文 劉文儉

搞好老城區(qū)的保護性開發(fā)，不僅對于展示青島文脈、提升青島形象、突出青島特色都具有重要意義，還可以實現(xiàn)舊城區(qū)與新城區(qū)的有效銜接，有利于青島東與西、南與北的協(xié)調(diào)發(fā)展。

城市是人類歷史的產(chǎn)物、文化的載體。老城區(qū)是城市文化遺產(chǎn)的重要組成部分，作為城市發(fā)展的歷史見證，最能反映城市的特色和風貌。青島市老城區(qū)主要位于市南區(qū)與市北區(qū)的部分區(qū)域，是青島歷史文化名城的重要支撐和載體，是青島的根和魂。搞好老城區(qū)的保護性開發(fā)，不僅對于展示青島文脈、提升青島形象、突出青島特色都具有重要意義，還可以實現(xiàn)舊城區(qū)與新城區(qū)的有效銜接，有利于青島東與西、南與北的協(xié)調(diào)發(fā)展。

嚴格保護、有機更新是老城區(qū)開發(fā)的前提

從世界各國的實踐來看，對老城區(qū)最好的保護就是發(fā)展。強調(diào)傳統(tǒng)與現(xiàn)代城市空間協(xié)調(diào)發(fā)展，在保護與更新中突出老城區(qū)的歷史文化特色并與現(xiàn)代城市生活緊密相連，已經(jīng)成為老城區(qū)發(fā)展的一種基本模式。

伴隨國外老城區(qū)保護的理論與實踐，老城區(qū)保護理念不斷成熟與完善，并形成了老城區(qū)保護的原則，包括原真性原則、整體性原則、可讀性原則、連續(xù)性原則等。遵從這些原則，有利于實現(xiàn)老城區(qū)的科學保護、有效開發(fā)、有機更新。

老城區(qū)保護呈現(xiàn)出以下趨勢。一是“風”與“貌”保護并重。老城區(qū)的保護逐漸由單純的物質(zhì)環(huán)境改善，走向街區(qū)物質(zhì)環(huán)境改善、文化傳承、經(jīng)濟復興之路，追求老城區(qū)社會、文化、經(jīng)濟和環(huán)境的協(xié)同發(fā)展。二是“保護”與“利用”兼顧。逐漸認識到老城區(qū)生存與發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)，探索在保護的前提下通過合理利用老城區(qū)各種資源、發(fā)揮老城區(qū)職能、調(diào)整內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的途徑，以實現(xiàn)老城區(qū)的經(jīng)濟復興，從而恢復老城區(qū)的內(nèi)部發(fā)展動力以支撐物質(zhì)、文化的保護。三是“文化”與“經(jīng)濟”并存。逐漸認識到老城區(qū)是城市生活的重要場所。老城區(qū)的保護既是城市文化復興的重要組成部分，同時也是城市經(jīng)濟發(fā)展的積極因素與稀缺資源。四是“政府”與“社會”合作。老城區(qū)的有機更新是一個復雜的系統(tǒng)工程，涉及到社會、經(jīng)濟、文化的方方面面，包括文物保護、環(huán)境整治、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、居民安置等諸多問題。這不是靠哪個部門、某個團體、單種專業(yè)就能獨立完成，而是需要政府各個部門、社會各種團體、多種專業(yè)、當?shù)鼐用竦墓餐浜?。老城區(qū)的保護必需在政府主導下，依靠社會的共同力量來實現(xiàn)；同時，也要注重依靠市場有效的資源配置來促進老城區(qū)的保護與更新。

老城區(qū)保護應轉(zhuǎn)變改造模式

伴隨著中國城鎮(zhèn)化進程，大拆大建式的舊城改造模式導致城市風貌破壞、歷史遺存及城市記憶消逝，日益受到人們的詬病。例如，大連市不可移動文物“鳳鳴街近代建筑群”遭野蠻拆除，就引起了人民日報等媒體和社會人士的廣泛關(guān)注。而縱覽意大利的羅馬與威尼斯、法國的波爾多與巴黎、日本的京都和奈良等古城，都完美體現(xiàn)了保護與發(fā)展的辯證法：既在整體上原封不動地保持古城的風貌、韻味、尺度、肌理，又在微觀層面實現(xiàn)了住房條件和基礎(chǔ)設(shè)施的改善與更新。

國際上的成功實踐和經(jīng)驗證明，要實現(xiàn)老城區(qū)的良性保護，必須將舊城改造從“拆遷模式”下的行政關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶蘅樐Ｊ健毕碌拿袷玛P(guān)系，形成“居民主體，政府主導、專家指導、社會參與”的“社區(qū)營造”模式。在這種“自我修繕”模式下，政府負責公共環(huán)境和設(shè)施，同時出臺扶持和補貼政策；居民通過社區(qū)組織和互助負責住宅修繕和節(jié)能改造等，從而形成舊城保護與整治更新的最大合力，實現(xiàn)老城區(qū)的有機更新、活力保持，避免走向破爛與衰敗。

對青島老城區(qū)有機更新的思考與建議

對老城區(qū)單純保護、維持現(xiàn)狀并不能充分體現(xiàn)其應有價值。保護老城區(qū)的目的就是保存城市的記憶，延續(xù)城市的歷史，保護人類的精神家園，改善城區(qū)居民的生活環(huán)境、生活質(zhì)量和創(chuàng)業(yè)條件，使老城區(qū)充滿生機和活力，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。為此，必須對老城區(qū)實施有機更新，即以保護為前提，在不破壞原有古跡和歷史文化環(huán)境的基礎(chǔ)上的合理開發(fā)，以實現(xiàn)相輔相成、相互促進。良好的保護能夠給老城區(qū)開發(fā)打下基礎(chǔ)、注入活力，而有效的開發(fā)能夠提高老城區(qū)本身的知名度和社會地位，展現(xiàn)老城區(qū)文化內(nèi)涵。

青島市老城區(qū)是青島歷史文化名城的重要支撐和載體（圖 / 本刊記者 盛軍）

總體上，老城區(qū)有機更新應遵循“居民主體、政府主導、統(tǒng)籌規(guī)劃、整體保護、合理利用、有效開發(fā)”的原則，以完善功能、改善環(huán)境為總體思路和基本路徑，以宜居宜業(yè)宜游為目標，將具有濃郁歐陸文化特色的萬國建筑群與八大關(guān)、匯泉灣、信號山、觀象山等自然景觀相結(jié)合，打造自然、高雅、文明、宜居的文化氛圍，創(chuàng)造適宜休閑、商務的環(huán)境，發(fā)展以生態(tài)與文化體驗為主題的休閑經(jīng)濟、度假經(jīng)濟和海上高端旅游項目，推動歐陸建筑風情游、建筑博物館游、里院文化游等，發(fā)展時尚餐飲、住宿、酒吧、咖啡等休閑產(chǎn)業(yè)，發(fā)展會所經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟、度假經(jīng)濟，加大“海上歡樂巴士”航線宣傳推介力度，實現(xiàn)海上旅游和海岸觀光的一體化發(fā)展，創(chuàng)造國內(nèi)領(lǐng)先的旅游業(yè)態(tài)，建立人文景觀、歷史建筑與山海自然環(huán)境相融合的宜居宜業(yè)宜游活力城區(qū)。

需要強調(diào)的是，城市更新要處理好“表”與“里”的關(guān)系?！氨怼本褪黔h(huán)境，“里”就是功能。城市更新不僅僅要改善環(huán)境，更要注重提升和重塑城市功能。要做到生產(chǎn)空間更加集約高效、生活空間更加宜居舒適、生態(tài)空間更加山清水秀，讓生產(chǎn)生活生態(tài)朝著人類美好生活和創(chuàng)業(yè)需求變化。城區(qū)的宜居是其社會功能、宜業(yè)是其經(jīng)濟功能、宜游是其服務功能。這三者的邏輯關(guān)系是：只有宜居方能宜業(yè)、宜游。

一是適當分流住戶。老城區(qū)內(nèi)的住戶過度擁擠，影響著居民生活水平和居住條件的改善，因此要適當分流住戶。但是不能大量外遷使其變成一個專供旅游的游玩景點。由于“文化旅游是人們?yōu)榱肆私鈱Ψ降纳罘绞胶退枷攵l(fā)生的旅行活動”，如果沒有居民繼續(xù)在這里居住，老城區(qū)就會失去活力，游客也會失去對老城區(qū)的興趣和好奇。因此，在老城區(qū)保護的過程中應注重保護老城區(qū)生活的連續(xù)性，保護其文化和社會網(wǎng)絡關(guān)系。國內(nèi)有不少老城區(qū)為了發(fā)展旅游等產(chǎn)業(yè)，將老街區(qū)的原有居民大量遷出，房屋出租、過度商業(yè)化，外來從商人員大量涌入，嚴重破壞了老城區(qū)的原態(tài)生活意象，造成老城區(qū)價值的弱化和退化。

二是改造生活環(huán)境。老城區(qū)既要保護歷史文化遺產(chǎn)，又要提高居民的生活質(zhì)量。要達到這一目的，必須在保護的前提下，既要注重將老建筑修舊如故、留下城市凝固的記憶，又要積極改善老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和外部環(huán)境，對建筑內(nèi)部進行必要的現(xiàn)代化改造，以提高城區(qū)內(nèi)居民的生活質(zhì)量，為居民提供舒適的居住環(huán)境。只有這樣，老城區(qū)才能在居民的支持下得到真正的保護，保護才有真正的意義。

三是先試點后推開。優(yōu)先選擇靠近旅游景點、生態(tài)環(huán)境良好、人文資源豐富、文化氛圍濃厚、公共空間適度、開發(fā)條件充分的老街區(qū)或片區(qū)，經(jīng)過縝密研究、科學謀劃，先行先試，取得經(jīng)驗，逐步推開。

青島老城區(qū)被賦予了新元素，深受年輕人的喜愛（圖 / 本刊記者 盛軍）

具體應遵循如下開發(fā)措施。一是保護性開發(fā)調(diào)查論證。對重點區(qū)域進行掃描式調(diào)查、細致化摸底；對可開發(fā)利用的資源進行可行性論證。包括區(qū)域面積、居住人口，外遷意向、成本概算，發(fā)展產(chǎn)業(yè)與業(yè)態(tài)，開發(fā)方式、投資主體等。二是制定老街區(qū)修復規(guī)劃。根據(jù)開發(fā)需求，制定老街區(qū)成片修復規(guī)劃。拆除院內(nèi)外違章、雜亂建筑；完善基礎(chǔ)設(shè)施、改善居住條件和街區(qū)環(huán)境；在老城區(qū)內(nèi)完善旅游景點導示牌、著名建筑保護牌（檔案牌）等。三是謀劃山體等空間開發(fā)。在中山公園、信號山公園、小魚山公園、小青島公園、魯迅公園、湛山公園、植物園、太平山、雕塑園、第一及第三海水浴場及其周邊區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)消費休閑設(shè)施、引入餐飲娛樂、咖啡茶社等名品名店，讓廣大市民和游客融入其中，在享受美麗風光和環(huán)境的同時，也能享受到美食美味，發(fā)展灣區(qū)經(jīng)濟，促進消費和就業(yè)。對匯泉廣場、五四廣場等重要節(jié)點，結(jié)合地鐵建設(shè)綜合進行地上與地下的擴建改造，建設(shè)特色餐飲、外貿(mào)服裝、旅游產(chǎn)品街，設(shè)立周末文化大舞臺。把匯泉廣場打造成國內(nèi)一流的商業(yè)、休閑、旅游、文化社區(qū)，使其成為國內(nèi)最清潔、最漂亮的商業(yè)廣場，環(huán)境最優(yōu)美、建筑最精致的休閑購物中心，配套最齊全、服務最周到的園林式休閑廣場，使其成為名副其實的“城市客廳”。四是研究開發(fā)政策與體制。市南區(qū)、市北區(qū)依托政府投融資主體，按照“居民主體，政府主導、專家指導、社會參與”的“社區(qū)營造與修繕”模式，對老城區(qū)建筑進行修繕和整治；政府負責基礎(chǔ)設(shè)施改善與環(huán)境的營造。研究居民的適度外遷模式，選擇適當區(qū)域，建設(shè)容積率適度、環(huán)境良好的高品質(zhì)小區(qū)，安置老城風貌區(qū)的外遷市民；也可采取居民自愿的貨幣化安置方式。市有關(guān)部門要研究對參與老城區(qū)更新的投資主體的政策支持，采取市區(qū)兩級政府聯(lián)合投入等方式設(shè)立老城區(qū)更新改造基金，并接受國內(nèi)外企業(yè)和社會捐助。在不改變產(chǎn)權(quán)的情況下，支持居民通過股份合作等形式開辦休閑旅館和會所；支持居民以房產(chǎn)為股權(quán)入股開發(fā)投資主體。五是營造濃厚的文化氛圍。青島市和市南區(qū)、市北區(qū)旅游與文化部門要加大對老城區(qū)文化旅游資源的整合、推介、宣傳；市南區(qū)要積極協(xié)助青島市文化部門充分利用人民會堂、音樂廳、小劇場、歌舞劇院等演出場所，引入演出公司、演出活動，打造市南演藝工場。既發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，也促進旅游業(yè)發(fā)展，還可以提升人民群眾的幸福指數(shù)。