羅文燕,俞家成

(浙江工商大學(xué) 法學(xué)院，浙江杭州 310018)

為回應(yīng)“住有所居”的時(shí)代追求，黨的十九大報(bào)告提出建設(shè)以“多主體供給、多渠道保障”為特點(diǎn)的住房制度。作為推進(jìn)住房制度變革的重大制度創(chuàng)設(shè)，《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)物權(quán)編第366條至第371條引入了居住權(quán)制度。根據(jù)《民法典》第209條及214條的規(guī)定，作為用益物權(quán)，居住權(quán)的設(shè)立、變更和消滅須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記方可發(fā)生效力。作為一項(xiàng)新創(chuàng)設(shè)的物權(quán)，居住權(quán)登記的具體操作尚未見(jiàn)于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》)及其實(shí)施細(xì)則等專門立法中。故《民法典》以6個(gè)法條構(gòu)筑的居住權(quán)制度仍屬于宏觀的制度設(shè)計(jì)，相關(guān)制度的順利運(yùn)作有賴于居住權(quán)登記制度的配備與完善。當(dāng)前，從民法視角關(guān)注居住權(quán)本身的研究成果較多，而著眼于居住權(quán)登記這一不動(dòng)產(chǎn)登記行政行為的研究嘗試較為少見(jiàn)。為實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度的設(shè)計(jì)初衷，居住權(quán)登記制度建構(gòu)與登記理論間的張力是必須直面的問(wèn)題，本文試圖檢視當(dāng)前的居住權(quán)登記制度，分析其缺陷及背后的理論爭(zhēng)議，并在澄清爭(zhēng)議的基礎(chǔ)上提出針對(duì)性的完善建議。

一、居住權(quán)登記制度的當(dāng)前樣態(tài)

作為服務(wù)于物權(quán)保護(hù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)公示機(jī)制，完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是財(cái)產(chǎn)交易有序化的先決條件，也是物權(quán)制度的存續(xù)基礎(chǔ)。[1]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革始于2013年，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》于2015年正式頒布實(shí)施。在目前的法律體系框架中，主要以《民法典》有關(guān)規(guī)定、《暫行條例》及實(shí)施細(xì)則共同組成了不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)范制度，建設(shè)時(shí)間不足十年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度尚存在一定的缺口。在面對(duì)居住權(quán)這一新興用益物權(quán)時(shí)，現(xiàn)有登記制度的薄弱處亟待關(guān)注。

(一)居住權(quán)登記制度的規(guī)范現(xiàn)狀

如前所述，《民法典》搭建了居住權(quán)制度的基本架構(gòu)，但在缺少配套法規(guī)或司法解釋的情況下難以有效規(guī)范居住權(quán)登記。為落實(shí)《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，自然資源部擬定了《居住權(quán)等登記辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《登記辦法》)，該辦法前5條涉及居住權(quán)登記。此外，上海、廣州、深圳、福州等多個(gè)地市已開(kāi)始辦理居住權(quán)登記，部分地市以地方政府規(guī)章等形式出臺(tái)相關(guān)居住權(quán)登記規(guī)范，其中《武漢市居住權(quán)登記操作規(guī)范(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《武漢規(guī)范》)是較為細(xì)致的建構(gòu)嘗試。當(dāng)前具體的居住權(quán)登記制度較《民法典》規(guī)定在以下方面有所發(fā)展。

1.區(qū)分居住權(quán)登記類型

《民法典》第368條及第370條規(guī)定了設(shè)立登記、注銷登記兩種居住權(quán)登記類型，而《暫行條例》及實(shí)施細(xì)則將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記依據(jù)所涉權(quán)利變動(dòng)類型分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記及注銷登記等八個(gè)主要類別。由于《民法典》規(guī)定居住權(quán)不具有轉(zhuǎn)讓的可能，轉(zhuǎn)移登記類型缺乏設(shè)計(jì)必要。在《登記辦法》和《武漢規(guī)范》中，居住權(quán)登記包括首次登記、變更登記及注銷登記三個(gè)類型，變更登記類型是對(duì)《民法典》規(guī)定的補(bǔ)充，以居住權(quán)人身份信息變化、義務(wù)人變化、居住權(quán)期限、居住條件和要求等變化為申請(qǐng)情形。

2.擴(kuò)充居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源

申請(qǐng)?jiān)瓌t是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本原則之一，[2]居住權(quán)登記申請(qǐng)情形的確定與居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源相關(guān)，關(guān)乎居住權(quán)設(shè)立方式，是該制度的運(yùn)作開(kāi)端。《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，占有、使用他人的住宅；第371條另外規(guī)定可以通過(guò)遺囑方式設(shè)立居住權(quán)。除此之外的居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源并未得到明確規(guī)定，《民法典》在此一點(diǎn)上持較為保守的立場(chǎng)。事實(shí)上，在草案階段即有觀點(diǎn)認(rèn)為《民法典》對(duì)居住權(quán)設(shè)立方式的規(guī)定過(guò)于狹窄，可能會(huì)導(dǎo)致“僅能根據(jù)合同設(shè)置居住權(quán)”的誤解。[3]當(dāng)前《民法典》仍主要以物權(quán)契約作為居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源，并認(rèn)可通過(guò)遺囑方式設(shè)立居住權(quán)，但依民法理論，遺囑包含遺囑繼承和遺贈(zèng)兩類形式，遺囑形式居住權(quán)設(shè)立不同于一般的物權(quán)契約，遺贈(zèng)形式的居住權(quán)設(shè)立也并未獲得正面規(guī)定，尚需配套規(guī)范的跟進(jìn)與細(xì)化。

在《民法典》規(guī)定基礎(chǔ)上，《登記辦法》及《武漢規(guī)范》均認(rèn)可將通過(guò)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)設(shè)立居住權(quán)作為居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源。法律文書(shū)確定的居住權(quán)人單方持生效法律文書(shū)即可辦理居住權(quán)登記。此種登記申請(qǐng)情形的擴(kuò)充并不違反物權(quán)法定原則，并且有助于實(shí)現(xiàn)居住權(quán)登記的快捷，保障涉訴居住權(quán)人的利益。

3.細(xì)化居住權(quán)登記程序及登記審查職責(zé)

《武漢規(guī)范》作為具有直接指導(dǎo)意義的居住權(quán)登記規(guī)范，對(duì)三類登記的登記申請(qǐng)情形、申請(qǐng)主體、申請(qǐng)材料等登記程序進(jìn)行了細(xì)致而具有操作性的規(guī)定。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)何種審查職責(zé)，存有形式審查模式、實(shí)質(zhì)審查模式和區(qū)分審查模式三說(shuō)，居住權(quán)登記審查模式的選取與登記效果直接掛鉤，《登記辦法》及《武漢規(guī)范》兩文件均以較大篇幅對(duì)各類型登記申請(qǐng)的審查要求進(jìn)行規(guī)定?！兜怯涋k法》載明的審查職責(zé)涉及實(shí)質(zhì)與形式審查兩類。實(shí)質(zhì)審查方面，在居住權(quán)登記辦理過(guò)程中需重點(diǎn)關(guān)注登記房屋的權(quán)利狀態(tài)，要求審查設(shè)立居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)辦理登記、是否查封，在已設(shè)立抵押權(quán)房屋上設(shè)立居住權(quán)的，還需審核抵押權(quán)人是否知悉居住權(quán)設(shè)立一事等。形式審查方面，需核驗(yàn)居住權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、居住權(quán)合同或遺囑等材料記載的主體是否一致等?！段錆h規(guī)范》采用分登記類型提示審查職責(zé)的規(guī)定體例，規(guī)范措辭中較為明顯地體現(xiàn)出實(shí)質(zhì)審查的要求，例如在首次登記中，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)而未與房屋轉(zhuǎn)移登記同時(shí)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)召集所有繼承人到場(chǎng)，書(shū)面確認(rèn)遺囑有效；又如在變更登記中，居住期限、條件等發(fā)生變化的，登記機(jī)關(guān)可要求申請(qǐng)人提交足以證明變化發(fā)生的材料等。實(shí)質(zhì)審查要求的嵌入是有益的立法嘗試，但仍應(yīng)基于實(shí)質(zhì)審查模式與居住權(quán)登記是否契合的論證。

(二)當(dāng)前居住權(quán)登記制度的缺陷

1.居住權(quán)登記客體規(guī)定與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范相沖突

同一房屋上是否可以設(shè)立多個(gè)居住權(quán)是理論界和實(shí)務(wù)界重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題之一，以不動(dòng)產(chǎn)登記的視角觀之，其核心問(wèn)題在于是否可以房屋之一部分作為居住權(quán)登記客體。在這一問(wèn)題上，《登記辦法》與傳統(tǒng)的《暫行條例》《暫行條例實(shí)施細(xì)則》之間存在一定程度的銜接障礙。

《登記辦法》第5條規(guī)定：居住權(quán)人對(duì)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元的全部住房享有居住權(quán)的，登記機(jī)構(gòu)在登記簿相應(yīng)欄中填寫“全部住宅”；對(duì)部分住房享有居住權(quán)的，填寫具體住宅部位。依此項(xiàng)規(guī)定，以房間等住宅部分為居住權(quán)登記客體是被允許的。而《暫行條例》第8條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。同時(shí)《暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，以房屋為不動(dòng)產(chǎn)單元的，包括區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。另外，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)房屋專有部分的界定標(biāo)準(zhǔn)包括兩點(diǎn)，要求具有構(gòu)造上的獨(dú)立性(能明確區(qū)分)及利用上的獨(dú)立性(可排他使用)。若允許以房間為居住權(quán)登記客體，則等同于視房間為不動(dòng)產(chǎn)單元，而現(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)房間并不符合上述法律法規(guī)的要求，明確規(guī)定允許以住宅之一部分作為居住權(quán)登記客體有與上位法相沖突之嫌。

2.居住權(quán)登記效力模式仍未明確

就居住權(quán)登記效力模式，《登記辦法》及《武漢規(guī)范》兩文件均認(rèn)為以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，登記是居住權(quán)生效的必要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)采登記生效主義，而以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的情形是相異之處?！兜怯涋k法》第2條規(guī)定：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，居住權(quán)登記可以先于被繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記辦理，可以與被繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記一并辦理，也可以在被繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之后、再次轉(zhuǎn)移登記之前辦理。賦予了當(dāng)事人高度的登記時(shí)間選擇自由。而《武漢規(guī)范》則于開(kāi)頭處明確強(qiáng)調(diào)居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，該規(guī)定適用于居住權(quán)設(shè)立的全部情形。如若遺囑確定的權(quán)利人按照《登記辦法》的規(guī)定不選擇在第一時(shí)間辦理居住權(quán)登記，那么在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)其并不擁有該住宅上的居住權(quán)，在遺囑設(shè)立語(yǔ)境中采用登記生效主義是權(quán)利保護(hù)的巨大隱患。另外，在以法律文書(shū)設(shè)立居住權(quán)的情形中，亦不當(dāng)規(guī)定居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，須秉持對(duì)司法判決的嚴(yán)格遵守，采用登記對(duì)抗主義。

3.居住權(quán)注銷登記規(guī)定有欠完滿

注銷登記建立在居住權(quán)消滅事由規(guī)定之上，是居住權(quán)制度中不可或缺的權(quán)利退出機(jī)制。根據(jù)《民法典》第370條之規(guī)定，居住權(quán)消滅事由有二，分別為居住權(quán)人死亡及居住期限屆滿，此二事由顯然無(wú)法囊括可能導(dǎo)致居住權(quán)消滅的全部情形。作為補(bǔ)充嘗試，《登記辦法》第5條對(duì)居住權(quán)注銷登記情形進(jìn)行了擴(kuò)張，列舉情形包括：居住權(quán)期限屆滿、不動(dòng)產(chǎn)滅失或者被征收、居住權(quán)人放棄權(quán)利、生效法律文書(shū)等導(dǎo)致居住權(quán)消滅及居住權(quán)人死亡五項(xiàng)。在此基礎(chǔ)上，《武漢規(guī)范》增列“居住權(quán)合同解除”作為注銷登記情形。居住權(quán)注銷登記規(guī)定著眼于權(quán)利主體及權(quán)利客體，但仍有較為明顯的疏漏。

首先，居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源在權(quán)利退出機(jī)制構(gòu)建中的作用沒(méi)有得到重視，即沒(méi)有考慮到“違約消滅”的情形。居住的條件和要求是居住權(quán)合同的必要組成部分，是當(dāng)事人在設(shè)立居住權(quán)中自由意志的體現(xiàn)，具體可能包括為居住權(quán)人設(shè)定房屋的養(yǎng)護(hù)義務(wù)、約定房屋是否可以出租、居住權(quán)設(shè)立是否有償甚至限制同住等諸多內(nèi)容，對(duì)居住的條件和要求的違反構(gòu)成合同違約?！睹穹ǖ洹返?41條規(guī)定，用益物權(quán)人行使權(quán)利不得損害所有權(quán)人的權(quán)益，若居住權(quán)人的違約已經(jīng)明顯損害了房屋所有權(quán)人的利益，則應(yīng)當(dāng)允許以此為由申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記。事實(shí)上，違約消滅的引入是對(duì)法院裁判消滅居住權(quán)典型情形的抽象固定，具有充分的合理性。

其次，《武漢規(guī)范》中“居住權(quán)合同解除”的表述容易引發(fā)歧義。居住權(quán)合同主體包括房屋所有權(quán)人和居住權(quán)人，在未發(fā)生房屋所有權(quán)變更的情況下，居住權(quán)合同解除確實(shí)應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致居住權(quán)的消滅。但如若在居住權(quán)期限內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋受讓人并不負(fù)有與居住權(quán)人重新訂立合同的義務(wù)，房屋原所有權(quán)人亦不再具備解除居住權(quán)合同的合意資格，此時(shí)主張以居住權(quán)合同解除為由申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記缺乏法理上的通順性。

再次，缺乏居住權(quán)意定注銷機(jī)制。居住權(quán)可以經(jīng)合意設(shè)立，那么可經(jīng)合意消滅居住權(quán)是自然的邏輯推論，只要房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人達(dá)成一致，就應(yīng)當(dāng)允許申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記。此種注銷登記情形基于雙方意思表示行為，與居住權(quán)人放棄權(quán)利的單方意思表示行為有明顯的差別。居住權(quán)注銷登記合意的達(dá)成不必拘泥于居住權(quán)合同的內(nèi)容，無(wú)償設(shè)立的居住權(quán)也可以因居住權(quán)人得到貨幣給付而同意注銷。同時(shí)由于居住權(quán)的存在就房屋價(jià)值而言是現(xiàn)實(shí)的權(quán)利瑕疵，故不僅房屋所有權(quán)人可與居住權(quán)人達(dá)成居住權(quán)注銷合意，抵押權(quán)人甚至可能存在的房屋租賃者等利益相關(guān)人都應(yīng)當(dāng)被允許與居住權(quán)人達(dá)成合意，以實(shí)現(xiàn)相關(guān)權(quán)利的“滌清”。

最后，缺乏居住權(quán)固定注銷機(jī)制。當(dāng)前居住權(quán)制度服務(wù)于基本居住需求的解決，換言之如果居住需求的迫切程度有所降低，是否即可考慮居住權(quán)的注銷？例如，在“照顧離婚后弱勢(shì)一方”這一居住權(quán)制度適用典型領(lǐng)域中，如若居住權(quán)人已經(jīng)另購(gòu)房屋，繼續(xù)保留居住權(quán)則于情理俱有不符。另外，居住權(quán)固定注銷機(jī)制的設(shè)置也可以回應(yīng)學(xué)界關(guān)于“居住權(quán)掏空所有權(quán)”的擔(dān)憂。

觀察《登記辦法》及《武漢規(guī)范》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)前的居住權(quán)登記制度具有基本框架，且具備一定應(yīng)對(duì)常規(guī)情形的操作性，但部分缺漏之處還明顯影響居住權(quán)登記工作，其背后阻滯居住權(quán)登記制度建設(shè)的理論爭(zhēng)議亟待厘清。同時(shí)必須注意的是《武漢規(guī)范》僅為地方法規(guī)，絕大多數(shù)地區(qū)的居住權(quán)登記工作仍缺乏指導(dǎo)依據(jù)，故此需從立法形式及規(guī)范內(nèi)容兩個(gè)角度進(jìn)一步推進(jìn)居住權(quán)登記制度的建設(shè)和完善。

二、居住權(quán)登記的理論爭(zhēng)議與厘清

前述居住權(quán)登記制度的缺陷并非是簡(jiǎn)單的制度抉擇，其受到居住權(quán)登記要素理論爭(zhēng)議的影響。以《民法典》規(guī)定為基準(zhǔn)剖析居住權(quán)登記要素理論爭(zhēng)議，是進(jìn)一步討論涵蓋居住權(quán)登記全環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度構(gòu)建的必要前提。

(一)關(guān)于居住權(quán)登記的客體

《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)登記客體應(yīng)當(dāng)為他人的住宅，即居住權(quán)登記客體應(yīng)當(dāng)符合“為他人所有”和“房屋性質(zhì)為住宅”兩個(gè)條件，其中隱含的爭(zhēng)議有以下兩點(diǎn)。

其一，房屋的所有權(quán)與居住權(quán)應(yīng)當(dāng)分屬不同主體，房屋所有權(quán)人在本人房屋上為自己設(shè)立居住權(quán)是不為法律所允許的。誠(chéng)然，在絕大多數(shù)情況下，居住的權(quán)利被房屋所有權(quán)所吸收，不需要依托居住權(quán)制度即可實(shí)現(xiàn)，但在“以房養(yǎng)老”這另一居住權(quán)制度適用典型領(lǐng)域中，居住權(quán)和所有權(quán)的絕對(duì)分離將使居住權(quán)的設(shè)立高度依存于合同之債，進(jìn)而導(dǎo)致權(quán)利保護(hù)存有隱患。具體來(lái)說(shuō)，依當(dāng)前居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源及登記客體之規(guī)定，實(shí)施“以房養(yǎng)老”需分兩步進(jìn)行，首先將房屋轉(zhuǎn)讓給買受人，隨后在該房屋上為原房屋所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)。由于居住權(quán)合同屬于要式合同，不應(yīng)當(dāng)為房屋買賣合同吸收，此種情況下需要達(dá)成兩次合意并進(jìn)行兩次不動(dòng)產(chǎn)登記，整體程序較為繁瑣且客觀上有孳生風(fēng)險(xiǎn)的可能。允許在保留居住權(quán)的房屋買賣中于自有房屋上為本人設(shè)立居住權(quán)則有助于理順這一特殊的居住權(quán)登記客體問(wèn)題。

其二，居住權(quán)登記客體應(yīng)當(dāng)為住宅。此處的“住宅”當(dāng)如何界定存有爭(zhēng)議，在《民法典》征求意見(jiàn)稿階段，有學(xué)者提出是否可以商鋪、廠房、酒店式公寓等非狹義住宅的房屋為居住權(quán)登記客體。[4]有觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)居住權(quán)制度“滿足生活居住的需要”的立法初衷，僅有不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載明用途為住宅的房屋可為登記客體。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，界定房屋是否為住宅不應(yīng)當(dāng)受制于房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途，應(yīng)當(dāng)以房屋實(shí)際用途為準(zhǔn)。由于當(dāng)前居住權(quán)制度系以保障基本居住需求為目的，同時(shí)考慮到不動(dòng)產(chǎn)登記上的一致性需求，應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的界定持審慎的立場(chǎng)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載明的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為準(zhǔn)。當(dāng)前另一爭(zhēng)議之處在于農(nóng)村宅基地上的房屋是否可成為居住權(quán)登記客體，居住權(quán)人是否必須為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，當(dāng)如何處理宅基地上房屋設(shè)立居住權(quán)與“一戶一宅”政策的關(guān)系。筆者以為，將作為法定住宅類型的宅基地上房屋排斥于居住權(quán)登記客體范圍之外的理由是難以成立的，但其上的居住權(quán)設(shè)立影響當(dāng)與一般房屋有所區(qū)別，仍受“一戶一宅”政策的限制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條的規(guī)定，村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，不得再次申請(qǐng)宅基地?？紤]到設(shè)立居住權(quán)后房屋所有權(quán)人有可能不再保有居住的權(quán)利，在宅基地住宅上設(shè)立居住權(quán)也當(dāng)產(chǎn)生同樣的效果。為避免與“一戶一宅”政策產(chǎn)生沖突，設(shè)立除家庭保障性居住權(quán)(1)指為保障老年人生活需要、離婚后提供必要幫助等需求而設(shè)立的婚姻家庭領(lǐng)域的居住權(quán)。以外的居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)附加不得再次申請(qǐng)宅基地的限制。另外，由于當(dāng)前居住權(quán)制度的適用僅限于保障居住需求，居住權(quán)人是否為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)居住權(quán)及集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益的保護(hù)并無(wú)阻礙，缺乏區(qū)別對(duì)待的必要。

此外，居住權(quán)登記客體是否受一物一權(quán)原則的影響也存在爭(zhēng)議。一物一權(quán)原則指：同一物上不得存有多個(gè)不相容物權(quán)，首先不能設(shè)立兩個(gè)及以上的性質(zhì)互斥的物權(quán)，其次物權(quán)客體應(yīng)當(dāng)與他物完全分離。[5]該原則引發(fā)的爭(zhēng)議在于，同一房屋是否可以成為復(fù)數(shù)居住權(quán)的登記客體，具體而言又分為居住權(quán)的平行登記(指多個(gè)居住權(quán)同時(shí)及于房屋整體)與分割登記(指以房屋之一部分設(shè)立多個(gè)居住權(quán))兩種情況。

有平行登記的支持觀點(diǎn)認(rèn)為，居住權(quán)人的權(quán)利行使不可避免地涉及其家屬和生活輔助人員等共同居住者對(duì)房屋的使用，應(yīng)當(dāng)對(duì)居住權(quán)享有人實(shí)施擴(kuò)大解釋，使前述人員享有源于居住權(quán)的從屬性居住權(quán)，[6]此時(shí)房屋成為多個(gè)居住權(quán)的登記客體。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)系對(duì)域外法規(guī)定的誤讀。根據(jù)《德國(guó)民法典》住房權(quán)相關(guān)規(guī)定，權(quán)利人有權(quán)在住房中接納其家屬和其他地位相當(dāng)?shù)姆?wù)和護(hù)理人員，但這并不意味著居住權(quán)主體擴(kuò)張。事實(shí)上該規(guī)定是對(duì)允許他人同住權(quán)利的認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)充分區(qū)分居住權(quán)人與實(shí)際居住人(或稱其為居住權(quán)的受益主體)，避免對(duì)居住權(quán)人范圍的不當(dāng)擴(kuò)大。

分割登記的支持觀點(diǎn)認(rèn)為以住宅之一部分作為居住權(quán)登記客體有助于實(shí)現(xiàn)住房的靈活使用，并不違反一物一權(quán)原則，但須在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上精確描述使用范圍。[7]該觀點(diǎn)獲得了較多認(rèn)同，且有域外法規(guī)定的支持(2)《德國(guó)民法典》第1093條規(guī)定，允許住房權(quán)在建筑物的一部分之上設(shè)立。。但筆者認(rèn)為，允許以房間等房屋部分為居住權(quán)登記客體并非有利無(wú)害：首先，以房間等房屋部分設(shè)立居住權(quán)必然要求共用部分空間和生活設(shè)施，為居住權(quán)人增加了權(quán)利義務(wù)劃分的負(fù)擔(dān)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)；其次，將導(dǎo)致同一房屋上的權(quán)屬關(guān)系過(guò)于復(fù)雜，同一房屋成為多個(gè)居住權(quán)的登記客體客觀上可能過(guò)度影響房屋本身的價(jià)值，致使所有權(quán)人權(quán)益在實(shí)施房屋交易、抵押時(shí)有所減損。故對(duì)同一房屋成為多個(gè)居住權(quán)的登記客體當(dāng)持審慎態(tài)度，登記制度設(shè)計(jì)需充分考慮相關(guān)權(quán)利主體的意見(jiàn)。

(二)關(guān)于居住權(quán)登記的權(quán)屬來(lái)源

有觀點(diǎn)主張擴(kuò)張居住權(quán)登記的權(quán)屬來(lái)源，增列法定設(shè)立、時(shí)效取得、經(jīng)生效法律文書(shū)取得等居住權(quán)設(shè)立方式。[4]該觀點(diǎn)已為當(dāng)前的居住權(quán)登記制度部分采納。在以居住權(quán)合同為權(quán)屬來(lái)源的登記情形中，主要爭(zhēng)議在于居住權(quán)設(shè)立的條件，實(shí)際上受到居住權(quán)制度設(shè)計(jì)定位的影響。

《民法典》第368條規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立以無(wú)償為原則，經(jīng)當(dāng)事人合意可有例外。有觀點(diǎn)認(rèn)為，但書(shū)的設(shè)置系為體現(xiàn)當(dāng)事人意思自治，為以適度有償方式取得居住權(quán)留出余地。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，但書(shū)的存在表明傳統(tǒng)的保障居住需求的居住權(quán)與商業(yè)化的投資性居住權(quán)并不是對(duì)立的關(guān)系，[8]投資性居住權(quán)將逐漸獲得承認(rèn)。本文認(rèn)為，無(wú)償設(shè)立居住權(quán)的規(guī)定以及《民法典》第369條對(duì)居住權(quán)轉(zhuǎn)讓的排斥，體現(xiàn)了當(dāng)前《民法典》對(duì)居住權(quán)商業(yè)化的消極立場(chǎng)，隱含著對(duì)居住權(quán)制度異化為特種租賃制度的憂慮，表明了居住權(quán)制度仍十分濃重的人役權(quán)色彩。誠(chéng)然，當(dāng)前居住權(quán)制度的設(shè)計(jì)與運(yùn)作以保障居住需求為基本立足點(diǎn)，居住權(quán)的適用領(lǐng)域也較為單一，但過(guò)度強(qiáng)調(diào)居住權(quán)的人役性與盤活建筑物利用方式的需求確實(shí)不相契合，也可能阻礙居住權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、繼承的發(fā)展可能。[9]前文所述的當(dāng)前居住權(quán)注銷登記規(guī)范的缺位即與居住權(quán)制度在人役性和用益性之間的去從有密切的聯(lián)系。應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)登記制度建構(gòu)中重視居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源中的設(shè)立條件，對(duì)基于合意的有償設(shè)立持寬容立場(chǎng)，并以此作為注銷登記制度補(bǔ)位乃至居住權(quán)商業(yè)化等未來(lái)發(fā)展的跳板。

(三)關(guān)于居住權(quán)登記的效力范式與審查模式

自不動(dòng)產(chǎn)登記制度創(chuàng)設(shè)以來(lái)，登記行為的效力一直未曾離開(kāi)學(xué)界關(guān)注視野，存有登記生效主義與登記對(duì)抗主義兩種范式。登記生效主義認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在未行登記時(shí)僅體現(xiàn)為合同之債，完成登記后方可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，使物權(quán)受讓人獲得物權(quán)保護(hù)；登記對(duì)抗主義認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)發(fā)生于債權(quán)成立之時(shí)，與是否完成登記無(wú)涉，登記起對(duì)抗第三人的作用。[10]《民法典》第368條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，采用了登記生效主義的立場(chǎng)。爭(zhēng)議之處在于，該條規(guī)定是否僅適用于以合同設(shè)立居住權(quán)的情形，易言之，《武漢規(guī)范》完全采用登記生效主義范式的做法是否足以應(yīng)對(duì)居住權(quán)登記的全部情形而不過(guò)于絕對(duì)。依照《民法典》有關(guān)規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。那么在通過(guò)遺囑方式取得居住權(quán)的情形中，物權(quán)變動(dòng)在被繼承人死亡時(shí)即已發(fā)生，此時(shí)應(yīng)采登記對(duì)抗主義立場(chǎng)。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，較之于一般物權(quán)，居住權(quán)利人較為明確，且應(yīng)當(dāng)降低設(shè)立成本以鼓勵(lì)權(quán)利設(shè)立，故可完全采用登記對(duì)抗主義。[11]筆者認(rèn)為，在以遺囑作為居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源的情形中，采用登記對(duì)抗主義范式應(yīng)當(dāng)?shù)玫娇隙ǎ摲妒娇陀^上也有助于權(quán)利人基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)主張權(quán)利，但第三人權(quán)益保護(hù)的問(wèn)題不應(yīng)被忽視，在居住權(quán)語(yǔ)境中，第三人并不限于其他居住權(quán)主張者，還包括房屋所有權(quán)人、抵押權(quán)人等。故此，可在居住權(quán)登記的效力上有限地兼采登記生效主義與登記對(duì)抗主義兩范式，與居住權(quán)設(shè)立方式相對(duì)應(yīng)，以便于理順居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源與登記效力間的邏輯關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有行政法性質(zhì)已為學(xué)界共識(shí)，但同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記行為具有橫跨公私法的雙重屬性，以私法屬性為內(nèi)核本質(zhì)，以公法屬性為外觀形式。[12]故此，不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)揮作用的中樞環(huán)節(jié)即為登記機(jī)關(guān)對(duì)私法內(nèi)容的有效審查，理論上存有形式審查與實(shí)質(zhì)審查兩種審查模式。形式審查指，登記機(jī)關(guān)僅在形式上檢查提交材料是否合法齊備，而不問(wèn)材料本身是否存在瑕疵；實(shí)質(zhì)審查則指，登記機(jī)關(guān)除對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行必要的形式審查外，尚需核驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系并審查物權(quán)變動(dòng)原因等。形式審查的支持觀點(diǎn)認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)能力不足以實(shí)施實(shí)質(zhì)審查，可能影響登記效率，亦有違背意思自治原則之嫌。[13]實(shí)質(zhì)審查支持觀點(diǎn)則認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查有助于保證登記的真實(shí)準(zhǔn)確。《民法典》中不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定基本沿襲《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)職責(zé)包括查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明等必要材料及就登記事項(xiàng)進(jìn)行詢問(wèn)等，必要時(shí)還可要求補(bǔ)充材料或進(jìn)行實(shí)地查看，兼有形式審查與實(shí)質(zhì)審查的手段，二者并非相互排斥的關(guān)系。由于居住權(quán)具有異于其他物權(quán)的人役權(quán)屬性、通常情況下設(shè)立的無(wú)償性、影響的長(zhǎng)遠(yuǎn)性，僅對(duì)居住權(quán)登記申請(qǐng)進(jìn)行形式上的審查顯然不足與居住權(quán)的重要程度相匹配，同時(shí)由于居住權(quán)登記涉及材料較為單一(僅為合同或遺囑)，實(shí)施實(shí)質(zhì)審查也并不會(huì)給登記機(jī)關(guān)造成過(guò)大之負(fù)擔(dān)。故《登記辦法》和《武漢規(guī)范》在登記審查職責(zé)細(xì)化中向登記機(jī)關(guān)課以實(shí)質(zhì)審查職責(zé)的做法是合理的，登記機(jī)關(guān)實(shí)施何種程度的實(shí)質(zhì)審查則是在登記制度完善中需要明確的問(wèn)題。

三、居住權(quán)登記制度的重釋與完善

居住權(quán)登記的受理、審查、登簿等環(huán)節(jié)均有別于其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記類型。為更好地規(guī)范居住權(quán)登記工作，當(dāng)前仍需立足于居住權(quán)的人役性構(gòu)建可靠的基礎(chǔ)登記制度，同時(shí)借助對(duì)當(dāng)事人合意的認(rèn)可為居住權(quán)在用益性上的未來(lái)發(fā)展預(yù)留進(jìn)化空間，選取統(tǒng)一立法作為基本形式，對(duì)現(xiàn)存制度進(jìn)行針對(duì)性完善，靈活運(yùn)用兜底條款，使居住權(quán)登記制度呈現(xiàn)出兼具穩(wěn)定性和開(kāi)放性的特點(diǎn)。

(一)立足居住權(quán)人役性構(gòu)建基礎(chǔ)登記制度并堅(jiān)持統(tǒng)一的立法形式

居住權(quán)的人役性與用益性之爭(zhēng)是影響居住權(quán)及其登記制度走向的關(guān)鍵問(wèn)題。傳統(tǒng)的居住權(quán)制度以身份為基礎(chǔ)、承擔(dān)居住保障功能，具有鮮明的倫理性，但隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的發(fā)展，居住權(quán)制度逐漸體現(xiàn)出財(cái)產(chǎn)多元利用方式的屬性，突破了對(duì)居住權(quán)人身份的嚴(yán)格限制。有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前居住權(quán)雖被設(shè)計(jì)為意定物權(quán)，但從設(shè)立到行使仍受嚴(yán)格限制，故應(yīng)當(dāng)明確居住權(quán)的法律定位，主張摒棄人役性而聚焦于用益性，以防立法偏離現(xiàn)實(shí)，限制居住權(quán)的價(jià)值發(fā)揮。[9]唯有堅(jiān)持居住權(quán)用益性，使居住權(quán)制度完全超越其羅馬法前身，方能實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度的健康發(fā)展。

居住權(quán)的人役性與用益性雖有相矛盾的一面，但二者并非不可共存。以歷史的視角看，當(dāng)前的居住權(quán)制度仍處于建構(gòu)初期，還未褪盡其人役權(quán)的固有色彩，而人役性居住權(quán)恰恰是接受度最高的居住權(quán)類型。故為了追求居住權(quán)制度的穩(wěn)健落地，不妨立足于居住權(quán)人役性，以為較有限之主體提供權(quán)利支持作為現(xiàn)階段居住權(quán)制度的定位。

與之相對(duì)應(yīng)，目下居住權(quán)登記制度的構(gòu)建也應(yīng)立足居住權(quán)人役性，以滿足居住需求為核心，以避免權(quán)屬爭(zhēng)議為制定原則，以涵蓋居住權(quán)登記全過(guò)程為目標(biāo)，面向類型化的常見(jiàn)居住權(quán)登記情形，力求構(gòu)建穩(wěn)定可靠的基礎(chǔ)制度。但同時(shí)《民法典》以通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)為主要設(shè)立方式的規(guī)定以及對(duì)有償設(shè)立的容許均表明居住權(quán)一直未曾陷入傳統(tǒng)人役權(quán)的窠臼，登記制度的構(gòu)建須認(rèn)識(shí)到居住權(quán)制度未來(lái)發(fā)展的需要，認(rèn)識(shí)到居住權(quán)用益物權(quán)屬性不斷強(qiáng)化的必然趨勢(shì)。當(dāng)前可以當(dāng)事人合意為基礎(chǔ)，對(duì)居住權(quán)的有償設(shè)立、使用條件等持較為寬容的立場(chǎng)，以可靠的基礎(chǔ)制度架構(gòu)與充足的預(yù)留空間支持居住權(quán)制度對(duì)人役性的超越及更多元的發(fā)展。

如前所述，居住權(quán)登記尚未見(jiàn)于《暫行條例》及實(shí)施細(xì)則，故當(dāng)務(wù)之急是解決居住權(quán)登記無(wú)法可依的問(wèn)題。當(dāng)前效力及于全國(guó)的居住權(quán)登記規(guī)范僅有《民法典》中的原則性規(guī)定及《登記辦法》前5條，在以區(qū)域性規(guī)范調(diào)整居住權(quán)登記的地區(qū)中，獨(dú)立出臺(tái)居住權(quán)登記辦法的地區(qū)較少，例如廣州等部分地區(qū)傾向于在地方“不動(dòng)產(chǎn)登記辦法”中補(bǔ)充居住權(quán)登記的相關(guān)內(nèi)容，除此之外的其他地區(qū)居住權(quán)登記的制度構(gòu)建尚屬空白。若采取各地區(qū)自行出臺(tái)“居住權(quán)登記辦法”的立法模式，各地規(guī)范在內(nèi)容上勢(shì)必具有高度的同質(zhì)性，會(huì)造成對(duì)立法資源的擠占和浪費(fèi)。此外，如若規(guī)定缺乏對(duì)上位法概括規(guī)定的細(xì)化，則有違反“不重復(fù)上位法”原則[14]之嫌；而在面對(duì)部分存有理論爭(zhēng)議問(wèn)題時(shí)的立場(chǎng)選取又有與上位法產(chǎn)生邏輯抵觸之風(fēng)險(xiǎn)[15]?？紤]到統(tǒng)一的“中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法”已見(jiàn)于全國(guó)人大立法規(guī)劃，而居住權(quán)登記必定是其重要組成部分，為避免后續(xù)過(guò)于繁重的“釋改廢”工作，現(xiàn)階段的居住權(quán)登記制度的構(gòu)建應(yīng)保持一定的立法層級(jí)，可以國(guó)務(wù)院部門規(guī)章的形式出臺(tái)相關(guān)文件，或可采取省級(jí)政府規(guī)章形式以體現(xiàn)一定程度的地方特色，亦可作為部分居住權(quán)登記制度試點(diǎn)，為“不動(dòng)產(chǎn)登記法”的制定完善提供支持。

(二)強(qiáng)化居住權(quán)登記要素規(guī)定并明確登記效力及審查義務(wù)

明確居住權(quán)登記客體為他人或自己的住宅，居住權(quán)登記以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位進(jìn)行。首先，僅限規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為住宅的房屋成為居住權(quán)登記客體；其次，規(guī)定居住權(quán)登記以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行。原則上不允許以房間等住宅之一部分為居住權(quán)登記客體，當(dāng)事人確有意愿進(jìn)行居住權(quán)分割設(shè)立的，應(yīng)當(dāng)考察相關(guān)住宅部分是否具有空間上和使用上的獨(dú)立性，并在辦理居住權(quán)登記之前辦理房屋分割的變更登記；再次，允許房屋所有權(quán)人、抵押權(quán)人、居住權(quán)人等利益相關(guān)人員合意決定是否增設(shè)平行的新居住權(quán)，尊重當(dāng)事人的自由意志；最后，為應(yīng)對(duì)保留居住權(quán)房屋交易中居住權(quán)設(shè)立過(guò)于依賴合同之債的問(wèn)題，可以進(jìn)行規(guī)范的目的性擴(kuò)張，承認(rèn)所有權(quán)人居住權(quán)的析出，允許所有權(quán)人依據(jù)合同在房屋過(guò)戶之前，以自己的房屋為登記客體給自己設(shè)定居住權(quán)。[16]

明確居住權(quán)注銷登記適用的居住權(quán)消滅情形。首先，明確規(guī)定居住權(quán)人死亡、居住權(quán)人放棄居住權(quán)、居住期限屆滿、居住權(quán)客體滅失四種傳統(tǒng)的居住權(quán)消滅情形；其次，規(guī)定經(jīng)居住權(quán)客體利益相關(guān)人與居住權(quán)人達(dá)成合意，可申請(qǐng)居住權(quán)注銷登記，此項(xiàng)適用于房屋所有權(quán)人與居住權(quán)人解除合同，房屋買受人或抵押權(quán)人為自身利益滌除房屋上居住權(quán)的情形；再次，與居住權(quán)設(shè)立方式相一致，將因生效法律文書(shū)、房屋征收致使居住權(quán)消滅的情況予以納入；最后，設(shè)置兜底條款，為將來(lái)可能引入的居住權(quán)“違約消滅”“時(shí)效消滅”“法定消滅”等情形預(yù)留空間。

明確居住權(quán)登記權(quán)屬來(lái)源包括合同、遺囑及生效法律文書(shū)三種，并附加“法律法規(guī)規(guī)定的其他設(shè)立方式”作為兜底，為法定居住權(quán)的發(fā)展留出空間，確定與各類登記情形相對(duì)應(yīng)的登記義務(wù)人。

根據(jù)登記要素確定登記機(jī)關(guān)的行為效力模式。以合同為登記權(quán)屬來(lái)源的，采登記生效主義，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；以遺囑及生效法律文書(shū)為登記權(quán)屬來(lái)源的，采登記對(duì)抗主義，居住權(quán)自繼承開(kāi)始及法律文書(shū)生效時(shí)設(shè)立。此外，由于居住權(quán)的設(shè)立程式化程度低，個(gè)案間差異較大，應(yīng)當(dāng)規(guī)定登記機(jī)關(guān)負(fù)有對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查的義務(wù)，以盡量規(guī)避可能的權(quán)屬爭(zhēng)議。

(三)重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度間的銜接及居住權(quán)登記簿載明事項(xiàng)的選取

居住權(quán)制度在運(yùn)行過(guò)程中極易與其他種類的物權(quán)或債權(quán)產(chǎn)生交集，當(dāng)著眼于居住權(quán)登記制度與其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的邊界，充實(shí)登記機(jī)關(guān)的審查內(nèi)容，避免居住權(quán)與抵押權(quán)、房屋租賃權(quán)的沖突。居住權(quán)與抵押權(quán)在權(quán)利人達(dá)成合意的基礎(chǔ)上并不相互排斥的觀點(diǎn)已得到普遍接受，但如若缺乏居住權(quán)登記與抵押權(quán)登記制度間的銜接，將給糾紛中的事實(shí)查明帶來(lái)較大的困擾，造成損害時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)亦難以證明其已經(jīng)盡到了合理的審查義務(wù)。故應(yīng)當(dāng)在辦理抵押登記時(shí)增加“是否禁止或者限制設(shè)立居住權(quán)”的審查內(nèi)容。居住權(quán)與房屋租賃權(quán)同以使用房屋為權(quán)利內(nèi)容，二者關(guān)系明顯更為尖銳。“買賣不破租賃”已成為共識(shí)，但由于“房屋租賃權(quán)登記制度”尚未落地，善意取得的居住權(quán)是否可以“破租賃”是需要仔細(xì)斟酌的問(wèn)題。故辦理居住權(quán)登記時(shí)須嚴(yán)格審查房屋上租賃權(quán)的有無(wú)，在“房屋租賃權(quán)登記制度”出臺(tái)后亦須與居住權(quán)制度相銜接，審查房屋上是否設(shè)有居住權(quán)、是否允許出租等內(nèi)容。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的選取需要遵循物權(quán)特定、物權(quán)公示及清晰三項(xiàng)原則，[17]直接影響居住權(quán)登記制度的運(yùn)行實(shí)效。自然資源部擬定的《登記辦法》附有“不動(dòng)產(chǎn)登記簿修改頁(yè)”，居住權(quán)登記信息表中具體欄目包括：居住權(quán)人、證件種類、證件號(hào)、義務(wù)人、登記類型、登記原因、居住條件和要求(含居住范圍)、居住權(quán)期限、不動(dòng)產(chǎn)登記證明號(hào)、登記時(shí)間、登簿人、附記。欄目設(shè)計(jì)相對(duì)粗放，易導(dǎo)致登記時(shí)要點(diǎn)遺漏，在居住權(quán)糾紛產(chǎn)生時(shí)難以助力定分止?fàn)帯？梢詫?duì)“居住條件和要求(含居住范圍)”一項(xiàng)進(jìn)行分化處理，分別載明“居住權(quán)人義務(wù)”“是否允許房屋出租”“是否允許房屋抵押”“是否允許設(shè)立多個(gè)居住權(quán)”“是否允許同住”“居住范圍”等多項(xiàng)內(nèi)容。另外增加“房屋上權(quán)利狀況”一欄，載明登記時(shí)房屋上抵押權(quán)、租賃權(quán)的有無(wú)，并在附記一欄載明登記時(shí)的詢問(wèn)筆錄，以期通過(guò)居住權(quán)登記簿載明事項(xiàng)對(duì)居住權(quán)的權(quán)利邊界進(jìn)行明確框定。

四、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)登記與居住權(quán)行使如影隨形，立足于居住權(quán)登記理論的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)揮管制兼及交易安全登記的重要功能[18]，是居住權(quán)制度的有機(jī)組成部分。但對(duì)居住權(quán)登記制度的構(gòu)建嘗試并非意在“畢其功于一役”。相信隨著居住權(quán)制度的完全落地與充分發(fā)展，居住權(quán)將迎來(lái)對(duì)人役性的超越，其適用領(lǐng)域、價(jià)值定位等都會(huì)產(chǎn)生明顯的變化。屆時(shí)居住權(quán)登記制度也必須進(jìn)行及時(shí)的回應(yīng)，并始終保有對(duì)新興權(quán)利未來(lái)發(fā)展可能的開(kāi)放立場(chǎng)。