劉曉春（上海新金融研究院副院長）

近期，商品房預(yù)售制與預(yù)售資金監(jiān)管成為熱點話題，引發(fā)諸多討論。

內(nèi)地的預(yù)售制于上世紀(jì)90年代引自香港的預(yù)售樓花，主要解決早期開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，在制度設(shè)計上又有所不同。但出現(xiàn)住宅項目爛尾風(fēng)險的根本原因，還在于開發(fā)商高杠桿無序擴(kuò)張的經(jīng)營方式和房地產(chǎn)金融化。這些年提出“房住不炒”是非常必要和正確的，制定“三條紅線”等監(jiān)管政策的初衷也是良好的。面對當(dāng)前的一些爛尾現(xiàn)象，建議長短期結(jié)合采取措施以化解風(fēng)險。

（一）完善商品房預(yù)售制，在制度設(shè)計上保交付。當(dāng)前購房者以預(yù)付全部房款（首付款和按揭）參與商品房建設(shè)費支出，與開發(fā)企業(yè)共擔(dān)開發(fā)風(fēng)險，但制度上卻無法保交付，權(quán)益不能保障。建議參照香港，調(diào)整按揭貸款申請發(fā)放節(jié)點與預(yù)付資金使用管理，由開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)全部建設(shè)費用，并嚴(yán)格預(yù)售條件，確保建設(shè)資金充足且做到風(fēng)險隔離，從制度上解決交付問題?？紤]到目前開發(fā)商流動性現(xiàn)狀，制度的完善和執(zhí)行到位，不能要求一步到位，但必須有明確的路線圖和懲罰措施。

（二）強(qiáng)化政策執(zhí)行與監(jiān)督約束。首先，在預(yù)售制改革前，各地要立即完善預(yù)售資金監(jiān)管辦法，堵住漏洞；其次，各方主體要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，針對預(yù)售資金監(jiān)管的重點環(huán)節(jié)、常見違規(guī)點，監(jiān)管部門要加大查處力度與責(zé)任追究。

（三）按法治化、市場化、保護(hù)購房者合法權(quán)益原則，具體案例具體對待，因城施策、因案施策，不能搞“一刀切”的行政方式。

（四）階段性提高預(yù)售資金使用靈活性。目前房企流動性緊張局面未有緩解?？紤]到一些開發(fā)商負(fù)債率現(xiàn)狀，機(jī)械性地加碼預(yù)售資金監(jiān)管，反而會觸發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險。建議在保障單個項目建設(shè)資金充足且保交付的基礎(chǔ)上，階段性允許部分困難房企在集團(tuán)層面或地區(qū)層面統(tǒng)籌、靈活調(diào)劑各個項目的預(yù)售資金使用，緩解流動性緊張。

（五）探索住房供應(yīng)模式。針對個別爛尾項目，可由政府主導(dǎo)進(jìn)行改造。由有能力的企業(yè)或銀行與符合條件的地方政府合作設(shè)立基金，在現(xiàn)開發(fā)商與購房者解除購房合同、確定購房款退還和按揭貸款歸還方案的前提下，購買部分在建房產(chǎn)項目將其改建成公租房。

（六）綜合運用金融手段保交付。保交付的核心在于建設(shè)資金的保障，可由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行評估、收購，商業(yè)銀行也可為有實力的房企、代建機(jī)構(gòu)提供并購貸款，綜合運用金融手段化解爛尾風(fēng)險。

（七）統(tǒng)籌開發(fā)商資產(chǎn)保交付。地方政府主導(dǎo)并嚴(yán)格監(jiān)督，根據(jù)開發(fā)商總體資產(chǎn)狀況，出售其他資產(chǎn)，籌集資金，完成樓盤建設(shè)，保證交付。也可以在地方政府主導(dǎo)下，由有實力的開發(fā)商或機(jī)構(gòu)出資按市場價格收購涉事開發(fā)商其他有效資產(chǎn)，零價格接盤爛尾樓盤，完成樓盤建設(shè)并交付。

（八）銀行不再辦理新的預(yù)售商品房按揭貸款，存量貸款按原合同執(zhí)行。同時，銀行應(yīng)在對開發(fā)商資信審查和項目風(fēng)險評估的基礎(chǔ)上，依據(jù)相關(guān)貸款管理規(guī)定，合理確定開發(fā)貸額度與期限。銀行應(yīng)該認(rèn)識到，減少授信額度造成開發(fā)商建設(shè)資金缺口，不僅不能減少風(fēng)險敞口，反而增加了整筆貸款的風(fēng)險。因此，如果開發(fā)商或項目本身有風(fēng)險，可考慮不貸。

（九）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該牢固樹立“房住不炒”理念，加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債管理，降低杠桿率，穩(wěn)健經(jīng)營與管理，贏得市場的信任。這是真正解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的根本之道。