□ 劉沛琦

（武漢科技大學(xué)，湖北 武漢 430070）

一、我國(guó)鄉(xiāng)村物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

鄉(xiāng)村物業(yè)相對(duì)于城市物業(yè)而言，是城市化發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村的孵化物，也是物業(yè)管理地域延伸概念。據(jù)百度詞條顯示，“鄉(xiāng)村物業(yè)”的原始概念起源于北京朝陽(yáng)的自發(fā)服務(wù)隊(duì)伍。目前并未有學(xué)者給出具體的詮釋定義，業(yè)界普遍將鄉(xiāng)村物業(yè)視為城市物業(yè)的地域轉(zhuǎn)換，并且淡化了原自發(fā)的服務(wù)隊(duì)伍組織形式。

我國(guó)鄉(xiāng)村物業(yè)發(fā)展速度慢、推廣范圍小，其主要集中于中國(guó)中、東部等發(fā)達(dá)地區(qū)，其他地區(qū)推廣不足。并且農(nóng)村環(huán)境的治理并未跟上現(xiàn)代化進(jìn)程的步伐、垃圾污染嚴(yán)重、整體村貌不佳、村民意識(shí)松散、安全防衛(wèi)薄弱、沒(méi)有較為全面的系統(tǒng)管理體系［1］等問(wèn)題，使得物業(yè)進(jìn)村在建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略等方面具有戰(zhàn)略性、必要性。

物業(yè)進(jìn)村與鄉(xiāng)村振興具有較高契合度。這是因?yàn)槲飿I(yè)進(jìn)村將服務(wù)從城市帶向農(nóng)村，可提升農(nóng)村生活水平，同時(shí)帶動(dòng)人口就業(yè)、提升人口素質(zhì)，保護(hù)環(huán)境等，其從地域范圍以及內(nèi)涵作用助力鄉(xiāng)村振興。

目前城市物業(yè)體系已較完善，而鄉(xiāng)村物業(yè)由于經(jīng)濟(jì)、人口等多方面的特殊性，無(wú)法沿襲城市模式，需要一套新適用體系。石秉玉等人以廣西龍勝鎮(zhèn)蒙洞村為例進(jìn)行了調(diào)查分析，但是這些分析并沒(méi)有基于規(guī)律及通用性入手，而是僅就某一村落進(jìn)行具體研究，局限于村民群體感受及村落特色，缺乏理論前提以及比較基礎(chǔ)。

為結(jié)合多個(gè)案例特殊性，本文對(duì)鄉(xiāng)村物業(yè)案例進(jìn)行收集，以求得物業(yè)進(jìn)村的基礎(chǔ)聯(lián)系及普遍觀點(diǎn)。本文對(duì)收集的32個(gè)案例進(jìn)行分析，最大程度地減小局限性。從物業(yè)進(jìn)村主體、物業(yè)進(jìn)村措施以及物業(yè)進(jìn)村普遍缺失點(diǎn)入手，總結(jié)鄉(xiāng)村物業(yè)的模式，對(duì)后續(xù)個(gè)體案例研究具有指導(dǎo)意義。

二、案例研究

目前鄉(xiāng)村物業(yè)的原理研究及調(diào)查資料缺乏，需要從實(shí)際案例進(jìn)行分析。村民普遍受教育程度比較低，在語(yǔ)言表達(dá)、文字使用等方面存在困難，且生活范圍局限，難以客觀認(rèn)識(shí)大環(huán)境。本文全面、客觀分析鄉(xiāng)村物業(yè)模式。另外，鄉(xiāng)村具有散落性、區(qū)塊性的特征，各村落間緊密，客觀環(huán)境相似，往往實(shí)施相同規(guī)劃。由此，選取某一村落的措施及理念具有地區(qū)代表性。案例來(lái)源的范圍越大，結(jié)論適用空間就越大。

扎根理論是一種分析一手資料的模板，它通過(guò)搜集資料、篩選所得信息，圍繞所定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資料進(jìn)行編碼和分類(lèi)，最后不斷提煉，構(gòu)建出一個(gè)理論框架?；谏鲜鎏攸c(diǎn)，本文對(duì)多個(gè)地區(qū)的鄉(xiāng)村物業(yè)案例進(jìn)行質(zhì)性研究，采用扎根理論研究方法，對(duì)32個(gè)不同地區(qū)的案例進(jìn)行分析，以揭示物業(yè)進(jìn)村與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的潛在聯(lián)系，并給出建議。

（一）案例收集

本文以如下要點(diǎn)作為案例選擇標(biāo)準(zhǔn)：

（1）發(fā)生時(shí)間：選取2018年至今有代表性的進(jìn)村案例；

（2）發(fā)生領(lǐng)域：于中國(guó)鄉(xiāng)村公眾領(lǐng)域，有明顯區(qū)別于城市的表現(xiàn)；

（3）案例出處：公開(kāi)性的權(quán)威媒體平臺(tái)以及學(xué)術(shù)報(bào)道論壇；

（4）案例地域：為克服案例局限性，選取基于中國(guó)中心劃分的不同案例群。

基于以上四重標(biāo)準(zhǔn)，最終選取32個(gè)案例進(jìn)行語(yǔ)句解剖以及分析，全部語(yǔ)句數(shù)據(jù)均摘自于地方官網(wǎng)以及相關(guān)報(bào)道，見(jiàn)表1。

表1 案例群出處

（二）開(kāi)放編碼

開(kāi)放式編碼是在原始訪談資料分析基礎(chǔ)上不斷概念化和范疇化的過(guò)程。［2］鄉(xiāng)村物業(yè)具有大量的工作內(nèi)容及反饋，且由于各地發(fā)展程度不一，內(nèi)容存在差異，加劇了處理難度。開(kāi)放編碼可將內(nèi)容進(jìn)行歸類(lèi)并簡(jiǎn)化，提煉出普遍短語(yǔ)，為普遍模式探尋奠基。本文將原始的語(yǔ)句以及關(guān)鍵詞進(jìn)行簡(jiǎn)化與抽取，共得到71個(gè)初始概念并結(jié)合語(yǔ)義歸納得到概念范疇15個(gè)。同時(shí)，本文對(duì)預(yù)留的5份案例進(jìn)行了分析以及編碼，并未發(fā)現(xiàn)新概念、范疇，主范疇間的路線也未受到影響，說(shuō)明本次分析已達(dá)到飽和。［3］編碼如表2所示。

表2 初始概念圖示

（三）主軸編碼

主軸編碼通過(guò)不斷地比較和歸納，進(jìn)一步識(shí)別范疇之間的內(nèi)在聯(lián)系和邏輯關(guān)系，提高范疇的稠密度，從而形成相關(guān)的主范疇和副范疇。［4］主軸編碼使鄉(xiāng)村物業(yè)區(qū)別于城市的特點(diǎn)高度集中，提升了普遍性，并找到了與鄉(xiāng)村振興照應(yīng)的大切入點(diǎn)，回歸了文章主題。本文基于開(kāi)放式編碼的15個(gè)范疇，將其分別歸納為鄉(xiāng)村物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)、鄉(xiāng)村物業(yè)組織特點(diǎn)、鄉(xiāng)村人口等8個(gè)主范疇，如表3所示。

表3 主范疇歸納圖示

（四）選擇性編碼

選擇性編碼的任務(wù)是以主軸編碼為基礎(chǔ)系統(tǒng)處理各主范疇之間的關(guān)聯(lián)和關(guān)系，提煉核心范疇，并以“故事線”的形式描述核心范疇與主范疇之間的關(guān)系，進(jìn)而發(fā)展成為一個(gè)新的完整的理論框架。［5］鄉(xiāng)村物業(yè)主體多樣，工作復(fù)雜，故事線的提煉使鄉(xiāng)村物業(yè)主體中的位置清晰化，厘清了工作內(nèi)容、效果。同時(shí)，故事線也提供了鄉(xiāng)村物業(yè)從主體到目的的完整思路，得以有效溯源，找出改進(jìn)空間。

本文借助扎根理論的邏輯關(guān)系，將其與鄉(xiāng)村振興進(jìn)行結(jié)合聯(lián)系，在選擇性分析中回歸了主題，如圖1所示。

圖1 故事線圖示

通過(guò)選擇性編碼，所形成的“故事線”為：鄉(xiāng)村物業(yè)存在多主體，鄉(xiāng)村政府與物業(yè)組織共同指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)，鄉(xiāng)村人口參與并受益于鄉(xiāng)村物業(yè)。鄉(xiāng)村物業(yè)從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等多方面入手，最終達(dá)到助推鄉(xiāng)村振興的目的。圖中路徑以物業(yè)服務(wù)為中心，物業(yè)服務(wù)是物業(yè)組織的表現(xiàn)形式。鄉(xiāng)村政府由于原本在鄉(xiāng)村承擔(dān)了大多物業(yè)責(zé)任，需要進(jìn)行工作讓渡與分配，故對(duì)物業(yè)服務(wù)具有指導(dǎo)作用；鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容以及效果的體現(xiàn)。部分鄉(xiāng)村人口通過(guò)上崗進(jìn)入物業(yè)組織，部分享受物業(yè)服務(wù)后受益，故三者成為額外的循環(huán)圈，服務(wù)效果顯現(xiàn)最終達(dá)到鄉(xiāng)村振興的目的。由此，鄉(xiāng)村物業(yè)基本模式形成。

二、模型闡釋

通過(guò)編碼等工作，本文總結(jié)出由主體、內(nèi)容、目標(biāo)三部分組成的鄉(xiāng)村物業(yè)模式。

（一）主體：政府、物業(yè)組織以及物業(yè)服務(wù)呈三角關(guān)系

隨著城市挖掘空間的縮小，鄉(xiāng)村振興成為焦點(diǎn)，鄉(xiāng)村政府大力挖掘鄉(xiāng)村潛力。由資料可見(jiàn)，無(wú)論是鄉(xiāng)村成立組織或是外招物業(yè)下鄉(xiāng)，都由鄉(xiāng)村政府牽頭。以往的鄉(xiāng)村中政府承擔(dān)了大部分物業(yè)責(zé)任，如保潔、安保等。浙江嘉善縣天凝鎮(zhèn)洪溪村、陜西寶雞隴縣村落等的資料中都具有“輔助政府”“為政府松綁”的語(yǔ)句，故在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容中，鄉(xiāng)村政府需要過(guò)渡責(zé)任，并落實(shí)分配。政府將服務(wù)如廣告、展覽等承包給物業(yè)，達(dá)到專(zhuān)業(yè)性、先進(jìn)性的需求，使政府與物業(yè)緊密相連。政府成為鄉(xiāng)村物業(yè)中的第一接觸方，與鄉(xiāng)村物業(yè)具有合作聯(lián)系、引導(dǎo)作用，同時(shí)其借助鄉(xiāng)村物業(yè)完成自發(fā)組織所難以完成的任務(wù)，向鄉(xiāng)村服務(wù)的更高階進(jìn)發(fā)。

物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理權(quán)利的體現(xiàn)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使物業(yè)管理。［6］傳統(tǒng)物業(yè)管理中通常包括業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等主體。而由于鄉(xiāng)村建筑不受開(kāi)發(fā)商控制，且物業(yè)進(jìn)村時(shí)已有大量的村民基礎(chǔ)，村民處于被動(dòng)，區(qū)別于城市居民。傳統(tǒng)的業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)等多角色被鄉(xiāng)政府所替代或不存在，在收集的32個(gè)案例中并未出現(xiàn)原傳統(tǒng)模式中的主體。原物業(yè)管理模式中的業(yè)主在鄉(xiāng)村環(huán)境下稱(chēng)為村民，其被動(dòng)上崗或享受服務(wù)，扮演受益、被監(jiān)督的角色。由于主體缺失，其并不通過(guò)原有的業(yè)主大會(huì)行使權(quán)力，故將村民納入物業(yè)組織概念范圍以及服務(wù)內(nèi)容范圍出現(xiàn)。

物業(yè)組織由政府牽頭并核定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，吸納村民進(jìn)入就業(yè)，這樣的三主體參與、吸納村民就業(yè)等決定了物業(yè)服務(wù)的公益性和多面性，鄉(xiāng)村政府的牽頭決定了它的權(quán)威性。

（二）內(nèi)容：從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、人口四大方面入手

物業(yè)服務(wù)承接主體，通過(guò)四大方面的服務(wù)內(nèi)容（經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、人口）達(dá)到鄉(xiāng)村振興的目的。鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容主要體現(xiàn)在結(jié)合鄉(xiāng)村挖掘經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、與集體經(jīng)濟(jì)配套等，如廣西賀州市民田村建立農(nóng)民超市、江西省鷹潭貴溪村落引導(dǎo)綠色經(jīng)濟(jì)等。鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)內(nèi)容包括提供創(chuàng)業(yè)契機(jī)、從旅游業(yè)入手提升鄉(xiāng)村關(guān)注度等，如濟(jì)南市馬套村將物業(yè)與茶葉產(chǎn)業(yè)相結(jié)合、重慶市南岸區(qū)放牛村鄉(xiāng)村物業(yè)完善吸引民宿入駐。鄉(xiāng)村環(huán)境服務(wù)內(nèi)容主要針對(duì)道路環(huán)境清潔、綠化，人口服務(wù)除吸納就業(yè)外還有治安管控人員進(jìn)出等。

其中，環(huán)境、人口內(nèi)容對(duì)應(yīng)城市物業(yè)服務(wù)中的清潔、治安、綠化等內(nèi)容，與城市物業(yè)服務(wù)大致相同，且二者服務(wù)范圍大多都僅停留于居住區(qū)域。而受上文所述的主體權(quán)威性以及生活環(huán)境落后等因素的影響，在經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)兩方面創(chuàng)新生成了與城市相異內(nèi)容，形成了新的物業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)。

服務(wù)內(nèi)容的公益性、權(quán)威性、多面性具體體現(xiàn)在：價(jià)格低廉、內(nèi)容傳承與創(chuàng)新、內(nèi)容廣泛等。四個(gè)方面服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置為鄉(xiāng)村振興的目的服務(wù)：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)發(fā)展為主吸引外力，環(huán)境、人口為輔留住鄉(xiāng)村人口，構(gòu)造美麗鄉(xiāng)村。

（三）目的：助力鄉(xiāng)村振興

黨的十九大提出“實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，按照產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕的總要求，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化”。［7］項(xiàng)目分析中，共9個(gè)案例中有鄉(xiāng)村振興、脫貧攻堅(jiān)等字樣，其他案例從效果、原因中體現(xiàn)出鄉(xiāng)村振興為目的的概念。從主體上來(lái)看，鄉(xiāng)村政府在近年受戰(zhàn)略指示，在鄉(xiāng)村物業(yè)運(yùn)行中扮演主導(dǎo)角色；物業(yè)企業(yè)如鼎龍物業(yè)、保利物業(yè)把“企業(yè)夢(mèng)”融入“國(guó)家夢(mèng)”之中，爭(zhēng)做“中國(guó)夢(mèng)”的推動(dòng)者［8］，承擔(dān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任下鄉(xiāng)。兩大鄉(xiāng)村物業(yè)主體受戰(zhàn)略影響制定物業(yè)服務(wù)，使鄉(xiāng)村物業(yè)在源頭上蘊(yùn)含了鄉(xiāng)村振興的目的。從內(nèi)容上看，四方面服務(wù)內(nèi)容效果對(duì)應(yīng)鄉(xiāng)村振興中的產(chǎn)業(yè)、人才、文化、生態(tài)振興。其中經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的創(chuàng)新效果最為顯著，如旅游業(yè)發(fā)展、特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)等，契合了鄉(xiāng)村振興中多產(chǎn)融合的要求。組織振興在鄉(xiāng)村環(huán)境下、主體維度上體現(xiàn)為“一核領(lǐng)多元”，就是要構(gòu)建農(nóng)村基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的多元主體協(xié)同系統(tǒng)［9］。三角主體下，物業(yè)企業(yè)成為“多元”中的一元，主體與服務(wù)內(nèi)容結(jié)合對(duì)應(yīng)“組織振興”。

三、結(jié)論與建議

（一）物業(yè)下鄉(xiāng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任不應(yīng)局限于規(guī)定區(qū)域

物業(yè)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任停留于表面，下鄉(xiāng)行動(dòng)在兩方面過(guò)于狹隘，一是地理區(qū)域：物業(yè)下鄉(xiāng)舉措往往趨同，多為村民居住環(huán)境（生活區(qū)）的改善與維護(hù)以及合約中的產(chǎn)業(yè)區(qū)域，并未延伸至農(nóng)作區(qū)域，以導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)效果未能高度上升至全面的振興；二是意識(shí)層面：目前有許多物業(yè)企業(yè)嘗試非傳統(tǒng)下鄉(xiāng)，在村落建立特色產(chǎn)品合作社或純以資金捐助農(nóng)民等。這樣的行為將下鄉(xiāng)變成了建立口碑的工具和媒體的應(yīng)景宣傳。企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任需要將傳統(tǒng)下鄉(xiāng)與非傳統(tǒng)結(jié)合。主動(dòng)向農(nóng)作區(qū)、工業(yè)區(qū)等非生活區(qū)延伸，尋找相應(yīng)服務(wù)內(nèi)容。

（二）物業(yè)進(jìn)村需要與非政府組織建立固定交流方式

由于公益性以及低回報(bào)性，政府是物業(yè)進(jìn)村的引導(dǎo)者，這在集體經(jīng)濟(jì)的鄉(xiāng)村環(huán)境中成了單方主導(dǎo)。其在前期助力了物業(yè)的進(jìn)入，在后期卻不利于物業(yè)服務(wù)的融合。鄉(xiāng)村物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)與城市大致相同，如鄉(xiāng)村衛(wèi)生保潔、環(huán)境清潔等，延伸服務(wù)有一定的標(biāo)準(zhǔn)化鄉(xiāng)村特色，如空置房屋保質(zhì)、車(chē)位引導(dǎo)規(guī)劃等，與鄉(xiāng)村空心化、道路規(guī)劃重置等有緊密聯(lián)系，卻沒(méi)有體現(xiàn)文化內(nèi)涵上的個(gè)性化建設(shè)。物業(yè)服務(wù)若沿用城市的方式，與村民進(jìn)行溝通得到的是限制的基礎(chǔ)需求；與政府協(xié)商得到的是官方要求，非細(xì)致的內(nèi)核需求，只有在其中加入與其他的組織聯(lián)系，如地方非遺合作社、鄉(xiāng)村旅行社等，才能在多主體環(huán)境中形成個(gè)性化、全面的物業(yè)進(jìn)村。

（三）警惕鄉(xiāng)村物業(yè)與政府同質(zhì)化

鄉(xiāng)村物業(yè)以公益性為主，承擔(dān)了政府原部分職能并受政府引領(lǐng)指導(dǎo)。鄉(xiāng)村政府的過(guò)度引領(lǐng)，使物業(yè)企業(yè)失衡服務(wù)與管理間的關(guān)系，將管理作為下鄉(xiāng)的主內(nèi)容。在案例收集編碼過(guò)程中，可知多數(shù)鄉(xiāng)村物業(yè)局限于政府所賦予的職能以及城市物業(yè)原有內(nèi)容，并未創(chuàng)造出與鄉(xiāng)村物業(yè)地位相匹配的創(chuàng)新內(nèi)容。鄉(xiāng)村政府應(yīng)放權(quán)部分物業(yè)并激勵(lì)物業(yè)組織創(chuàng)新服務(wù)，讓服務(wù)對(duì)象——村民以及其他組織配合創(chuàng)新，將政府與鄉(xiāng)村物業(yè)的主從關(guān)系厘清。