摘要：自不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，上海始終秉承“始于群眾需求，終于群眾滿(mǎn)意”的服務(wù)宗旨，大膽實(shí)踐了一系列改革創(chuàng)新舉措，不動(dòng)產(chǎn)登記改革成效顯著，成果斐然。2021年既是建黨100周年，也是上海不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記施行5周年，是具有里程碑意義的一年。面對(duì)新冠疫情的嚴(yán)峻形勢(shì)，上海市攻堅(jiān)克難，砥礪前行，深入推進(jìn)各項(xiàng)改革舉措，取得了不俗的成績(jī)。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記立法;優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境;不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）03-0033-05 收稿日期：2022-02-01

作者簡(jiǎn)介：鄧瑛，上海市自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心。

2021年是上海不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記施行5周年，被定位為上海不動(dòng)產(chǎn)登記的攻堅(jiān)提升年，上海以“刀刃向內(nèi)”的勇氣，積極應(yīng)對(duì)艱巨繁重的改革挑戰(zhàn)，以“眾志成城泰山移”的士氣，深入推進(jìn)各項(xiàng)改革創(chuàng)新舉措走深走實(shí)。

1 立法同步推陳出新，法制保障有維度

自2016年上海全面開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，上海一直在加快推進(jìn)地方立法的調(diào)研起草工作。近年來(lái)，《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《民法典》等一系列法律法規(guī)的實(shí)施，成為推動(dòng)上海不動(dòng)產(chǎn)登記地方立法的重要契機(jī)。經(jīng)過(guò)幾年的專(zhuān)題研討、調(diào)查研究、廣泛征求意見(jiàn)，2020年11月27日上海出臺(tái)了首個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記地方性法規(guī)——《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》，并于2021年3月1日起開(kāi)始正式施行。

此次立法采用廢舊立新的方式，一方面對(duì)于制約實(shí)際工作的一些“過(guò)時(shí)”性規(guī)定及時(shí)廢止清理，如廢止了《上海市房地產(chǎn)登記條例》以及20多個(gè)政府規(guī)范性文件。另一方面堅(jiān)持制度繼承和創(chuàng)新，既充分吸收和細(xì)化現(xiàn)有改革成果，又與《民法典》《土地管理法》新規(guī)定的“居住權(quán)”“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”等內(nèi)容相銜接，保持適度的前瞻性和開(kāi)放性。為確保新法各項(xiàng)政策措施能真正落到實(shí)處，上海及時(shí)修訂出臺(tái)了配套規(guī)范性文件《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》和《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)規(guī)則》，作為上位法的補(bǔ)充和支撐。2021年3月，又啟動(dòng)了對(duì)《上海市房地產(chǎn)登記條例實(shí)施若干規(guī)定》這一政府規(guī)章的立法后評(píng)估工作，上海正逐步形成越來(lái)越完善的地方性不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)體系。

2 持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，不動(dòng)產(chǎn)登記加速度

上海市自2018年通過(guò)3輪不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)改革，對(duì)照世行營(yíng)商環(huán)境考評(píng)指標(biāo)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間長(zhǎng)、程序復(fù)雜的痛點(diǎn)堵點(diǎn)，圍繞業(yè)務(wù)流程改造、“互聯(lián)網(wǎng)+登記”系統(tǒng)升級(jí)和跨部門(mén)協(xié)同數(shù)據(jù)資源共享，達(dá)到辦事體驗(yàn)明顯提升、審批效率明顯提高、成果應(yīng)用明顯優(yōu)化的總體目標(biāo)。

2021年初，上海市自然資源確權(quán)登記局秣馬厲兵，積極謀劃提出了“不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)改革4.0版本”，主要包括以下方面：

一是優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記涉稅服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)專(zhuān)區(qū)產(chǎn)證“立等可取”。打破本區(qū)注冊(cè)企業(yè)只能繳納買(mǎi)賣(mài)本區(qū)房產(chǎn)發(fā)生稅款的限制，并將企業(yè)間存量房轉(zhuǎn)讓除契稅外的其他稅種征繳后置于登記環(huán)節(jié)，對(duì)符合條件的登記納稅人現(xiàn)場(chǎng)只收契稅，申請(qǐng)人可以選擇當(dāng)場(chǎng)繳稅當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)證，也可以選擇先領(lǐng)證，后網(wǎng)上繳稅，真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)專(zhuān)區(qū)產(chǎn)證“立等可取”。同時(shí)優(yōu)化個(gè)人在線(xiàn)繳納不動(dòng)產(chǎn)交易稅費(fèi)服務(wù)，提升納稅人體驗(yàn)感。

二是擴(kuò)展“最多跑一次”業(yè)務(wù)范圍。由原來(lái)的企業(yè)間不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記擴(kuò)展到所有不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?；凇耙痪W(wǎng)通辦”平臺(tái)，提供“線(xiàn)上+線(xiàn)下”的個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)集成服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一次申請(qǐng)即可同時(shí)完成查購(gòu)房資格，核算稅款，辦理工作進(jìn)度將通過(guò)網(wǎng)上政務(wù)大廳全程公開(kāi)，預(yù)約、預(yù)審的結(jié)果將主動(dòng)推送給申請(qǐng)人。真正實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)人只赴一次現(xiàn)場(chǎng)，核定身份、提交材料，即可60分鐘當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)證。

三是優(yōu)化“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”，支持應(yīng)用電子簽名、電子印章、電子合同、電子材料，強(qiáng)化身份核驗(yàn)，簡(jiǎn)化提交材料，實(shí)現(xiàn)在線(xiàn)領(lǐng)取電子完稅證明和電子票據(jù)?？樧C時(shí)無(wú)需再打印權(quán)證附圖，由系統(tǒng)自動(dòng)生成附圖二維碼打印在權(quán)證上，權(quán)利人可通過(guò)手機(jī)“隨申辦”APP掃碼隨時(shí)查看和下載房屋平面圖及宗地圖。推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記電子權(quán)證的協(xié)調(diào)互認(rèn)，擴(kuò)大電子權(quán)證應(yīng)用場(chǎng)景，引導(dǎo)企業(yè)、市民申領(lǐng)電子權(quán)證替代紙質(zhì)權(quán)證，并提供自助打證機(jī)打印服務(wù)。市民可通過(guò)移動(dòng)端小程序查看和下載電子證照，在辦理落戶(hù)、入學(xué)、納稅、工商登記、不動(dòng)產(chǎn)交易等事項(xiàng)時(shí)無(wú)需帶紙質(zhì)材料，直接“亮證”即可。

四是開(kāi)通在線(xiàn)開(kāi)具房屋查詢(xún)結(jié)果證明的新功能，依托“一網(wǎng)通辦”平臺(tái)、支付寶或微信小程序、“隨申辦”APP開(kāi)通了線(xiàn)上開(kāi)具本市房屋查詢(xún)結(jié)果證明模塊。不僅可以為申請(qǐng)人提供在本市有無(wú)房屋查詢(xún)結(jié)果的證明，對(duì)于未能通過(guò)人臉識(shí)別的未成年人，也可由監(jiān)護(hù)人線(xiàn)上代為申請(qǐng)，一經(jīng)提交，系統(tǒng)自動(dòng)審核，30分鐘內(nèi)即可看到電子證照。

五是繼續(xù)拓展深化原有項(xiàng)目，如擴(kuò)大抵押登記“不見(jiàn)面辦理”合作銀行名單，由2020年的5家銀行擴(kuò)展到12家銀行;同時(shí)，在實(shí)現(xiàn)上海全域范圍抵押登記“不見(jiàn)面辦理”的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記長(zhǎng)三角區(qū)域“跨省通辦”，并于2021年12月發(fā)出了首張不動(dòng)產(chǎn)抵押“跨省通辦”登記證明;還將不動(dòng)產(chǎn)登記與水電氣聯(lián)動(dòng)過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展到全市，并增加了不動(dòng)產(chǎn)登記與有線(xiàn)電視聯(lián)動(dòng)過(guò)戶(hù)等。

3 心系軍隊(duì)停償服務(wù)，助力資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)有力度

軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)，是黨中央、中央軍委和習(xí)近平總書(shū)記著眼強(qiáng)軍目標(biāo)作出的重大戰(zhàn)略決策，是習(xí)近平總書(shū)記親自領(lǐng)導(dǎo)、親自決策、親自推動(dòng)的一項(xiàng)重大政治任務(wù)。在市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)市局統(tǒng)一部署，2020年上海已全面完成駐滬部隊(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理任務(wù)。2021年上海市停償工作的重點(diǎn)是推進(jìn)部隊(duì)資產(chǎn)逐步劃入融通公司，為此，上海市登記中心提前介入，積極主動(dòng)與部隊(duì)、融通公司對(duì)接，并與市、區(qū)兩級(jí)各部門(mén)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，完成了土地房屋測(cè)繪、地籍調(diào)查和數(shù)據(jù)掛接等前期準(zhǔn)備工作，遵循“尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是、特事特辦”的原則，解決了多年來(lái)辦理軍產(chǎn)登記的歷史遺留問(wèn)題，妥善完成了資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。2021年6月11日上海市向融通延安飯店核發(fā)了全國(guó)第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，12月23日完成了其名下所有產(chǎn)證的核發(fā)，目前，上海整體的發(fā)證數(shù)量、核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)建筑面積均列全國(guó)第一。

4 “我為群眾辦實(shí)事”，解決歷史遺留問(wèn)題有溫度

上海是黨的誕生地和初心始發(fā)地，在建黨100周年之際，市規(guī)劃資源局緊密結(jié)合黨史學(xué)習(xí)教育在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域開(kāi)展“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)。學(xué)校建筑等教育基礎(chǔ)設(shè)施是教育事業(yè)改革發(fā)展的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，目前上海市各級(jí)各類(lèi)教育單位服務(wù)330多萬(wàn)在校師生，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的擁有率僅為50%左右。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證缺失對(duì)學(xué)校產(chǎn)權(quán)界定、政府資產(chǎn)規(guī)范管理以及學(xué)校改擴(kuò)建、抗震加固、校舍維修等日常管理工作都會(huì)造成一定的障礙。但要切實(shí)解決教育系統(tǒng)歷史遺留問(wèn)題，僅靠個(gè)別部門(mén)單打獨(dú)斗難以徹底解決。為此，市規(guī)劃資源局牢記初心使命，自我加壓，以“敢為人先”的勇氣和責(zé)任擔(dān)當(dāng)，聯(lián)合市教育委員會(huì)、市住建委、市房屋管理局等多部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了《上海市教育系統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證確權(quán)補(bǔ)證工作指導(dǎo)意見(jiàn)》。文件明確了責(zé)任主體、任務(wù)清單、督辦要求等制度，實(shí)行定期匯報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)和定期考核相結(jié)合的機(jī)制，從辦證較為困難的基層學(xué)校入手，從最突出的問(wèn)題抓起，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向、標(biāo)本兼治，扎實(shí)推進(jìn)本市教育系統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)補(bǔ)證工作。截至2021年12月，上海科技大學(xué)、上海海洋大學(xué)、上海大學(xué)等21家市級(jí)教育單位累計(jì)辦理約349.54萬(wàn)平方米不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，完成“應(yīng)辦盡辦”項(xiàng)目總量45.95%，產(chǎn)證擁有率達(dá)73.78%。閔行、青浦、浦東、黃浦等16區(qū)全面推進(jìn)，累計(jì)辦理約164.81萬(wàn)平方米不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，完成“應(yīng)辦盡辦”項(xiàng)目總量15.11%，產(chǎn)證擁有率達(dá)59.9%。

5 推行規(guī)范化建設(shè)，提質(zhì)增效有尺度

規(guī)范化建設(shè)是提升行政機(jī)關(guān)工作效能的必然選擇，也是增強(qiáng)登記人員服務(wù)意識(shí)的必由之路。2021年，上海市自然資源確權(quán)登記局緊緊圍繞“硬件打基礎(chǔ)、軟件強(qiáng)素質(zhì)、管理提形象”的思路大力推行規(guī)范化建設(shè)，切實(shí)增強(qiáng)登記工作人員的責(zé)任感和服務(wù)意識(shí)，全面提升登記質(zhì)量和管理能力，確保登記工作高效規(guī)范運(yùn)行。

一是出臺(tái)管理規(guī)范，立足長(zhǎng)效機(jī)制。2021年初，為加強(qiáng)本市登記機(jī)構(gòu)規(guī)范化、制度化管理，接連出臺(tái)了《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)考核工作實(shí)施辦法》《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記窗口建設(shè)管理規(guī)定》《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)窗口應(yīng)急預(yù)案》以及《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)場(chǎng)所公開(kāi)公示設(shè)施和統(tǒng)一標(biāo)識(shí)》等規(guī)范化建設(shè)相關(guān)規(guī)定，做到以規(guī)章管事、以制度管人。市登記局以規(guī)范化建設(shè)為抓手，要求各區(qū)登記機(jī)構(gòu)結(jié)合工作需要，完善工作職責(zé)、保密管理、質(zhì)量檢查、日常巡查、黨風(fēng)廉政建設(shè)等制度規(guī)定。

二是強(qiáng)化業(yè)務(wù)監(jiān)管，狠抓服務(wù)效能。明確各崗位工作職責(zé)，嚴(yán)明組織紀(jì)律，在登記受理、審核、查詢(xún)等各環(huán)節(jié)開(kāi)展定期與隨機(jī)相結(jié)合的抽查行動(dòng)，嚴(yán)格排查工作中存在的廉政風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，通過(guò)廉政風(fēng)險(xiǎn)學(xué)習(xí)及廉潔教育培訓(xùn)等多種方式，強(qiáng)化廉潔為民的服務(wù)意識(shí)。獎(jiǎng)懲結(jié)合，依據(jù)獎(jiǎng)勤罰懶、多勞多得，充分調(diào)動(dòng)全員工作積極性。堅(jiān)持統(tǒng)一培訓(xùn)與自主學(xué)習(xí)相結(jié)合，根據(jù)崗位需求設(shè)置不同培訓(xùn)課程，不斷提高登記人員的業(yè)務(wù)技能。

三是注重隊(duì)伍建設(shè)，提升管理形象。積極為年輕人才搭建發(fā)展舞臺(tái)，開(kāi)展登記青年“雙月談”活動(dòng)，加強(qiáng)青年隊(duì)伍政治、作風(fēng)、紀(jì)律和業(yè)務(wù)建設(shè)，著力打造一支“愛(ài)崗敬業(yè)、業(yè)務(wù)精湛、廉潔高效”的青年團(tuán)隊(duì)。建立互動(dòng)交流輪崗制度，注重培養(yǎng)業(yè)務(wù)復(fù)合型人才，確保人才在不同崗位學(xué)到、學(xué)精，努力打造一支業(yè)務(wù)過(guò)硬的“全崗?fù)ā标?duì)伍。

四是建立應(yīng)急機(jī)制，危機(jī)處置有序。要求各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況制定本區(qū)窗口應(yīng)急預(yù)案，健全應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的預(yù)警機(jī)制和處置預(yù)案。建立輿情收集與危機(jī)應(yīng)急機(jī)制，當(dāng)出現(xiàn)排隊(duì)人數(shù)明顯增加、信息系統(tǒng)出現(xiàn)重大故障等情況時(shí)，建立緊急情況上報(bào)制度，及時(shí)研判，快速疏導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)人流，延長(zhǎng)窗口服務(wù)時(shí)間等應(yīng)對(duì)措施，妥善處置可能激發(fā)的各類(lèi)矛盾，保障群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。

6 購(gòu)買(mǎi)登記責(zé)任險(xiǎn)，保障登記安全有強(qiáng)度

上海市每年不動(dòng)產(chǎn)登記量多達(dá)100多萬(wàn)件，登記錯(cuò)誤的產(chǎn)生在所難免，由于房地產(chǎn)本身蘊(yùn)含的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，每年巨額的成交量伴隨著巨大的賠償風(fēng)險(xiǎn)。2020年11月27日通過(guò)的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》首次以地方立法的形式規(guī)定了探索建立不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)制度，為登記機(jī)構(gòu)建立不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)機(jī)制增添了“法律底氣”。2021年7月1日，上海市自然資源確權(quán)登記局正式與中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司上海分公司簽約實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)制度。該合同歷經(jīng)1年的研究、磋商最終落地，合同的承保范圍為“在保險(xiǎn)期間及追溯期內(nèi)，全市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作人員在辦理登記業(yè)務(wù)過(guò)程中因過(guò)錯(cuò)、疏忽、過(guò)失等行為導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，造成權(quán)利人、利害關(guān)系人或第三人的損失，依法應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償”。不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)結(jié)合登記工作特性，采取“期內(nèi)索賠式”承保，即不論造成事故的行為發(fā)生在何時(shí)，只要受到侵害的第三人向被保險(xiǎn)人第一次提出有效索賠的時(shí)間在保險(xiǎn)期間內(nèi)即構(gòu)成保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人就要依照保險(xiǎn)合同承擔(dān)賠償責(zé)任。上海市結(jié)合行政行為的最長(zhǎng)起訴期限是20年，與保險(xiǎn)公司協(xié)商將追溯期定為20年，大大降低了陳年舊案帶來(lái)的行政賠償風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到每一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記案件都會(huì)涉及受理人員、初審人員、終審人員等多個(gè)登記工作人員，故不宜采用每人每次賠償限額標(biāo)準(zhǔn)，上海市結(jié)合本地房?jī)r(jià)情況，與保險(xiǎn)公司協(xié)商確定每次事故賠償限額為2000萬(wàn)元，年度累計(jì)賠償限額為5000萬(wàn)元以及每次事故法律賠償限額50萬(wàn)元相結(jié)合的原則。上海市不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任保險(xiǎn)制度的建立，不僅可進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)登記權(quán)利人合法權(quán)益的保障、提升不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的公信力，降低不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員的履職風(fēng)險(xiǎn);也有助于強(qiáng)化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的監(jiān)督，為進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量、提高登記效率提供了有力保障。