張光裕

香港經驗展現了在合理的規(guī)則設計下，是能夠做到既提前使用預售金，又控制好爛尾風險的。

七月以來，爛尾樓風波、業(yè)主停貸抗議，讓商品房預售制度成了輿論熱點。人們討論，預售制度到底出了什么問題？是否應該叫停預售制？

放眼全球的成熟市場，預售制是房產交易的標配，預售制本身沒有原罪。關鍵在于，如何在預售制的框架下，預判哪些環(huán)節(jié)存在漏洞，提前做好規(guī)則設計。

在這方面，中國香港的做法可供參考。

預售制度下，防范爛尾樓的核心是管好預售金。香港在這方面的最大特點是，預售金監(jiān)管主體不是銀行，而是律師行。

在項目開啟預售之前，香港的開發(fā)商都要先委托律師行，代表開發(fā)商處理預售的法律文件。交樓之前產生的所有預售金，無論是購房者自掏腰包的首付，還是銀行發(fā)出的按揭貸款，都要打到這家律師行名下的專設賬戶內，律師行以保證金保存人的身份持有、監(jiān)管。

與之相比，內地的預售金監(jiān)管賬戶，是立在開發(fā)商名下的。所以內地開發(fā)商挪用預售金很方便，只要銀行一時疏忽沒有盯嚴，或者銀行睜一只眼閉一只眼地“被動配合”，開發(fā)商就能把錢轉走。

但在香港，要想違規(guī)支走預售金，需要律師行做出主動行為，把錢打給開發(fā)商。違規(guī)難度顯然更大，違規(guī)證據很容易被固定。

在交樓之前，香港規(guī)則允許預售金被提前支取，用于施工。如何保證錢不會被濫用、挪用？當中有兩個要點。

首先，如果開發(fā)商要支取預售金，首要目的必須是用于建筑施工，且是必須支付的款項。為了證明這一點，他們必須要得到獨立第三方的認可人士（香港的一種建筑師職稱，由香港政府屋宇署授予）簽字。律師行核實后，也是直接將錢款打到建筑商賬戶，不過開發(fā)商的手。

另外，施工用款的支取規(guī)則是先干活，后付費。建筑商必須先完成一定比例的工程進度，再拿著證明材料，去申請相應的施工款。

這兩條規(guī)則幾乎堵死了預售金被濫用的可能。錢不經過開發(fā)商賬戶，他們要想作弊就只能找建筑商配合，但建筑商沒有動力這么做。

先干活后付款的模式，也避免了預售金因任何“估算失誤”被超額支走。

香港的近律師行首席合伙人蔣瑞福律師說，香港規(guī)則里，預售金使用按優(yōu)先級分為三檔。建設施工用款排第一，優(yōu)先級最高。施工用款和剩余建筑費得到保障的前提下，開發(fā)商可以用預售金來償還該項目在銀行的抵押貸。因為開發(fā)商將項目土地抵押給了銀行，所以只有先解除抵押，才能給買家交房。以上兩項滿足后，如果還有余裕，開發(fā)商才可將預售金用于新項目。

香港經驗展現了在合理的規(guī)則設計下，是能夠做到既提前使用預售金，又控制好爛尾風險的。不需要把錢堵在監(jiān)管賬戶里。

摘編自《財經》