徐 妍 ，肖南云 ，陳 瑤

（1.哈爾濱金融學(xué)院 會(huì)計(jì)系， 黑龍江 哈爾濱 150001；2.黑龍江省中達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司， 黑龍江 哈爾濱 150001）

從2020 年1 月起，我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市不再需要通過(guò)政府征收環(huán)節(jié)，目前全國(guó)共設(shè)置了33 個(gè)試點(diǎn)改革區(qū)。黑龍江省在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市上還存在一些問(wèn)題，尤其是土地入市價(jià)值評(píng)估，阻礙了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市進(jìn)程。

一、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市困境

(一)市場(chǎng)中各經(jīng)濟(jì)主體不健全

我國(guó)法律規(guī)定集體土地是集體財(cái)產(chǎn)，集體經(jīng)濟(jì)組織通常無(wú)法行使相關(guān)權(quán)利。尤其是大部分農(nóng)村在發(fā)展中出現(xiàn)村委會(huì)與集體企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理組織“兩塊牌子”，導(dǎo)致市場(chǎng)主體身份模糊不清。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織職能界定不清，是造成農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)的土地市場(chǎng)不完善的又一因素。不健全的土地市場(chǎng)上難以實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，難以提供集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的良好環(huán)境。一方面，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)傳遞不通暢，信息不對(duì)稱，給村集體和村民生活帶來(lái)不利影響。另一方面，為集體建設(shè)用地市場(chǎng)中提供經(jīng)紀(jì)和咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)不完善，給轉(zhuǎn)讓雙方帶來(lái)高額交易成本，影響了集體建設(shè)用地交易的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

以黑龍江為例，集體土地入市離不開(kāi)政府的主導(dǎo)，尤其是在初始階段。黑龍江省集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地分布零散、不具規(guī)模，加之全國(guó)尚未形成完善的市場(chǎng)管理機(jī)制，因此，大多土地?zé)o法直接入市。政府只能在前期投入大量資金進(jìn)行集中整合，從而達(dá)到進(jìn)入市場(chǎng)的條件。然而，政府征收的收入調(diào)整費(fèi)用往往不足以平衡原有征地范圍內(nèi)的投入，難以進(jìn)行“集中整合進(jìn)入市場(chǎng)”。

(二)土地增值收益難以確定

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的重點(diǎn)就是確定土地價(jià)值，難點(diǎn)在于確定土地增值收益。土地的增值受到諸多因素影響，在推算國(guó)有土地價(jià)值時(shí)面臨各種難題，尚未完善的市場(chǎng)使得農(nóng)村土地的市場(chǎng)價(jià)值更難推算。例如，無(wú)法固定土地升值獲益率，在土地交易的實(shí)操中，不同地區(qū)應(yīng)當(dāng)公布土地升值獲益率，但是該數(shù)據(jù)通常被隱藏，相關(guān)人員難以確定真實(shí)數(shù)值，往往只能知道模棱兩可的升值率范疇，即10%至30%。如果升值率范疇不能確定，則很難準(zhǔn)確推算農(nóng)村建設(shè)用地對(duì)應(yīng)市場(chǎng)中的價(jià)值。

(三)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式存在爭(zhēng)議

部分學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)輪流轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)讓的僅僅是利用的權(quán)利并不包括土地的所有權(quán)益，一定時(shí)間階段內(nèi)的土地使用者并不擁有土地的所有權(quán)。因?yàn)檗r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是以建設(shè)農(nóng)村為目的劃分出的土地，實(shí)現(xiàn)的是可使用這塊土地的人員的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換的主體僅僅是使用人員；另外一部分學(xué)者認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)化并非一次性完全轉(zhuǎn)化，基本存在二次轉(zhuǎn)換的情況。第一次改變使用人的時(shí)候是對(duì)所用權(quán)益中的使用權(quán)利以買賣或者出租的形式進(jìn)行改變，而第二次甚至多次轉(zhuǎn)換的時(shí)候均是以買賣的形式將土地的使用權(quán)利再次轉(zhuǎn)換。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地轉(zhuǎn)化時(shí)的權(quán)利和流轉(zhuǎn)方式難以確定加大了土地進(jìn)入市場(chǎng)前預(yù)測(cè)價(jià)值的困難程度。

二、土地價(jià)值評(píng)估方法的確定

(一)土地價(jià)值評(píng)估方法的選擇

土地價(jià)值評(píng)估方法有收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等，本研究選用價(jià)值評(píng)估方法為成本逼近法。收益法適用于從收益中獲得的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估值，但是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)準(zhǔn)入政策在公布后立即出臺(tái)，市場(chǎng)上可比較的交易量太少，因此，沒(méi)有采用收益法；假設(shè)開(kāi)發(fā)方法主要是在于評(píng)估開(kāi)發(fā)的土地價(jià)值的方面進(jìn)行使用，可以將基礎(chǔ)地價(jià)系數(shù)的校正方法應(yīng)用于城市用地，但不適用于農(nóng)村土地評(píng)估中。因此，本研究使用成本逼近法對(duì)土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

(二)成本逼近法

成本逼近法是以開(kāi)發(fā)地產(chǎn)消耗的各種費(fèi)用總和為基礎(chǔ)，結(jié)合盈利、利息和應(yīng)承擔(dān)稅款和土地在增值之后獲得的利益，最終評(píng)估土地的價(jià)值的一種方式。其計(jì)算公式：

地價(jià)= 土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+ 稅費(fèi)+ 利息+ 利潤(rùn)+ 土地增值收益

1.土地取得費(fèi)

土地取得費(fèi)是指為取得建設(shè)用地的使用權(quán)而在建設(shè)期內(nèi)支付發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括兩部分：(1)農(nóng)村集體組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)由于各種原因不能繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或擱荒的建設(shè)用地，采用承包的方式對(duì)外出租，產(chǎn)生土地取得費(fèi)，繳納土地取得費(fèi)之后，使用者便可以在一定的時(shí)間里具有土地支配使用權(quán)。(2)承包人如果不再打算進(jìn)行土地持有，可以采取轉(zhuǎn)包方式，轉(zhuǎn)包給第二承包人，對(duì)土地使用權(quán)使用年限減去已使用時(shí)間后剩余年限進(jìn)行轉(zhuǎn)移，土地取得費(fèi)即為收取對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)包金額。

2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)指的是土地開(kāi)發(fā)的投資額，即成熟土地的總價(jià)值。它包括支持城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本，公用事業(yè)建筑的成本以及支持社區(qū)和土地建設(shè)的成本。

3.稅費(fèi)

稅費(fèi)根據(jù)我們國(guó)家相關(guān)法律制度的要求確定。

4.利息

土地取得費(fèi)用以及土地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入利息項(xiàng)中。對(duì)用地的建設(shè)費(fèi)用所產(chǎn)生的利息可以依據(jù)同一時(shí)期內(nèi)在規(guī)定時(shí)間貸款的利率來(lái)調(diào)整計(jì)算。建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)基本工程可能在半年或更短的時(shí)間內(nèi)完成，利率通常采用同期貸款利率。

5.利潤(rùn)

資本收益是購(gòu)置建設(shè)用地的兩個(gè)主要成本與建筑用地的翻新成本之和乘以固定投資收益之和。

6.土地增值收益

土地增值收益是土地從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換變成建設(shè)土地的過(guò)程中，在一定的條件基礎(chǔ)下，土地的價(jià)格開(kāi)始上漲。經(jīng)過(guò)對(duì)研究地點(diǎn)地價(jià)的估測(cè)評(píng)價(jià)剖析得到數(shù)據(jù)，對(duì)近幾年的相關(guān)文獻(xiàn)資料翻閱查找，采納專業(yè)人士的觀點(diǎn)，最終得出土地增值率。通常先對(duì)不同等級(jí)的土地增值率進(jìn)行確認(rèn)，再依據(jù)曲線改變的趨勢(shì)從而明確另外等級(jí)的增值率大小。

三、綏陽(yáng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地價(jià)值測(cè)算

(一)綏陽(yáng)鎮(zhèn)概況

綏陽(yáng)鎮(zhèn)處于黑龍江省牡丹江市東寧市以北的地帶，東寧市以南62 公里，雞西市以北150 公里，綏芬河以東25 公里，牡丹江市以西123 公里。面積總數(shù)為1,919 平方公里，人口數(shù)達(dá)到4.1 萬(wàn)，包括農(nóng)業(yè)人口2,271 人，非農(nóng)業(yè)人口2,729 人。農(nóng)業(yè)面積91305 畝，人均面積4.5 畝。

(二)估價(jià)對(duì)象基本狀況

估價(jià)對(duì)象位于黑龍江省牡丹江市東寧市綏陽(yáng)鎮(zhèn)，土地所有權(quán)人為村集體，地類用途為工業(yè)用地，原為廢棄鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，現(xiàn)已重建改造，土地使用面積為29000 平方米，地號(hào)為26-09-17。土地四方均無(wú)建筑物，距綏陽(yáng)鎮(zhèn)政府12 公里，綏陽(yáng)鎮(zhèn)高鐵站11 公里，綏芬河飛機(jī)場(chǎng)七公里。評(píng)估基準(zhǔn)日的日期為2020 年10 月1 日。在評(píng)估基準(zhǔn)日日期之前，該地點(diǎn)已實(shí)現(xiàn)“4 通1 平”(通水，通電，通路，通訊，土地平整)。該土地的使用壽命為30 年。在最初的評(píng)估日期，該土地已使用13 年，剩余使用壽命為17 年。待估宗地上有一棟廠房建筑物，已取得房屋產(chǎn)權(quán)證。估計(jì)其土地資產(chǎn)在2020 年10 月1 日的土地價(jià)值。

(三)土地價(jià)值測(cè)算

按照本研究估計(jì)其宗地最為合適的方式為成本逼近法。

1.土地取得費(fèi)

根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，確定該宗地的取得費(fèi)為每年向村集體繳納的租金，據(jù)調(diào)查租金為1 年5000 元。

2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(重建費(fèi))

按照還未進(jìn)行估算的宗地的具體狀況進(jìn)行說(shuō)明，此塊地原本用作廢棄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，在獲得其使用權(quán)利后，對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行了重建，重建費(fèi)主要包括電力方面(變電器8萬(wàn)，變壓器1.2 萬(wàn)，引線，電表4 萬(wàn))水源方面(兩口水井：每口30m.80 元／m.水管、泵13000 元)。土地平整費(fèi)40萬(wàn)元，廠房重建費(fèi)(320 平方米，2000 元／m)。

3.稅費(fèi)

因?yàn)檗r(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地的本質(zhì)含有一些差異。有些地方，沒(méi)有相關(guān)法律條文規(guī)定，所以稅費(fèi)不能按國(guó)有土地進(jìn)行對(duì)待，稅費(fèi)可以拆分成兩部分即“稅”和“費(fèi)”。對(duì)于“稅”，依據(jù)中國(guó)財(cái)政部國(guó)稅局總部出臺(tái)的相關(guān)文件——《關(guān)于支持農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度有關(guān)稅收政策的通知》，確定了減少或免除因?yàn)檗r(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革而發(fā)生的契稅印花稅,涉及的其他稅收在財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局尚未明確集體經(jīng)營(yíng)性、建設(shè)用地入市相關(guān)稅收政策之前，暫不征稅。

對(duì)于“費(fèi)”主要為土地增值收益調(diào)節(jié)金，《農(nóng)村集體土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)指引》(中估協(xié)發(fā)[2020]16 號(hào))明確指出，確定相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w政策來(lái)規(guī)定確定稅費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于從土地增值中提取的稅費(fèi)項(xiàng)目(例如：土地增值收益調(diào)節(jié)金、土地增值稅等)不能夠當(dāng)作有關(guān)的稅費(fèi)，所以確定其稅費(fèi)為零。

4.利息

對(duì)土地的獲得費(fèi)用、重建費(fèi)用、稅費(fèi)以及投資機(jī)關(guān)于銀行支付的利息進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)有關(guān)資料，待計(jì)算的宗地重建時(shí)間為一年，當(dāng)前定利率4.75%并當(dāng)作復(fù)利進(jìn)行相關(guān)計(jì)算，所以，所計(jì)算出的利息為：

5.投資利潤(rùn)

投資回報(bào)與此領(lǐng)域的平均利率水平進(jìn)行聯(lián)系，最后衡量判斷確定了本研究的投資回報(bào)率數(shù)值為10%。

6.土地值收益率測(cè)算

待估宗地是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，根據(jù)土地增加價(jià)值所得收益率在通常情況下的數(shù)值范圍(10%-30%)來(lái)判斷土地增值收益。增值收益為：

地價(jià)1= 土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+ 稅費(fèi)+ 利息+ 利潤(rùn)+ 土地增值收益=65000+1189800+0+31017.4298+125480+141129.743=1552427.17(元)

地價(jià)2= 土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+ 稅費(fèi)+ 利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益=65000+1189800+0+31017.4298+125480+423389.229=1834686.66(元)

該宗土地在成本逼近法下的價(jià)值范圍為1552427.17元——1834686.66 元。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的需求不斷加大，土地入市流通范圍也隨之增加，政府的監(jiān)督管理部門應(yīng)加快建立準(zhǔn)確評(píng)估各地區(qū)、各類型土地交易評(píng)判指標(biāo)及平板技術(shù)參考數(shù)值，并制定專門的土地價(jià)格評(píng)估規(guī)則。在總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上盡快出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)監(jiān)管，強(qiáng)化“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的目標(biāo)，為進(jìn)一步促進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施和城鄉(xiāng)融合發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。