■ 韓 冰 郭玉坤 王曉紅 符 騮 彭嘉源

（1.四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院；2.成都市房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)；3.西南民族大學(xué)公共管理學(xué)院；4.四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司）

一、研究背景

2016 年12 月1 日起，《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《資產(chǎn)評(píng)估法》）開(kāi)始實(shí)施，包括房地產(chǎn)評(píng)估在內(nèi)的所有評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的法律責(zé)任被進(jìn)一步明確和強(qiáng)化。按照《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定，如果違反了獨(dú)立、客觀、公正的原則，或者受評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)能力、外部干擾等因素的影響，致使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大偏差，相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；如果不嚴(yán)格履行法定的估價(jià)程序，也會(huì)使得評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員因程序不合法而面臨被追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情波動(dòng)、估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)等也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。資料顯示，《資產(chǎn)評(píng)估法》實(shí)施以來(lái)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中因違法違規(guī)被追責(zé)的案例在逐漸遞增。而目前房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)往往較低，房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象價(jià)值又巨大，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦因違約或侵權(quán)被追責(zé)，基本上就是滅頂之災(zāi)。所以，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防控已成為當(dāng)務(wù)之急。

在進(jìn)行文獻(xiàn)研究、理論分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)行業(yè)專(zhuān)家和從業(yè)人員進(jìn)行訪談，我們?cè)O(shè)計(jì)了“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范調(diào)查問(wèn)卷”。在調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)中，我們根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)業(yè)務(wù)作業(yè)階段兩個(gè)縱向維度，調(diào)查了估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)常面臨的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)；從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)防范兩個(gè)橫向維度，調(diào)查了各估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。調(diào)查問(wèn)卷委托行業(yè)協(xié)會(huì)組織發(fā)放給全國(guó)各地估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員，共發(fā)放600 份調(diào)查問(wèn)卷，收回有效問(wèn)卷555 份，有效率為92.5%。

二、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范認(rèn)識(shí)分析

（一）獨(dú)立性干擾來(lái)源調(diào)查分析

從近幾年與房地產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的刑事判例來(lái)看，評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，因獨(dú)立性喪失導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果不客觀、不公正引發(fā)的刑事責(zé)任最為普遍。因此，在本調(diào)查中，我們從估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員獨(dú)立性受擾源頭的角度來(lái)分析風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，將來(lái)源劃分為估價(jià)委托人、其他報(bào)告使用人、其他估價(jià)當(dāng)事人、公司領(lǐng)導(dǎo)、公司客戶人員、行業(yè)協(xié)會(huì)及主管部門(mén)或其他人員等。

從表1 可見(jiàn)，專(zhuān)業(yè)人員獨(dú)立性受到干擾，92.43%的被調(diào)查對(duì)象表示受擾來(lái)源于估價(jià)委托人。估價(jià)委托人即甲方往往也是評(píng)估服務(wù)費(fèi)用的支付方，估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員若片面追求經(jīng)濟(jì)利益，迎合委托方估價(jià)而觸碰紅線，受到法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率也會(huì)大大增加。同時(shí)，需要引起重視的是，“公司領(lǐng)導(dǎo)”占比也高達(dá)43.24%，雖然比例遠(yuǎn)低于“估價(jià)委托人”，但由于是估價(jià)人員的內(nèi)部管理層，估價(jià)人員可能會(huì)更加難以堅(jiān)持應(yīng)有的獨(dú)立性。

表1 估價(jià)結(jié)構(gòu)及估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員獨(dú)立性受擾來(lái)源調(diào)查

（二）對(duì)不同估價(jià)目的評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判斷調(diào)查分析

在調(diào)查問(wèn)卷中，我們將常見(jiàn)估價(jià)目的中的抵押估價(jià)、司法評(píng)估、征收評(píng)估等常見(jiàn)評(píng)估目的列為調(diào)查估價(jià)目的。

從表2 可見(jiàn)，在三類(lèi)評(píng)估目的中，司法評(píng)估和征收評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率是最高的，尤其是征收評(píng)估，有38.38%的被調(diào)查者選擇了最高的5 分。48.65%被調(diào)查者表示在估價(jià)目的為“征收評(píng)估”業(yè)務(wù)類(lèi)型中曾受到風(fēng)險(xiǎn)威脅，比例接近一半，是占比最高的一類(lèi)。從我們?cè)谡{(diào)查中搜集到的被判出具虛假證明文件罪的案例來(lái)看，超過(guò)50%的案例估價(jià)目的為征收評(píng)估?？梢?jiàn)，在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，征收評(píng)估已成為風(fēng)險(xiǎn)最集中的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

表2 各估價(jià)目的存在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查

（三）對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)各階段引發(fā)法律責(zé)任的調(diào)查分析

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》3.0.1 條規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)該按下列程序進(jìn)行：受理委托估價(jià)；確定估價(jià)基本事項(xiàng)；編制估價(jià)作業(yè)方案；收集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；審核估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告；保存估價(jià)資料。我們?cè)谡{(diào)查中根據(jù)規(guī)范要求的作業(yè)程序，將估價(jià)流程劃分為四個(gè)作業(yè)階段，即業(yè)務(wù)承接階段、實(shí)地查勘調(diào)查階段、報(bào)告形成階段、報(bào)告交付使用階段，通過(guò)調(diào)查、訪談、案例分析等提取各個(gè)階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)事件和估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員的防范現(xiàn)狀。

表3 各業(yè)務(wù)階段存在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果，在四大作業(yè)階段中，被調(diào)查人員表示在實(shí)地查勘調(diào)查階段發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率最高，高達(dá)30.51%。從我們搜集到的估價(jià)司法判決案例來(lái)看，被判出具證明文件重大失實(shí)罪的案例，55.56% 的案例犯罪事實(shí)發(fā)生在實(shí)地查勘調(diào)查階段。在實(shí)際估價(jià)工作中，雖然對(duì)實(shí)地踏勘有明確規(guī)定，但一些估價(jià)機(jī)構(gòu)或估計(jì)人員為節(jié)省時(shí)間和成本，經(jīng)常會(huì)忽略這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從而埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范措施調(diào)查

從估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的角度來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)狀，我們?cè)谡{(diào)查問(wèn)卷中設(shè)置了機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施、機(jī)構(gòu)內(nèi)部執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)頻率、機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施主要針對(duì)評(píng)估目的和評(píng)估作業(yè)階段，以及評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)所在機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理的滿意度、執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理指引對(duì)機(jī)構(gòu)的作用程度等方面來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行調(diào)查。

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果（表4），現(xiàn)階段，各估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)都比較重視，內(nèi)部均設(shè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，僅1.08%的被調(diào)查對(duì)象表示機(jī)構(gòu)內(nèi)部無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)控制措施?？梢?jiàn)，隨著《資產(chǎn)評(píng)估法》的實(shí)施，各機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和重視程度得到了很大提升。

表4 機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施調(diào)查

根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果（表5），各估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部大多開(kāi)展了執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)培訓(xùn)，有超過(guò)55%的機(jī)構(gòu)至少每季度進(jìn)行一次，但仍有12.97%被調(diào)查者表示機(jī)構(gòu)內(nèi)部從未進(jìn)行任何執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)工作仍存在短板，需要加強(qiáng)。

表5 機(jī)構(gòu)內(nèi)部執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)頻率調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)表

從表6 可見(jiàn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制主要是針對(duì)三類(lèi)估價(jià)目的，包括抵押估價(jià)、征收估價(jià)和司法評(píng)估，這三類(lèi)業(yè)務(wù)是估價(jià)機(jī)構(gòu)最主要的業(yè)務(wù)類(lèi)型，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)的主要發(fā)生領(lǐng)域。其他評(píng)估目的主要有資產(chǎn)證券化等業(yè)務(wù)、涉稅評(píng)估、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估、租金評(píng)估等，對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)講，這些業(yè)務(wù)相對(duì)較少，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

表6 機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施主要針對(duì)的評(píng)估目的

從表7 的調(diào)查結(jié)果可以看出，各估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施基本覆蓋了前面提到的風(fēng)險(xiǎn)概率較高和后文涉及到的風(fēng)險(xiǎn)期望值較高的作業(yè)階段，其中實(shí)地查勘調(diào)查階段和報(bào)告形成階段風(fēng)險(xiǎn)控制措施占比較高，但風(fēng)險(xiǎn)概率和風(fēng)險(xiǎn)期望值較高的業(yè)務(wù)承接階段風(fēng)險(xiǎn)控制措施占比相對(duì)較少。其實(shí)在估價(jià)實(shí)踐中，很多估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是在業(yè)務(wù)承接階段就埋下了，各機(jī)構(gòu)應(yīng)該在承接業(yè)務(wù)階段就對(duì)該業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)估。對(duì)超過(guò)本機(jī)構(gòu)能力或本機(jī)構(gòu)難以有效規(guī)避的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該拒絕承接。如果不加選擇，貪多求大，枉顧風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)給后續(xù)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

表7 機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施主要針對(duì)的作業(yè)階段

從表8 可以看出，被調(diào)查對(duì)象對(duì)所在估價(jià)機(jī)構(gòu)在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制與管理方面的滿意度有待進(jìn)一步提升，僅有57.3%表示較滿意或非常滿意，有超過(guò)四分之一表示“一般”，仍有17.3%的被調(diào)查人員表示不滿意或非常不滿意。

表8 被調(diào)查人員對(duì)所在機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的滿意度

從表9 的調(diào)查結(jié)果可見(jiàn)，有占比為72.97%被調(diào)查人員表示行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)關(guān)于執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理指引對(duì)機(jī)構(gòu)有較大作用，這說(shuō)明為有效防控估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理指引迫切需要提上議事日程。

表9 對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)關(guān)于執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理指引作用的判斷

三、房地產(chǎn)評(píng)估各階段風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)估價(jià)作為專(zhuān)業(yè)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)，在實(shí)際執(zhí)業(yè)過(guò)程中，或多或少會(huì)面臨客觀原因、主觀原因可能引起的風(fēng)險(xiǎn)。本文從內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、外部風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)維度來(lái)分析執(zhí)業(yè)過(guò)程中的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

（一）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師。來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)主要有業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部質(zhì)量控制風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。來(lái)自估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)主要有專(zhuān)業(yè)作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如分析估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中因過(guò)失或者故意造成的估價(jià)結(jié)果失實(shí)或出具虛假證明文件，給委托方及其他相關(guān)當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失引起的法律糾紛，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師依法承擔(dān)行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。

在完成對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和風(fēng)險(xiǎn)后果嚴(yán)重性調(diào)查判定的基礎(chǔ)上，可以進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行評(píng)估。在本文中，我們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是通過(guò)“風(fēng)險(xiǎn)程度=風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率×風(fēng)險(xiǎn)后果嚴(yán)重性”這一計(jì)算方法進(jìn)行的。計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表10。

表10 不同業(yè)務(wù)階段各種不當(dāng)行為風(fēng)險(xiǎn)程度

續(xù)表

1.業(yè)務(wù)承接階段

估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制和專(zhuān)業(yè)人員管理對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是舉足輕重的。作為盈利機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)必須在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)之間做好平衡。如果失衡，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，不顧行業(yè)規(guī)范和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，在承接業(yè)務(wù)階段就不能堅(jiān)守原則，再多的內(nèi)部質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制也將成為虛設(shè)。前述估價(jià)機(jī)構(gòu)承接超越自身經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、專(zhuān)業(yè)能力或者存在利益關(guān)聯(lián)或沖突的估價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)皆是估價(jià)機(jī)構(gòu)需要在前期進(jìn)行把握的。如司法類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)中經(jīng)常會(huì)涉及損害賠償?shù)忍厥夤纼r(jià)類(lèi)型，需要鑒定機(jī)構(gòu)在承接業(yè)務(wù)時(shí)合理判斷本機(jī)構(gòu)的技術(shù)能力是否勝任。同樣司法類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)中利益回避需著重關(guān)注，涉案當(dāng)事人、相關(guān)利益者可能較多，且可能有一定隱藏性，在承接該類(lèi)業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)案情，避免與涉案當(dāng)事人、相關(guān)利益者存在利益關(guān)聯(lián)。

我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中若獨(dú)立性受擾，92.43%表示受擾來(lái)源為估價(jià)委托人，43.24%來(lái)源于機(jī)構(gòu)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)，27.57%來(lái)源于客戶營(yíng)銷(xiāo)人員。而獨(dú)立性受擾的風(fēng)險(xiǎn)程度也是各種不當(dāng)行為中較高的。在以往的司法判決案例中，被判出具虛假證明文件罪的案例多為獨(dú)立性受到估價(jià)委托人干擾。

評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的執(zhí)業(yè)操守十分重要，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員為迎合委托方預(yù)先設(shè)定評(píng)估值、接受利益相關(guān)方的商業(yè)賄賂的不當(dāng)或違法行為，常發(fā)生在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的抵押類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)中。司法估價(jià)業(yè)務(wù)中，資料補(bǔ)充、涉案當(dāng)事人妄圖干預(yù)評(píng)估結(jié)果的情況多見(jiàn)，應(yīng)避免出現(xiàn)與當(dāng)事人及利益相關(guān)方私下單獨(dú)接觸。

2.實(shí)地查勘調(diào)查階段

從已發(fā)生的司法判例來(lái)看，在實(shí)地查勘調(diào)查階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題較多，發(fā)生概率較高。從我們的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果來(lái)看，估價(jià)機(jī)構(gòu)與專(zhuān)業(yè)人員在實(shí)地查勘階段風(fēng)險(xiǎn)概率也是最高的。整體來(lái)看可以分為兩類(lèi)：一是委托人故意為之，比如提供虛假信息、隱瞞估價(jià)對(duì)象真實(shí)情況，或者領(lǐng)勘時(shí)將非估價(jià)對(duì)象范圍的相似房地產(chǎn)冒充估價(jià)對(duì)象；另一類(lèi)屬于評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的原因，未勤勉盡責(zé)或?qū)I(yè)能力不足。如未履行實(shí)地查勘程序、或者實(shí)地查勘不仔細(xì)不完整、對(duì)記載估價(jià)對(duì)象重要信息權(quán)屬資料或證明文件未進(jìn)行核查驗(yàn)證、未發(fā)現(xiàn)影響價(jià)格的重要信息等。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)實(shí)地查勘與調(diào)查環(huán)節(jié)發(fā)生的各種不當(dāng)行為的后果嚴(yán)重性評(píng)分最高，即在各業(yè)務(wù)階段中后果最為嚴(yán)重，發(fā)生具體不當(dāng)行為概率也是各階段最高的，各不當(dāng)行為風(fēng)險(xiǎn)程度也是各業(yè)務(wù)階段最高的。

從內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)角度看，在現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段中有很多不當(dāng)行為或事件是由于評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的原因造成的。如未履行實(shí)地查勘程序、不核查驗(yàn)證估價(jià)資料、未發(fā)現(xiàn)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重要信息、不進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、故意隱瞞重大事項(xiàng)做高評(píng)估值等，或者有收受商業(yè)賄賂等違反職業(yè)道德的行為。同時(shí)，也與評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員法律意識(shí)淡薄、專(zhuān)業(yè)能力不足、評(píng)估機(jī)構(gòu)制度缺失、管理松懈等有關(guān)。具體來(lái)看：

一是實(shí)地查勘程序履行。征收類(lèi)評(píng)估、司法評(píng)估對(duì)于實(shí)地查勘程序都有明確規(guī)定，僅實(shí)地查勘環(huán)節(jié)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量和質(zhì)量要求方面，就有多個(gè)相關(guān)規(guī)定。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘”；《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十八條規(guī)定“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排兩名及以上人員共同對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，其中至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。人民法院要求由兩名及以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘的，從其規(guī)定?！?；《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。但在實(shí)際操作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了控制成本，往往選派非注冊(cè)估價(jià)師查勘現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于法定評(píng)估類(lèi)業(yè)務(wù)因注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率較高，司法判例中亦常見(jiàn)。司法類(lèi)評(píng)估業(yè)務(wù)，簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未能實(shí)地查勘常見(jiàn)于當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告提出的異議中。

二是資料收集。資料收集環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)行為或事件主要包括提供資料不全、提供虛假資料、委托人不配合資料核查驗(yàn)證、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員未履行資料核查驗(yàn)證義務(wù)等。資料收集遇到的問(wèn)題較多的是司法類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)。由于人民法院通常僅收集并提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)對(duì)象的基本權(quán)屬資料，因此司法類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)中估價(jià)委托人提供資料不完整的情況十分普遍。需要在業(yè)務(wù)承接時(shí)告知委托人需要補(bǔ)充的資料清單，但由于當(dāng)事人配合的原因或者法院評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)受限或案件時(shí)效限制原因，部分重要評(píng)估資料提供十分困難，會(huì)面臨在重要評(píng)估資料缺失的情況下仍要求出具估價(jià)報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)說(shuō)明所需資料重要性及可能引起的風(fēng)險(xiǎn)，配合法院到相關(guān)部門(mén)調(diào)取評(píng)估資料，以規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

三是評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員專(zhuān)業(yè)能力不足或不盡職。在實(shí)地查勘過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)領(lǐng)勘人故意指鹿為馬、故意隱瞞估價(jià)對(duì)象重大不利因素或過(guò)分夸大有利因素的情況。抵押類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)此類(lèi)現(xiàn)象較常見(jiàn)，而司法類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)中的領(lǐng)勘人往往也并非是對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況熟悉的人員。這就需要查勘現(xiàn)場(chǎng)的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員具有相應(yīng)的鑒別能力以及勤勉盡責(zé)的工作態(tài)度?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》中規(guī)定了評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員需履行調(diào)查職責(zé)，勤勉謹(jǐn)慎從事評(píng)估業(yè)務(wù)。但對(duì)于如何做到謹(jǐn)慎或勤勉盡責(zé)沒(méi)有具體規(guī)定。因此評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員在從事估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)于調(diào)查的深度和廣度理解不一，這就需要行業(yè)組織、評(píng)估機(jī)構(gòu)細(xì)化作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和流程、加強(qiáng)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員培訓(xùn)、提高評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平、增強(qiáng)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。

四是市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果是評(píng)估的重要依據(jù)，收集市場(chǎng)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性非常關(guān)鍵。在實(shí)操中，未進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、未經(jīng)核實(shí)直接采用互聯(lián)網(wǎng)搜集交易實(shí)例、交易實(shí)例成交信息或交易對(duì)象信息調(diào)查不詳盡都是可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的行為。

3.報(bào)告形成階段

《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十六條規(guī)定“評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核?！薄斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)健全估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核等估價(jià)報(bào)告質(zhì)量管理制度”。內(nèi)部質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制是保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)免受風(fēng)險(xiǎn)的重要防線，但在具體實(shí)踐過(guò)程中很多機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核流于形式，或沒(méi)有選派匹配專(zhuān)業(yè)能力的審核人員，沒(méi)有起到最后一道防線的應(yīng)有作用。多數(shù)機(jī)構(gòu)只重視業(yè)務(wù)拓展，而對(duì)于業(yè)務(wù)的質(zhì)量控制缺乏應(yīng)有關(guān)注。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)報(bào)告形成階段的不當(dāng)行為的后果嚴(yán)重性評(píng)分也較高，即在各業(yè)務(wù)階段中后果較為嚴(yán)重，各不當(dāng)行為風(fēng)險(xiǎn)程度也較高。

4.報(bào)告交付使用階段

由于違法成本低，缺少有效的監(jiān)管，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告被偽造也是一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)因素，在估價(jià)實(shí)踐中曾發(fā)生過(guò)金融機(jī)構(gòu)拿著偽造報(bào)告讓機(jī)構(gòu)給說(shuō)法的事件。

報(bào)告及資料歸檔通常是整個(gè)估價(jià)流程的最后一環(huán)，其本身也是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段。完善并嚴(yán)格執(zhí)行的檔案管理制度能夠避免估價(jià)報(bào)告丟失、損毀以及估價(jià)項(xiàng)目歷史資料缺失風(fēng)險(xiǎn)。從抵押估價(jià)來(lái)看，在評(píng)估機(jī)構(gòu)、銀行與貸款人三類(lèi)相關(guān)方中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位相對(duì)弱勢(shì)，很多時(shí)候都是先出了估價(jià)報(bào)告或者放款后再收取評(píng)估費(fèi)用，這對(duì)于報(bào)告及資料歸檔的及時(shí)性必然會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。征收類(lèi)估價(jià)業(yè)務(wù)一般持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，重要工作底稿較多，歸檔的及時(shí)性完整性就顯得相當(dāng)重要。

對(duì)于司法類(lèi)評(píng)估業(yè)務(wù)，報(bào)告交付后應(yīng)重視當(dāng)事人對(duì)報(bào)告提出的書(shū)面異議，及時(shí)有針對(duì)性地作出書(shū)面說(shuō)明，并自收到人民法院通知之日起五日內(nèi)提交人民法院，不應(yīng)不予理睬，對(duì)于異議提出評(píng)估中確實(shí)有疏漏的，予以補(bǔ)正評(píng)估。

對(duì)于報(bào)告交付后房地產(chǎn)市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，從以往發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看往往被房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲趨勢(shì)掩蓋。特別是抵押評(píng)估，未基于謹(jǐn)慎原則估值的抵押品，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，原始評(píng)估時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)暴露出來(lái)。特別是近年在房住不炒的大背景下，一味迎合信貸業(yè)務(wù)人員、房屋經(jīng)紀(jì)中介機(jī)構(gòu)或購(gòu)房人，不僅給房地產(chǎn)信貸帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，也擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。2017 年4 月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《商業(yè)銀行押品管理指引》，對(duì)抵押品的管理與估值做了相應(yīng)的規(guī)定。而目前很多商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行抵押品的重估與壓力測(cè)試，若抵押品重估結(jié)果與原抵押估價(jià)結(jié)果差異較大，而抵押評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法給出合理解釋的，輕則暫停業(yè)務(wù)，重則從評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)中除名，同時(shí)還面臨追責(zé)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）外部風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前市場(chǎng)主體對(duì)估價(jià)服務(wù)的需求正發(fā)生著明顯變化，催生了新的估價(jià)需求，同時(shí)，房地產(chǎn)需求變化加快，很多中小機(jī)構(gòu)在努力適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)需求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)隨之更加激烈。估價(jià)機(jī)構(gòu)為招攬業(yè)務(wù)，可能會(huì)惡意降低評(píng)估費(fèi)用、支付回扣或者以達(dá)到委托方要求的結(jié)果為前提承接估價(jià)業(yè)務(wù)，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象難免帶來(lái)更多的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

前文提到作業(yè)過(guò)程中，委托人提供虛假遺漏評(píng)估資料、故意隱瞞重大事項(xiàng)、誤指評(píng)估對(duì)象等情況，都是各評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)常存在的，這對(duì)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的勤勉盡責(zé)提出了很高要求。實(shí)務(wù)中，評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員也經(jīng)常遇到勤勉盡責(zé)而不能的情況。如《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定了評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員核查驗(yàn)證的義務(wù)，也賦予了評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員向有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料的權(quán)利，但實(shí)務(wù)中，各地方對(duì)于評(píng)估師查閱資料的限制不一，讓評(píng)估師勤勉盡責(zé)而不能。實(shí)際操作中，交易信息不透明，部分地方政策規(guī)章未對(duì)外公示等情況，也從外部帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

四、研究結(jié)論

隨著《資產(chǎn)評(píng)估法》的實(shí)施、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的繼續(xù)變化以及評(píng)估行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇等，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)防控存在的問(wèn)題，制定合理的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策，已成為當(dāng)務(wù)之急。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和個(gè)案訪談，本文得出以下主要結(jié)論：

1.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)方面。房地產(chǎn)評(píng)估獨(dú)立性主要受估價(jià)委托人的影響；在三類(lèi)主要的評(píng)估業(yè)務(wù)：抵押估價(jià)、司法評(píng)估、征收評(píng)估中，征收評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率是最大的；從不同業(yè)務(wù)階段來(lái)看，實(shí)地勘察調(diào)查階段風(fēng)險(xiǎn)最高。

2.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范方面?，F(xiàn)階段，各評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范都比較重視，超過(guò)半數(shù)機(jī)構(gòu)至少每季度進(jìn)行一次執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)；機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控主要是針對(duì)抵押、征收和司法評(píng)估三類(lèi)核心業(yè)務(wù)；各機(jī)構(gòu)在實(shí)地查勘和報(bào)告形成階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的重視較大，但在業(yè)務(wù)承接和報(bào)告交付階段的風(fēng)險(xiǎn)重視相對(duì)欠缺；當(dāng)前迫切需要行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理指引，以規(guī)范估價(jià)行為，有效防控估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

3.評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面。從內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)程度最高的幾類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)依次是委托人或產(chǎn)權(quán)人故意隱瞞重大事項(xiàng)、委托人提供資料虛假或不全、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員故意隱瞞重大瑕疵或虛增評(píng)估范圍；從外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，主要是房地產(chǎn)估價(jià)需求變化帶來(lái)了新的估價(jià)需求，但同時(shí)也引發(fā)了更加激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，從而產(chǎn)生更多的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。