劉莉

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在近十多年來(lái)取得飛速發(fā)展，但隨著近些年國(guó)家不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)行情下行，大部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下滑、交易量收縮等現(xiàn)象。作為房地產(chǎn)企業(yè)如何在這競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控就顯得尤其重要。文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性、存在的問(wèn)題及如何完善進(jìn)行研究，旨在為更多的房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);管控

房地產(chǎn)企業(yè)作為需要依托大量資金，前期投入大，投資回收期長(zhǎng)，投資回報(bào)率較高且投資風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控在企業(yè)管理中的重要性顯得尤其突出。房地產(chǎn)企業(yè)如果沒(méi)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，只是一味地朝著如何做大企業(yè)、追求暴利、快速收回資金的目的發(fā)展經(jīng)營(yíng)，稍有不慎就有可能讓企業(yè)陷入困境。只有時(shí)時(shí)關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施有效的財(cái)務(wù)管控，才能降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的利潤(rùn)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，讓房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的重要性

（一）是完善企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要手段

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)健全的內(nèi)部控制制度，而房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)活動(dòng)復(fù)雜的行業(yè)，有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控是完善企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要手段，是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。如果缺乏有效的財(cái)務(wù)控制，導(dǎo)致內(nèi)部控制形同虛設(shè)，就會(huì)降低企業(yè)管理水平，無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（二）是健康、穩(wěn)定發(fā)展的重要保障

有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控是房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)如果在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生了比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中一定會(huì)碰到阻礙，甚至項(xiàng)目擱置，不利于企業(yè)朝著一個(gè)健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。只有做好了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，才能夠保證企業(yè)處于一個(gè)良性競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，通過(guò)不斷提高經(jīng)營(yíng)效益，達(dá)到企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的目的。

（三）有利于財(cái)務(wù)杠桿作用的發(fā)揮

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)資金占用量相當(dāng)大的行業(yè)，如何有效發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用值得深究。財(cái)務(wù)杠桿作用發(fā)揮得好，能以最少的資金帶來(lái)最大的收益，財(cái)務(wù)杠桿作用發(fā)揮得不好，則有可能造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、資不抵債甚至破產(chǎn)。有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿作用最有利的手段，有利于帶領(lǐng)企業(yè)用最優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)帶來(lái)最大的收益。

（四）有利于企業(yè)效益得到最大的實(shí)現(xiàn)

有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能夠使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得最大的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化。如果財(cái)務(wù)上收入、成本、稅金、利潤(rùn)、資金管理存在問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制不足，就會(huì)影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，不利于有效避免可能受到的損失，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。只有將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，才能更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控存在的問(wèn)題

（一）管理層認(rèn)識(shí)不足，財(cái)務(wù)人員素養(yǎng)需提升

許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者懂經(jīng)營(yíng)的不一定懂財(cái)務(wù)，懂財(cái)務(wù)的不一定懂經(jīng)營(yíng)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控認(rèn)識(shí)不足。有些雖有一定認(rèn)識(shí)，但僅限于一些理論知識(shí)，缺乏高度和深度，無(wú)法與實(shí)際情況有效的結(jié)合。一些房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，只是簡(jiǎn)單地核算、記賬、出報(bào)表，對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)過(guò)程中所反映的一系列問(wèn)題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控失控。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制制度及財(cái)務(wù)管控體系沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用

隨著現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，內(nèi)部控制制度已逐步完善，但很多規(guī)模不大的民營(yíng)、私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)控制度形同虛設(shè)，財(cái)務(wù)管控體系更是沒(méi)有，近年來(lái)破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)比比皆是，很大程度是由于內(nèi)控制度和財(cái)務(wù)管控的缺失造成的。這些企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，很多的財(cái)務(wù)活動(dòng)往往是滯后的，沒(méi)有辦法在事前或事中進(jìn)行控制，無(wú)法第一時(shí)間阻斷風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)后已經(jīng)造成了不可挽回的錯(cuò)誤，沒(méi)有在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控失效。

（三）資金杠桿作用存在很大的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)資金需求量極大的企業(yè)，如何有效地籌措和使用資金是需要花大力氣的。正確地籌措資金，可以讓企業(yè)以最低的成本獲取最大的收益，如果資金結(jié)構(gòu)不當(dāng)，很可能會(huì)使企業(yè)負(fù)擔(dān)加重，陷入一個(gè)惡性循環(huán)，資金鏈斷裂，企業(yè)無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。而且近幾年，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度持續(xù)縮緊，籌措資金的渠道也不斷變窄，目前四大國(guó)有銀行只對(duì)全國(guó)部分發(fā)展較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款，地方商業(yè)銀行也只對(duì)本地開(kāi)發(fā)資質(zhì)優(yōu)秀或者信用評(píng)級(jí)等級(jí)較高的房企發(fā)放貸款，且融資規(guī)模受限，資金杠桿作用的不確定性增強(qiáng)，存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）對(duì)市場(chǎng)環(huán)境及各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策把握不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況受市場(chǎng)環(huán)境因素影響大，之前房地產(chǎn)企業(yè)一直是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，但與之相伴的也是高收益的回報(bào)，造成很多投資者紛紛投身于房地產(chǎn)行業(yè)。但近幾年國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策和稅收政策，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，合理制約房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)不再像之前那樣呈現(xiàn)出高回報(bào)的收益了。利潤(rùn)不斷變薄，市場(chǎng)行情也不斷下滑，交易量降低，人們的購(gòu)房意愿下降，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受阻，如果對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和一些相關(guān)的政策把握不準(zhǔn)，很有可能會(huì)影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控，從而影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的建議

（一）提高決策層財(cái)務(wù)管控意識(shí)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

一方面，決策層作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的決策者，首先是提高他們的財(cái)務(wù)管控意識(shí)，讓他們知道如果不能實(shí)施有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，企業(yè)將面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)和局面。決策層應(yīng)該由懂管理、善經(jīng)營(yíng)、懂財(cái)務(wù)、知風(fēng)險(xiǎn)的人員擔(dān)任，而且要不定期地參加各種財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，重視企業(yè)財(cái)務(wù)工作，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出正確的財(cái)務(wù)決策，提高財(cái)務(wù)管控水平。

另一方面，還要不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高職業(yè)素養(yǎng)，通過(guò)定期組織培訓(xùn)，讓他們學(xué)習(xí)最新的技能和知識(shí)，不斷優(yōu)化自身結(jié)構(gòu)，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)做出正確的判斷和反映，提高理解和處理問(wèn)題的能力。而且財(cái)務(wù)人員應(yīng)善于加強(qiáng)部門(mén)人員之間及與其他部門(mén)人員之間的溝通，對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)中存在的問(wèn)題善于發(fā)現(xiàn)，及時(shí)了解并拿出行之有效的方案，提高工作效率，保證企業(yè)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)能夠正確呈現(xiàn)，提高財(cái)務(wù)管控水平。37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0

（二）建立健全內(nèi)控制度及做好全面預(yù)算

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全內(nèi)控制度，出臺(tái)具體的內(nèi)部控制制度及實(shí)施細(xì)則，明確企業(yè)各管理部門(mén)的內(nèi)控職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)各環(huán)節(jié)、各流程、各項(xiàng)目的管控。如建立資金內(nèi)控制度，對(duì)資金管理風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵的環(huán)節(jié)進(jìn)行控制、對(duì)現(xiàn)金和銀行存款的控制、對(duì)票據(jù)和印章進(jìn)行管理和控制;建立采購(gòu)內(nèi)控制度，對(duì)采購(gòu)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制、對(duì)請(qǐng)購(gòu)和審批的控制、對(duì)采購(gòu)和驗(yàn)收環(huán)節(jié)的控制;建立存貨內(nèi)控制度，對(duì)存貨管理的職責(zé)分工和授權(quán)審批的控制、對(duì)存貨的驗(yàn)收與保管的控制、對(duì)存貨的盤(pán)點(diǎn)與處置的控制;建立銷(xiāo)售內(nèi)控制度，對(duì)銷(xiāo)售的管理風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制、對(duì)銷(xiāo)售的職責(zé)分工和授權(quán)批準(zhǔn)的控制、對(duì)銷(xiāo)售與發(fā)貨的控制、對(duì)收款的控制;建立工程項(xiàng)目?jī)?nèi)控制度，如對(duì)工程管理風(fēng)險(xiǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制制度、對(duì)項(xiàng)目決策控制、預(yù)算和竣工決算控制等;還應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、籌資、成本費(fèi)用、合同、信息系統(tǒng)、關(guān)聯(lián)交易等各項(xiàng)業(yè)務(wù)建立不同程度的內(nèi)控制度，務(wù)必讓企業(yè)的內(nèi)控制度能抵達(dá)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，且制度應(yīng)盡量精細(xì)化，具備可操作性，一定要注意職務(wù)不相容崗位的分離，保證內(nèi)控制度實(shí)施的有效性。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好全面預(yù)算，全面預(yù)算作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度必不可少的一部分，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中發(fā)揮了非常重要的作用。它可以讓企業(yè)在計(jì)劃、有目標(biāo)的情況下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且每一項(xiàng)活動(dòng)都在可控范圍之內(nèi)，可以有力保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，如果在房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)嵭腥骖A(yù)算，就能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。做好全面預(yù)算，是一件復(fù)雜且難度很大的工作。首先，應(yīng)當(dāng)從決策層開(kāi)始，樹(shù)立全面預(yù)算管理意識(shí)，并在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，站在企業(yè)戰(zhàn)略高度，從發(fā)展的眼光編制全面預(yù)算。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著眼于全局，從自身情況出發(fā)編制操作性強(qiáng)且可執(zhí)行的全面預(yù)算，讓全面預(yù)算管理活動(dòng)貫穿經(jīng)營(yíng)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)，當(dāng)出現(xiàn)較大偏差時(shí)，應(yīng)及時(shí)糾正，保證全面預(yù)算執(zhí)行的有效性，形成上下統(tǒng)一的全面預(yù)算管理體系。

（三）構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管控體系，企業(yè)可以根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)，將所有經(jīng)營(yíng)過(guò)程分為事前、事中、事后管控，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不注重財(cái)務(wù)的事前干預(yù)，常常是需要用錢(qián)了才想到財(cái)務(wù)，既定事項(xiàng)已經(jīng)發(fā)生，有可能造成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)管理活動(dòng)不應(yīng)該是事后財(cái)務(wù)管理，而應(yīng)該對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全流程進(jìn)行干預(yù)和管理，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)最開(kāi)始的階段，財(cái)務(wù)就應(yīng)參與其中，包括項(xiàng)目立項(xiàng)、合同簽訂、可行性分析、投資成本的測(cè)算、資金的來(lái)源等等，給出一些合理化建議，實(shí)施有效的財(cái)務(wù)管理手段，避免不必要的損失，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。在事中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，實(shí)事求是地反映企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況，并對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行經(jīng)常性分析，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題提出建設(shè)性意見(jiàn)，有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在事后，還應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理結(jié)果進(jìn)行正確的報(bào)告，對(duì)于與事前既定目標(biāo)出現(xiàn)較大偏差的原因作出財(cái)務(wù)分析，使得財(cái)務(wù)管理工作全面貫穿于事前、事中、事后，徹底實(shí)施財(cái)務(wù)管控，不斷降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)設(shè)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，建立出最能反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力等的指標(biāo)，通過(guò)這些數(shù)據(jù)反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，如企業(yè)超出指標(biāo)紅線范圍，則應(yīng)引起警覺(jué)。例如現(xiàn)在對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了一個(gè)警戒線，會(huì)引起各部門(mén)的關(guān)注，包括銀行的貸款也會(huì)有一定的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些預(yù)警機(jī)制內(nèi)的指標(biāo)應(yīng)該引起高度重視，對(duì)各項(xiàng)異常指標(biāo)產(chǎn)生的原因及可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)性分析，針對(duì)可能產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，切換出有效的解決方案，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

（四）強(qiáng)化資金管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)作為對(duì)資金要求極度高的企業(yè)，資金的管理尤其重要。所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在前期拿地過(guò)程和項(xiàng)目建設(shè)期都需要使用大量的資金，而回收期資金則要根據(jù)市場(chǎng)行情及項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和情況來(lái)決定資金回籠的速度，資金運(yùn)轉(zhuǎn)的好壞將直接決定企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)和方向。如果在前期開(kāi)發(fā)向銀行借入資金，在后期銷(xiāo)售中，能夠快速回籠資金，資金的使用效率將大大提高，資金成本低，資金的杠桿作用發(fā)揮到最大，企業(yè)將獲得最大的收益，保證企業(yè)進(jìn)行后期房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)也能朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。而反之，如果在前期通過(guò)大量融資取得資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在達(dá)到銷(xiāo)售條件后，不能快速回籠資金，將大大增加資金成本，減少企業(yè)利潤(rùn)，且現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款期限一般是三年左右，如果不能及時(shí)歸還開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，將對(duì)企業(yè)的信用產(chǎn)生惡劣影響，不僅會(huì)影響企業(yè)的融資，而且會(huì)讓企業(yè)陷入難以為繼的困難局面，甚至直接破產(chǎn)。所以在資金的使用過(guò)程中，一定要強(qiáng)化管理，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，合理使用調(diào)度資金，控制好各項(xiàng)成本，保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不斷優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮資金杠桿作用?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)大部分是通過(guò)銀行進(jìn)行融資，但如果過(guò)度依賴銀行，有可能會(huì)讓企業(yè)陷入被動(dòng)的局面，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，銀行不斷壓縮信貸規(guī)模，特別是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款資金的發(fā)放，有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和限制，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有銀行貸款資金的注入，將大大增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增加融資渠道，變被動(dòng)為主動(dòng)，通過(guò)項(xiàng)目信托、合作等方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，合理規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

（五）及時(shí)了解市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)政策

一方面房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)市場(chǎng)環(huán)境的因素，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化有著敏感反應(yīng)和應(yīng)對(duì)將大大降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然中國(guó)人在骨子里都有著一些傳統(tǒng)思想，認(rèn)為必須要有屬于自己的房子才能更穩(wěn)定、更踏實(shí)，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，各項(xiàng)房產(chǎn)稅收制度的出臺(tái)，公租房和廉租房的大力推進(jìn)，購(gòu)房人意愿日益趨于理性，市場(chǎng)日漸趨于平穩(wěn)，炒房、投資的人數(shù)日益減少，更多的是屬于剛需和改善性住房的購(gòu)房人。那么就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際居民收入水平及市場(chǎng)行情，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效的分析，做好市場(chǎng)調(diào)研和前期分析，適應(yīng)市場(chǎng)變化，制定出適合企業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)一定要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家不斷出臺(tái)的各項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，如土地出讓政策、房產(chǎn)稅政策、信貸政策、限購(gòu)政策、利率政策等，這些政策的實(shí)施出臺(tái)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人產(chǎn)生較大影響，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)多與稅務(wù)部門(mén)溝通，及時(shí)了解稅收方面的政策，特別是2016年5月1日營(yíng)改增后，稅負(fù)和征收方式都發(fā)生了較大的變化，很多企業(yè)都還無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)算出和以前實(shí)行營(yíng)業(yè)稅相比稅負(fù)對(duì)經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生的影響，如果不能合理籌劃，正確理解增值稅的相關(guān)政策，很有可能增加企業(yè)稅負(fù)。提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和納稅管理也是重中之重，我國(guó)對(duì)土地增值稅是實(shí)行超率累進(jìn)稅率征收的，對(duì)建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，如超過(guò)，則按四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最高可達(dá)到60%，所以企業(yè)如果在土地增值稅這塊出現(xiàn)了較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，將極大攤薄企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的利潤(rùn)，稅負(fù)增加，影響現(xiàn)金流支出，增大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以只有充分及時(shí)地了解了市場(chǎng)環(huán)境和房地產(chǎn)相關(guān)的政策，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)積極向好的局面，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低，財(cái)務(wù)管控得到有效的實(shí)施。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)重要的管理手段，其管控過(guò)程是復(fù)雜的、多樣的、善變的。只有在充分了解市場(chǎng)環(huán)境和多種房地產(chǎn)政策的情況下，從企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，制定出科學(xué)、合理、有效的管控措施，才能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，順利達(dá)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的目的，為企業(yè)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定、向上發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中房集團(tuán)衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0