摘要：2022年上半年，受國際局勢緊張、多地疫情反復(fù)、房企頻繁出險等因素影響，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大挑戰(zhàn)，商品房銷售規(guī)模大幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資負增長。為此，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地落實因城施策，共出臺房地產(chǎn)政策260余次。總結(jié)上半年各類政策，梳理和分析政策特點，展望未來政策走向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策;良性循環(huán);限購;棚改

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0010-05 收稿日期：2022-06-11

作者簡介：侯忠荔，北京國安控股有限公司，高級工程師。

2022年上半年，我國房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)2021年下半年走勢，維持低溫態(tài)勢，整體處于下行狀態(tài)。一方面，受制于國內(nèi)部分城市疫情擾動頻繁，國內(nèi)外宏觀環(huán)境變化，居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，導(dǎo)致其購房意愿不強。另一方面，房企流動資金更趨緊張，房企到位資金承壓，融資渠道受阻，房企金融風險增多，行業(yè)不利因素不斷累積。

房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，其變化受到中央和監(jiān)管部門的高度重視。一方面，在“雙循環(huán)”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動經(jīng)濟、促進消費、穩(wěn)定就業(yè)的重要行業(yè)依然需要大力扶持。另一方面，房地產(chǎn)和金融相互滲透，經(jīng)濟增長、財政收入、銀行資產(chǎn)對房地產(chǎn)價格形成高度依賴?；诖?，中央和地方陸續(xù)出臺各類房地產(chǎn)政策，以期恢復(fù)市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期、維護市場平穩(wěn)，實現(xiàn)行業(yè)風險軟著陸，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。本文通過對上半年房地產(chǎn)政策的總結(jié)和分析，為學(xué)界和業(yè)界提供參考。

1 房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)反復(fù)提及，成為新的行業(yè)目標

自2021年12月中央政治局會議中提到“要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”之后，關(guān)于“房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”的提法在上半年頻繁出現(xiàn)。今年兩會和金融委專題會議中同樣提出“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。上述表態(tài)，也預(yù)示著中央對于今年全年房地產(chǎn)業(yè)的目標日漸清晰，會將三穩(wěn)目標置于更重要的位置。各地也會采取積極行動，努力實現(xiàn)當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。至于為何中央頻提良性循環(huán)，一方面，一個行業(yè)的良性循環(huán)具有穩(wěn)定和持續(xù)的正向作用，而房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展十分關(guān)鍵，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、提升抗風險能力和增強國際競爭力都具有重要意義。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)站在了歷史拐點，近5年新建商品房銷售規(guī)模和銷售金額屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)過度金融化問題突出，房企高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高回報的“三高”模式不可持續(xù)，亟需新的發(fā)展模式來破除行業(yè)頑疾。因此，未來一段時間，行業(yè)的良性循環(huán)的內(nèi)涵和目標將以更多元的方式被詮釋，各地也會根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)情況出臺各類政策，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展。

2 各地積極踐行因城施策，陸續(xù)出臺各類樓市新政

2021年四季度以來，各地房地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)邊際放松跡象。隨著房地產(chǎn)下行壓力加大，其出臺頻次和力度在2022年上半年逐步加強。但與2008年和2014年不同的是，這次沒有國家層面統(tǒng)一的放松政策導(dǎo)向，各地積極踐行因城施策，陸續(xù)出臺各類樓市新政。截止到2022年6月，由于供需矛盾依然緊張、房價上漲壓力猶存等原因，以北上廣深為代表的一線城市并沒有出臺大規(guī)模放松政策，僅僅發(fā)布了住房公積金階段性支持政策、優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金提取條件、支持專項債券用于城市更新項目等政策，力度相對較小。而以杭州、南京、蘇州為代表的二線城市相繼出臺各項放松政策，主要涉及放松限售限購、下調(diào)房貸利率、降低首付比例、購房補貼等方面，力度明顯加強。出臺策略方面，寧波、長春、沈陽等城市出臺了“一攬子”放松政策以提振房地產(chǎn)市場，而南京、蘇州、青島等城市則“小步快跑”策略，有間隔地出臺限購、社保、住房公積金等政策。側(cè)重點方面，杭州、成都重點強調(diào)優(yōu)化無房居民家庭認定標準、二手住房交易政策等方面，長沙側(cè)重通過完善“租購并舉”改善住房市場，福州、廈門側(cè)重通過住房公積金調(diào)整提升住房需求。對于三四線城市，由于調(diào)控壓力相對較輕，大多采取“應(yīng)出盡出、早出快出”的策略。2022年4～6月份，約有近百個城市出臺放松政策，其內(nèi)容除供給端、需求端、土地端和金融端的政策外，還包括對存量房計稅價格調(diào)整、擴大共有產(chǎn)權(quán)住房配售范圍、舉辦房地產(chǎn)展銷會等新型政策。

3 預(yù)售資金政策備受關(guān)注，行業(yè)期盼繼續(xù)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管

2021年下半年起，部分房企因挪用預(yù)售資金以及供應(yīng)鏈商票無法兌付而導(dǎo)致項目停工，預(yù)售資金監(jiān)管受到前所未有的關(guān)注，以“保交付”為核心的預(yù)售資金監(jiān)管政策開始趨嚴，但部分地區(qū)出現(xiàn)矯枉過正的現(xiàn)象。今年2月，住建部、人民銀行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布了全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的指導(dǎo)意見，有利于作為指導(dǎo)各地安排預(yù)售資金監(jiān)管和理清各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管的責任，增強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的靈活性。4月30日，中央政治局會議提出要優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，標志著對此前監(jiān)管過嚴做法的糾偏。此后一個月，惠州、徐州、連云港、岳陽等數(shù)十個城市先后發(fā)布政策，提出優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，并把該政策作為各地紓困房企的重要舉措之一。煙臺等城市將企業(yè)的信用水平作為預(yù)售資金監(jiān)管的重要考量，對于當?shù)氐膬?yōu)質(zhì)房企或頭部企業(yè)給予監(jiān)管額度減免等措施;南京等城市提出采用以銀行保函等額替換新建商品房預(yù)售資金;遂寧、漯河等城市采取直接下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管額度和工程建設(shè)資金比例等措施，大大緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。事實上，預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、多方參與、?？顚Ｓ?、封閉管理的原則，在“保交樓”為原則的大背景下，徹底放松既不現(xiàn)實也不安全。因此，下半年預(yù)售資金監(jiān)管的政策可能呈現(xiàn)“有保有壓”的態(tài)勢。

4 地方城市頻出“一攬子”政策，穩(wěn)預(yù)期成為重中之重

自今年2月份以來，各地政府頻頻出臺“一攬子”房地產(chǎn)政策，以期提升房地產(chǎn)市場熱度。鄭州于2月底率先出臺促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的通知，從支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持等5個方面發(fā)布19條政策。隨后，懷化、衢州、蘭州等城也相繼發(fā)布各類放松政策。5月后，越來越多的城市采取上述做法。截止到6月底，共有80余個城市發(fā)布了“一攬子”房地產(chǎn)政策。其中，既有沈陽、太原等省會城市，也有如九江、益陽等三四線城市。同時，湖南、河南、四川等省份的地級市大都以“一攬子”的方式出臺政策。在已經(jīng)出臺的政策中，各地主要關(guān)注幾個方面：一是調(diào)整了部分限購限售政策，使得更多購房群體滿足購房條件;二是金融端發(fā)力，在需求端降低首付和貸款利率，在供給端引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對房企的支持力度，不抽貸、不斷貸;三是適度調(diào)整住房公積金政策，擴大住房公積金覆蓋面，探索出臺住房公積金“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款品種等;四是保持土地出讓基本穩(wěn)定，部分城市優(yōu)化土地出讓政策，合理有序供應(yīng)土地，采取降低土拍門檻和延長土地出讓價款繳納期限等政策吸引房企拍地。同時，上述政策大都規(guī)定了執(zhí)行時效，強調(diào)了調(diào)控底線和尺度。

此外，不同城市還根據(jù)自身房地產(chǎn)特點，出臺部分特有的政策，例如阜陽提出對新建商品房提供總房款減免3%～5%，駐馬店允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，珠海、資陽等城市實行住房公積金家庭代際間互助等。這些政策為當?shù)厥袌鲎⑷牖盍托判?，如果效果較好，不排除更多城市參考和借鑒。

5 多地調(diào)整住房公積金政策，利好繳存人和企業(yè)

今年2月起，各地陸續(xù)出臺關(guān)于住房公積金放松政策。截止到2022年6月，已經(jīng)有近百個城市調(diào)整了當?shù)刈》抗e金政策。北海、南寧、銀川等城市提高住房公積金貸款額度，大部分城市貸款額度上調(diào)了約15%～20%;煙臺、自貢等城市放寬住房套數(shù)認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準;福州、漳州、汕尾等城市規(guī)定可以提取住房公積金支付商品房首付款;天津、秦皇島、珠海等城市發(fā)布職工提取住房公積金幫助子女或直系親屬購房政策，有效緩解了剛就業(yè)人群的購房壓力。住房公積金政策出現(xiàn)大范圍放松，主要有幾個原因：一是相對于限購、限貸等傳統(tǒng)調(diào)控政策，住房公積金政策對市場預(yù)期的影響沒有那么強烈，且由于貸款條件和金額所限，極大限制了房地產(chǎn)投機需求;二是住房公積金政策覆蓋面廣、適用度高，疊加其他住房優(yōu)惠政策，為有合理住房消費需求的購房者提供了較大支持，有助于加快市場成交節(jié)奏，帶動市場交易量增長;三是由于去年房地產(chǎn)市場降溫，住房公積金資金池變得相對充裕，通過把沉淀的、長期未被使用的住房公積金釋放出來，提升了資金的使用效率。

除各地發(fā)布針對個人的住房公積金放松政策外，住建部、人行和財政部共同發(fā)布了《實施住房公積金階段性支持政策的通知》，對受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，受疫情影響的繳存人，不作逾期處理，以較大政策力度紓困受疫情影響的企業(yè)和繳存人。

6 央行多次降低房貸利率，以實際行動降低購房成本

針對去年下半年開始的“需求收縮，供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱”的問題，金融監(jiān)管部門曾在多個場合表態(tài)“保護好剛需信貸需求”。今年上半年，中央多次表態(tài)并出臺各項政策滿足購房者的購房需求。2022年政府工作報告中提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4月底中央政治局會議中提到“支持剛性和改善性住房需求”。新年伊始，央行授權(quán)的全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布5年期LPR下調(diào)5BP至4.60%，5月又將該指標下調(diào)15BP至4.45%。5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布，首套房利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，為2016年來首次下調(diào)。至此，首套房貸款利率最低可達到4.25%，為近年來新低。由于地方和銀行具有較大自主權(quán)，銀行可結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。多個城市銀行第一時間落實了央行、銀保監(jiān)會調(diào)整的差別化住房信貸政策，重慶、天津、濟南、青島等地將首套房貸款利率下調(diào)至最低，以期提振需求。盡管如此，由于當前居民杠桿率也處于較高水平，疊加疫情影響居民收入預(yù)期，長期看，依然需要從提高居民收入的角度來提振有效需求。

7 暫緩房地產(chǎn)稅擴大試點，部分城市調(diào)低交易稅費

今年3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場問題。會后，財政部明確表示“房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件”。因此，在市場處于偏冷狀態(tài)、各方信心尚未恢復(fù)時，房地產(chǎn)稅的出臺將更趨謹慎。

在交易稅方面，契稅減免或補貼成為各城市政策放松的首選，景德鎮(zhèn)、義烏等近30個城市出臺政策，在規(guī)定時間購買商品房的，地方財政給予20%～100%的契稅補貼或者減免。在增值稅方面，部分熱點城市采取將增值稅免征年限由5年減為2年的方式，降低購房者的購房成本。截止到今年6月，全國僅有廣州（9區(qū)）、深圳和上海增值稅免征年限依然為5年。在計稅價格方面，株洲、湘潭、永州等城市紛紛下調(diào)二手房評稅價格，希望借此提高二手住房交易的活躍度。綜合來看，盡管各地在稅費減免方面下足功夫，想借此提升房地產(chǎn)銷售情況，但單純降低稅費對于地產(chǎn)實際提振效果尚不明顯，各地還應(yīng)多措并舉、多效并施，從更多層面讓利于購房者。

8 棚改貨幣化重出江湖，房票制度引關(guān)注

棚戶區(qū)改造作為能夠改善群眾的居住條件、完善城市功能和城市環(huán)境的重要手段，是一項民心工程。2015年，各地將棚改政策由實物安置轉(zhuǎn)變成以貨幣安置為主后，各地房地產(chǎn)市場被快速激活，三四線城市樓市出現(xiàn)了從“無人問津”到“一房難求”的轉(zhuǎn)變。近年來，隨著城市更新理念的發(fā)展和房地產(chǎn)調(diào)控的日益精細化，“棚改貨幣化”逐漸淡出。今年2月，鄭州率先發(fā)布政策推行貨幣化安置，這種有力刺激房地產(chǎn)市場的政策工具再次獲得關(guān)注。截止到6月底，包括南寧、寧波、溫州在內(nèi)的22個城市，在出臺的房地產(chǎn)良性循環(huán)政策中提到了棚改安置方式。與之前安置方式有所不同，部分城市明確表示要采用房票制度進行安置，即按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策，將被征收人補償安置權(quán)益貨幣量化，以房票形式發(fā)放給被征收人，由被征收人選擇指定的商品房或安置房。從今年4月起，信陽、常熟、紹興等地宣布采取通過房票制度采取棚改安置。本次地方祭出房票政策，在吸取了上輪由于貨幣化造成房價快速上漲等問題的教訓(xùn)，完善了棚改相關(guān)政策、優(yōu)化了房票使用流程。首先，已經(jīng)提出棚改政策的城市，嚴格控制貨幣化安置的比例，多采用房票進行安置。其次，房票將嚴格實行實名制，不得轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、套現(xiàn)等行為。再次，這次房票持有人不僅可以選擇安置房，還可以選擇指定的商品房，提升了居住品質(zhì)。最后，為了促進房票的使用效率，地方政府還給予使用房票的家庭不計入限購套數(shù)，契稅減免、辦理子女入學(xué)等優(yōu)惠措施。

采用房票制度能夠在緩解商品房庫存高企、加快城市居住品質(zhì)提升，解決過往安置房質(zhì)量問題等方面發(fā)揮一定的作用，預(yù)計下半年將有更多城市嘗試采用該政策。但在當前形勢下，由于棚改總規(guī)模大幅縮減以及金融端對于棚改支持力度尚不明晰，加之“房住不炒”的定位對房價上漲的容忍度偏低，將導(dǎo)致寄希望用房票拉動房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇的效果可能不及預(yù)期。