評(píng)估師對(duì)于從第三方獲得的數(shù)據(jù)、信息是否承擔(dān)責(zé)任以及如何承擔(dān)責(zé)任，一直是各國評(píng)估界的爭議焦點(diǎn)。在美國，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）作為兩個(gè)最大的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估服務(wù)委托方出于降低成本的考慮，近年來明確提出傾向于接受混合和桌面評(píng)估（hybrid and desktop appraisals）。所謂混合和桌面評(píng)估是指評(píng)估師可以不用去現(xiàn)場（從而降低成本費(fèi)用），而依賴第三方在現(xiàn)場的工作（測(cè)量、拍照、檢查等）進(jìn)行評(píng)估。由此評(píng)估師依賴第三方提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估的適當(dāng)性和責(zé)任歸屬，近年也成為美國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估界的焦點(diǎn)。很多評(píng)估師撰文抨擊所謂的混合和桌面評(píng)估，認(rèn)為其不符合評(píng)估準(zhǔn)則的要求。但在競爭激烈的評(píng)估實(shí)務(wù)中，此種作法由于成本的優(yōu)勢(shì)、手機(jī)APP軟件的方便高效、委托方的支持等原因依然大行其道，發(fā)展很快。

2022年4月22日，美國馬里蘭州不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師委員會(huì)（Maryland Commission of Real Estate Appraisers）發(fā)文警示該州不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師——他們需要對(duì)所依賴的數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)。在此文件中，委員會(huì)指出：“委員會(huì)也注意到房利美（Fannie Mae）新1004混合評(píng)估和1004桌面評(píng)估表（The new Fannie Mae 1004 Hybrid and 1004 Desktop appraisal forms）。兩者均涉及到不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)報(bào)告的使用，評(píng)估師會(huì)將其作為數(shù)據(jù)來源。評(píng)估師執(zhí)行桌面評(píng)估需要參照USPAP準(zhǔn)則1和咨詢意見2。 評(píng)估師需最終對(duì)由第三方收集的數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)?！保ˋn appraiser preparing a desktop appraisal should refer to USPAP Standard 1 and Advisory Opinion 2. Ultimately the appraiser is responsible and liable for data collected by third parties.）

該文件從州評(píng)估委員會(huì)的角度表明了嚴(yán)厲的態(tài)度，強(qiáng)調(diào)評(píng)估師對(duì)其使用的來源于第三方的數(shù)據(jù)需要負(fù)責(zé)。這一表態(tài)實(shí)質(zhì)是支持傳統(tǒng)的評(píng)估理念，通過明確評(píng)估師使用第三方數(shù)據(jù)的責(zé)任，提醒評(píng)估師不要為迎合客戶降低成本的需求而將極其重要的評(píng)估現(xiàn)場工作交給第三方，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師開展現(xiàn)場工作，間接對(duì)房利美等提倡的混合和桌面評(píng)估等新市場需求和發(fā)展表明了不支持態(tài)度。

美國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估市場（服務(wù)于金融抵押目的）競爭激烈，迫于房利美及各大金融機(jī)構(gòu)降低成本的需求，傳統(tǒng)的評(píng)估執(zhí)業(yè)方式不斷受到挑戰(zhàn)，新的執(zhí)業(yè)理念和方式不斷出現(xiàn)。20世紀(jì)90年代以來出現(xiàn)的自動(dòng)評(píng)估模型（AVM）和評(píng)估管理公司（AMC）是最突出的代表。兩者雖然在出現(xiàn)之初受到傳統(tǒng)評(píng)估行業(yè)和評(píng)估理念的抵制，但確實(shí)從評(píng)估手段和評(píng)估組織管理方式上大大降低了成本，滿足了委托方的需求，已成為近二十年來金融抵押目的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的主流方式。近年來房利美等提出的混合評(píng)估和桌面評(píng)估是一種新的趨勢(shì)，即不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估工作可分為兩階段進(jìn)行，現(xiàn)場勘查、繪測(cè)、拍照等工作通過手機(jī)APP軟件等方式由并無專業(yè)資質(zhì)要求的第三方人士進(jìn)行，估值工作由評(píng)估師在此基礎(chǔ)上進(jìn)行。市場需求與評(píng)估行業(yè)專業(yè)理念的博弈仍將進(jìn)行下去，州評(píng)估師委員會(huì)發(fā)布的警示文件是否能夠見效仍將有待觀察。