朱秋雨 張旦珺 黃澤敏

近期發(fā)作的爛尾樓之痛，將房地產(chǎn)市場里潛藏的問題，推到了水面之上。

對于普通的購房者來說，尤其是剛需人群，買房是人生大事之一，房子會相當大程度上決定他們未來的生活。所以，買到爛尾樓盤，不僅僅是糟心的問題。

由于事關民生，也事關金融系統(tǒng)的健康狀況，自然引發(fā)社會普遍關注。

多家銀行紛紛發(fā)布公告，主動披露涉及“保交樓”風險的按揭貸款業(yè)務規(guī)模。總體來看，各銀行公告顯示，存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款余額在1200萬元至6.6億元之間，占各銀行房屋按揭貸款余額均在0.01%左右。

央行認為，金融風險總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)在安全邊界內(nèi)。銀保監(jiān)會有關部門負責人則表示，關鍵在于“保交樓”，對此銀保監(jiān)會高度重視。對峙，向來不是最優(yōu)的解決方案。以此為契機，“蓋樓的錢究竟去了哪里”是金融系統(tǒng)合規(guī)運轉應該重點審視的方向。

回答它，并有效防堵漏洞，才能盡快讓爛尾樓重新活過來、才能有效重建社會對房地產(chǎn)市場的信心。這是當務之急，也是長遠之計。

從網(wǎng)紅盤到爛尾樓

陳超買到了爛尾樓。

他在2019年11月買房的時候，其小區(qū)已經(jīng)矗立了一棟4層高的樓，開發(fā)商告知預計2022年7月就會交付。

一個新盤，南三環(huán)，地鐵旁。開發(fā)商還是當?shù)氐拇箝_發(fā)商，“在鄭州有很多個樓盤”。當時，陳超從未想過考察開發(fā)商的資質。

“位置這么好，后邊肯定會漲的?！彼踔梁V定地想。

然而，過去一年，他目睹一種景象—最初，“一個工地上有3-5個工人，表示開發(fā)商已經(jīng)開始有動作了”，小區(qū)業(yè)主們這時還會質疑，“3-5個工人要干到啥時候才能把整個院子建設起來”，到了后來，“連工人都走了，一個人都沒有了”。

如今再去看的話，陳超告訴南風窗：“還是4層。”

無奈之下，2022年7月11日，陳超所在的鄭州鑫苑國際新城7號院業(yè)主發(fā)布《強制信貸告知書》，稱全體業(yè)主將停止各銀行貸款。

陳超所在小區(qū)發(fā)布的這份告知書顯示，鑫苑國際新城共計8657戶，“已全部售出并售出房款約55億元”。最早一批交付時間在2021年3月30日。但是，該樓盤不僅沒交付成功，還于去年10月全面停工。

無獨有偶，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年末，鄭州市尚未交付的問題項目總套數(shù)為25249套，總建筑面積達到了271萬平方千米，占到2021年總成交面積的29%。

樓盤的爛尾已讓當?shù)啬贻p人對購房保持警惕。

比如，鄭州一所中學的教師就向南風窗表示，她所在的學校附近有一個爛尾樓?！坝袝r候我們討論，以后都不敢買期房了，要么買現(xiàn)房，要么二手，不確定因素太多了?！?/p>

但數(shù)年之前，鄭州的樓市還不是這樣的光景。

2016年，鄭州商品住宅均價連續(xù)四個月進入全國漲幅榜前三，均價突破萬元大關。同年，鄭州樓市異?；馃?，商品房成交量達到了一個峰值。

接下來兩年，鄭州房價繼續(xù)一路上揚。

由于開發(fā)商通常在多個銀行有賬戶，他們往往打“擦邊球”，將首付款放置于監(jiān)管賬戶，但占比更大的按揭貸款則放在非監(jiān)管賬戶上，后者隨時可以被開發(fā)商挪用。

2018年，有媒體還在標題中用“脫韁野馬一般暴漲”來形容鄭州的房價，對于此景，持續(xù)上漲的房價使得當時的人們對當時鄭州的樓市信心十足。

同年，外地工作的張千在老家鄭州買了房。

她購買的瀚海爾灣，是位于鄭東新區(qū)的一個改善型樓盤，在2018年的單價為2.2萬元每平方米。

由于地理位置較好，瀚海爾灣在開盤時頗為搶手。張千對南風窗記者表示，她最先看重的幾套房子都沒有搶到。

該樓盤開發(fā)商是鄭州本地房企瀚海大觀，屬于思念集團旗下的房地產(chǎn)板塊，創(chuàng)始人李偉是做湯圓生意發(fā)家。不過張千說，當時沒有對開發(fā)商精挑細選的意識，因為“每個盤都看起來都很好”。

然而，原定于2021年12月交房的瀚海爾灣一再延期交樓。起初，開發(fā)商解釋，房屋正在驗收階段。

由于疫情影響施工進度，加上主體項目已經(jīng)完成了99%，張千一開始沒有把延期放在心上。直到有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商從未向鄭州城建局申請聯(lián)合驗收，張千這才意識到，出問題了。

事實上，瀚海目前在鄭州的未交付項目都處于停工狀態(tài)，其中包括了鄭州曾經(jīng)的網(wǎng)紅樓盤 “瀚海思念城”。

2019年，瀚海思念城以每平方米高于周邊房價兩三千元的價格開盤，但是高價卻依舊沒能阻止這里的房子一房難求。

開盤紅火，搶房紅火，但紅火之后，后續(xù)無法按時交付的樓盤卻越來越多。

而早在兩年前，鄭州房屋爛尾樓盤的問題就已經(jīng)引起了政府關注。

比如，南風窗記者所見的一份政府文件顯示，2020年9月，鄭州市人民政府向各區(qū)發(fā)布督察通知，進一步推進問題樓盤化解攻堅工作，其中工作目標一欄標注：“10 月 1 日前省、市交辦問題樓盤和信訪總量均下降 80%，11月底前實現(xiàn)我市問題樓盤總量清零?！?/p>

通知末尾的兩個附件，分別為28個河南省交辦問題樓盤未化解臺賬與136個鄭州市交辦問題樓盤臺賬。

誰動了錢

面對當下爛尾樓的情況，包括陳超、張千等業(yè)主在內(nèi)，所有人都想知道—原本要蓋樓的錢，也就是預售資金怎么就蒸發(fā)了，究竟去了哪兒？

在受訪中，數(shù)位業(yè)主一致認為，是開發(fā)商挪用了政府監(jiān)管賬戶里的預售資金。

南風窗記者從鄭州一位業(yè)主提供的文件上看到：“清韻園和春曉樓盤銷售總額是19.72億元，存入鄭州市房管局規(guī)定的預售款專用存款賬戶里8.9億元，未存入資金監(jiān)管賬戶需要鄭州市房管局監(jiān)管督辦的資金10.75億元，現(xiàn)兩個監(jiān)管資金賬號僅剩175萬元?！?/p>

“清韻園”與“春曉”都是河南美商置業(yè)開發(fā)的“鄭東·龍湖一號”旗下板塊。龍湖一號是鄭州一個合村并城項目，體量較大，涉及5100多戶業(yè)主和928戶安置村民。項目自2013年開始銷售，目前仍處于爛尾狀態(tài)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴南風窗，我國對于商品房的預售一直有嚴格的制度規(guī)定。各地普遍形成預售資金監(jiān)管制度，即首付款、按揭貸款必須全部進監(jiān)管賬戶，嚴格按照工程形象進度支付。

然而，在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期，開發(fā)商對預售資金的違規(guī)挪用幾乎成為“潛規(guī)則”。銀行或者監(jiān)管資金的住建處等各部門，與開發(fā)商形成默契，讓其抽走大部分監(jiān)管資金，投入下一個地產(chǎn)項目，繼續(xù)擴張。

徐斌告訴南風窗，自行斷供的方式并不完全出自理性。在過往的案例中，銀行起訴不還貸的購房者，勝訴的概率高達93%。

前段時間被爆出的有“鄭州最高學歷樓盤”之稱的永威金橋西棠項目，就是一個典型的例子。

據(jù)媒體報道，該項目的實際控制人主導挪用了其銷售款10.115億元，用于購買鄭州其他地塊，導致該項目沒有足夠的資金支付工程款，陷入停工。

挪用資金并非難事，李宇嘉解釋，開發(fā)商會提供虛假證明材料，例如證明材料顯示款項用于支付工人工資或工程付款。但在實際轉賬中，這筆工程款項繞道劃到了開發(fā)商自己的賬戶上。

另一個常見挪用預售金的手段，是沒有將所有房款打入監(jiān)管賬戶。

重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院教授向鵬程對南風窗表示，由于開發(fā)商通常在多個銀行有賬戶，他們往往打“擦邊球”，將首付款放置于監(jiān)管賬戶，但占比更大的按揭貸款則放在非監(jiān)管賬戶上，后者隨時可以被開發(fā)商挪用。

對于開發(fā)商來說，挪用資金是為了保證利潤。

上海秦兵律師事務所房產(chǎn)律師徐斌對南風窗記者說：“如果預售資金沒有第一時間到開發(fā)商手上，或者監(jiān)管資金全部按規(guī)定放在監(jiān)管賬戶里，那就意味著開發(fā)商要等兩年（房子建成后）才能拿到業(yè)主的購房款?！?/p>

“這都是他們不能承受的。多了兩年的利息，吃光了開發(fā)商的利潤。”徐斌繼續(xù)說道。

徐斌專職處理全國爛尾樓糾紛。他印象很深的是多年前做爛尾樓地產(chǎn)公司“光耀東方”案時，碰上了施工方和開發(fā)商打官司。

施工方聲稱討還工程欠款一個億，開發(fā)商回應，“（賬面上）我不欠你”。

施工方隨后供述：“監(jiān)管賬戶資金是我配合你（指開發(fā)商）提取的，錢一拿出來，馬上就按照你的要求支付給了另外一個項目。最后根本不在我手里。”

“這個官司正好說明了一件事，”徐斌說，“各個環(huán)節(jié)都在配合開發(fā)商，把監(jiān)管賬戶的錢撈走?！?/p>

除了監(jiān)管存在漏洞的預售制度，向鵬程認為，銀行等金融機構在其中起推波助瀾的重要作用。面對被挪用的監(jiān)管資金，他們往往睜一只眼閉一只眼，原因是他們也是受益者。

“對銀行而言，開發(fā)商是優(yōu)質的客戶，貸款利率高，回款很快?！毕蝙i程解釋。挪用的預售資金大多數(shù)被用于下一個地塊的開發(fā)，這樣一來，不僅開發(fā)商有開發(fā)貸，更多的人也將找銀行做按揭貸款。

預售制向何處去

在早期高杠桿、高周轉的運轉模式下，大部分出現(xiàn)樓盤爛尾的開發(fā)商幾乎都面臨著相當嚴峻的資金問題。

南風窗記者看到有截圖顯示，一位業(yè)主向美商置業(yè)實際控制人王偉發(fā)短信說：“幾千人傾家蕩產(chǎn)無家可歸，還承擔著高額房貸，真的都到了生死邊緣。”

王偉則回復：“我給（和）你們一樣?！?/p>

陳超所在的鑫苑國際新城，是鄭州本地房企鑫苑置業(yè)操盤的項目。

鑫苑，作為在美國紐約證交所上市的首家中國房地產(chǎn)企業(yè)，曾經(jīng)風光無限。然而，從今年5月以來，鑫苑三次被多地法院列為被執(zhí)行人，累計被執(zhí)行標達到10.58億元。6月底，鑫苑還有一筆利率12%、余額為5.145億美元的美元債券到期，目前尚未兌付。由此看來，鑫苑置業(yè)已經(jīng)岌岌可危，走到了爆雷邊緣。

在這一過程中，普通購房者的房款已經(jīng)不翼而飛。但他們同時欠著銀行的貸款，需要每月按時償還。

2022年7月，爛尾樓業(yè)主，罕見地以“停貸”的方式，希望扭轉局勢。然而，一旦選擇了斷供超過6個月，銀行會將其上訴至法院，購房者很大概率成為失信執(zhí)行人。

徐斌告訴南風窗，自行斷供的方式并不完全出自理性。在過往的案例中，銀行起訴不還貸的購房者，勝訴的概率高達93%。

從法律角度而言，購房者分別與開發(fā)商、銀行簽訂的是購房合同和按揭貸款合同。徐斌解釋，只有在這兩個合同解除后，才能讓開發(fā)商還剩余貸款。

實現(xiàn)雙解除的前提是，業(yè)主向法院訴訟開發(fā)商并勝訴。

然而，在實際操作中，這條訴訟途徑不是大多數(shù)人的選擇。

兩份合同解除后，業(yè)主與開發(fā)商成為一般債權人的關系，這時開發(fā)商無需優(yōu)先償債。這樣的關系意味著，購房的首付和已經(jīng)歸還的銀行貸款本息，很可能較難討要到手。

相比而言，要想合法停貸，通過行政訴訟或者民事訴訟，起訴銀行違規(guī)操作監(jiān)管資金，促使銀行妥協(xié)的可能性更大?！皠僭V以后，銀行會出臺協(xié)商延緩還貸的辦法?！?/p>

不過，這些都不是購房者最想要的。徐斌說，小業(yè)主們冒著風險與銀行對抗，首要目的是引起政府的重視，爭取房子復工。

除了預售監(jiān)管資金，我國規(guī)定，預售獲批有“三個條件”，即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、投入資金達到總投資的25%。因此，預售制問題的根源不在預售本身，而在于監(jiān)管執(zhí)行上。

導致爛尾樓案件的一大緣由，仍是多年來引發(fā)爭議的預售制度。

徐斌稱，房企廣泛使用預售資金，源于其一直以來高杠桿、高負債的操作。

為了壘高商業(yè)版圖，他們大量舉債拿地，開發(fā)新房，“房地產(chǎn)變成了金融產(chǎn)品”。

可以說，被挪用的住房人的房款，成就了部分開發(fā)商的輝煌戰(zhàn)績。

多位專家指出，房企高杠桿的模式有成立的前提，即房價保持高速上漲，人們對市場信心滿滿。一旦樓市下行或者進入平穩(wěn)調(diào)整期，任何一環(huán)出現(xiàn)問題，房企爆雷很難避免。

買到爛尾樓的沖擊，敲擊著每一個渴望家的人，讓人不得不重新思考購買期房和預售制存在的必要性。

李宇嘉告訴南風窗，事實上，如果與歐美日相比較，我國預售門檻要更高，對于商品房預售有嚴格的制度規(guī)定。

除了預售監(jiān)管資金，我國規(guī)定，預售獲批有“三個條件”，即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、投入資金達到總投資的25%。

因此，預售制問題的根源不在預售本身，而在于監(jiān)管執(zhí)行上。

向鵬程表示，此次爛尾樓風波將促使國家和地方政府加強對房地產(chǎn)市場，尤其是預售資金的監(jiān)督。

經(jīng)過這一輪的洗牌，將有一批不合規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)被清理出去，房企市場集中度將提高，會有利于市場未來的發(fā)展。

他相信，短期的陣痛會迎來更健全的市場?！拔磥淼谋O(jiān)管越到位，市場越健康?！?/p>

如今，一些城市已經(jīng)率先開始行動。

西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺13項措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問題；汕頭市住建局發(fā)文，強調(diào)“商品房預售款?？顚Ｓ谩保彿空咝璋凑蘸贤瑢①Y金打入監(jiān)管賬戶。

此前的7月11日和12日，深圳龍崗和汕頭也分別發(fā)文，進一步加強對商品房預售資金監(jiān)管，以及房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管。