李根忠 王翠娥

摘要：近年來，對日本民宿業(yè)投資受到了中國投資者的青睞，也是當前旅游轉型升級的引領業(yè)態(tài)，為日本經(jīng)濟振興和中國人對外投資提供了新的機遇。然而，受日本民宿新法出臺、新冠疫情常態(tài)化等現(xiàn)實因素的影響，在對日本民宿投資過程中出現(xiàn)了投資成本增加、資金斷鏈及“文化屏障”等問題。為此，投資者可以通過保險功能規(guī)避不確定性風險，以創(chuàng)新構建多元化投資模式，通過加大宣傳破除“文化屏障”問題，并借助中國“消費大國”的市場地位，把握好對日進行民宿投資的機遇，不斷形成對外投資的風險管理機制。

關鍵詞：新冠疫情;民宿投資;機遇;投資策略

中圖分類號：F592文獻標識碼：A文章編號：1004-2458-（2022）02-0022-08

DOI：10.14156/j.cnki.rbwtyj.2022.02.003

近年來，隨著日本對中國人旅游簽證政策的放寬，赴日旅游的旅客日益增加，截止到2019年年底達到了888萬人。伴隨因新冠疫情被延遲舉行的2020年東京奧運會和2025年大阪萬博會的臨近，將會吸引更多的游客去日本旅游，勢必會給按下暫停鍵的日本旅游市場重新注入活力，也給中國人投資日本民宿行業(yè)提供了機遇。而且，由于2018年6月15日日本民宿新法的出臺，一些不合法的“樓房式”民宿被取締，使得日本民宿市場出現(xiàn)了“供”小于“需”的局面。因此，在未來5年內(nèi)投資日本民宿產(chǎn)業(yè)既能夠較好地彌補日本房產(chǎn)市場投資類型的空缺，又能夠為日本經(jīng)濟增長蓬勃發(fā)展注入新活力。雖說現(xiàn)階段新冠疫情給日本旅游業(yè)潑了冷水，但隨著今后新型冠狀病毒疫苗接種得到普及，日本入境游可能會出現(xiàn)“V”字反彈，民宿業(yè)前景依然樂觀。文章擬利用日本民宿協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，對后疫情時代日本民宿業(yè)的投資現(xiàn)狀、投資風險以及實現(xiàn)路徑進行探討。

一、日本民宿的研究現(xiàn)狀及理論基礎

民宿基于日本國家戰(zhàn)略特別區(qū)域法[1]及民宿新法[2]，被分為特別區(qū)域民宿和住宅民宿，屬于日本民泊的兩種類型。民宿不僅消除了都市酒店設施的不足問題，而且也是對空閑住房的經(jīng)濟性活用。隨著赴日游客體驗式旅游消費的增加，民宿越來越受到旅游者追捧。所以，從民宿供給側角度來看，在日本投資民宿將成為一種新的對外投資方式。對外投資不僅是一種某個區(qū)域或國家經(jīng)濟發(fā)展決策，而且還是一個不斷調(diào)整的動態(tài)過程，其調(diào)整方向受產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)位因素等影響。

20世紀70年代，日本經(jīng)濟學家小島清（Kiyoshi Kojima）根據(jù)對外投資的不同目的，將對外投資分為自然資源導向型、生產(chǎn)要素導向型和市場導向型，并指出一個國家在對外直接投資時應該考察產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢及邊際收益，在此基礎上對本國產(chǎn)業(yè)結構進行調(diào)整，并鼓勵企業(yè)進行海外投資。而作為被投資東道主國家或地區(qū)在虹吸外資投資的時候，一般會考慮自身的自然資源、空間地理位置、國家政策導向以及產(chǎn)業(yè)匹配度等因素。根據(jù)不同因素對吸引外資投資產(chǎn)業(yè)做出不同的選擇。對外投資產(chǎn)業(yè)選擇是結合東道主國家自身條件和發(fā)展戰(zhàn)略進行的雙向選擇過程，正是因為不同區(qū)位下產(chǎn)生的不同要素稟賦才促使貿(mào)易的形成，最終達到雙方的利潤最大化。民宿的誕生不僅彌補了日本旅游市場的住宿不足問題，而且為赴日體驗式旅游創(chuàng)造了條件，促進了日本旅游市場的多元化發(fā)展。Yang et al[3]從赴日旅客收入的角度出發(fā)，研究發(fā)現(xiàn)赴日游客是否選擇民宿與其收入水平不存在影響關系。也就說赴日游客之所以選擇入住民宿說明他們越來越重視旅游過程中的體驗感，這為民宿市場的發(fā)展提供了可能。

近年，隨著赴日外國游客的增加，日本民宿市場迅速壯大，有關民宿的研究很快成為了學術界的熱點。但是，現(xiàn)有的研究文獻以日語文獻居多。如山崎治[4]從供給側和需求側兩個角度分析后認為，民宿不僅可以提高閑置房屋的再利用效率，而且可以給民宿供給方帶來經(jīng)濟收益，并提出民宿的多樣化發(fā)展思路。淺見泰司[5]、東徹[6]、劉坤[7]從民宿的經(jīng)濟效應角度解釋了投資民宿的內(nèi)在動力，成為了搞活地方經(jīng)濟途徑的重要依據(jù)。民宿與傳統(tǒng)的酒店、旅館不同之處在于它能夠為赴日游客提供更具有日本文化特色的旅行體驗。選擇民宿的居住者大多是持有日本自由行簽證的個人或家庭成員，其預定途徑是通過中國的愛彼迎（Aribnb）或攜程平臺。根據(jù)2019年2月愛彼迎發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年通過愛彼迎平臺預定日本民宿的人數(shù)高達1 680萬人。雖然民宿市場規(guī)模龐大，但是民宿運用過程中出現(xiàn)了一些制約其發(fā)展的因素。如Cheng&Jin[8]研究發(fā)現(xiàn)由于民宿不能像傳統(tǒng)酒店保障衛(wèi)生條件或住宿安全，并不是所有的赴日游客都愿意選擇民宿居住，這也成為了制約民宿市場發(fā)展的因素之一。三好純矢[9]以赴日的中國臺灣游客為例，圍繞入住民宿體驗展開研究發(fā)現(xiàn)，在入住民宿體驗中最大的缺陷是民宿服務人員缺乏專業(yè)的酒店服務知識和技能。山本敏久[10]、池知貴大等[11]研究發(fā)現(xiàn)，由于入住民宿的游客來自不同的國家或地區(qū)，生活習慣、地域文化不同導致對民宿周邊產(chǎn)生了環(huán)境污染或聲音污染等問題是制約民宿市場發(fā)展的要因。2020年5月份開始，伴隨著新冠肺炎疫情在日本蔓延，日本臨時實施封國措施導致民宿市場斷崖式降溫，民宿經(jīng)營陷入了困境，并且隨著新冠疫情常態(tài)化日本國際旅游重新開啟國門需要一個漫長的時間。因此，在探索日本民宿市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題過程中，總結或研究日本民宿市場在不同外部環(huán)境下的投資經(jīng)營模式具有重要實踐意義。

二、對日投資民宿的背景及現(xiàn)狀

（一）對日投資民宿的背景

長期以來，日本在內(nèi)需不振和外部環(huán)境惡化的雙重打壓下經(jīng)濟低迷。消費支出在GDP的占比是判斷日本經(jīng)濟發(fā)展與否的重要指標之一。根據(jù)JETRO分布的數(shù)據(jù)，2019年日本GDP增加了0.7%，但是個人消費金額占GDP的54.40%，比上一年度下降了2.31%。全球經(jīng)濟危機之后，日本經(jīng)濟一直處于“低空飛行”狀態(tài)，并成為常態(tài)化。除了人口老齡化帶來的內(nèi)需不振依然是日本經(jīng)濟發(fā)展的障礙外，自2014年和2019年日本兩次提高消費稅后，直接削弱了個人的購買力。再加上日本大中型企業(yè)對于給員工增加工資態(tài)度不積極，直接導致家庭可支配收入減少，對消費的打擊是雪上加霜。安倍政府為了給經(jīng)濟注入動力實行了負利率政策，希望通過降息減稅增加投資和居民消費。為此，2014年6月安倍內(nèi)閣修訂了《日本再振興戰(zhàn)略》，其目的就是通過降稅等財政政策刺激經(jīng)濟增長。按照規(guī)定，從2015年4月1日開始，資本金在1億日元以上的大企業(yè)，以及資本金在1億日元以下中小企業(yè)且年收入超過800萬日元的部分，其法人稅基本稅率由25.5%下調(diào)至23.9%，該稅率在2018年被調(diào)至23.2%。但是，市場反應不僅沒有達到預期的效果，反而促使日元不斷上升，嚴重影響了像豐田、本田等一些依賴于出口的汽車行業(yè)的發(fā)展。再加上2008年金融危機后外需減少，出口低迷不振，全球經(jīng)濟復蘇依然脆弱。雖然在2019年GDP較前一年增長了0.7%，但由于美國特朗普政府的保護主義色彩持續(xù)增加以及英國脫歐等因素影響，資本從新興市場和發(fā)展中國家流出的風險依然存在。另一方面，隨著自由貿(mào)易區(qū)的迅速發(fā)展，多邊貿(mào)易體制瓦解，全球貿(mào)易開始進入大的調(diào)整期，貿(mào)易保護主義政策已經(jīng)成為更多國家的選擇。鑒于此，日本作為對外出口為主導型產(chǎn)業(yè)結構的國家，在貿(mào)易發(fā)生轉變的情況下將進一步面臨嚴峻的外部環(huán)境，經(jīng)濟復蘇依然嚴峻。

其次，日本不僅擁有豐富的富士山、溫泉等旅游資源，而且在2003年日本政府提出的“Visit JAPAN Campaign”旅游觀光興國政策導向，符合日本經(jīng)濟學家小島清（Kiyoshi Kojima）提出的自然資源導向型投資理論，促進了日本國際旅游業(yè)發(fā)展。日本從2004年9月至2017年7月先后10次實施了簽證申請條件的放寬，特別是2010年7月份以后實施的赴日個人簽證申請全面放寬，為中國人赴日自由行提供了可能。在2014年10月為了復蘇因增稅帶來的消費不振，安倍內(nèi)閣面向赴日游客進行了免稅改革，在原來的免稅對象基礎上進一步擴大了免稅對象。同時，為了振興地方經(jīng)濟，在附加一定條件的基礎上，于2015年1月日本政府對赴日旅游的個人自由行簽證做了更進一步的放寬申請條件。按照規(guī)定，凡取得赴日3年往返自由行簽證的個人，在首次入境日本后必須在沖繩或東北三縣境內(nèi)住一晚，然后才可以去日本全境內(nèi)任何地方，以此來拉動日本地方經(jīng)濟增長。

2016年9年，面向自由行的簽證申請條件再次放寬，規(guī)定指出，凡本科以上的在校大學生在申請3年往返自由行簽證時無需再提供經(jīng)濟擔保，取而代之的是在讀證明。一系列的簽證寬松政策的實施，帶來了赴日旅游觀光客的大幅增加，其中以中國觀光客最多。日本國土交通省的觀光白書發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2019年年末赴日旅游的外國人觀光客高達3 188萬人，比上一年的3 119萬人增加了約2.2%，創(chuàng)歷史新高。其中，赴日中國游客達959萬人，與前一年相比增加了14.4%，中國也成為赴日旅游人數(shù)最多的國家。從產(chǎn)生的經(jīng)濟效果來看，2019年赴日旅游外國人游客總的消費金額為48 135億日元，比2018年增加了2 946億日元。在赴日外國觀光客當中，僅赴日中國游客的消費金額就達到了17 704億日元，占總消費金額的36.8%。實現(xiàn)了人均消費金額14 422元，遠遠超過了其他國家的游客，被稱為“全球游客之最”。

而且，日本國土交通省統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在東日本大地震發(fā)生的2011年，赴日本旅游的外國游客消費額為8 135億日元，之后隨著災后恢復該金額急劇擴大，到2016年達到了37 476億日元，5年間增加了約3.6倍。其中，赴日中國游客的消費額占39.4%，并一度出現(xiàn)了中國赴日游客的“爆買”景象。從消費對象來看，2016年以前主要是以名牌手表和名牌包等奢侈品為主，但是，2016年以后消費對象多以化妝品、尿不濕、電飯鍋等日用品為主，甚至感冒藥、溫度計、保健品也開始成為大家所購買的熱門對象。從人均消費額看，2014年和2015年赴日中國游客在購物方面對日本經(jīng)濟的人均貢獻，分別為231 753日元和283 843日元。但是，2016年以后赴日中國游客的“爆買”熱度急劇縮水。赴日中國游客的人均消費額從2016年開始連續(xù)3年呈現(xiàn)下降趨勢。到2018年人均消費金額比2016年降低了6 634日元。雖然在2019年人均消費比2018年有所增加，但僅增加了0.21%（見表1）。而赴日中國人消費總金額占2019年度赴日外國人游客消費總金額的36.8%，比2016年相比增加4.6%。

而且，自2016年開始，赴日旅游中國人的消費結構開始向多樣化轉變。其一是消費方式的轉變，即：從購物消費開始向體驗消費轉變[12]。日本觀光廳赴日中國人動向的調(diào)查報告顯示，2016—2019年4年間，赴日旅游中國人的娛樂性消費從320億日元上漲到了554億日元，增加了73.1%。其二是住宿形式的改變，即由傳統(tǒng)的酒店住宿向特色民宿轉變，體驗式消費特征表現(xiàn)得愈加明顯。因此，投資日本民宿業(yè)完全符合學者山崎治提出的市場供需理論，既滿足了旅游者的需求又提高了民宿供給方的收入。目前，入住民宿已經(jīng)成了一種新的體驗式消費方式，而且這種消費方式越來越受到赴日消費者的青睞[13]。也正是因為這種轉變，為中國人投資日本民宿行業(yè)提供了市場發(fā)展前景。

（二）對日投資民宿的現(xiàn)狀

對日本民宿行業(yè)投資是中國的民營企業(yè)或個人實現(xiàn)資本配置的一種途徑。也是對海外房產(chǎn)投資的重要組成部分。根據(jù)日本觀光廳（JNTO）2020年1月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)，到2019年年底訪日旅客達到了3 188萬人，與2012年的836萬人相比短短6年間增加了2.81倍。其中，中國的大陸、臺灣和香港三地區(qū)旅客總人數(shù)1 526萬人，約占訪日總人數(shù)的48.93%。伴隨著各國赴日旅游熱情的不斷高漲，以及中國人赴日自由行及家族式旅游的增加，日本國內(nèi)現(xiàn)有的旅館和酒店數(shù)量已經(jīng)無法滿足觀光客的市場需求。在這個龐大的旅游市場帶動下，2015年初開始，日本民宿產(chǎn)業(yè)悄然崛起。日本厚生勞動省統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，日本民宿投資人數(shù)從2015年的892人增加到了2019年底的1 636人，增長了0.83倍，總投資規(guī)模達1 208.63億日元，其中在日華人投資規(guī)模占33.21%。從投資數(shù)量上來看，2012—2017年中國人對日投資民宿的規(guī)模呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢，從2012年的87家增加到了2017年的2 368家。但隨著2016年4月日本

國家戰(zhàn)略特別區(qū)域法（特區(qū)民宿法）和2018年6月民宿新法的出臺，大量的樓房式民宿被強行關閉。該兩法規(guī)定將日本民宿分成“特區(qū)民宿”和“新法民宿”兩種，前者規(guī)定經(jīng)營區(qū)域及經(jīng)營天數(shù)為365天，但入住條件必須是住兩晚以上。后者不僅規(guī)定了經(jīng)營區(qū)域，而且將經(jīng)營時間縮短為180天。關于經(jīng)營條件，兩法規(guī)定：兩種民宿都必須取得民宿經(jīng)營許可證，且不能以“樓房式”住宅作為民宿進行經(jīng)營。也就是說，民宿新法的出臺進一步提高了民宿經(jīng)營門檻，導致在2018年民宿市場存量降到了1 326家，比2017年減少了1 042家，約減少了44%。隨后的2019年民宿存量出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，比前一年增加了2.29倍，達到了4 366家。其原因有兩個：其一是2019年在東京即將舉辦奧運會;其二是日本政府宣布將要在大阪建造亞洲最大的“賭城”。這兩個利好消息給日本民宿市場注入了新活力。然而突如其來的新冠疫情在日本蔓延，日本政府被迫臨時實施“封國”政策，導致大量的日本民宿不得不宣布倒閉。所以，在2020年中國人投資日本民宿的規(guī)模出現(xiàn)了斷崖式減少，降到了1 557家，減少了約64%（見圖1）。

從區(qū)域分布上看，中國人投資的民宿分布比較分散，主要分散在東京、大阪、名古屋和京都，其中東京地區(qū)民宿存量最多，其次是大阪、名古屋，京都。由于2018年6月15日隨著日本民宿新法的頒布，民宿投資的形態(tài)由“樓房式”向“一戶建式”（獨門獨戶）轉變，這就大大增加了投資民宿的成本。民宿新法出臺前只需要500萬～1 000萬日元（約合人民幣30萬～62萬）就可以在大阪投資一處“樓房式”民宿。而民宿新法頒布后只允許購買“一戶建”作為民宿進行投資。從投資成本來看，與民宿新法之前相比現(xiàn)在投資一處民宿總價約合人民幣150萬～250萬人民幣，投資成本是民宿新法前的4～5倍。如圖2所示，在2019年要投資一處民宿的成本約合人民幣263萬元，比2017年增加了約143萬元人民幣。而且，如果在日中國人沒有穩(wěn)定工作，要想取得日本金融機構的房貸是非常困難的事情，所以民宿投資者只能以支付全款的方式購買“一戶建”進行民宿投資。因此，民宿新法頒布后對投資者在經(jīng)濟支付能力上提高了投資門檻。

正是由于對日民宿投資成本的增加才進一步導致日本民宿市場存量的大大減少。如圖3所示，在2018年東京、大阪、名古屋、京都的民宿存量分別為487家、329家、245家和168家，與2017年相比分別減少了約36.3%、52.7%、61.4%和31.7%。但在2019年受到東京奧運會的影響，中國人投資日本民宿的數(shù)量再次出現(xiàn)反彈，東京1 672家，大阪1 258家，名古屋867家，京都425家。這說明在新冠疫情前投資門檻的增加并沒有給日本民宿市場降溫，反而是東京奧運會、大阪G20峰會、大阪賭城建造等市場利好消息成為了促進民宿市場發(fā)展的外資動因。

三、中國人對日投資民宿面臨的問題

（一）信息不對稱導致投資成本增加

信息不對稱是跨國投資的風險之一。造成信息不對稱的原因有很多，語言障礙就是其中之一。信息對稱是降低海外投資風險的前提條件，中國人以個人名義對日進行民宿投資的活動中，往往因為語言障礙導致信息渠道不流暢或是對信息了解的不夠全面，導致無法真正熟悉日本的民宿投資環(huán)境。中日兩國雖然是近鄰，但是無論是語言、生活習慣上還是制度上都存在很多的差異。特別是2018年6月15日民宿新法出臺以后，原本可以作為民宿投資經(jīng)營的房子，在新法出臺后就不能再以民宿形式進行投資。而且，民宿新法出臺后把民宿分成了兩大類，一類是180天可經(jīng)營性民宿;另一類是365天可經(jīng)營性民宿。中國投資者如果對日本的民宿管理新制度不了解，一旦盲目投資，由于可經(jīng)營天數(shù)的不同勢必會影響民宿投資者的收益。

同時，日本的房地產(chǎn)管理辦法與中國也截然不同。無論是用于投資的民宿還是個人自住的“一戶建”，購房交易都分為兩個部分。第一是房屋所占地的地皮交易，該交易無需繳納消費稅，交易后購買者將對該地皮擁有永久性產(chǎn)權;第二是需要繳納消費稅的房屋交易。因此，對于民宿投資者或個人自住者來說就會得到兩個獨立的證，即土地所有證和房屋證。日本雖然是一個消費稅居高不下的國家，但是民宿投資者如果是以公司名義購入該房屋的，在民宿開業(yè)當月就可以向當?shù)囟悇詹块T申請退還已經(jīng)繳納的房屋消費稅。如果投資者對該國的制度不熟悉，那么購買房屋所繳納的10%消費稅就自然而然地變成了投資成本，導致投資成本風險增加。

（二）突發(fā)事件的不確定性風險

由于突發(fā)事件的不確定性，在某種程度上會影響旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了民宿的投資風險。2011年受東日本大地震的影響，赴日旅游外國人游客比2010年減少了27.8%，僅有6 219萬人。由于新冠疫情的影響，僅2020年2月17日-19日就有中國飛日本大阪關西機場的492個航次被取消，取消率高達80%，再加上日本政府方面的入境臨時管制，造成赴日旅游的中國人減少了91%。大量赴日旅游外國人尤其是中國人的減少，勢必造成大量民宿的閑置，對于民宿投資者而言將是沉重的打擊。日本觀光局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2020年第1季度，赴日旅游的外國人消費總額比上一年同期下降了47.4%，赴日外國觀光客同比減少了51.2%，到了4月份該比例擴大到了99.8%。受新冠疫情影響，在2020年2月份日本各都道府縣所有宿泊設施的入住率為52.7%，同比下跌了8.3%。其中，東京、大阪的入住率分別為62.7%和58.1%，同比分別下跌了17.6%和21.3%。同年，隨著新冠疫情的全球蔓延，日本政府臨時實施“封國”措施，導致從2020年6月份至12月底的赴日外國游客人數(shù)幾乎為零，給民宿業(yè)帶來了深重的打擊[15]。另外根據(jù)日本民宿協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，僅2020年的2月-8月間大阪府就有3 000多家民宿宣布倒閉。

除此以外，中日政治關系、中美貿(mào)易戰(zhàn)、地震和臺風等突發(fā)事件也是民宿投資的不確定風險。突發(fā)事件的不穩(wěn)定性可能引發(fā)日元貶值，導致對日投資民宿收益的縮減。比如受東日本大地震的影響，在2011—2015年之間日元對人民幣匯率出現(xiàn)大幅貶值，在2011年1元人民幣僅可兌換12.3日元，而在2015年1元人民幣卻可兌換19.4日元，意味著日元出現(xiàn)了貶值。因此，突發(fā)事件的不確定性可能導致劇烈的外匯波動，從而帶來投資收益降低的風險。

（三）無自律性導致的社會風險

在前文中學者山本敏久及池知貴大指出，入住民宿者由于生活習慣、地域文化不同，導致對民宿周邊產(chǎn)生環(huán)境污染、聲音擾民等問題，因此，入住者自律性的高低可能導致不同程度的社會風險。日本是個資源稀缺的國家，垃圾分類有嚴格的法律規(guī)定，如果不嚴格按照規(guī)定扔垃圾的話，當入住客退房后垃圾分類將由房東（民宿經(jīng)營者）自行手工進行分類，否則垃圾回收公司將不會回收入住客丟棄的垃圾。而且，如果不按規(guī)定把垃圾進行分類后再扔的話，民宿經(jīng)營者可能會受到法律制裁，并取消民宿經(jīng)營許可證。由于中日兩國國民的生活習慣、文化教育存在差異，入住者自律性差的情況下可能會給日本社會帶來“危害”。比如，亂丟垃圾、隨地吐痰等有害公共衛(wèi)生的不良習慣，會嚴重影響周邊居民的生活。由于民宿和酒店在市場銷售上具有共性，即線上銷售，線下入住。這就在經(jīng)營者和入住者之間形成了相互熟悉的盲區(qū)。因此，民宿投資者（經(jīng)營者）對民宿入住者不熟悉的情況下，入住者自律性的高低將會增加投資的社會風險。

四、對日民宿投資的策略

（一）以人才建立信息溝通橋梁

對于中國人投資日本民宿而言，因為語言障礙可能導致信息不對稱。破除語言屏障并不是讓每一位投資者都去學習日語，可以通過與在日從事房地產(chǎn)中介的中國人合作來消除語言障礙，做到信息互通。并通過他們?nèi)チ私馊毡久袼奘袌龅陌l(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營民宿中存在的問題，以免因同樣的問題在投資中重蹈覆轍。同時，民宿投資比一般房屋投資在手續(xù)上要復雜的多，除了要辦理房產(chǎn)證、交房屋稅等基本的手續(xù)，還需要辦理消防、垃圾分類、保健、經(jīng)營許可證等手續(xù)，如果不懂當?shù)卣Z言，后期的經(jīng)營許可手續(xù)根本無法辦理，只有充分發(fā)揮在日華人的比較優(yōu)勢，才能達到提升投資效率的效果。而且，當民宿進入運營階段后，避免不了會出現(xiàn)房屋設施維修等問題，僅僅依靠不在日本生活的中國人是非常棘手而且不太現(xiàn)實的事情。要高效率地解決這一系列突發(fā)問題就必須發(fā)揮在日華人優(yōu)勢，加強與其合作，逐步建立常態(tài)化的民宿投資合作機制，以人才“破屏障、提效率”才能更好的促進中國人對日民宿投資。

（二）以保險功能防范投資風險

日本是一個島國，地震、臺風等自然災害時常發(fā)生。這些不確定因素的存在加大了中國人投資民宿的不確定性風險。那么，如何預防這一系列不確定風險就成了民宿投資者不得不關注的問題。風險防范有很多種方式，如利用金融衍生工具進行價格風險轉移、加強自我風險防范意識等。針對地震、臺風等自然災害帶來的不確定風險，民宿投資者可以通過提高自我防范意識，充分利用金融產(chǎn)品來實現(xiàn)風險防范。保險作為金融產(chǎn)品之一是金融的重要組成部分，其基本功能就是起到防范風險的作用。在日本木制結構的房屋占大半個市場，因此它對來自外界的抗碰撞能力遠遠不如混凝土的房子。因此，在日本購買房屋時，地震險、火災險是房屋購買者的一種義務被寫入房屋交易制度里。被保險的額度因保險公司而不同，一般來說，交的越多賠付的就越高。但是，有關地震險和火災險的賠付比例，所有的保險公司規(guī)定地震險的賠付額度是火災險的50%，且新房子是舊房子的80%。因此，作為民宿投資者除了購買房屋的基本保險外，還可以根據(jù)地震險和火災險的賠付比例選擇適合自己的保險類型。而且，按照區(qū)域劃分，日本分為關西、中部、關東和九州地區(qū)，而赴日旅游的外國人觀光客主要集中在關西、中部和關東這三大區(qū)域。因此，民宿投資者可以根據(jù)不同區(qū)域的特征，分配購買保險比例，如關東地震和臺風多那么投保份額就多點;中部和關西比關東的地震和臺風概率低，投保額度就少點。有針對性地進行房屋投保，既減少了投資成本又起到了不確定風險的防范作用。

（三）創(chuàng)新投融資模式，降低投資風險

民宿是一種新興的房地產(chǎn)行業(yè)，在日中國人進行民宿投資起步雖比較晚，但發(fā)展速度比較迅速，不同的消費群體對民宿的位置、裝修風格及服務的需求方面存在著較大差異，為中國人進行民宿投資帶來了挑戰(zhàn)。因此，在對日進行民宿投資過程中，必須要區(qū)分入住者的國別區(qū)域做到市場定位的準確性。在日本“觀光興國”政策背景下，中國人對日本進行民宿投資，一方面彌補了日本國內(nèi)現(xiàn)有酒店的不足，另一方面滿足了赴日游客的體驗型消費現(xiàn)狀。通過對不同層次的客戶群體進行綜合分析之后，可以制定針對性的“民宿+文化交流”投資策略，并可以尋求與日本國內(nèi)的學?；蚱髽I(yè)合作，開展多元化的經(jīng)營模式，不斷拓寬民宿客戶市場。

新冠疫情常態(tài)化對日本跨境旅游業(yè)的影響可能還要經(jīng)歷漫長的低迷期，導致投資回收期將會變得更加漫長。鑒于此，為了防止投資過程中資金鏈斷裂問題，在對日進行民宿投資過程中應該不斷創(chuàng)新融資模式，加大民宿投資與資本市場的深度對接，通過PPP項目、公私合作等創(chuàng)新投資模式來不斷提升投資效率，促進民宿投資結構的轉型升級。例如，在取得民宿經(jīng)營許可后可以一邊經(jīng)營民宿，一邊將民宿現(xiàn)貨轉賣到中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的新型投資模式，使“經(jīng)營”和“轉賣”并肩齊進。其次，在新冠疫情影響下大量民宿的經(jīng)營陷入困難或倒閉，可以通過中國的資本市場進行融資將其低價收購，待疫情過后日本入境游市場解禁時，將收購的民宿再次投入到市場中以獲得收益。

（四）以溝通破除異國文化認知“盲區(qū)”

中日兩國人民在語言、文化、生活習慣上存在差異，而這種差異性是阻礙兩國人員交往中相互理解、相互接納的“屏障”。正因為這個“屏障”的存在，導致民宿經(jīng)營中會或多或少地給周圍居民帶來影響。因此，作為民宿經(jīng)營者應該加強與入住者的溝通交流，以此增加入住者對日本的社會文化、居民生活習慣的了解，避免因個人不良的公共衛(wèi)生習慣給周圍居民帶來負面影響。比如，在便利店、超市不要大聲講話，不要將煙頭隨便丟棄等一系列認知“盲區(qū)”，這些“盲區(qū)”都需要溝通才能得以破除。同時，破除“盲區(qū)”也是民宿經(jīng)營者增加自我風險防范的一種方法。按照民宿新法規(guī)定，當民宿經(jīng)營期間因噪音、衛(wèi)生污染等原因被周圍鄰居超過3次投訴的情況下，民宿經(jīng)營許可證將會被吊銷。因此，以溝通破除異國文化認知“盲區(qū)”顯得十分重要。

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The Present Situation， Problems and Investment Strategies of

Chinese Investment in Japanese Homestay Industry

LI Genzhong1，2， WANG Cuie2

（1. Osaka Sangyo University， Osaka， 5748530， Japan ;2. School of Law

and Business， Sanjiang University， NanJing， Jiangsu，210012， China）

Abstract： In recent years， investment in Japans homestay industry has been favored by Chinese investors. It is also a leading form of tourism transformation and upgrading， providing new opportunities for Japans economic revitalization and Chinese outbound investment. However， due to practical factors such as the introduction of the new Japanese homestay law and the impact of the COVID19 epidemic， there have been some problems in the investment project of Japanese homestay， such as the increase of investment cost， the interruption of funds and the “cultural barrier”. Therefore， investors can avoid the risk of uncertainty through the insurance function， build diversified investment mode with innovation， break the “cultural barriers” by increasing publicity， and take advantage of Chinas market position as a “big consumer country” to seize the opportunity to invest in homestays in Japan， and continuously form a risk management mechanism for foreign investment.

Key words： ?COVID19; homestay investment; opportunities; investment strategy

收稿日期：2021-09-08

基金項目：國家社科基金項目“‘一帶一路建設中第三方市場合作研究”（19VDL022）

作者簡介：李根忠，男，大阪產(chǎn)業(yè)大學在職博士，三江學院法商學院講師，主要從事區(qū)域經(jīng)濟研究。