作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學阿里巴巴商學院。

從2020年年初到現(xiàn)在，整整兩年過去了。從生產(chǎn)到生活，整個世界仍然沒有恢復正常狀態(tài)。新冠病毒仍然在持續(xù)變異進化侵擾，人們難得安生。但在要素和資產(chǎn)市場，我們看到的是另一幅景象。除了在疫情爆發(fā)的初期出現(xiàn)過度反應外，很多國家的資產(chǎn)市場尤其是房地產(chǎn)市場，絲毫看不到受疫情打擊的影子，發(fā)達國家的房價普遍超越疫情爆發(fā)前。即使是在疫情肆虐最嚴重的2020年，各國的房價也沒有受到基本面惡化的沖擊。我國也是如此，根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，2020年我國的商品房均價為9860元/平方米，同比上漲了5.9%。

根據(jù)美聯(lián)儲達拉斯發(fā)布的25個國家1975年以來的季度房價數(shù)據(jù)（如圖1所示）來看，疫情期間的房價季度同比漲幅和增速居然創(chuàng)了40多年間的紀錄，如果從2020年1季度疫情爆發(fā)到2021年第2季度計算，25個國家實際房價平均漲幅9%。遠高于代表經(jīng)濟基本面的實際收入漲幅2%。橫向來看，只有西班牙的房價自從疫情以來有輕微下跌，其他24個國家的名義和實際房價指數(shù)都在上漲。漲幅最高的加拿大實際房價漲幅達到29%，緊跟其后的新西蘭、瑞典和澳大利亞，漲幅分別是22%、17%和16%。上述4國疫情以來實際收入漲幅分別是-4%、2%、8%和1%。

居民收入端的情形是無法解釋房價的迅速上漲的，但房地產(chǎn)基本面不僅要考慮收入，更要考慮信貸條件。寬松的信貸條件對房地產(chǎn)的支撐力度要遠高于收入，畢竟很少有人全款買房。這些國家在疫情期間的信貸寬松在理論和實踐上都有了新的突破。比如英國央行在疫情期間允許政府無限度透支，歐洲央行推出的緊急購買計劃，澳大利亞和加拿大房貸固定利率已經(jīng)創(chuàng)紀錄地接近2%，美國更是各種量化寬松無極限甚至直接按人發(fā)錢。這些寬松的信貸條件和極低的利率原本是希望挽救下行的經(jīng)濟，但客觀上為房價的上漲提供了強勁的動力。在理論方面，現(xiàn)代貨幣理論的提倡者極力支持財政赤字貨幣化，這也是從未有過的異端學說。

我們可能以為這種寬松的信貸和極低的利率只不過是短期應對疫情沖擊，長期利率會回升從而遏制房價的上漲（美聯(lián)儲因通脹惡化可能提高利率并不能視為長期利率的回升）。事實并非如此。按照加州大學戴維斯分校3位經(jīng)濟學家的研究，從1331年黑死病爆發(fā)到2009年HIN1的大流行，在過去1000年內，重大疫情之后實際利率會有顯著、持續(xù)的降低。降低的原因在于：由于勞動力的大幅減少，資本相對過剩從而導致作為資本價格的利率降低;同時居民部門的儲蓄欲望增強，可能是出于謹慎、更大的不確定性或重建枯竭財富的欲望;或者兩者兼而有之。今時不同往日，今天的世界有了一些新變化，比如新冠疫情主要傷害已經(jīng)退出勞動市場的老年人，另外健康和醫(yī)保條件大幅改善，對勞動力市場的影響可能比較輕微。

從供給和開發(fā)端來看，疫情顯然也打擊了房地產(chǎn)開發(fā)，使得開發(fā)節(jié)奏變慢短期供給無法快速提升。同時，各種原材料和大宗商品的漲價也直接提升了開發(fā)成本，這都會導致房地產(chǎn)的供給曲線向左移動。這自然會導致房價上漲。好消息是，隨著疫情的結束，沖擊導致的開發(fā)節(jié)奏變慢應該會很快消失。但壞消息是，人類本應該在這種極端自然災害面前攜手合作，但我們看到的卻是一個日益撕裂和對抗的國際社會。各國對供應鏈安全的擔憂以及非經(jīng)濟考量降低了各種產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，由此帶來的全球化逆轉提升了各種產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，這種物價的上漲不能以貨幣寬松作為借口來解釋。

最后，可能最不重要的原因是，人們在新冠疫情期間長期蝸居在家辦公或隔離，對健康寬敞的居住環(huán)境有了新的認識和需求，這會助長房價。隨著疫情結束，這種新的認識和需求是繼續(xù)保持還是回歸以往，有待觀察。