貴州公達(dá)律師事務(wù)所 蔡?hào)|

一、購房人優(yōu)先權(quán)的法理基礎(chǔ)

從理論上看，優(yōu)先受償權(quán)是特種債權(quán)人有權(quán)利優(yōu)先于其他債權(quán)人受償?shù)臋?quán)利，購房人優(yōu)先權(quán)是優(yōu)先權(quán)的一種，優(yōu)先權(quán)必須要有法律的明確規(guī)定，實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)才有法律基礎(chǔ)。優(yōu)先受償權(quán)的特點(diǎn)有：優(yōu)先受償權(quán)具有優(yōu)先順位的擔(dān)保功能。其次，必須是符合法定條件的優(yōu)先受償權(quán)，不能自治創(chuàng)設(shè)，不以占有和登記為要件。

（一）從物權(quán)期待權(quán)看

期待權(quán)是指將來有取得與實(shí)現(xiàn)的可能性的權(quán)利，既然是將來可能獲得的權(quán)利，在現(xiàn)實(shí)的交易中就可能存在被侵犯的風(fēng)險(xiǎn)。因此，一定要在法律層面確立期待權(quán)的民事法律地位，以此抗衡相對(duì)人或第三人，從而達(dá)到利益均衡。在破產(chǎn)案件中，一般認(rèn)為購房人的物權(quán)期待權(quán)出現(xiàn)在預(yù)告登記中，當(dāng)購房人完成了預(yù)告登記，排他性權(quán)利形成，以此可對(duì)抗第三人物權(quán)效力，讓第三人無法取得房屋所有權(quán)，若進(jìn)入破產(chǎn)清算，也可對(duì)抗執(zhí)行行為。

（二）從保障基本生存權(quán)看

生存權(quán)屬于基本人權(quán)，是人與生俱來的權(quán)利，也是其他一切權(quán)利存在的前提條件。我國《憲法》相關(guān)司法解釋都表現(xiàn)了對(duì)生存權(quán)的重視，批復(fù)屢次對(duì)購房人債權(quán)優(yōu)先受償作了規(guī)定，體現(xiàn)出法律對(duì)購房人生存利益的優(yōu)先地位保障。在破產(chǎn)案件中，購房人無論從交易地位還是從購房價(jià)款看，相較于其他債權(quán)人均處于弱勢地位，而房屋問題幾乎與每個(gè)人息息相關(guān)，從保障生存的角度考慮，應(yīng)該對(duì)消費(fèi)購房人的權(quán)利進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)。

（三）從政府維穩(wěn)定看

房屋是每一個(gè)人的安身立命之所，但對(duì)于多數(shù)購房人來說是一筆很大的開銷。倘若因?yàn)榉块_企業(yè)經(jīng)營不善破產(chǎn)，導(dǎo)致購房人的巨額家庭開銷付之一炬，居住權(quán)這一基本生存權(quán)無法得到保障，一些購房人或選擇媒體輿論造勢，或采用信訪等方式表達(dá)利益訴求，也有的通過一些過激行為激化社會(huì)矛盾，既影響地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，也影響社會(huì)的長治久安與穩(wěn)定團(tuán)結(jié)。

二、購房人優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定與審查

（一）被拆遷人、被征收人房屋取回權(quán)或房屋補(bǔ)償款優(yōu)先于其他所有優(yōu)先權(quán)

目前在破產(chǎn)程序中對(duì)被拆遷人的相關(guān)法律規(guī)定幾乎找不到，僅有《審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》做了相應(yīng)規(guī)定，但該司法解釋已修正，且刪除了該條內(nèi)容。筆者認(rèn)為，在破產(chǎn)程序中，被拆遷人、被征收人的債權(quán)應(yīng)優(yōu)先得到清償。一是被拆遷房屋是被拆遷人賴以生存的和生產(chǎn)的物質(zhì)條件，是真正意義上的保障被拆遷人生存權(quán)。二是被拆遷人是因?yàn)閲液蜕鐣?huì)公共利益而拆遷，是公共利益犧牲個(gè)人利益的體現(xiàn)，即便是商業(yè)性開發(fā)亦是如此。三是被拆遷人對(duì)原房屋的物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至特定化的新房屋上，一般政府都以公告形式對(duì)拆遷或安置補(bǔ)充進(jìn)行了公示。四是施工合同、抵押合同往往簽訂在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議之后，特別是金融機(jī)構(gòu)，在辦理抵押登記前，應(yīng)當(dāng)具有審慎義務(wù)，評(píng)估被拆遷人權(quán)利優(yōu)先可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。出于對(duì)被拆遷人權(quán)利的優(yōu)先保護(hù)，無論安置房屋進(jìn)行了預(yù)告登記，也無論拆遷安置房屋協(xié)議履行如何，除有損國家、公共利益等外，管理人都有義務(wù)履行拆遷安置房屋的交付義務(wù)及貨幣補(bǔ)償支付義務(wù)，不得解除拆遷安置房屋協(xié)議。

（二）消費(fèi)性購房人的優(yōu)先權(quán)

對(duì)于消費(fèi)者如何認(rèn)定，消法對(duì)消費(fèi)者作了明確界定，最高院（2014）執(zhí)他字第23、24號(hào)明確為是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的。根據(jù)以上規(guī)定和學(xué)界的主流觀點(diǎn)，認(rèn)為“消費(fèi)購房人”須符合以下要素：一是購房人是個(gè)人且為消費(fèi)，法人和其他組織不屬于消費(fèi)者；二是商品房消費(fèi)者是指在設(shè)區(qū)的市或者縣范圍內(nèi)沒有房或雖然有一套房，但面積小，屬于滿足基本居住需要的消費(fèi)者；三是已支付全部房款或已支付的房款超過50%。消費(fèi)購房人具體分類如下：

1.房屋已符合交房條件的

（1）已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，未交付房屋的。消費(fèi)購房人可以在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，依據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定行使取回權(quán)。

（2）對(duì)于已支付全部房款，且房屋已交付使用的，則可依據(jù)《破產(chǎn)案件若干規(guī)定》請(qǐng)求債務(wù)人辦理房屋不動(dòng)產(chǎn)登記。如已辦理了預(yù)告登記，因具有排他性，購房人有權(quán)請(qǐng)求管理人辦理產(chǎn)權(quán)登記并返還房屋。而對(duì)于未交付又未辦理預(yù)告登記的，司法實(shí)踐中由法院依據(jù)第71條第5項(xiàng)，認(rèn)定消費(fèi)購房人購買的房屋屬于特定物，即使尚未轉(zhuǎn)移占有，但只要相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)便不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，可以要求履行房屋交付，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（3）雙方均未履行完畢合同義務(wù)的房屋。消費(fèi)購房人在補(bǔ)足剩余價(jià)款后，購房人可以行使取回權(quán)。對(duì)于支付了大部分價(jià)款的消費(fèi)購房人，根據(jù)《批復(fù)》規(guī)定，管理人對(duì)其不得行使解除權(quán)，而應(yīng)盡可能督促購房人繼續(xù)支付購房款，履行合同。如該類購房人經(jīng)催促后，確實(shí)無力支付剩余價(jià)款的，管理人可以行使解除權(quán)。購房人解除合同后，要求返還已付購房款，按普通債權(quán)進(jìn)行處理。

2．在建工程

房企破產(chǎn)大多為在建工程，基本無法實(shí)現(xiàn)房屋交付。此時(shí)雖然購房人享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，且處于優(yōu)先順位，但因標(biāo)的物瑕疵，客觀上不可能實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)。此時(shí)如解除商品房買賣合同，則物權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，就喪失了在物權(quán)請(qǐng)求權(quán)狀態(tài)下的優(yōu)先效力，理性的購房消費(fèi)者被迫接受期房的現(xiàn)狀交付。但如將其他的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)用于續(xù)建房屋，則會(huì)損害其他破產(chǎn)債權(quán)人的權(quán)益，有失公允。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)購房人的房屋按瑕疵物權(quán)交付，其他的損失可向管理人主張瑕疵履約的損害賠償，按普通債權(quán)予以申報(bào)。其實(shí)，不管是破產(chǎn)重整還是破產(chǎn)清算，其在建工程都必須建設(shè)完工，既實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化，也能保障各方債權(quán)人特別是購房人的利益。因此，復(fù)建資金的籌措尤為關(guān)鍵，筆者認(rèn)為可以從以下幾方面考慮：一是附院聯(lián)動(dòng)，讓政府牽頭協(xié)調(diào)銀行或者利用平臺(tái)公司出資參股等對(duì)續(xù)建項(xiàng)目進(jìn)行注資，所產(chǎn)生的費(fèi)用認(rèn)定為共益?zhèn)鶆?wù)。二是購房人可以通過行使取回權(quán)的方式取回在建房屋，各購房人按照比例承擔(dān)續(xù)建費(fèi)用，修建完成后取得房屋所有權(quán)。三是通過拍賣、變賣的形式將在建房屋及土地使用權(quán)整體出售給新的公司，購房人與新的公司簽訂合同，支付余款從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)交付。四是招募投資人，投資人對(duì)其中購房人對(duì)應(yīng)的期房現(xiàn)狀支付轉(zhuǎn)讓款。此時(shí)，如發(fā)生延期交房等法定事由，購房人有權(quán)解除商品房買賣合同，由此產(chǎn)生的退還購房款并賠償損失按照普通債權(quán)予以認(rèn)定。如購房人自己違約解除商品房買賣合同因此產(chǎn)生退還購房款，且符合交付條件，購房人仍堅(jiān)持解除合同的，如遇房價(jià)下滑的，購房人需賠償原售價(jià)與現(xiàn)值之間的差額部分的余額，按照普通債權(quán)進(jìn)行處理。

3．購房債權(quán)人實(shí)務(wù)的分類及認(rèn)定

管理人一般把購房債權(quán)人作如下分類和認(rèn)定：

（1）未交房且申報(bào)繼續(xù)履行商品房買賣合同及已交房且申報(bào)繼續(xù)履行商品房買賣合同，購房款在審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查無誤的，該債權(quán)為購房債權(quán)。債權(quán)人申報(bào)繼續(xù)履行合同，但財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及相關(guān)資料顯示已退房或退款，確認(rèn)普通債權(quán)。

（2）已交房且申報(bào)繼續(xù)履行商品房買賣合同，購房款在審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查無誤，已辦理房產(chǎn)證的，不予確認(rèn)。若未辦理房產(chǎn)證的，確認(rèn)購房債權(quán)。

（3）申報(bào)解除商品房買賣合同并退還購房款的，購房款在審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查無誤的，該購房款為普通債權(quán)。

（4）購房人未交清全部購房款但要求繼續(xù)履行商品房買賣合同，已支付50%以上購房款，購房款在審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查無誤的，該類債權(quán)確認(rèn)為購房債權(quán)。支付款項(xiàng)未超過合同約定價(jià)款50%，管理人已依法解除合同的，確認(rèn)為普通債權(quán)。

（5）申報(bào)繼續(xù)履行合同、未簽訂商品房買賣合同但已支付全部或超過50%房款并取得收據(jù)和房號(hào)，債權(quán)人申報(bào)繼續(xù)履行合同，購房款在審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查無誤的，該類債權(quán)確認(rèn)為購房債權(quán)。

（6）購房債權(quán)人不屬于以上所指消費(fèi)者購房人，但符合且同時(shí)具備以下條件的認(rèn)定為購房優(yōu)先債權(quán)：在法院裁定受理破產(chǎn)之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照管理人的要求交付；非因購房人自身原因未辦理過戶登記。

（三）經(jīng)營性購房人的優(yōu)先權(quán)認(rèn)定

1．購買商鋪或者寫字樓的購房人

購買商鋪、寫字樓的購房人屬于消費(fèi)者嗎，各地法院對(duì)此認(rèn)識(shí)不一，有的法院認(rèn)為只有購買住宅且用于自住的才認(rèn)定為消費(fèi)者，有的法院認(rèn)為雖然商鋪不能用于居住，但是屬于為了個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益而購買，依然應(yīng)該被認(rèn)定為消費(fèi)者。筆者認(rèn)為，根據(jù)〔2005〕執(zhí)他字第16號(hào)答復(fù)以及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的立法精神來看，符合消費(fèi)者身份且購房目的系出于居住且無其他居所，因此，購買商鋪、寫字樓的購房人不應(yīng)認(rèn)定為消費(fèi)者購房人。但在實(shí)務(wù)中，如購房人交了全款且愿意繼續(xù)履行合同，或已支付購房價(jià)款超過總價(jià)款的50%，且愿意繼續(xù)履行合同的認(rèn)定為購房債權(quán)。

2．購買公寓的購房人

對(duì)于個(gè)人購房人所購商業(yè)性質(zhì)的公寓，特別是帶有居住功能的公寓型商品房的請(qǐng)求權(quán)或債權(quán)，在破產(chǎn)債權(quán)審查中是否該認(rèn)定為優(yōu)先權(quán)爭議較大。筆者認(rèn)為，對(duì)于購買公寓的購房人，不能一刀切，如屬于純商業(yè)性質(zhì)的公寓，應(yīng)認(rèn)定為普通債權(quán)，如雖屬商業(yè)性質(zhì)但具有居住功能的公寓型商品房，同時(shí)滿足購買目的系個(gè)人或家庭生活居住、個(gè)人名下在本市內(nèi)無其他用于居住的房屋、已支付50%以上的購房款條件時(shí)，在破產(chǎn)程序中管理人可以認(rèn)定該購房人屬于消費(fèi)購房人。

（四）以物抵債的效力及認(rèn)定

以物抵債在破產(chǎn)企業(yè)案件中普遍存在，一種類型是借款合同、商品房買賣合同或以物抵債協(xié)議同時(shí)簽訂。根據(jù)最高院審理民間借貸案件的規(guī)定，這類以物抵債的行為實(shí)質(zhì)上屬于讓與型擔(dān)保行為，不具有優(yōu)先受償權(quán)。另一種類型是借款合同簽訂在先，在借款合同到期后再簽訂商品房買賣合同或以物抵債協(xié)議，對(duì)于該種類型的以物抵債，管理人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行審查。實(shí)踐中，如涉及金融債權(quán)的，當(dāng)事人以簽訂商品房買賣合同或以物抵債協(xié)議歸還貸款的，對(duì)于已辦理完以物抵債手續(xù)且當(dāng)事人雙方無爭議的，管理人原則上應(yīng)予認(rèn)可。雙方確定的“抵債房”價(jià)格相對(duì)公允，交易已完成，且不存在顯失公平情形的，不存在損害其他債權(quán)人利益情形的，管理人原則上應(yīng)予認(rèn)可；已辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)甚至交付房產(chǎn)的，管理人原則上應(yīng)予認(rèn)可。如涉及建設(shè)工程、買賣合同、廣告合同等債權(quán)以物抵債的，其債權(quán)數(shù)額經(jīng)審查確定合理合法的，在破產(chǎn)受理時(shí)已辦理了備案登記，不違反個(gè)別清償原則，無損害其他債權(quán)人利益的惡意或串通行為，一般應(yīng)認(rèn)定以物抵債行為有效。如抵債房產(chǎn)在破產(chǎn)受理時(shí)未完成過戶，屬非消費(fèi)者購房人，管理人不應(yīng)認(rèn)定具有優(yōu)先權(quán)或解除抵債合同。

（五）違約金和售后返租的租金

1．逾期交房違約金、逾期辦理權(quán)證違約金、房屋面積補(bǔ)差

購房人申報(bào)逾期交房違約金、逾期辦理權(quán)證違約金、房屋面積補(bǔ)差的債權(quán)，因這三者都不具備物權(quán)性質(zhì)，管理人可根據(jù)合同法“意思自治”及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，遵循“約定優(yōu)先于法定”原則，購房款在審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查無誤，且未過訴訟時(shí)效，計(jì)算至破產(chǎn)受理日，確認(rèn)逾期交房違約金，逾期辦理權(quán)證違約金，按普通債權(quán)予以認(rèn)定。已過訴訟時(shí)效或承諾書放棄辦證違約金，不予確認(rèn)。但對(duì)購房人同時(shí)申報(bào)逾期交房違約金和逾期辦理權(quán)證違約金的，因辦理權(quán)證義務(wù)是在房屋實(shí)際交付之后才產(chǎn)生，如房屋未在進(jìn)入破產(chǎn)程序之前交付，則不會(huì)產(chǎn)生逾期辦理權(quán)證違約金，除非合同中有明確的關(guān)于辦理期限的約定，只可視為對(duì)逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)的提高。對(duì)于債權(quán)人申報(bào)房屋面積補(bǔ)差債權(quán)，購房款在審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核查無誤，已辦理產(chǎn)權(quán)證的，有約定從其約定，無約定按法律規(guī)定，確認(rèn)房屋面積補(bǔ)差債權(quán)為普通債權(quán)。對(duì)于在破產(chǎn)受理前債權(quán)人已向債務(wù)人出具承諾表示放棄追究債務(wù)人違約責(zé)任后又向管理人申報(bào)要求支付違約金的，不予確認(rèn)。

2．售后返租租金

購房人申報(bào)售后返租租金的，因大多數(shù)售后返租實(shí)際上是融資性的，根據(jù)合同在房屋交付前就會(huì)發(fā)生，管理人可以解除合同，對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的欠款，可認(rèn)定為普通債權(quán)；但是，若購房人同時(shí)申報(bào)逾期交房違約金和返租租金，這兩者同時(shí)存在，法理上是說不通的，從保護(hù)債權(quán)人的角度，可以取其數(shù)額較大的之一，作為普通債權(quán)予以確認(rèn)。

四、關(guān)于購房人優(yōu)先權(quán)的立法思考

房企破產(chǎn)案件中，為切實(shí)平衡好債務(wù)人、購房人、其他債權(quán)人之間的關(guān)系，公平保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高院先后出臺(tái)了系列規(guī)定、司法解釋和答復(fù)，均賦予已支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者特殊的法律保護(hù)，不僅可以對(duì)抗其他優(yōu)先權(quán)利，而且能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，體現(xiàn)了對(duì)購房人優(yōu)先保護(hù)的立法精神，確立了購房消費(fèi)與普通消費(fèi)區(qū)別對(duì)待的原則，但缺乏上位法的依據(jù)支撐。

（一）亟需以立法形式明確其法律地位

消費(fèi)型購房人享有優(yōu)先權(quán)這一立法設(shè)計(jì)，旨在保障弱勢群體生存利益，但打破了原有的破產(chǎn)債權(quán)清償順序，在理論上缺乏制度支撐，購房人債權(quán)優(yōu)先受償有違物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，且我國法律也未作出明確系統(tǒng)的規(guī)定，雖然司法解釋、相關(guān)批復(fù)對(duì)此有一些零散的規(guī)定，但購房人優(yōu)先權(quán)在法理上應(yīng)當(dāng)由相同位階的法律作出規(guī)定，而并非由司法解釋來規(guī)定。因此，首先，基于法律的指引作用，亟需以立法形式明確消費(fèi)型購房人優(yōu)先權(quán)的法律地位。其次，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和尺度，防止僵化適用。

（二）出臺(tái)配套的司法解釋，建立對(duì)應(yīng)的公示機(jī)制

在破產(chǎn)程序中，每個(gè)債權(quán)人都想利益最大化，政府為了維持社會(huì)穩(wěn)定，將大量不經(jīng)公示的消費(fèi)型購房人納入生存權(quán)保障的范圍內(nèi)；部分購房人以保障生存權(quán)益為名，要求對(duì)商鋪、公寓、以物抵債的債權(quán)享有優(yōu)先權(quán)；施工單位以解決“農(nóng)民工資”名義向政府、法院施壓爭取工程款優(yōu)先等，從權(quán)利公示的角度看，嚴(yán)重?fù)p害了其他債權(quán)人的利益，危害了交易安全。因此，應(yīng)對(duì)配套司法解釋進(jìn)行細(xì)化，建立對(duì)應(yīng)的公示機(jī)制，在聽證程序或裁定破產(chǎn)重整、清算時(shí)，應(yīng)將破產(chǎn)債權(quán)清償優(yōu)先權(quán)進(jìn)行公示，讓全體債權(quán)人對(duì)債務(wù)人有充分的認(rèn)知和了解。

（三）兼顧債權(quán)人利益，把握個(gè)案公平、正義

在司法實(shí)踐中，如何平衡各債權(quán)人之間的利益關(guān)系尤為重要。筆者認(rèn)為，應(yīng)在保護(hù)債權(quán)人利益和債務(wù)人財(cái)產(chǎn)處置價(jià)值最大化原則的基礎(chǔ)上，不能以保障生存權(quán)益為由擴(kuò)適用主體和范圍，但也不“一刀切”式的僵化適用批復(fù)中的“大部分”和執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定中關(guān)于付款超過50%比例的規(guī)定靈活適用上述規(guī)定對(duì)消費(fèi)型購房人付款比例的限制，以期使破產(chǎn)案件既能達(dá)到實(shí)質(zhì)公平、公正，又能使社會(huì)效果和法律效果的有機(jī)統(tǒng)一。