何子君

2021年，房地產(chǎn)頻上熱搜。

在“房住不炒”主基調(diào)下，“三道紅線”“集中供地”“貸款集中度管理”等調(diào)控政策“高調(diào)出圈”。

去投機(jī)、清風(fēng)險，保健康、可持續(xù)，成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵詞?？褚跋蚯耙殉蛇^去式，回歸理性才是正道之光。

大浪淘沙之下，“陣痛”是必然，不少房企紛紛陷入債務(wù)違約、停工爛尾、銷售遇冷危機(jī)。

暴雷聲此起彼伏，苦了購房者，悔恨當(dāng)初沒有“火眼金睛”。

進(jìn)入2022年，什么樣的房企值得托付？勒緊褲腰帶的日子怎樣避免踩雷？

實踐證明，存在“帶坑”體質(zhì)的房企，無不外乎深陷流動性危機(jī)。

避“雷”，還得首選“真能扛”房企。他們，是避免“團(tuán)滅”的主心骨，擁有這樣的DNA：堅持做時間的朋友，做長期正確的事情。

什么樣的房企“真能扛”？業(yè)績穩(wěn)不穩(wěn)是關(guān)鍵。

如何一眼識別？財報是利器。

要么“難產(chǎn)”，要么“慘兮兮”，是不少房企2021年財報的窘狀。

即便是TOP10房企，目前已公布業(yè)績的9家，僅有3家實現(xiàn)營收利潤雙增。其中，2家是民企。同時，全口徑銷售額實現(xiàn)增長的房企有6家，民企仍為2家。

還好有房企扛住了。龍湖集團(tuán)（00960.HK）便是“雙2之一”，2021年實現(xiàn)營業(yè)額2233.8億元，同比增長21%；歸屬于股東的凈利潤238.5億元，剔除公平值變動等影響后股東應(yīng)占核心溢利為224.4億元，同比增長20.1%；合同銷售額則從2706億元增至2900.9億元，同比增長7.2%，連續(xù)多年上榜全國房企TOP10銷售榜單。

“穩(wěn)”還體現(xiàn)在財務(wù)指標(biāo)上。2021年，龍湖集團(tuán)的凈負(fù)債率為46.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.4%，現(xiàn)金短債比6.11倍，手握現(xiàn)金 885.3億元，連續(xù)6年滿足“三道紅線”指標(biāo)要求，保持綠檔水平。對比來看，不少房企仍在紅檔和黃檔苦苦掙扎。

敲重點：不像股市要紅不要綠，“紅線”要綠才能爭取更多融資資源。對應(yīng)地，龍湖集團(tuán)的融資成本逐年降低，2021年平均借貸成本年利率為4.14%。此外，平均賬期在拉長，平均貸款年限為6.38年。

這意味著什么？融資成本越低，平均賬期越長，說明資本市場越信任，越愿意把錢借出來。反觀不少同行，平均借貸成本年利率仍在6%以上。

是騾子是馬，牽出來遛遛。龍湖集團(tuán)顯然是一匹跑得穩(wěn)健的馬，2021年不僅再次上榜房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力TOP10，還持續(xù)得到資本市場認(rèn)可，是國內(nèi)唯一一家獲得境內(nèi)外全投資級評級的民營房企。

前方基本面打了個漂亮仗，后方品質(zhì)兌付更是加分不少。受疫情影響和行業(yè)調(diào)整，項目延期交付已成常態(tài)，龍湖集團(tuán)卻迎來“交付大年”。2021年交付面積超1377萬平方米，同比增長超14%。其中，武漢如期交付春江彼岸、云峰原著、三千城等6個項目，共計超6000套房屋。

購房者的眼睛是雪亮的。好公司有好信任，銷售火爆也是自然。龍湖在武漢的重大項目——“天字系”TOP級住宅龍湖清能天奕，去年5月首開后便成為“紅盤”，且數(shù)開數(shù)罄，創(chuàng)造“龍湖現(xiàn)象”。2021年，龍湖在武漢銷售額167.48億元，位列武漢房地產(chǎn)企業(yè)TOP5。

房企靠不靠譜，還要看它是不是做時間的朋友，并深耕城市。

何謂深耕？不是做一錘子買賣，而是堅持長期原則，與城市共呼吸、同進(jìn)退，融入到城市的每一個細(xì)胞里，成為共建者。

龍湖用扎實的行動，時刻與大武漢共進(jìn)。在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下，除地產(chǎn)開發(fā)外，其業(yè)務(wù)還涵蓋商業(yè)投資、住房租賃、空間服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大主航道業(yè)務(wù)，并積極試水醫(yī)養(yǎng)、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

商業(yè)，是為城市增添活力的重要“商標(biāo)”和“地標(biāo)”。2021年，龍湖集團(tuán)商業(yè)開啟輕重并舉模式，在一二線城市網(wǎng)格化布局提速，全年新開12座商場。其中，全國首個商業(yè)輕資產(chǎn)項目武漢范湖里商街驚喜亮相，華中旗艦級、武漢首座天街江宸天街開街運營。

在地鐵時代，商業(yè)項目愈來愈流行TOD模式。所謂TOD模式，強(qiáng)調(diào)“軌道樞紐+大型綜合體”融合發(fā)展，實現(xiàn)出行、商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂一體化，重塑城市空間形態(tài)，引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

邁入世界級地鐵城市的武漢，需要TOD為之賦能。截至2021年底，武漢軌道交通線網(wǎng)線路增至11條，運營站點282座，運營總里程達(dá)到435公里。自此，武漢成為繼上海、北京、廣州、成都之后，全國地鐵運營里程“第五城”，并排名世界城市第7位。

TOD先行者龍湖集團(tuán)，是最好的賦能者之一。作為國內(nèi)最早一批倡導(dǎo)者與實踐者，它在全國已開發(fā)約80個TOD項目。

武漢“首秀”的范湖里商街和江宸天街，同樣是TOD綜合體，并“一炮而紅”。尤其是去年6月19日開街的江宸天街，位于漢口青年路核心地段，總體量約14萬平方米，匯聚萬象影城、十點書店、茶顏悅色等近300家品牌，創(chuàng)造開業(yè)兩天總客流超47.5萬人次，總銷售額超3555萬元的戰(zhàn)績。放在平常，日均客流仍穩(wěn)居武漢潮流商街前列。去年，武漢江宸天街出租率近100%，獲得租金收入超1億元。

源源不斷注入新商業(yè)活力，龍湖集團(tuán)并未止步。包括江宸天街在內(nèi)，它在武漢共布局白沙天街（A館）、白沙天街（B館）、濱江天街、光谷天街、古田天街、新榮天街共7座天街。消費勝地武漢，離國際消費中心城市的目標(biāo)又更進(jìn)一步。

深耕，還體現(xiàn)在幫助城市留住人才。人才蔚，事業(yè)興，城市活！

2021年，武漢常住人口超1364萬人。其中，城鎮(zhèn)人口超1154萬人。根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，城區(qū)常住人口在1000萬人以上的城市為超大城市。此前，我國已有“滬京深渝廣成津”7個超大城市。這意味著，武漢成為全國第8座超大城市，必然“妥妥的”。

安有所居，樂有所業(yè)。龍湖集團(tuán)旗下租賃住房品牌——冠寓，致力于服務(wù)城市更新與人才安居樂業(yè)。僅在武漢，共布局35個項目，已開業(yè)29家門店近9000間房源。其中，龍湖冠寓新壹城店及武漢千禧城店，被中國房地產(chǎn)協(xié)會授予長租公寓綜合性能評價五星級。

與英雄之城武漢共進(jìn)，龍湖集團(tuán)可謂一馬當(dāng)先。正因為有眾多“龍湖”的助力，武漢在經(jīng)歷疫情沖擊之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展重回主賽道。2021年實現(xiàn)GDP超1.77萬億元，在全國各城市中排名第9位。

你中有我，我中有你。與城市共生共榮，龍湖集團(tuán)也收獲了回報。截至目前，龍湖集團(tuán)以“天街”為主品牌，在全國累計開業(yè)61個商場。2021年商業(yè)實現(xiàn)總銷售額467億元，日均客流209萬人次，同比均有所增長。

同時，冠寓已在全國30個高能級城市布局，累計開業(yè)房間數(shù)量10.6萬間，規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第2位。尤其不易的是，冠寓2021年實現(xiàn)盈利，成為首個在長租公寓板塊實現(xiàn)盈利的品牌房企，貢獻(xiàn)租金收入22.3億元。

十年樹木，百年樹人。

在“房住不炒”主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)依次經(jīng)歷了“黃金”“白銀”“青銅”“黑鐵”時代。市場已經(jīng)告別高周轉(zhuǎn)模式，不再處于僅靠提高規(guī)模、依賴房價上漲就能實現(xiàn)營收利潤增長的階段。

快速賺大錢的機(jī)會越來越少，只有具備可持續(xù)發(fā)展空間并控制風(fēng)險的房企，才能穿越行業(yè)周期不被淘汰，有過往更有未來。

在風(fēng)險可控的情況下，房企未來業(yè)績能不能高增長，一方面與買房需求有關(guān)，另一方面也要自身供給跟上，也就是土地儲備要盡可能多。

需求方面，進(jìn)入2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體政策趨于緩和，部分地區(qū)下調(diào)房貸利率，還有城市下調(diào)首付比例等利好政策。

在供給端，龍湖集團(tuán)深諳“手中有糧，心中不慌”的道理。高筑墻，廣積糧。在堅持審慎與自律、風(fēng)險與可控、生意與底線的原則下，進(jìn)一步確保投資精準(zhǔn)度，提升項目管控能力。

截至2021年底，龍湖集團(tuán)總土地儲備面積7354萬平方米，是2021年合約銷售建筑面積的4.3倍。土地儲備遍布環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中五大城市群的69個城市，可以滿足未來3-4年的發(fā)展。

僅在武漢，龍湖就開發(fā)了16個地產(chǎn)項目。其中，白沙洲大道和新榮客運站兩大重量級項目——龍湖·天璞、龍湖清能天曜已于今年3月正式亮相。

這兩大重量級項目均將引入龍湖集團(tuán)頂級“天字系”高端住宅產(chǎn)品。在住宅系，“天字系”是行業(yè)膜拜的作品?！拔宕髽?biāo)準(zhǔn)”必不可少，必須城市核心地段、TOP級塔尖產(chǎn)品、五維園林景觀、鉆石物業(yè)管理、精致奢居戶型。每一座“天字系”作品，皆成為當(dāng)?shù)爻鞘袠?biāo)桿封面。如武漢前兩座“天字系”——龍湖·天璽及龍湖清能天奕，重新定義武漢豪宅標(biāo)準(zhǔn)，升級高品質(zhì)生活方式。

此次龍湖集團(tuán)將于長江主軸白沙洲和二七濱江國際商務(wù)區(qū)，一南一北打造龍湖·天璞和龍湖清能天曜“雙子”項目。其中，龍湖·天璞作為武漢第三座龍湖頂級“天字系”作品，尊享白沙核心黃金一公里頂級城市配套。天賦資源大成，規(guī)劃5大主題空間，以新加坡花園住區(qū)，打造封面之作，引領(lǐng)區(qū)域進(jìn)入改善時代，至此白沙貴。

龍湖清能天曜位于連接二七濱江和長江新區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點，將打造總體量約78萬平方米的超級天街TOD，是驅(qū)動大武漢“做強(qiáng)二七濱江，做大長江新區(qū)”的超級引擎。它不僅是啟幕二七濱江向北發(fā)展的助推器，更是依托輕軌1號線和地鐵21號線，承擔(dān)著產(chǎn)業(yè)和人口從漢口主城向長江新區(qū)轉(zhuǎn)移的使命。項目將聚合11大業(yè)態(tài)，將天街、軌道、公園、辦公、住宅等地下、地上、空中互聯(lián)共享，真正實現(xiàn)10分鐘立體生活圈。

坐擁最好的現(xiàn)在，驅(qū)動更好的未來?！疤熳窒怠彪p子毫無疑問將擎動武漢發(fā)展下一極。最直接的表現(xiàn)，是通過品質(zhì)標(biāo)桿住宅，讓“最具幸福感城市”的武漢，提升人居“幸福感”和“獲得感”。

從長遠(yuǎn)來看，作為城市共建者的龍湖，將緊隨時代發(fā)展脈絡(luò)，通過多航道業(yè)務(wù)賦能，助力大武漢建設(shè)。龍湖與武漢共進(jìn)，以前瞻眼光與社會責(zé)任為城市發(fā)展拓局，升級城市格局。秉承“善待你一生”理念的龍湖，你可以永遠(yuǎn)相信它。