摘要：選取灰色系統(tǒng)理論模型，選取常州市2010～2021年的數(shù)據(jù)，對影響房地產(chǎn)市場的因素進(jìn)行研究分析，建立灰色關(guān)聯(lián)分析模型，從而幫助該市增強(qiáng)宏觀調(diào)控政策的有效性，促進(jìn)常州市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供新的方向及思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求;灰色理論;常州

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0021-05 收稿日期：2022-06-06

作者簡介：陳琳，常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展促進(jìn)中心。

1 常州市近年來房地產(chǎn)市場基本狀況

1.1 樓市交易活躍

2010～2021年，常州市商品房累計成交達(dá)10830萬平方米，年均達(dá)902萬平方米以上，年均漲幅9.3%（見圖1）。

1.2 房價一路走高

在2010～2015年間，常州市房價在7000元/平方米以內(nèi)徘徊了四五年，房價穩(wěn)定，與周邊城市相比，該市房價始終位處長江三角洲地區(qū)的價格洼地，房價穩(wěn)定成為常州樓市的特色與亮點。2016-2021年，全國房地產(chǎn)市場價格快速上漲，受全國影響，常州也同樣出現(xiàn)了房價高速上漲。6年間全市商品住房成交均價累計上漲達(dá)22%，均價突破萬元大關(guān)（見圖2）。

1.3 商品房供應(yīng)充足

隨著近幾年土地出讓火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度居高不下。2021年，房地產(chǎn)市場下行，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.0%，略有回調(diào)，新開工也呈現(xiàn)下降態(tài)勢。投資和新開工是供應(yīng)類指標(biāo)，側(cè)面反映了開發(fā)企業(yè)信心不足，開發(fā)建設(shè)資金面緊張（見圖3）。

2 影響需求因素的選取

影響房地產(chǎn)需求的因素有很多，結(jié)合數(shù)據(jù)的可取得性將影響因素分為三大因素六個指標(biāo)。三大因素為經(jīng)濟(jì)、自身、政策因素。經(jīng)濟(jì)因素反映整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和發(fā)展趨勢，包括國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP，展示對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的指標(biāo)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，用于衡量居民收入水平。房地產(chǎn)自身因素對房地產(chǎn)價格有著更為直接的聯(lián)系，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額，商品房新開工面積影響供給側(cè)從而影響需求、房價的水平高低也是影響需求的重要因素。政策因素是國家宏觀調(diào)控我國房地產(chǎn)價格的重要手段，反映整個國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展走向，包括人口政策、貨幣政策。為了指標(biāo)選取的可量化性，這里用常住居民人口數(shù)指標(biāo)，一般來說，某地區(qū)的人口數(shù)越多，居民對房地產(chǎn)市場的需求量越大。

3 灰色關(guān)聯(lián)分析模型

灰色關(guān)聯(lián)度是鄧聚龍教授始創(chuàng)的灰色系統(tǒng)理論，是根據(jù)參考序列和比較序列的幾何圖形的相同度進(jìn)而推斷各個因素之間的相關(guān)性，反映曲線間的關(guān)聯(lián)程度，關(guān)聯(lián)程度越高影響越大，可對系統(tǒng)的發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行動態(tài)量化分析。

下面是灰色關(guān)聯(lián)分析模型的建立步驟。

3.1 確定參考序列和比較序列

以常州市2010-2021年商品房平均銷售價格作為參考序列，記為X 0（k）（k=1，2，3，…n）。比較序列分別為地方生產(chǎn)總值GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房價格、商品房新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、常住居民人口（見表1），記為Xi（i=1，2，3，…6），在2010-2021年的截面數(shù)據(jù)為Xi（k）（k=1，2，3，…n）。

3.2 對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱處理

原始數(shù)據(jù)的指標(biāo)單位大部分都不一致，會影響到數(shù)據(jù)的處理。使用初值法對各個序列做無量綱化處理，在進(jìn)行實證分析時，需對數(shù)據(jù)進(jìn)行歸一化處理以消除量綱問題。本研究采用區(qū)間值變換法對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。計算公式如下：

式中：ri（k）表示變換后的無量綱數(shù)據(jù);

Xi（k）表示原始資料中的各個數(shù)據(jù);

Xmax表示原始資料數(shù)據(jù)中的最大值;

Xmin表示原始資料數(shù)據(jù)中的最小值。

計算過后使得各個指標(biāo)之間具有可比較性（見表2）。

3.3 計算特征序列與各個比較序列的差序列

通過計算得到結(jié)果（見表3），Δ表示X0與Xi 在k處的差的絕對值。

3.4 計算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)

根據(jù)灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)計算

以房屋平均銷售價格為因變量，選取的6 項指標(biāo)作為自變量，計算出自變量與房屋平均銷售價格的關(guān)聯(lián)系數(shù)值。使用灰色關(guān)聯(lián)分析時，根據(jù)經(jīng)驗分辨系數(shù)ρ取0.5，計算出關(guān)聯(lián)系數(shù)值，得出各關(guān)聯(lián)系數(shù)值結(jié)果（見表4）。

3.5 關(guān)聯(lián)度Ri

灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)用以衡量特征序列和比較序列在曲線中各點處的關(guān)聯(lián)程度，它有很多個數(shù)值，若不加以處理，便不利于進(jìn)行整體性分析。因此，對特征序列和比較序列在各因素下的關(guān)聯(lián)系數(shù)取平均，則該平均值就是二者間的關(guān)聯(lián)度。計算關(guān)聯(lián)度Ri及權(quán)重Wi的公式如下：

Ri（X0，Xi）表示特征序列X0和比較序列Xi的關(guān)聯(lián)度。Ri值越接近1，說明X0和Xi的之間的關(guān)聯(lián)程度越大。

3.6 關(guān)聯(lián)度排序

將各個比較序列Xi（i=1，2，…，m）與同一特征序列X0的灰色關(guān)聯(lián)度由高到低排序，得到的關(guān)聯(lián)序能直接反映兩因素之間關(guān)聯(lián)程度的大?。ㄒ姳?）。

根據(jù)上述實證分析過程，可得出灰色關(guān)聯(lián)度排序為：影響常州市商品房銷量的影響因素重要性依次為：房地產(chǎn)開發(fā)投資額>商品房新開工面積>常州人口數(shù)量>地方生產(chǎn)總值>商品房價格>城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。具體分析如下：

房地產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.994，在6個影響因素中居于首位。投資額的多少，意味著開發(fā)企業(yè)對市場的前景是否看好，投資額增加代表市場的供給量增加，從而刺激消費者的需求。投資額主要構(gòu)成是土地出讓金。近年來房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置費過高，會增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，從而影響房價。

商品房新開工面積對房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.993，影響位列第二，該因素通過影響住房供給，由此引起商品房價格波動。由于三年不供地政策，常州市商品房新開工面積在 2014—2016年持續(xù)減少，反映出供給減少，而房價持續(xù)上升;2017—2020年商品房住宅施工面積增加時，住宅價格回落。這正好反映經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供給增加時價格下降。

全市常住居民人口總數(shù)與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.990，在6個影響因素中居第三位。常州是長三角現(xiàn)代制造業(yè)基地，也是一座人口導(dǎo)入型城市，從第七次人口普查的結(jié)果看，2020年末，常州市常住人口527.96萬人，比六普數(shù)據(jù)增加了69萬人，2021年末，常州又增加了7萬常住人口，即便是和省會南京比，人口虹吸效應(yīng)也是很優(yōu)秀了。截止到2020年底，常州市家庭總戶數(shù)137.92萬戶，比2016年增加6.47萬戶。家庭小型化造成家庭戶數(shù)上升。逐年遞增的人口和家庭小型化為房地產(chǎn)市場有效需求的增加帶來了正向影響。

地方生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.873，在6個影響因素中居第四位。GDP的增長會帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人民生活質(zhì)量，提高國民收入水平，增加首次置房需求和改善性住房需求。對開發(fā)企業(yè)來說，GDP的增長表示當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境適宜進(jìn)行投資活動，會增強(qiáng)開發(fā)商繼續(xù)投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，從而對房價產(chǎn)生影響。

商品房銷售價格與房地產(chǎn)市場需求的關(guān)聯(lián)度為0.805，在6個影響因素中居第5位，這也側(cè)面反映出房產(chǎn)價格自身的漲跌對居民購房意愿影響不是最大的。可見，多數(shù)購房行為仍是為了滿足居住需求而非出于投資投機(jī)考慮。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房地產(chǎn)市場需求關(guān)聯(lián)度為0.433，在影響因素中排名最后?？梢?，常州市居民投機(jī)投資房產(chǎn)的動力不強(qiáng)。收入水平提高，不會引發(fā)居民購房的熱情，側(cè)面反映出常州住房以自用為主，房價也較穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

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