本刊評論員

由于之前擴(kuò)張過于激進(jìn)，去年以來眾多房企經(jīng)營陷入困局。近期，中央明確支持各地完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。國內(nèi)多個(gè)城市降首付、減契稅、給補(bǔ)貼、發(fā)購房券，開啟樓市松綁潮。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來已有超過60個(gè)城市推出相關(guān)政策，使今年出臺穩(wěn)樓市政策的城市超過150個(gè)，且一二三四線城市均有覆蓋。

在此期間，信貸政策也迎來重大利好。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文指出，首套住房商業(yè)性個(gè)人貸款利率最多可下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。此外，房企融資繼續(xù)破冰，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城等地產(chǎn)商均已獲得支持。

不過，目前樓市行情依然不容樂觀。

易居研究院基于數(shù)據(jù)監(jiān)控，預(yù)計(jì)5月全國100個(gè)城市新建商品住宅日均成交面積同比下跌58%。實(shí)際上，4月多地已有松綁政策，但新建商品房銷售規(guī)模依然同比下降超過四成。

深入分析，銷售不旺不一定是政策效果體現(xiàn)滯后所致，而有可能是多方面的原因，比如房價(jià)收入比已經(jīng)足夠高，房價(jià)一直漲的預(yù)期已經(jīng)打破，等等。

從總體來看，中國樓市不排除已到供大于求的階段。套戶比（廚衛(wèi)浴齊全的成套住宅套數(shù)/常住家庭戶數(shù)），是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標(biāo)，平衡值為1。東吳證券相關(guān)報(bào)告指出，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比已接近1.1。結(jié)合2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.4%，以及人口老齡化、少子化加速到來的趨勢看，套戶比繼續(xù)微增的可能性更大。

微觀層面，我國則存在供需失衡。大量欠發(fā)達(dá)城市已出現(xiàn)肉眼可見的過剩，但經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)住房依然緊張。

一部分原因在于，在過去過于強(qiáng)調(diào)控制大城市人口、積極發(fā)展小城鎮(zhèn)的思路影響下，人地分離，土地供給出現(xiàn)錯(cuò)配，這在一定程度上促成了一二線城市高房價(jià)、三四線城市高庫存的局面。

此外，疫情防控常態(tài)化，經(jīng)濟(jì)增速存在下行壓力，人們收入預(yù)期不穩(wěn)定，甚至小部分人由城返鄉(xiāng)，購房者或潛在購房者的支付能力受到影響，也加大了樓市壓力。

多重因素影響下，樓市可能短期內(nèi)難見起色，多家房企仍然處于困境之中。

從長遠(yuǎn)來看，房住不炒仍然是必須堅(jiān)持的總基調(diào)，提振樓市是為了滿足人們合理的居住和改善性居住需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)由于人口不斷增加，對住宅的需求也就長期存在，也就需要地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展下去，為這些需求提供相應(yīng)數(shù)量并且品質(zhì)不斷提升的住宅供給。

在人地掛鉤方面，中共中央、國務(wù)院今年4月發(fā)布《關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見》，指出城市吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，國家將給予新增建設(shè)用地份額。該《意見》還提出，將完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，此舉意在解決大城市有錢但缺地、小城市有地但沒錢的問題。

房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要有持續(xù)不斷的居住需求。從這個(gè)角度來講，人口的不斷增加是房地產(chǎn)市場發(fā)展最重要的保障。這也就不難理解經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房價(jià)高企，也更容易理解多個(gè)城市紛紛出臺政策吸引人才落戶。

總而言之，穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，是為了滿足人們的居住需求。也只有滿足居住需求（而不是其他需求）的房地產(chǎn)市場才是健康的房地產(chǎn)市場。在需求尚未轉(zhuǎn)暖的時(shí)候，指望房地產(chǎn)市場迅速火熱、房價(jià)大幅上漲，既不現(xiàn)實(shí)，也不合理。對此我們要有清醒的認(rèn)識。80AE27CA-2722-4832-AE87-A5CBC1B16B43