體系屬于區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)，制定標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。

4.2.3 權(quán)利期限不統(tǒng)一

在農(nóng)用地和建設(shè)用地的估價(jià)規(guī)程中，收益還原法分別給出無限年期和有限年期的評估方法，市場比較法將各比較實(shí)例不同的使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而對價(jià)格帶來的影響。森林評估技術(shù)規(guī)范中，對林地的價(jià)值也分別給出無限年期和有限年期的評估方法。海域無居民海島使用金征收標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)用海方式、海域等別、用島方式、用島類型明確了一次性征收和年度征收標(biāo)準(zhǔn)。

權(quán)利期限的多少直接影響資產(chǎn)價(jià)值核算結(jié)果。無論是哪類資源資產(chǎn)的評估規(guī)范，評估對象都為宗地、宗海等，但是要在全國范圍內(nèi)開展全民所有自然資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算，只有對權(quán)利期限進(jìn)行統(tǒng)一界定，才能實(shí)現(xiàn)估算結(jié)果的縱向與橫向可比。

4.2.4 估價(jià)期日不統(tǒng)一

資產(chǎn)價(jià)格隨著市場行情而波動(dòng)，統(tǒng)一估價(jià)日期是在全國范圍內(nèi)開展資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算的必要條件。各類資源資產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值評估的期日都是根據(jù)評估目的來確定的，在全國范圍內(nèi)開展全民所有自然資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算，則需要對估價(jià)期日進(jìn)行統(tǒng)一界定，消除因?yàn)槠谌詹煌鴰淼膬r(jià)值差異。

4.2.5 現(xiàn)有價(jià)格信號不能全面覆蓋

國有建設(shè)用地工作基礎(chǔ)較好，具有相對完備的政府公示價(jià)格體系和市場價(jià)格監(jiān)測體系，建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系覆蓋面相對來說最廣，但主要集中在中心城區(qū)，未覆蓋全部縣域，存在調(diào)整不及時(shí)等問題。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系也不完善，大部分地區(qū)沒有建立農(nóng)用地基準(zhǔn)價(jià)，主要集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)。征地區(qū)片綜合地價(jià)雖然覆蓋面廣，但是在綜合考慮人均耕地?cái)?shù)量、城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素下，劃分區(qū)片并測算征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，所得到的價(jià)格包括土地增值、社會(huì)保障等內(nèi)容，不能用來進(jìn)行資源資產(chǎn)價(jià)值量估算。森林資源存在市場交易價(jià)格，未形成價(jià)格體系，不能達(dá)到資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算的要求。海域、無居民海島具有使用金征收標(biāo)準(zhǔn)等可供參考的價(jià)格信號，適用部分海洋資源資產(chǎn)。未利用地、草原、濕地等價(jià)格基礎(chǔ)薄弱甚至缺乏有效價(jià)格信號。

4.2.6 資產(chǎn)價(jià)值屬性信息缺失

資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算是在明確全民所有自然資源資產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、分布、用途的基礎(chǔ)上，根據(jù)使用權(quán)、收益、價(jià)格、成本的差異開展具體估算。實(shí)踐中，仍缺失部分影響經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算的重要屬性信息。礦產(chǎn)資源資產(chǎn)數(shù)據(jù)中，部分礦區(qū)規(guī)模、勘查階段、埋深、礦石品位、開采技術(shù)條件、礦區(qū)范圍等信息不完整。大部分地區(qū)沒有按要求及時(shí)開展草原資源調(diào)查，草原資源數(shù)據(jù)更新不及時(shí)。

5 自然資源資產(chǎn)價(jià)值量估算方法

5.1 統(tǒng)一自然資源資產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵

SEEA（2012）使用未來回報(bào)的貼現(xiàn)值作為環(huán)境資產(chǎn)的價(jià)值，引入經(jīng)濟(jì)租金這一概念，即一項(xiàng)資產(chǎn)的開采者或使用者在扣除了全部費(fèi)用和正?；貓?bào)后的應(yīng)計(jì)剩余價(jià)值。對于全民所有自然資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算，可以從以下幾個(gè)方面對資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值內(nèi)涵進(jìn)行統(tǒng)一。

(1)權(quán)利類型：農(nóng)用地、建設(shè)用地、濕地等土地類資源資產(chǎn)，以及參照土地資源進(jìn)行有償使用的海洋資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值為使用權(quán)價(jià)值；礦產(chǎn)資源、林木資源等物質(zhì)類資源資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為因物質(zhì)和能量轉(zhuǎn)移而產(chǎn)生的收益價(jià)值。

(2)估價(jià)期日：考慮到土地類的全民所有自然資源資產(chǎn)的實(shí)物量需要以“國土三調(diào)變更調(diào)查”的范圍和面積為依據(jù)，資產(chǎn)價(jià)格體系建設(shè)的基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)也應(yīng)與“國土三調(diào)變更調(diào)查”保持一致，為2020年12月31日。評估資產(chǎn)價(jià)格時(shí)，需要根據(jù)情況對已有的公示價(jià)格或采集到的市場交易價(jià)格進(jìn)行期日修正。

(3)權(quán)利期限：《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號）規(guī)定，“國家以出讓、作價(jià)出資或入股、授權(quán)經(jīng)營方式處置的，考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，合理確定使用年限，最高使用年限不得超過50年”。《土地管理法實(shí)施條例》第17條規(guī)定，國有荒山、荒地、荒灘給單位和個(gè)人從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等生產(chǎn)的，最高年限不得超過50年。對于資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量估算，耕地、園地、林地、草地、濕地等資源資產(chǎn)的最高使用年限設(shè)定為50年，建設(shè)用地根據(jù)不同用途確定最高使用年限。

5.2 在全國范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一內(nèi)涵的自然資源資產(chǎn)價(jià)格體系

根據(jù)各類自然資源資產(chǎn)的價(jià)格基礎(chǔ)，可通過兩種方式建立地域全覆蓋、資源種類全覆蓋的自然資源資產(chǎn)價(jià)格體系。

5.2.1 自上而下，逐級確定

對于基準(zhǔn)價(jià)體系不健全、缺少價(jià)格信號的農(nóng)用地、礦產(chǎn)、森林、草原、水以及部分海洋等全民所有自然資源資產(chǎn)，可以在全國層面上，基于自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件基本一致的原則劃分國家級均質(zhì)區(qū)域，礦產(chǎn)資源需要根據(jù)礦種按礦床類型、礦物成分、產(chǎn)品用途等劃分國家級礦產(chǎn)資源生產(chǎn)集中區(qū)；在國家級均質(zhì)區(qū)域（礦產(chǎn)資源生產(chǎn)集中區(qū)）內(nèi)，選取樣點(diǎn)或收集與價(jià)格相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；根據(jù)樣點(diǎn)或數(shù)據(jù)情況，通過年租金或凈收益還原、交易單價(jià)修正等方法評估樣點(diǎn)價(jià)格，對樣點(diǎn)平均價(jià)格進(jìn)行比較、驗(yàn)證、分析和統(tǒng)籌平衡，得到國家級資產(chǎn)價(jià)格，作為省級價(jià)格體系建設(shè)的控制與指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)；各?。ㄗ灾螀^(qū)，直轄市）在本行政區(qū)域范圍內(nèi)，選取影響資產(chǎn)價(jià)格的因素并建立省級價(jià)格修正體系，將國家級資產(chǎn)價(jià)格修正得到縣域平均資產(chǎn)價(jià)格；在縣域范圍內(nèi)，選取影響資產(chǎn)價(jià)格的影響因素，劃分級別，建立縣級價(jià)格修正體系，將縣域平均資產(chǎn)價(jià)格修正后得到縣域內(nèi)不同級別的資產(chǎn)價(jià)格。

5.2.2 自下而上，逐級統(tǒng)籌

對于國有建設(shè)用地，縣級基準(zhǔn)地價(jià)體系相對健全，可以根據(jù)縣級行政區(qū)的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，對期日、用途進(jìn)行修正得到不同級別、不同用途土地的資產(chǎn)價(jià)格。為了進(jìn)一步提高精度，對于能夠獲得容積率等信息的宗地，可以將土地資產(chǎn)的級別價(jià)格按照容積率進(jìn)行修正后得到宗地的資產(chǎn)價(jià)格。對于基準(zhǔn)地價(jià)未覆蓋的區(qū)域，參照本行政單元內(nèi)相應(yīng)用地類型的末級基準(zhǔn)地價(jià)或選取若干個(gè)影響地價(jià)的核心因素測算區(qū)位修正系數(shù)，對末級基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正來確定資產(chǎn)的級別價(jià)格。有條件的地區(qū)可以采集相關(guān)數(shù)據(jù)，按照基準(zhǔn)地價(jià)的技術(shù)路線與方法制定基準(zhǔn)地價(jià)。

對于已取得使用權(quán)的海域、無居民海島資源資產(chǎn)，或未來用海、用島方式可以明確但未取得使用權(quán)的海域、無居民海島資源資產(chǎn)，可以將海域、無居民海島使用金征收標(biāo)準(zhǔn)作為資產(chǎn)價(jià)格。

5.2.3 自然資源資產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)籌平衡

將不同層級的各類自然資源資產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際情況進(jìn)行比較、驗(yàn)證，分析總體價(jià)格水平，進(jìn)行統(tǒng)籌平衡后，最終獲得以圖斑（礦產(chǎn)資源為礦種）為基本單元的自然資源資產(chǎn)價(jià)格。

5.3 估算自然資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量

按照行政層級，將圖斑（礦產(chǎn)資源為礦種）的自然資源資產(chǎn)價(jià)格與對應(yīng)的圖斑面積（礦產(chǎn)資源為剩余經(jīng)濟(jì)可采儲量）相乘得到全國范圍內(nèi)自然資源資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量，即總價(jià)。