周國(guó)瑞 承德興隆礦業(yè)有限責(zé)任公司

黨的十九大勝利召開后，以“房住不炒”為基本方針，加速推進(jìn)城市化進(jìn)程成為目前各大城市樓市面臨的一個(gè)新問題。新的政策將使我國(guó)的住房貸款利率具有更大的彈性，這給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在此大環(huán)境下，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，期間將需要充分認(rèn)識(shí)到工商管理部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要作用，并采取行政措施加以規(guī)范和管理，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)在合理、合法的前提下推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性健康發(fā)展。由于體制改革，行政事業(yè)單位由市場(chǎng)監(jiān)管總局取代，現(xiàn)階段，我國(guó)城市工商管理已取得階段性成果，但目前仍有不少問題有待解決，優(yōu)化工商管理工作質(zhì)量將成為真正推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必要保障。

一、工商管理基本概念與主要特征

（一）基本概念

從根本上說，工商管理是一種符合規(guī)范的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其管理的領(lǐng)域相對(duì)較廣，其需要按照市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查，如果有違規(guī)的行為，需要立即進(jìn)行處理，要求此類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整改，以此杜絕對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)運(yùn)行的影響。同時(shí)，為了防止和減少經(jīng)濟(jì)上的損失，房地產(chǎn)企業(yè)在工商管理過程中也要提供適當(dāng)?shù)慕ㄗh，以保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠在規(guī)范化的發(fā)展道路上運(yùn)行。

（二）主要特征

工商管理主要特征包括綜合性、程序化、關(guān)聯(lián)性、權(quán)威性，各特征具體內(nèi)容如下。

1.綜合性

工商管理的工作領(lǐng)域就是管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所有與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的業(yè)務(wù)都屬于工商管理的范疇，而由于經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)涉及方方面面，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、市場(chǎng)管理、合同仲裁、依法處罰、監(jiān)督管理、制度發(fā)布等。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理工作不能只處理一項(xiàng)業(yè)務(wù)，必須進(jìn)行全面的審查以及處理，也就是說，假如一個(gè)公司在經(jīng)營(yíng)過程中不能提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，那么，工商管理部門不僅要處理與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的業(yè)務(wù)，同時(shí)還需要根據(jù)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否對(duì)市場(chǎng)造成影響、是否存在違法合同等情況進(jìn)行處理。如果房地產(chǎn)工商管理活動(dòng)存在違法行為則需要進(jìn)行依法處理，可見在工商管理中相關(guān)事務(wù)之間是有密切關(guān)聯(lián)性的。同時(shí)工商管理的職能也是具有多樣化的，期間需要將多種類型經(jīng)營(yíng)活動(dòng)充分整合起來，為促進(jìn)市場(chǎng)的有序健康發(fā)展提供保障。

2.程序化

從宏觀角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理是國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要組成部分，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理必須按照國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策要求，制定相應(yīng)的管理程序，并按照這個(gè)程序開展管理工作。從微觀角度看，工商管理部門以保障市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展為目標(biāo)，工商管理要遵循規(guī)范，不得任意設(shè)置經(jīng)營(yíng)條款，更不能有違反規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為?？梢姡还軓暮畏N角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是程序性的，一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須按照規(guī)范的流程進(jìn)行，以保證其自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理工作中，員工應(yīng)首先對(duì)實(shí)際的情況進(jìn)行調(diào)查，明確地了解情況后，才能向上級(jí)匯報(bào)，最后按法律法規(guī)做出決定，然后執(zhí)行。如果員工在沒有經(jīng)過調(diào)查的情況下進(jìn)行管理，這將使得整體的流程難以實(shí)現(xiàn)有序推進(jìn)，進(jìn)而影響到管理工作的客觀性和有效性。所以，程序化既是工商管理的特點(diǎn)，也是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必然要求。

3.關(guān)聯(lián)性

房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理自身的功能是管理，而不是直接為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，同時(shí)也不是實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的直接調(diào)節(jié)。其在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的過程中主要形成的是一種約束力，這將使其管理成果與經(jīng)濟(jì)發(fā)展僅僅是存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，而非一體，說明工商管理具有關(guān)聯(lián)性的特征。從其他方面看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為具有綜合的特點(diǎn)，因此，工商管理與公司經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面都有著緊密的聯(lián)系。當(dāng)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)生違規(guī)行為時(shí)，工商管理部門才會(huì)介入，這種行為實(shí)際上也能夠起到一定的約束作用，證明了工商管理只能間接地影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩個(gè)主體之間具有密切的關(guān)聯(lián)性。

4.權(quán)威性

權(quán)威性是工商管理所必需的特性，如果沒有權(quán)威性，很多房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)出現(xiàn)“不服管”的現(xiàn)象，但權(quán)威性并不是讓工商管理部門以職權(quán)來制約公司的發(fā)展，只是在規(guī)范的基礎(chǔ)上，給出合理的意見，如果公司不遵守，將需要以職權(quán)的方式限制公司一切超過標(biāo)準(zhǔn)的行為，并且做好違法行為的取締工作?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的工商管理工作更具有權(quán)威性，其表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)遵守規(guī)范管理的程度，也就是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)普遍重視工商管理規(guī)范性要求，并且積極配合工商管理工作。這實(shí)際上也說明了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工商管理的認(rèn)可度，可體現(xiàn)工商管理的權(quán)威性。

二、工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用

（一）強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)監(jiān)督

目前，城市地產(chǎn)企業(yè)眾多，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中很容易出現(xiàn)不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，甚至在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著假冒品牌、不公平交易等現(xiàn)象，從而使房地產(chǎn)企業(yè)走向破產(chǎn)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成很大的障礙。在工商管理中更加強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，由此將能夠使其有效降低違法違規(guī)事件的發(fā)生，為依法行政的開發(fā)商提供更大的發(fā)展空間。在對(duì)房地產(chǎn)的日常監(jiān)督中，要堅(jiān)持公開、公平、公正的原則，把不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象扼殺在萌芽狀態(tài)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供安全、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，從而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）保障消費(fèi)利益

為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，需要深入了解消費(fèi)者的真實(shí)需求、維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益、提高購(gòu)房者的購(gòu)買積極性、提供詳細(xì)的購(gòu)房資訊，使房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象在消費(fèi)者群體內(nèi)得到更好的宣傳。然而，在目前我國(guó)城市房地產(chǎn)的發(fā)展中依然存在著大量的違法現(xiàn)象。虛假?gòu)V告現(xiàn)象屢禁不絕，消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益難以得到保護(hù)，有的開發(fā)商在施工中以次充好，用廉價(jià)的原材料制造，由此將對(duì)房地產(chǎn)的聲譽(yù)造成嚴(yán)重的影響。工商部門在保障業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，也為開發(fā)商營(yíng)造了一個(gè)良好的商業(yè)環(huán)境。同時(shí)，要以備案價(jià)等方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，還要對(duì)不良房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，保護(hù)消費(fèi)者的利益，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供一定的客源支撐。

（三）營(yíng)造公平環(huán)境

一個(gè)公平的市場(chǎng)環(huán)境是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的先決條件和保證。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中如果形成了壟斷，將會(huì)對(duì)開發(fā)商和業(yè)主都有很大的負(fù)面影響。在工商管理活動(dòng)中，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督，可以使市場(chǎng)的發(fā)展更加公平、公正，并通過相應(yīng)的法律和制度來規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

三、工商管理與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系

（一）兩者之間相輔相成

在全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模逐步擴(kuò)大，而與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相伴的是消費(fèi)者自身的權(quán)益，因此將工商管理融入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中將能夠更好地促進(jìn)兩者之間的權(quán)益融合，進(jìn)而為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供必要保障。在城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)的背景下，其迅速擴(kuò)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)給工商管理提供了廣闊的發(fā)展空間。同時(shí)，有效的經(jīng)營(yíng)管理也將為房地產(chǎn)公司降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保障其正常運(yùn)作。兩者相輔相成，互為補(bǔ)充。

（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為基礎(chǔ)

工商管理的目的是通過有效的市場(chǎng)調(diào)控來實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值，而發(fā)展房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，從而為工商管理的發(fā)展提供一個(gè)廣闊的平臺(tái)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是工商管理工作的根本，沒有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工商管理就無從談起，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則是推動(dòng)工商管理不斷發(fā)展和成熟的重要因素。

（三）工商管理促進(jìn)發(fā)展

有效地進(jìn)行工商管理，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)、保障消費(fèi)者的合法權(quán)利具有十分重要的作用。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)公司要想獲得更大的利潤(rùn)，將需要建立一個(gè)公開、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境。工商管理部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控和調(diào)控，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體活力得到增強(qiáng)，從而更大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中凸顯工商管理作用的對(duì)策

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，工商部門要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和維護(hù)，期間還需要對(duì)其進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整和創(chuàng)新。同時(shí)，要保證其所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度能夠與現(xiàn)實(shí)的需求相適應(yīng)，將需要建立起更為現(xiàn)代的管理平臺(tái)，從而為我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)工作提供更有力的指引。

（一）強(qiáng)化法治監(jiān)督體制

正所謂“無規(guī)矩不成方圓”，要想實(shí)現(xiàn)有效的工商管理，將需要加強(qiáng)法制監(jiān)督，從“人治”向“法治”轉(zhuǎn)變。在執(zhí)法過程中，通過學(xué)習(xí)《物權(quán)法》的有關(guān)知識(shí)，使有關(guān)人員能夠在履行自身的職責(zé)時(shí)，遵循法律法規(guī)，明確自身的職責(zé)和職責(zé)。同時(shí)，依法行政，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更加規(guī)范、健康的監(jiān)管，維護(hù)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)的環(huán)境。同時(shí)，也使開發(fā)商和消費(fèi)者能夠從房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到自身的需要，從而提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多新興房地產(chǎn)企業(yè)在起步階段基本處于“野蠻生長(zhǎng)”階段。盡管這類現(xiàn)象能夠使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在短時(shí)間內(nèi)容實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，但從長(zhǎng)期發(fā)展視野來看，這將會(huì)給市場(chǎng)帶來嚴(yán)重的沖擊，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成不良影響。其中部分房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行的過程中存在傳播虛假以及不良信息的現(xiàn)象，例如“今天買房XX元，明天賺XX倍”，又比如把產(chǎn)品的描述夸張，這將使得商業(yè)產(chǎn)品在宣傳的過程中存在較大的欺騙性，進(jìn)而使得消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生抵觸情緒，由此將導(dǎo)致市場(chǎng)上的正常房地產(chǎn)企業(yè)受到損害，同時(shí)也將導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度放緩；不良信息一般是不符合國(guó)家政治立場(chǎng)和社會(huì)健康發(fā)展的信息，會(huì)對(duì)消費(fèi)者的價(jià)值觀、思想及市場(chǎng)風(fēng)氣造成不良影響，在此過程中將不利于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。所以，工商管理部門要對(duì)市場(chǎng)上存在的虛假、不實(shí)的信息進(jìn)行整頓，一旦發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)上散布這種信息的公司，就應(yīng)該予以嚴(yán)厲打擊，同時(shí)還需要在法律規(guī)定的情況下加以制止，由此使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠得到健康發(fā)展，這也是房地產(chǎn)企業(yè)工商管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)作用的體現(xiàn)之一。

（二）完善自身服務(wù)體系

在當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展中，企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)更加明確自身的職責(zé)和職責(zé)，不斷完善自身的服務(wù)制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和消費(fèi)者的合法權(quán)益提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在此期間，還需要嚴(yán)格執(zhí)行自身的職責(zé)，不得濫用自身的權(quán)力，并且需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的變化，為客戶和開發(fā)商提供最好的服務(wù)。轉(zhuǎn)型期內(nèi)，各有關(guān)部門應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，確立服務(wù)理念，逐步完善工商行政服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)體系，期間還需要注重社會(huì)管理職能的完善，制定相應(yīng)的服務(wù)措施，按照法律法規(guī)要求，最終達(dá)到提高服務(wù)質(zhì)量的目的。此外，政府各部門也要加強(qiáng)服務(wù)型人才的培養(yǎng)，進(jìn)而使其能夠在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行系統(tǒng)。工商管理部門需要與所在區(qū)域的政府部門構(gòu)建密切的聯(lián)系，使房地產(chǎn)企業(yè)和高校能夠?qū)崿F(xiàn)相互銜接，這將為實(shí)現(xiàn)人才輸送的最終目標(biāo)奠定良好基礎(chǔ)。

（三）引導(dǎo)信息化的建設(shè)

在工商管理的同時(shí)，需要充分發(fā)揮信息化的作用，建設(shè)完善的網(wǎng)上信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)管理。除此之外，還需要建立健全完善的信息網(wǎng)絡(luò)公共平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和維護(hù)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加透明和公平，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，在信息系統(tǒng)的建設(shè)中，也可以對(duì)違法的公司進(jìn)行信息披露，從而提升公司的經(jīng)營(yíng)管理水平。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)當(dāng)前的實(shí)際情況，順應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，提供市場(chǎng)監(jiān)管的效率和質(zhì)量。期間房地產(chǎn)企業(yè)工商管理部門需要基于現(xiàn)代信息技術(shù)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)責(zé)任，并做好相應(yīng)的監(jiān)督管理工作，切實(shí)為促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。當(dāng)前，隨著信息技術(shù)的廣泛運(yùn)用，房地產(chǎn)企業(yè)在工商管理工作中的信息收集、統(tǒng)計(jì)、分析、預(yù)測(cè)等工作都需要網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)作為支撐，期間利用信息共享的功能，可以對(duì)各行業(yè)的信息進(jìn)行全面的了解，同時(shí)也能夠?yàn)樘嵘ど坦芾聿块T獲取市場(chǎng)信息以及及時(shí)掌握市場(chǎng)變化情況的效率提供技術(shù)支撐，這也將為后續(xù)優(yōu)化監(jiān)督管理工作奠定良好基礎(chǔ)。

五、結(jié)語

總而言之，作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)的一部分，工商管理對(duì)于發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。其能夠在發(fā)揮其自身的功能的過程中促進(jìn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。工商管理既具有監(jiān)督職能，又具有保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的功能，切實(shí)保障消費(fèi)者獲得優(yōu)質(zhì)住宅的權(quán)利，進(jìn)而為促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。