[ 作者簡介 ]

張琳萍，女，河南鄭州人，河南遠(yuǎn)東置業(yè)有限公司，財務(wù)經(jīng)理，本科，研究方向：財務(wù)管理、財務(wù)管控。

[ 摘要 ]

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是為了保證內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)良好、加速資金回轉(zhuǎn)，面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，資金管理的水平還需進(jìn)一步提升。本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金管理的重要意義，進(jìn)一步分析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效策略。

[ 關(guān)鍵詞 ]

房地產(chǎn)企業(yè);資金回轉(zhuǎn);資金管理

中圖分類號：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.08.011

房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境日益復(fù)雜，這對于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)來說有著很大影響，為此，房地產(chǎn)企業(yè)還需強(qiáng)化資金管理工作。

1 ? ?房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是一項重要工作，該項工作的實際意義包含以下幾點。

一是加強(qiáng)資金管理可促進(jìn)企業(yè)與資本市場更好地結(jié)合，企業(yè)的資金管理水平上升意味著資金風(fēng)險規(guī)避水平也隨之上升，因而在目前復(fù)雜的資本市場中，能夠更加順利地應(yīng)對多種風(fēng)險，促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化調(diào)整，提升企業(yè)的競爭實力并激發(fā)出發(fā)展活力。二是資金管理水平的提升有利于及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)資金出現(xiàn)的余缺狀況，便于更快地調(diào)動資金，維持企業(yè)平衡運轉(zhuǎn)，避免一些項目出現(xiàn)資金短缺而停工的情況，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營。三是基于強(qiáng)化資金管理，可以更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，這還需結(jié)合企業(yè)內(nèi)外環(huán)境情況來拓展資金渠道，保證企業(yè)的融資順利，從而避免企業(yè)產(chǎn)生資金壓力。在以往的房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，由于受到政策及規(guī)模的影響，常常會出現(xiàn)融資困難狀況，而加強(qiáng)了資金管理后，企業(yè)的融資途徑會更為多樣，還能保證資金使用處于清晰透明狀態(tài)。四是資金管理可以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通聯(lián)系，在資金管理過程中，需要各部門的積極配合，不同部門之間也要就資金使用分配來加強(qiáng)合作，也為日后的項目開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。這樣還有利于部門間的相互監(jiān)督，有助于項目運行的透明化管理，保證項目的順利完成，還能夠減少部門之間的摩擦，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更為健康地向前發(fā)展[1]。

2 ? ?新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)況分析

2.1 ?資金管理的制度不夠完善

在房地產(chǎn)企業(yè)開展資金管理工作過程中，制度一直是重要的管理依據(jù)，有效的制度能夠避免資金管理形式化，幫助管理工作全面落實。但從目前情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度不完善，如對資金的預(yù)算管理缺乏規(guī)范章程，再加上目前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展勢頭較好，因而一些企業(yè)在管理方面采用較為粗放的模式，只一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，對資金管理的重視度不足，也沒有精細(xì)化資金管理制度的意識。這也間接導(dǎo)致資金管理工作落實不佳，出現(xiàn)了資金的不規(guī)范使用情況，也增加了資金風(fēng)險，給企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

2.2 ?資金預(yù)算管理的方式體現(xiàn)出落后

大部分房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營工作中，都不太看重資金的預(yù)算管理，仍舊采用傳統(tǒng)的預(yù)算管理手段，難以發(fā)揮出預(yù)算管理的監(jiān)督功能以及指導(dǎo)性作用，其具體體現(xiàn)在以下兩點。一是對房地產(chǎn)項目預(yù)算管理的重要節(jié)點把控不足，包括可行性研究節(jié)點、項目的開發(fā)安排設(shè)計節(jié)點、項目的報批建設(shè)節(jié)點以及對外銷售節(jié)點等。另外，目前許多地方實行政府對預(yù)售房產(chǎn)品限價政策，房地產(chǎn)的具體售價每次都需經(jīng)過政府審批才能執(zhí)行預(yù)售，因而開發(fā)項目的進(jìn)度就會放緩，那么項目資金回籠的周期就會延長。二是企業(yè)相應(yīng)管理部門對于資金計劃管理的認(rèn)識不充分，其制定的資金計劃缺乏準(zhǔn)確性，這也是由于預(yù)算不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致實際需求大于計劃而出現(xiàn)資金不足，或是計劃大于實際需求而出現(xiàn)資金利用率下降，資金的整體平衡不穩(wěn)，還會增加資金管理成本[2]。

2.3 ?國家的宏觀政策調(diào)控方面逐漸加緊

從當(dāng)前形勢來看，國家越來越重視對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控，比如對房地產(chǎn)項目的預(yù)售資金方面加大了監(jiān)管，對房地產(chǎn)項目融資也縮窄了渠道，具體表現(xiàn)為債權(quán)式融資渠道逐漸變少，而開發(fā)貸方面的監(jiān)管也是逐步加強(qiáng)，房產(chǎn)信托在行業(yè)市場的投放越來越嚴(yán)格，這種情況就導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資困難現(xiàn)狀。除此之外，在預(yù)售產(chǎn)品的價格控制上許多地區(qū)也出臺了相應(yīng)政策，許多房地產(chǎn)企業(yè)以往采用的加速資金回籠手段都受到制約，而企業(yè)本身自有的資金運轉(zhuǎn)率也不高，導(dǎo)致一些項目資金平衡目標(biāo)難以實現(xiàn)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益開始下滑，造成一定程度的負(fù)面影響。

2.4 ?資金周轉(zhuǎn)速度較慢，增加了資金風(fēng)險

部分房地產(chǎn)企業(yè)對于市場缺乏了解，在自身經(jīng)營定位方面也不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致產(chǎn)品設(shè)計上存在不足，也影響到產(chǎn)品銷售，體現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品銷售速度較慢，其回款周期也比較長，同時延緩了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度。再加上市場近幾年的復(fù)雜環(huán)境局勢，政策的收緊使得許多企業(yè)開始進(jìn)入捂盤觀望狀態(tài)，希望能尋求更多利潤空間，也造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率下降。以上這些情況都會在一定程度上致使房地產(chǎn)企業(yè)項目資金的平衡周期被拉長，也會增加企業(yè)資金風(fēng)險，對企業(yè)發(fā)展造成不良影響。

2.5 ?資金管理業(yè)務(wù)人員素質(zhì)有待提升

許多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作存在人員素質(zhì)偏低情況，這可能是由于主管領(lǐng)導(dǎo)對資金管理的認(rèn)識不足，對人員科學(xué)配置不太重視，而當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求顯示，高素質(zhì)的資金管理者變得越來越重要。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理人員要掌握先進(jìn)管理理念以及財務(wù)知識，還需具有創(chuàng)新意識，但從當(dāng)前情況來看，資金管理的崗位流動性頗強(qiáng)，許多資金管理人員能力不足，還缺乏對新鮮理念與事物的接受度，造成資金管理的科學(xué)性下降，為此，還需進(jìn)一步提升資金管理業(yè)務(wù)人員的素質(zhì)。

3 ? ?新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效策略分析

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)形勢來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致市場競爭激烈程度不斷加劇，因而房地產(chǎn)企業(yè)要尋求高效發(fā)展，還要加強(qiáng)對資金的科學(xué)管理，具體來說要結(jié)合當(dāng)前企業(yè)資金管理現(xiàn)狀來分析資金管理額有效策略，實際包括以下內(nèi)容。

3.1 ?構(gòu)建更為完善的企業(yè)資金管理制度

面對當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作切實需求，要進(jìn)一步提升其資金管理水平，還要以相對完善的資金管理制度為基礎(chǔ)，為此，需主要從以下幾點著手構(gòu)建制度。一是強(qiáng)化房地產(chǎn)項目的事前資金控制和管理，結(jié)合實際項目的要求來制定有效的制度章程，比如要求針對項目情況和使用需要進(jìn)行事前資金預(yù)測，要保證資金使用預(yù)測更為準(zhǔn)確，還需建立起相對應(yīng)的預(yù)算體系，提升預(yù)算的專業(yè)水平。實際進(jìn)行事前資金管理時，結(jié)合本企業(yè)投資項目的特點，采取多層次管理資金的手段，設(shè)立各管理內(nèi)容的對應(yīng)權(quán)限，不同層次資金管理之間也要加強(qiáng)溝通，提升資金管理的全面性。二是針對房地產(chǎn)項目開展的實施過程制定完善資金管理制度，制度中要對每一筆資金的使用做到明晰，同時監(jiān)管每筆資金落實情況，保證資金管理工作到位。三是確立項目資金使用后期的管理制度，必須要建立起科學(xué)的反思評價制度以及獎懲制度，確保資金的使用符合責(zé)任規(guī)范要求，也能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的健康運轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)各項目實施過程中，資金管理的制度就像一張保障網(wǎng)，制度會使各項資金沿著網(wǎng)絡(luò)脈絡(luò)運行，提升資金管理的成效[3]。

3.2 ?拔高資金預(yù)算管理地位，強(qiáng)化對資金的監(jiān)督和指導(dǎo)

在新形勢下，房地產(chǎn)項目規(guī)模逐漸擴(kuò)大，更加體現(xiàn)出資金密集型企業(yè)特點，而資金管理的要求也越來越高，為此，要更加重視各項目資金的預(yù)算管理，從而強(qiáng)化對資金的指導(dǎo)與監(jiān)督作用，也能夠讓融資工作更為合理。一方面企業(yè)要制定完善的經(jīng)營規(guī)劃，同時保證該項規(guī)劃有效執(zhí)行，同時，若出現(xiàn)調(diào)整計劃情況，也要運用科學(xué)手段，避免影響到企業(yè)經(jīng)營，比如說對于房地產(chǎn)銷售一級開盤節(jié)點計劃進(jìn)行調(diào)整時，可以運用內(nèi)含報酬率方式以及凈現(xiàn)值手段來進(jìn)行對比分析調(diào)整，進(jìn)一步保證計劃調(diào)整后的可實行性。另一方面還要做好資金的計劃編制，先是以房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度經(jīng)營規(guī)劃來制定以年為單位的資金計劃，再進(jìn)一步細(xì)分為季度以及月度的資金計劃，便于更好地把控資金后續(xù)分配，也能及時跟進(jìn)資金需求情況并對籌資工作加以安排。此外，還要進(jìn)一步提升資金執(zhí)行的監(jiān)督管控水平，將資金管理計劃作為基礎(chǔ)，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)營管理方面的把控，比如房地產(chǎn)項目工程建設(shè)以及銷售經(jīng)營等方面都可進(jìn)行預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這也具有一定的業(yè)財融合效果。

3.3 ?以國家政策為基礎(chǔ)開拓更為多元的融資渠道

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分了解國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要方向，以國家有關(guān)政策為基礎(chǔ)，進(jìn)一步創(chuàng)新企業(yè)業(yè)務(wù)的融資手段，拓寬多元融資渠道，具體可圍繞以下幾個方面：一是以房地產(chǎn)企業(yè)的良好信用累積為根本，做好信用評級工作，撬動貸款杠桿，開拓銀行貸款融資渠道;二是著重開拓債權(quán)式融資渠道，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，具體可采用的手段包括促進(jìn)資產(chǎn)證券化、不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃、信托投資等;三是重視吸引更多外部投資者的融資，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)戰(zhàn)略合作伙伴，并以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為手段提升外部投資水平;四是從企業(yè)本身內(nèi)部鏈條著手來進(jìn)行融資，比如說為了延緩企業(yè)項目資金的支付，采取施工單位暫時墊資的方式，也可采用以房抵賬方式延緩施工進(jìn)度款支付。此外，在以往的房地產(chǎn)企業(yè)通常是運用掛拍方式獲取土地，而在當(dāng)前形勢下，可改變這種單一方式，結(jié)合收購公司并獲取土地的方式，保證在投資前期以較低的資金水平來撬動較大的房地產(chǎn)項目，真正發(fā)揮出融資價值[4]。

3.4 ?提升銷售速度并加速回款

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提升銷售速度，尤其是加速以追求去化速度為先以及具有高周轉(zhuǎn)水平的相關(guān)項目。在加速過程中需基于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境，采用最佳的營銷手段促進(jìn)銷售，在實施營銷的過程中也要不斷開拓思路，比如針對特點不同的客群采用針對性優(yōu)惠手段，進(jìn)一步提升銷售水平。為了加速房企銷售回款，還可對一次性全款購房的客戶加大優(yōu)惠力度，也可將首付比例適當(dāng)調(diào)高，從而提升回款水平。除此之外，對于按揭貸款一定要做好前期管理，而應(yīng)收賬款方面也要加強(qiáng)后續(xù)催款，有助于加速資金回款;同時，房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂的銷售合同以及與銀行簽訂的按揭貸款合同中都有對回款周期加以明確;在企業(yè)內(nèi)部也要進(jìn)一步完善銷售程序，在銷售人員的業(yè)績考核指標(biāo)體系當(dāng)中加入回款指標(biāo)內(nèi)容，進(jìn)一步促進(jìn)回款率的提升，防止企業(yè)資金發(fā)生壞賬類風(fēng)險。

3.5 ?搭建房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)需搭建并落實執(zhí)行資金鏈管理模式，簡單來說就是將企業(yè)的資金都納入資金鏈當(dāng)中，提升資金管理水平。在整體資金鏈管理當(dāng)中，資金的審批流程應(yīng)充分結(jié)合監(jiān)管流程，這些內(nèi)容都由房地產(chǎn)企業(yè)資金管理部門來統(tǒng)一安排。房地產(chǎn)工程項目在實施過程中，都需要進(jìn)行嚴(yán)格審核，對于資金管理方面，則是先將工程項目交由財務(wù)部門審核，再由資金管理部門進(jìn)行項目撥款，這種模式下的資金管理更為規(guī)范，也便于進(jìn)行資金整合，同時，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層也能更好地掌握資金運轉(zhuǎn)情況，從而規(guī)劃企業(yè)未來發(fā)展，此外，為了防止企業(yè)資金流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)腐敗情況，還要加強(qiáng)資金信息共享以及提升資金使用過程的透明度，避免由于違規(guī)違紀(jì)而造成資金風(fēng)險問題。

3.6 ?提升企業(yè)資金管理人員的綜合素質(zhì)

新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作是十分艱巨的任務(wù)，同時，該項工作還具有一定的復(fù)雜性，房地產(chǎn)項目資金管理的效果會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，因而也要配備高素質(zhì)、專業(yè)能力強(qiáng)的執(zhí)行人才，隨著行業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈，人才隊伍建設(shè)必不可少。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視資金管理人員的選聘，提升人才選聘標(biāo)準(zhǔn)，要對其綜合性能力全面考查，還要保證資金管理人員崗位的獨立性和專屬性，不能讓其他管理人員兼任該項工作，確保資金管理工作執(zhí)行更為順利。其次是要不斷加強(qiáng)對資金管理人才的培養(yǎng)，為人才提供多種再學(xué)習(xí)機(jī)會，還要保證將最新的資金管理理念傳遞給企業(yè)工作人員，對于一些其他企業(yè)優(yōu)秀的資金管理模式也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，進(jìn)一步提升本企業(yè)資金管理人員個人素質(zhì)，幫助企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險問題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

4 ? ?結(jié)論

綜上所述，在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作直接關(guān)系到企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也與企業(yè)在市場上的競爭水平有著密切聯(lián)系，為此，強(qiáng)化企業(yè)的資金管理執(zhí)行很有必要。由本文分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效策略包括構(gòu)建完善的企業(yè)資金管理制度、拔高資金預(yù)算管理地位、以國家政策為基礎(chǔ)開拓更為多元的融資渠道、提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售速度并加速回款等。

參考文獻(xiàn)

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[3]鄒麗娟. 新形勢下國企房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境及對策探討[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)， 2021（12）： 75-76.

[4]余思榆.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境及完善對策[J].商訊， 2020（34）： 123-124.