■ 瞿萬(wàn)保 張貴強(qiáng) 李年寶

（湖北永信行房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司，湖北武漢 430016 ）

2022 年5 月，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)與國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)辦公廳聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“53 號(hào)文”），以規(guī)范有序開展保障性租賃住房REITs 業(yè)務(wù)。本文依據(jù)保障性租賃住房發(fā)行REITs 的相關(guān)要求，結(jié)合武漢市保障性租賃住房建設(shè)及運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，對(duì)武漢市保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)行REITs 適應(yīng)性進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議，以供相關(guān)部門或單位做參考。

一、保障性租賃住房REITs 的相關(guān)政策

2021 年7 月,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），明確提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給，以此推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉符合當(dāng)前國(guó)情的住房制度，并從基礎(chǔ)制度、政策支持、組織實(shí)施等多方面進(jìn)行了明確規(guī)定，明晰了保障性租賃住房的對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)，給予了在土地、財(cái)稅、金融等方面的政策支持，提出了多部門協(xié)作完成政策落地的要求。

2021 年7 月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“958 號(hào)文”），將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)范圍。

2022 年5 月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19 號(hào)）。該《意見》提出，保障性租賃住房是屬于規(guī)模大、收益好或增長(zhǎng)潛力大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，是盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域之一。同時(shí)明確提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多滿足要求的基礎(chǔ)設(shè)施REITs 項(xiàng)目上市，從而推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的健康發(fā)展。

53 號(hào)文從發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要意義、保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、規(guī)范回收資金用途、壓實(shí)各方監(jiān)督職責(zé)等多個(gè)方面，更加詳實(shí)、完整的規(guī)范保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 要求。

二、保障性租賃住房REITs 發(fā)行條件

根據(jù)958 號(hào)文，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域發(fā)行REITs 基本條件包括：

（1）項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確。項(xiàng)目公司依法持有底層資產(chǎn)。

（2）土地使用依法合規(guī)。土地使用權(quán)的取得要依法依規(guī)，取得必要的審批手續(xù)。

（3）項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓無(wú)瑕疵，即發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司相關(guān)股東已履行內(nèi)部決策程序，并協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司100%股權(quán)。

（4）項(xiàng)目成熟穩(wěn)定。項(xiàng)目總體保持盈利、財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健且運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3 年，預(yù)計(jì)未來(lái) 3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/ 目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于 4%。

（5）資產(chǎn)規(guī)模符合要求。REITs 首發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10 億元。發(fā)起人（原始權(quán)益人）持有按規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs的各類資產(chǎn)規(guī)模原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 資產(chǎn)規(guī)模的 2 倍。

（6）發(fā)起人（原始權(quán)益人）等參與方符合要求。優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項(xiàng)目，且各參與方機(jī)構(gòu)近3 年無(wú)重大違法違規(guī)記錄。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

2022 年7 月15 日，上交所和深交所同時(shí)發(fā)布保障性租賃住房公開募集REITs 業(yè)務(wù)指引，對(duì)53 號(hào)文進(jìn)行了細(xì)化和明確，具體包括：（1）業(yè)務(wù)隔離要求。保障性租賃住房與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)隔離；（2）運(yùn)營(yíng)年限要求。在滿足基礎(chǔ)設(shè)施基金上市要求、符合市場(chǎng)預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，對(duì)于出租率較高、已能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項(xiàng)目，可適當(dāng)降低三年運(yùn)營(yíng)年限要求；（3）規(guī)范回收資金用途。保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，在沒(méi)有保障性租賃住房項(xiàng)目投資的前提下，也可用于補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)；因特殊原因?qū)е禄厥召Y金投資計(jì)劃無(wú)法正常執(zhí)行，確需變更回收資金用途的，原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)提交回收資金投向變更報(bào)告，基金管理人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)符合回收資金投向要求并披露臨時(shí)報(bào)告。

三、保障性租賃住房REITs 發(fā)行情況

2022 年5 月27 日，全國(guó)首批兩單保障性租賃住房REITs 項(xiàng)目分別在上交所和深交所正式申報(bào)，分別是中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。7 月14 日和7月11 日，上交所和深交所分別審核通過(guò)，獲準(zhǔn)正式發(fā)行。8 月31 日，正式上市交易并受到投資者的追捧。同日，全國(guó)首單公共租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs華夏北京保障房REITs 也在上海證券交易所上市。

兩單保障性租賃住房REITs 項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）分別為廈門安居集團(tuán)有限公司和深圳市人才安居集團(tuán)有限公司。公開資料顯示，廈門安居集團(tuán)有限公司是主要從事保障性住房及公共租賃住房的融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理工作的國(guó)有獨(dú)資公司。深圳市人才安居集團(tuán)有限公司是負(fù)責(zé)為深圳市建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的市國(guó)有獨(dú)資公司。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，全國(guó)保障性租賃住房REITs 規(guī)模約5 000 億元。北京、重慶、廣州、南京、濟(jì)南、海南、?？诘鹊鼐泻灱s的REITs 項(xiàng)目，華潤(rùn)和保利集團(tuán)已經(jīng)準(zhǔn)備保障性租賃住房REITs 項(xiàng)目的相關(guān)工作。

四、武漢市保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式及發(fā)行REITs 條件分析

2021 年10 月，武漢發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確提出“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房25 萬(wàn)套（間）。

（一）武漢市保障性租賃住房保障及租金標(biāo)準(zhǔn)

1.保障對(duì)象

武漢市保障性租賃住房保障對(duì)象為在武漢正常繳納社保且無(wú)自有住房的新市民、青年人以及符合人才租賃房承租條件的對(duì)象。

2.戶型面積

武漢市規(guī)定保障性租賃住房以小戶型為主，單套房屋建筑面積原則上不超過(guò)70 平方米，并配套基本生活設(shè)施。

3.租金標(biāo)準(zhǔn)

文件規(guī)定，保障性租賃住房租金按照不高于同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的85%評(píng)估確定。2022 年6 月，湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于加快解決從事基本公共服務(wù)人員住房困難問(wèn)題的實(shí)施意見》（鄂建〔2022〕1 號(hào)）明確提出，面向從事基本公共服務(wù)人員的保障性租賃住房的租金，原則上不高于同地段、同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)租金的70%，進(jìn)一步對(duì)保障性租賃住房不同對(duì)象、租金取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了細(xì)分。

（二）武漢市保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)方式

1.國(guó)有土地集中新建。宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件明確保障性租賃住房建設(shè)要求，宗地正常公開出讓，集中新建保障性租賃住房。

由開發(fā)建設(shè)單位（主要是政府國(guó)資平臺(tái)公司或下屬的保障房開發(fā)建設(shè)公司）從公開市場(chǎng)取得土地進(jìn)行集中新建，建設(shè)完成后形成保障性租賃住房及配套用房等，由開發(fā)建設(shè)單位自行或聘請(qǐng)外部運(yùn)營(yíng)公司提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模一般較大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、產(chǎn)權(quán)清晰完整，便于管理并形成規(guī)模效應(yīng)，且項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。項(xiàng)目收入來(lái)源主要包括住房租金收入、商業(yè)租金收入、停車場(chǎng)收入及其他收入等，項(xiàng)目收入穩(wěn)定。

2.集體建設(shè)用地建設(shè)。村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過(guò)自建或者聯(lián)營(yíng)、入股等方式利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。

由集體經(jīng)濟(jì)組織或下屬公司自建，或與其他投資主體通過(guò)共同成立項(xiàng)目公司聯(lián)營(yíng)等方式，利用集體建設(shè)用地集中開發(fā)建設(shè)保障性租賃住房，建設(shè)完成后形成保障性租賃住房及商業(yè)配套用房等，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰完整。

3.閑置土地及城中村產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)。利用企事業(yè)單位閑置土地和已進(jìn)行城中村改造的產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)保障性租賃住房。

利用企事業(yè)單位閑置土地建設(shè)保障性租賃住房，項(xiàng)目用地一般為共宗用地，且不便于后期獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。且建設(shè)保障性租賃住房的主要目的是為了盤活閑置土地，并非為其主業(yè)。

4.產(chǎn)業(yè)園配套建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公以及生活服務(wù)設(shè)施的建筑面積占比上限提高，或者鼓勵(lì)集中產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或建筑面積，用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

產(chǎn)業(yè)園配套建設(shè)一定比例的宿舍型保障性租賃住房，其主要用于員工宿舍，所使用的土地為工業(yè)項(xiàng)目的部分，處于企業(yè)生產(chǎn)廠區(qū)內(nèi)或成為生產(chǎn)廠區(qū)的一部分，與企業(yè)的生產(chǎn)及配套密切相關(guān)，且不可分割。企業(yè)持續(xù)開發(fā)建設(shè)保障性租賃住房可能性較小。

當(dāng)集中產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各項(xiàng)目的配套比例對(duì)應(yīng)的用地面積或者建筑面積統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房時(shí)，也就相當(dāng)于政府以國(guó)有土地供應(yīng)集中建設(shè)方式，但建設(shè)的為宿舍型房屋，針對(duì)主要群體為產(chǎn)業(yè)園企業(yè)，目前武漢市還沒(méi)有出現(xiàn)該方式的建設(shè)。對(duì)工業(yè)企業(yè)而言，租賃統(tǒng)一建設(shè)的宿舍型保障性租賃住房的成本應(yīng)會(huì)高于工業(yè)企業(yè)自建配套宿舍的成本，也不便于員工的管理，工業(yè)企業(yè)較難接受。但從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位的角度，其建設(shè)及運(yùn)營(yíng)與集中建設(shè)基本相同。

5.非居住存量房屋改造、改建。在滿足規(guī)劃、權(quán)屬、安全、群眾意愿等前提下，對(duì)閑置和低效利用的非居住存量房屋可改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

由產(chǎn)權(quán)人改造或改建取得的閑置或低效非居住存量房屋形成保障性租賃住房只能出租，不得變更土地使用性質(zhì)，也不用補(bǔ)繳土地價(jià)款。該方式基本屬于階段性補(bǔ)充保障性租賃住房的方式?，F(xiàn)實(shí)中，改造原有的房屋作為住房使用，除了商業(yè)辦公、旅館相對(duì)比較容易且成本相對(duì)較低外，其他的房屋改造成本較大，改造后的收益并不一定比原來(lái)的有提升，同時(shí)該類項(xiàng)目的規(guī)模一般相對(duì)不大，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)。另外，需要產(chǎn)權(quán)單位細(xì)分行業(yè)進(jìn)行不同的運(yùn)營(yíng)管理或委托、外包管理等，使得產(chǎn)權(quán)單位的積極性不高，難以形成有效的建設(shè)供應(yīng)。

6.新建商品住房配建。中心城區(qū)集中新建商品住房，按照不低于住宅面積6%的比例配建保障性租賃住房，不再配建其他各類租賃型住房。

武漢市規(guī)定，新建商品住房配建保障性租賃住房，市、區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備供地項(xiàng)目配建的保障性租賃住房，產(chǎn)權(quán)分別無(wú)償移交給武漢城建集團(tuán)（市城市更新中心）和項(xiàng)目所在區(qū)人民政府（或者其他指定的區(qū)屬國(guó)有平臺(tái)企業(yè)），并由其負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。至此以后，市區(qū)國(guó)有平臺(tái)公司成為新建商品住房配建保障性租賃住房的產(chǎn)權(quán)持有單位及運(yùn)營(yíng)管理單位。雖然時(shí)間不長(zhǎng)，但近幾年新建項(xiàng)目相對(duì)較多，國(guó)有平臺(tái)公司已經(jīng)擁有較多的保障性租賃住房，以后規(guī)模會(huì)越來(lái)越大。該類保障性租賃住房雖然分散于不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但單體項(xiàng)目處于同一小區(qū)或?qū)儆谠撔^(qū)的一部分，可以充分利用該小區(qū)的配套設(shè)施。雖然經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源相對(duì)單一，主要是住房租賃收入為主，但收益相對(duì)穩(wěn)定。

上述武漢市文件要求充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)示范作用，市直各有關(guān)部門將參與保障性租賃住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的企業(yè)情況納入考核內(nèi)容。這將促使更多的國(guó)有企業(yè)平臺(tái)公司或下屬公司參與保障性租賃住房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

目前，除了新建商品住房項(xiàng)目開發(fā)商配建外，武漢市保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)的主體主要為國(guó)有企業(yè)平臺(tái)公司或下屬子公司，或者是國(guó)有企業(yè)平臺(tái)公司或子公司與其他市場(chǎng)主體組建的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目主要以集中新建項(xiàng)目為主，以非居住存量房屋改造、改建等為輔，且已經(jīng)建設(shè)完成部分項(xiàng)目并投入正式運(yùn)營(yíng)管理，只是運(yùn)營(yíng)管理的時(shí)間并不長(zhǎng)。

（三）武漢市保障性租賃住房發(fā)行REITs 適應(yīng)性分析

根據(jù)958 號(hào)文規(guī)定，結(jié)合上文武漢保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式，本文從以下七個(gè)主要方面對(duì)其適應(yīng)性進(jìn)行分析，詳見表1。

表1 武漢市保障性租賃住房不同建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)行REITs 適應(yīng)性分析表

續(xù)表

根據(jù)上表分析，武漢保障性租賃住房現(xiàn)階段都不太符合發(fā)行REITs 的條件，主要因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)時(shí)間短、規(guī)模不夠、凈回收資金不符合等原因，但部分問(wèn)題可通過(guò)整合資源等方式解決。下一步武漢可從以下幾個(gè)主要短板方面著手，推動(dòng)保障性租賃住房的發(fā)展。

（四）相關(guān)建議

1.關(guān)于資產(chǎn)規(guī)模問(wèn)題?？梢砸允谢騾^(qū)為行政單位，將底層資產(chǎn)規(guī)模不足、暫時(shí)不具備發(fā)行主體資格條件的國(guó)有企業(yè)平臺(tái)公司或子公司，通過(guò)重新組建項(xiàng)目公司或以現(xiàn)有項(xiàng)目公司為主體，整合、吸納現(xiàn)有集中新建（含國(guó)有、集體）、新建商品住宅配建的保障性租賃住房等，既能迅速滿足資產(chǎn)規(guī)模的要求，又能間接匹配運(yùn)營(yíng)時(shí)間及收益水平的穩(wěn)定，盡快符合發(fā)行條件。

2.關(guān)于凈回收資金使用問(wèn)題。僅接受商品房配建保障性租賃住房并進(jìn)行管理的區(qū)級(jí)國(guó)有平臺(tái)公司，可以通過(guò)區(qū)級(jí)政府及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，成立保障性租賃住房業(yè)務(wù)為主的公司，將持有的保障性租賃住

房以劃轉(zhuǎn)、投資等方式注入，并承擔(dān)區(qū)級(jí)的保障性租賃住房的建設(shè)任務(wù)等，以滿足發(fā)行的凈回收資金使用要求。

3.關(guān)于運(yùn)營(yíng)時(shí)間問(wèn)題。從相關(guān)政策要求和已發(fā)行的項(xiàng)目來(lái)看，只要項(xiàng)目盈利穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)時(shí)間不是主要問(wèn)題。

4.擬發(fā)行REITs 的主體，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)范化管理，在保障持續(xù)正常運(yùn)營(yíng)的前提下，采取多種方式擴(kuò)大延伸項(xiàng)目增值管理服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)更好的收益，也可以引進(jìn)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理、策劃，為順利發(fā)行提供更好的項(xiàng)目收益保障。同時(shí)，應(yīng)計(jì)劃好未來(lái)保障性租賃住房項(xiàng)目或其他重點(diǎn)領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)，以保證回籠資金事宜符合監(jiān)管的要求。

5.鑒于保障性租賃住房REITs 發(fā)行工作的政策性、專業(yè)性較強(qiáng)，涉及的專業(yè)面較廣，建議擬發(fā)行REITs 時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的階段性或全程的指導(dǎo)、策劃等工作，以更快實(shí)現(xiàn)REITs 發(fā)行。

五、結(jié)語(yǔ)

武漢市保障性租賃住房在過(guò)去主要以新建商品房項(xiàng)目配建供給，整體集中度不夠，運(yùn)營(yíng)管理相對(duì)單一且管理水平和能力不高。目前，武漢市保障性租賃住房市場(chǎng)正處于快速發(fā)展期，供給渠道多元化，但社會(huì)資本參與的較少，融資模式主要以金融機(jī)構(gòu)借款為主，專項(xiàng)債發(fā)行等方式為輔。在國(guó)家出臺(tái)保障性租賃住房REITs 試點(diǎn)發(fā)行之際，武漢市要充分抓住機(jī)遇，加大扶持、引導(dǎo)保障性租賃住房典型和重點(diǎn)項(xiàng)目、龍頭企業(yè)等開展REITs 發(fā)行工作，對(duì)需要進(jìn)行項(xiàng)目或公司整合的，給予政策及相關(guān)審批程序的大力支持，以順利推進(jìn)并實(shí)現(xiàn)REITs 發(fā)行。同時(shí)，相關(guān)的保障性租賃住房建設(shè)和管理公司，不僅要進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)管理能力和服務(wù)水平，同時(shí)要提升項(xiàng)目的收益能力，提高REITs 發(fā)行的可靠性。