林宇潔

0 引言

在目前房地產(chǎn)開發(fā)項目中，由于政府調(diào)控和不斷攀升的地價，而建設成本特別是人工等費用大幅上漲，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)的利潤走低，項目的成本控制變得更加重要。在項目成本控制中，設計階段成本控制決定了開發(fā)項目的成本大格局，是項目成本控制的關鍵與重點。因此，提高和改善設計階段的成本管理優(yōu)化水平將成為提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的有效手段。

1 成本優(yōu)化的重要性和基礎思維

1.1 重要性

房地產(chǎn)項目建設過程包括決策定位、設計和實施三大階段，控制成本的關鍵在于決策定位和設計階段（包括選材用料），定位與設計階段影響整個項目建安成本在80%以上，工程階段（包括合約和實施階段）影響約20%，而項目設計費只占到建安費用的2%～4%。對比不同周期中對于成本的控制不難發(fā)現(xiàn)，成本控制在設計階段中較為容易實現(xiàn)，而且成本效果也最佳，而工程階段容易受到眾多影響因素的影響，導致成本控制始終無法達到應達到的成效，因此在設計階段嚴格把控房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于企業(yè)在以后周期運轉具有重要作用[1]。

1.2 優(yōu)化目標及基礎思維

1.2.1 成本與產(chǎn)品適配，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化價值

在項目定位及規(guī)劃方案設計階段，以客戶需求為導向，通過產(chǎn)品成本差異化配置，實現(xiàn)成本合理、有效分配并提升產(chǎn)品價值；基于不同定位設定分級標準，對客戶感知度高、影響使用功能的模塊，適當高配，成本傾斜，力求實現(xiàn)“小成本、大價值”；對客戶感知度低、功能過剩的模塊，適當?shù)团?，在保證質(zhì)量前提下剛性管理，力求實現(xiàn)“小成本、有質(zhì)量”。

通過住宅項目開發(fā)前充分客戶調(diào)研、功能分析及成本策劃，項目開發(fā)過程中嚴格控制限額，項目開發(fā)完成后全面復盤等全流程管控，爭取目標成本在限額內(nèi)的平衡，增加產(chǎn)品競爭力，實現(xiàn)產(chǎn)品差異化價值[2]。

1.2.2 成本優(yōu)化的基礎思維

（1）方案比選：面對設計任務，會有思維定勢，采用過往經(jīng)驗做法或方案，實際上不同的外部因素、地區(qū)規(guī)范、客戶需求都會影響設計方案的選擇，因此優(yōu)化要素之一是要堅持方案比選。

（2）替代性思維：在項目應用中無論何種工藝材料都不是唯一選擇，一定會有不影響功能情況下的替代性產(chǎn)品，這是設計階段成本優(yōu)化的一個重要切入點。

2 工程項目概況

2021HP01 項目位于廈門市海滄區(qū)，是高層住宅項目，總用地面積6.87 萬m2，總建筑面積25.1 萬m2，該項目如圖1 所示共由三個子地塊（A1/A2/A3）組成，共20 棟高層住宅。以下結合該住宅項目對設計階段成本的優(yōu)化策略進行分析。

圖1 項目組成示意圖

3 設計在各階段建筑成本優(yōu)化策略及關鍵點

工程項目設計工作一般可以劃分為四大階段，分別是前期策劃階段、方案及施工圖設計階段、圖紙審核階段以及后期施工過程配合階段。以下分別從設計的各個階段來分析成本優(yōu)化的策略及關鍵點。

3.1 前期策劃階段

3.1.1 土地價值最大化的優(yōu)化管理

住宅項目開發(fā)在前期策劃階段，必然要進行經(jīng)濟性測算，衡量項目盈利情況，而項目前期的設計研發(fā)很大程度決定了項目基本方向，因此在總圖設計階段就對應項目定位進行多方案比選，在滿足容積率、建筑密度等所有指標的情況下，充分利用內(nèi)外部資源，考慮不同產(chǎn)品類型及面積段、單體位置分布、配套落位規(guī)劃等形成不同設計方案，通過經(jīng)濟測算，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，選擇最優(yōu)方案[3]。

此階段設計管理工作把控重點包括：

政策及規(guī)范、限制條件輸入要全面，規(guī)劃條件及指標要準確；

周邊及場地勘察要周全，地質(zhì)條件、景觀等相關資源情況要梳理到位；

與營銷充分溝通，真實了解市場和客戶需要；理性選擇產(chǎn)品，不是所有地塊都適合高低搭的產(chǎn)品組合形式，保證產(chǎn)品品質(zhì)，不唯貨值極致論。

3.1.2 統(tǒng)籌明確成本策劃，限額設計

設計與成本在前期充分拉通，根據(jù)產(chǎn)品定位、客戶關注點、功能需求科學進行成本分配，統(tǒng)籌規(guī)劃各項設計限額，同時將限額設計貫穿設計全過程[4]。限額指標主要包括以下兩方面內(nèi)容：

第一，造價指標限額，即根據(jù)產(chǎn)品定位和功能需求限定的成本限制值，如外立面單方造價、園林單方造價、室內(nèi)精裝修單方造價、智能化單方造價等。造價指標與設計應是相互制約，相互修正的循環(huán)過程，而且造價指標應隨設計過程的逐步深入提出越來越精確的指標要求。如在方案階段進行投資估算，控制項目的總投資額，并對方案進行修正，指導初步設計；在初步設計階段進行初步設計總概算，先把前一個階段確定的工程量和投資額分解到每個專業(yè)，然后再分解到每個分部和分項工程中；在進入施工圖設計階段，在各個專業(yè)的使用功能得到保證前提下，依據(jù)限額來進行施工方案的設計和篩選，并且要從嚴控制不合理的設計變更，從而確保不會超出總投資額度。

第二，技術指標限額，即為保證設計成果的經(jīng)濟性而制定的技術上不應突破的限制值。如：建筑物層高、地下車庫層高、地下車位平均面積、建筑物鋼筋含量、建筑可售比等。按高層住宅來統(tǒng)計，以上經(jīng)濟技術指標基本上鎖定建安成本的60%左右。作為限額設計的經(jīng)濟技術指標應滿足客戶敏感度低、影響成本大、離散度大、易控制、好執(zhí)行的技術要求。同時根據(jù)項目的所處區(qū)域、項目的設計風格、項目的平立面方案等相關內(nèi)容對限額指標的影響，可以將限額指標設置合理的浮動范圍。

3.2 方案及施工圖設計階段

3.2.1 外立面裝飾設計與成本優(yōu)化

外立面利用設計方案和不均衡投入實現(xiàn)成本的優(yōu)化，主要從以下幾個方面進行：

（1）在形體上，現(xiàn)在大部分住宅項目均有立面公建化要求，應使平面關系盡量規(guī)整，減少裝飾性投入，節(jié)省成本。

（2）不要刻意控制窗地比，有些大比例的外窗可以為客戶帶來良好的室內(nèi)體驗，尤其是具有景觀資源的朝向效果會更加明顯。

（3）在一些非敏感部位外飾面的標準可以適當放低，如空調(diào)格柵內(nèi)部、女兒墻內(nèi)側等不影響整體效果的位置。

（4）選取較經(jīng)濟性的材料代替其他種類的材料，或者多種材料組合，既能保證外表的美觀，又不影響整體效果，還可以節(jié)省成本。

3.2.2 地下室方案比選與優(yōu)化

地下室是項目配套部分，由于地下室的建造成本較高，且住戶滯留時間短，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求在滿足功能需求車位數(shù)的基礎上，盡可能控制地下室面積。但不同項目地下室部分的停車效率以及成本差異也較大，尤其在項目功能復雜、地質(zhì)條件復雜的地方，因此在可控范圍內(nèi)，地下室成本的綜合優(yōu)化已成為成本挖潛的關鍵點[5]。從以下幾個要點進行優(yōu)化：

3.2.2.1 地下室設計規(guī)劃及停車下地率

在總圖規(guī)劃設計階段，地上地下需統(tǒng)一設計，地上樓座設計結合地下車庫排布，選用經(jīng)濟停車間距，能有效提高停車效率。

結合地方規(guī)定和實際需求，對地面停車進行精細設計與統(tǒng)計，合理規(guī)劃地面停車數(shù)量，考慮商業(yè)車位、訪客車位需求等，從而明確停車下地率。

同時部分地區(qū)對非機動車停車有相應數(shù)量要求，結合總圖設計合理考慮，非機動車是否下地，如設置在地下室，宜利用塔樓下方等不便布車的空間做非機動車停車位區(qū)。

3.2.2.2 地下室范圍及層數(shù)

（1）合理考慮退線情況，地下室的邊界線要同上方的建筑盡量平行，上方的建筑物盡可能地分布在地下室周圍，盡量相對規(guī)整，合理確定地下室的范圍。

（2）地下室層數(shù)并非衡量地下室經(jīng)濟性的單一指標，核心是提升地庫面積使用效率。

3.2.2.3 人防面積及布置

（1）應建人防地下室的面積根據(jù)當?shù)厝朔擂k的規(guī)定進行計算，明確人防工程的等級及功能。

（2）人防區(qū)優(yōu)先考慮布置在塔樓下方或其他停車效率低的區(qū)域，有利于車庫的整體利用，可提升車庫效率；

（3）人防區(qū)優(yōu)先布置于車庫底層，當人防面積大于底層車庫面積時，在人防投影范圍內(nèi)的上一層疊加布置；

（4）合理規(guī)劃人防分區(qū)，減少人防臨空墻長度、減少人防戰(zhàn)時封堵數(shù)量。同時考慮住戶體驗，人防口部不宜設置在地下門廳通道范圍內(nèi)。

以2021HP01 項目為例，通過前期規(guī)劃，確定地面停車數(shù)量，將非機動車庫設置于地面，單體樓間距規(guī)劃同時考慮地下停車間距；原設計在每個地塊布置人防，三個地塊均需設計局部地下2 層，經(jīng)多方案對比，在保證人防防護距離的前提下，將人防合并在A3 地塊布置，可減少防護單元數(shù)量，優(yōu)化人防面積，提升停車效率，其中A2 地塊由2 層變?yōu)? 層即可滿足停車需求；另外考慮共用部分小區(qū)級設備用房，減少地下室面積。通過以上多項措施實現(xiàn)成本優(yōu)化。

3.2.3 建筑構造做法優(yōu)化

通過以往項目積累與復盤，建立開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各專業(yè)標準圖庫和標準做法，更精確地控制成本，同時能夠加快設計速度。

但由于技術材料隨著時間推移會有所更新，以2021HP01項目為例，項目在此階段設計管控復查建筑做法及構造的經(jīng)濟性，發(fā)現(xiàn)提升優(yōu)化的空間。主要通過以下方式：

（1）對比公司內(nèi)外部的建筑做法，如防水材料、隔聲樓面材料選擇等，分析經(jīng)濟合理性；

（2）相同部位不同的建筑構造進行對標，如層間造型線條的構造方式等，分析經(jīng)濟合理性；

（3）運用價值工程分析，選擇符合規(guī)范要求、供應便利、工期短、經(jīng)濟性好的建筑做法；

（4）復盤過往項目客訴點，如輕質(zhì)墻體掛裝大型電器存在的隱患，項目將套內(nèi)相應部位墻體材料做局部調(diào)整以滿足實際需求。通過優(yōu)化材料或構造，合理規(guī)避交付風險。

3.2.4 建筑節(jié)能設計優(yōu)化

依照國家碳中和的戰(zhàn)略發(fā)展要求，結合建筑運營期高耗能的現(xiàn)狀，節(jié)能減排已成為建筑行業(yè)發(fā)展的主要目標之一[6]。各項目均需進行節(jié)能設計，毛坯住宅中節(jié)能一項占比成本僅次于主體結構，因此設計管理者應該加強節(jié)能優(yōu)化意識，全方位綜合考慮，節(jié)能增效與成本控制合一。

一般住宅項目節(jié)能優(yōu)化的重點包括體型系數(shù)、圍護結構保溫隔熱、門窗保溫節(jié)能等。以下結合這幾方面進行說明：

（1）約束體形系數(shù)，體形系數(shù)是決定節(jié)能方案的關鍵數(shù)據(jù)，規(guī)整建筑平面設計，對建筑能耗計算較有利。此項工作的難點是平衡節(jié)能性和美觀性的綜合需求，2021HP01 項目在前期平面設計時盡量減少建筑形體的凹凸變化，依然保留部分凸窗設計，通過薄弱部位加強處理，保證外圍護結構熱工性能要求。

（2）精細化節(jié)能設計，節(jié)能計算建模應進一步精細化，某些項目單體外墻大部分是鋼筋混凝土構造，但是局部仍然采用砌塊，有時設計單位計算會忽略砌塊墻體；另外精裝項目一些部位的裝飾面層亦可列入節(jié)能計算。

（3）門窗材料多方案比選，窗是建筑中能耗較大的部分，門窗面積越大意味著能耗越大。但住宅項目往往窗墻比較高，來營造室內(nèi)外空間效果。在保證門窗保溫性及氣密性前提下，對玻璃、型材選擇進行多方案經(jīng)濟測算，合理選擇門窗的材料。

（4）優(yōu)化保溫材料及節(jié)點，不同保溫材料以及同一材料不同尺寸，其保溫性能、傳熱系數(shù)不同，對能耗影響甚大，對比不同材料的經(jīng)濟性，合理選擇。同時合理設計保溫節(jié)點、控制保溫邊界周長，節(jié)約保溫材料用量。

3.3 圖紙審核階段

施工圖設計是設計階段與施工階段的紐帶，是連接兩者的載體。施工圖設計的主要目的是將初步設計的成果進行深化處理。對于施工圖設計階段的成本優(yōu)化而言，可以從以下措施著手。

設計成果錯漏空缺、設計標準不符合規(guī)范要求導致返工、設計投訴和翻修、材料工藝選擇不準確，均會直接造成成本浪費，因此提高施工圖的準確性可以更精確地控制成本，減少施工時發(fā)生的設計變更[7]。

為了提高建筑的整體性能，需要與各個專業(yè)進行協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出全局觀念，彰顯出合作精神。在與各個專業(yè)的協(xié)調(diào)過程中，及時發(fā)現(xiàn)建筑設計中存在的問題，相互協(xié)調(diào)溝通，促使建筑施工設計更加完善，提高建筑施工的準確性。

以2021HP01 項目為例，為提高設計圖紙的質(zhì)量，引入全流程多角度的圖審機制，以內(nèi)為主外為輔，提高圖紙準確度。

設計管理者在初步設計圖紙階段、施工圖階段均進行過程審圖，同時引入第三方審圖公司，在設計過程中同步進行過程管控，及時輸出不同階段審圖成果；

在圖紙完成后，會同設計單位各專業(yè)、開發(fā)企業(yè)設計成本工程多部門、施工監(jiān)理等單位進行圖紙聯(lián)審，多角度發(fā)現(xiàn)問題，爭取將大部分問題在圖紙階段解決。

4 施工過程設計配合與跟蹤

施工階段，保證工程高品質(zhì)落地、合理控制變更與簽證是成本優(yōu)化的核心目標。設計與工程施工密切配合，是切實落實設計意圖、降低工程風險、確保工程優(yōu)質(zhì)、推進工程順利實施的關鍵途徑。設計配合工作主要包括以下幾點。

4.1 提高設計配合工程施工的服務意識

設計配合施工貫穿工程建設的全過程，相關工作較為繁雜，包括參加必要的日常工地例會、協(xié)調(diào)會、各階段工程驗交、設備調(diào)試配合等，要求項目公司及設計單位增強配合服務意識，重視每一項配合工作，為工程施工的有序開展提供技術支持。

4.2 加強現(xiàn)場設計巡檢

根據(jù)現(xiàn)場施工進度，項目公司將定期或不定期組織相關設計單位對施工圖落實情況及完工質(zhì)量等進行巡檢，及時發(fā)現(xiàn)問題并提出處理措施。另外對于過度設計部位及時進行優(yōu)化調(diào)整，合理控制設計變更帶來的成本支出。

4.3 加大對現(xiàn)場技術問題協(xié)調(diào)力度

針對施工過程中出現(xiàn)的技術問題，設計管理團隊應該積極配合，參與工程質(zhì)量事故分析、審查并提出相應技術處理方案。對標段項目部提出的問題，督促相關設計單位及時給予答復。在施工中根據(jù)施工現(xiàn)場的實際情況，及時對錯漏、矛盾的圖紙進行修改和補充完善，避免大面積返工等問題，減少項目無效成本投入。

5 結論

綜上所述，設計是項目實施的前端，在前端優(yōu)化、控制，才能更好地做到產(chǎn)品品質(zhì)與成本的合理平衡，實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化。本文結合項目開發(fā)進程及實際項目案例，從建筑設計管理的視角來列舉項目各階段建筑成本優(yōu)化思維及策略。同時，還應認識到，項目開發(fā)是一個涉及設計、成本、工程、質(zhì)量等多方面的綜合性系統(tǒng)工程，不能單一條線進行優(yōu)化管理，需要多維度多階段多部門及各參建方的協(xié)同工作，開拓思路、全面考量、綜合評估，才能達到成本優(yōu)化管理的目標，真正提高企業(yè)的核心競爭力。