摘要：發(fā)展住房租賃市場是國家的戰(zhàn)略與人民的需要。針對當前住房租賃市場存在的問題，提出建立統(tǒng)一的住房租賃信息平臺，落實住房租賃登記備案制度，加強住房租金管制，規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)行為，暢通住房租賃糾紛的排解渠道等五點建議，以加快推進我國住房租賃市場的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：發(fā)展;住房租賃市場;建議

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0010-05 收稿日期：2022-01-20

作者簡介：張世涵，管理學博士，天津師范大學經(jīng)濟學院副教授。

基金項目：住建部科技計劃項目《建立住房租賃市場風險防控機制研究》，項目編號：2021-R-081。

今年兩會政府工作報告再次提及“堅持租購并舉”“加快發(fā)展長租房市場”，兩會代表在房地產(chǎn)領(lǐng)域的提案、建議中，均對住房租賃市場有較多的關(guān)注。建立與完善具有中國特色的住房租賃制度，勢在必行。它不僅是新市民、青年人解決基本住房問題的需要，也為廣大市民改變居住理念、提高居住水平提供了新選擇，為老年人居家養(yǎng)老開辟了新途徑。但是，由于我國的住房租賃市場長期被弱化而面臨的發(fā)展難題是有目共睹的。要破解之，必須引導人們轉(zhuǎn)變住房觀念，必須擴大對租賃住房的供給，必須加強政府及相關(guān)部門對住房租賃市場的監(jiān)管，必須建立起發(fā)展住房租賃市場與保護承租人合法權(quán)益的法規(guī)體系，為住房租賃市場的正常運行保駕護航。為此，提出五點建議，以供政府決策及相關(guān)部門參考。

1 建立統(tǒng)一的住房租賃信息平臺

發(fā)展與完善住房租賃市場是國家的戰(zhàn)略和人民的需要。然而，當前活躍在住房租賃市場的房地產(chǎn)中介機構(gòu)雖然遍地開花卻是良莠不齊，加之國家相關(guān)法規(guī)體系還不完善，使住房租賃市場發(fā)展受阻，諸如供給不足、隱形交易、逃避監(jiān)管、虛假房源、隨意漲租、轟攆租客等。建議盡快建立住房租賃信息平臺，以大數(shù)據(jù)了解租賃住房的供給與居民對租賃住房的需求，從國家層面搞好調(diào)控，滿足人民的租房需求。大數(shù)據(jù)包括具體的租賃人口、租賃住房數(shù)量、租賃住房存量和總體的住房租賃價格。更重要的是通過大數(shù)據(jù)可以得到全面的征信檔案，涉嫌違法詐騙的住房出租人、名不副實的虛假房源等相關(guān)信息。無論是出租人還是承租人，都將納入該平臺的征信系統(tǒng)，并為其建立住房租賃征信檔案。對岀租人而言，隨意漲租、惡意收取無關(guān)費用等行為將與信用檔案掛鉤，任意一項不符合規(guī)定的做法都會降低其住房租賃信用分，從而讓其在統(tǒng)一的住房租賃平臺上毫無競爭力。對承租人而言，有了住房租賃信用檔案，也不敢輕易毀壞出租人的房屋、惡意拖欠房租，因為這些都會影響其下一次成功地租賃住房。

統(tǒng)一住房租賃信息平臺的建立還需要在政府的公共平臺上得到展出，政府要借助大數(shù)據(jù)下的互聯(lián)網(wǎng)管理，甚至可以借鑒人工智能分析管理各個主體之間的關(guān)系：出租人、承租人、中介機構(gòu)和開發(fā)商，對這些主體模塊化的同時，即可分塊進行不同方式的不間斷監(jiān)管。統(tǒng)一的住房租賃信息平臺是政府為推進住房租賃市場而釆取的服務措施，其目的是為了推動住房租賃市場的發(fā)展，而非干擾各個主體之間的溝通交流。統(tǒng)一住房租賃平臺的建立也需要多方合作，各個部門之間配合輸入多方的有效信息及技術(shù)的支持。只有在各方協(xié)作、共同努力下，統(tǒng)一的住房租賃信息平臺才能快速有效地建立起來。

2 落實住房租賃登記備案制度

早在1994年我國出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第53條中就作出明確規(guī)定，“出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房地產(chǎn)管理部門登記備案”。該法規(guī)自1995年開始實施。同年，建設(shè)部頒布《城市房屋租賃管理辦法》，其中規(guī)定：“簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案”。而地方層面的具體實施和落實卻差強人意或者說是幾乎沒有。從地方層面的落實情況時間軸來看，上海、天津和南京分別從2000年、2002年、2004年才開始正式實行房屋租賃登記備案制度，北京2008年才開始實施該項制度。數(shù)據(jù)顯示，大部分地區(qū)的私人住房租賃都屬于自發(fā)行為，進行登記備案的出租人少之又少。以北京、合肥和沈陽這3個城市來看，2007年年底住房租賃登記備案率只有7%、10%和20%（見《中國房地產(chǎn)》2010年第5期，趙偉《加強房屋租賃登記備案管理的對策》）。盡管一些城市推行了住房租賃合同網(wǎng)上簽約和備案制度，要求住房租賃當事人應當在規(guī)定期限內(nèi)，將住房租賃合同通過監(jiān)管平臺進行備案登記，但是收效并不理想。也就是說，要全面落實住房租賃登記備案制度，還有很長的路要走。

（1）從住房租賃登記制度內(nèi)容角度看，租賃登記備案制度的實施要有具體的操作流程，同時還要執(zhí)行賞罰分明的政策。在國家強制要求施行住房租賃登記制度的情況下，對遵守制度的人員處以一定數(shù)額的罰金，而主動進行租賃登記備案的可以在租賃稅上得以減免，或者在制度推行階段適量取消租賃稅的收取。以此來盤活住房租賃登記市場，使監(jiān)管部門能更全面地掌握住房租賃的相關(guān)動態(tài)。在提升了登記備案率之后，再酌情商榷關(guān)于租賃稅收的稅率問題。

（2）從住房租賃登記制度具體操作流程看，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應該被強制要求進行申報和備案。房地產(chǎn)中介不應該扮演一個不遵守市場規(guī)則的形象，而應該利用其“接地氣”的優(yōu)勢，幫助監(jiān)管部門對租賃住房及其租賃關(guān)系做出真實判斷，因為房地產(chǎn)中介機構(gòu)掌握隱蔽性較高的房屋租賃信息，配合、參與住房租賃登記制度的實施，會大大降低住房租賃登記和備案的難度。同時，政府層面需要通過立法強制房地產(chǎn)中介機構(gòu)將其住房租賃信息予以申報，否則將追究其法律責任。

（3）從住房租賃登記制度監(jiān)管部門看，各管理部門之間的協(xié)調(diào)是必不可少的。首先，要賦權(quán)于相應的主管部門，并由其進行相關(guān)的協(xié)調(diào)工作。其次，在對房屋租賃登記備案進行統(tǒng)籌安排的同時，要明確下一層級部門的具體登記任務，以促進房屋租賃登記備案工作的有效運行。

（4）從住房租賃登記制度的推行看，要大力宣傳住房租賃登記制度的重要性。應從普法的高度加大宣傳住房租賃登記制度的力度，以此促進住房租賃登記制度的實施，加大各監(jiān)管部門的登記效力。最終取得群眾的理解和配合，使住房租賃登記制度得以全面實施。

3 加強住房租金管制

從理論上講，簽訂住宅租賃合同并商定租金的數(shù)額應該由租賃雙方自由談判和協(xié)商，但是，就現(xiàn)狀而言，租賃雙方往往無法就租金達成一致，或者由于市場的競爭導致租房價格虛高，使有租房意愿的居民難以通過市場選擇自己滿意的住房。加之我國住房租賃市場又大多為城市中私人的多余住房，承租人選擇的空間有限，更沒有討價還價的能力。再有，出租人無論是定期限的合同還是提前告知終止或不定期的合同，往往根據(jù)市場的波動任意加價，使承租人的權(quán)益無法得到保障，最終只有以搬遷、放棄為代價。

在市場經(jīng)濟的背景下，房屋出租人以投資的房產(chǎn)獲得合理的收益無可厚非。但是這份收益應該得到合理的限制，否則，容易擾亂市場，損害承租人的權(quán)益。借鑒國外經(jīng)驗，大部分房租應該建立在合理區(qū)間，比如涵蓋了房屋購買人的購入成本、所需繳納的合理稅款、正常的房屋維修和物業(yè)費等，而不是一味地在市場上跟風，以少數(shù)人對于房屋出租的部分壟斷而攫取高額的利潤。德國、美國、英國、加拿大等國均實行房租管制，并取得了相應的成效，足以見得房租管制不僅可以控制房租價格，更保護了承租人的合法權(quán)益。如《德國民法典》第559條第1款規(guī)定：如果出租人為了改善租賃住房的居住條件、增加租賃住房的使用價值或者為了節(jié)約用水或者能源而對租賃住房進行改良，出租人可以單方面要求提高租金，最高限度為將年度租金提高11個百分點。因此，可以從以下幾個方面借鑒控制租賃住房租金的方法。

（1）初始租金由市場決定。因為美國和德國有相對富余的出租房源，相應的立法比較完善，使住房租賃市場的初始租金不會偏離市場太多。而我國，在當前房屋租賃市場供需不平衡、房源不充足、人們租賃住房的法律意識比較淡薄、國家的法律法規(guī)還不夠完善的情況下，可以住房租賃初始租金為平衡點。

（2）對續(xù)租租金上漲予以適度調(diào)控。對于我國承租人而言，最無法保障的權(quán)益還不是初始租金，而是續(xù)租租金。在沒有簽訂住房租賃合同之前，承租人可以根據(jù)自身的能力和要求選擇符合自己居住的房源。但是，當簽訂了住房租賃合同之后，特別是在續(xù)租之時，承租人權(quán)益則無法得到保障。合同的終止對于出租人而言無非是換個承租人，甚至可以從中獲取更高昂的租金，而對于承租人來說遭受的損失是巨大的，無論是搬家還是工作、生活、學業(yè)，無一例外地蒙受損失或加大成本。所以在確定續(xù)租租金方面，政府相關(guān)部門應予以監(jiān)管。尤其需要限定租金上漲的具體期限，限定租金的漲幅，雙方應提前商榷租金上漲問題，使承租人接受因正常的物價上漲所帶來的租金漲幅。

（3）違反租金控制義務的法律后果。對租金進行適當調(diào)控，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的必要舉措。我們可以參考德國的相關(guān)做法：一是政府給出宏觀的調(diào)控方向。例如德國2013年正式生效的《新租房法》中對于住房租金進行了控制：3年內(nèi)只能進行1次租金上漲，且漲幅不能超過15%。二是加強立法，一方面鼓勵承租人進行舉報和檢舉違規(guī)上漲房租的行為，充分調(diào)動承租人的法律積極性;另一方面要對租金漲幅過大或者隨意上漲租金的出租人根據(jù)違規(guī)情節(jié)進行懲罰，以穩(wěn)定住房租賃市場秩序。

4 規(guī)范中介機構(gòu)行為

從法條上看，我國的《合同法》《城市房地產(chǎn)管理法》等雖然在規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)方面作出了一些規(guī)定，但從實際操作來看，無論是出租人還是中介機構(gòu)，由于違法成本相對較低以及與其獲得的利潤比較，都能夠輕易地做出選擇規(guī)避相應責任的行為。其主要原因不排除相關(guān)規(guī)定過于籠統(tǒng)，沒有在本質(zhì)上規(guī)定承租人、出租人和中介機構(gòu)三方各自的權(quán)利義務。在權(quán)責不清的情況下，承租人找不到相對應的維權(quán)依據(jù)，出租人和中介機構(gòu)有可能選擇乘機而入。本文認為，可從規(guī)范中介機構(gòu)的行為入手整合住房租賃市場，首先整治梳理“房屋中介亂象”，然后完善法規(guī)，提出切實可行的解決辦法，重點是規(guī)范中介機構(gòu)行為。

（1）大幅提升房地產(chǎn)中介的誠信度。除了租賃雙方要建立誠信制度之外，國家還要對房地產(chǎn)中介進行監(jiān)管和評級。定期抽査并且在權(quán)威網(wǎng)站上發(fā)布，方便住房租賃雙方選擇。對于發(fā)布虛假房源等擾亂市場的做法，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不僅要通報批評，而且要加大懲罰力度，使其在短期內(nèi)無法有效回升信用等級，從而起到規(guī)范與提升整個中介市場信用度的作用。此外，相關(guān)部門要加大對中介機構(gòu)違法行為的核實力度，鼓勵群眾舉報，一經(jīng)核實情結(jié)嚴重者將終身不得進入房地產(chǎn)市場。

（2）降低承租人的租房成本。為了避免房屋中介吃“差價"，維護住房租賃需求雙方的合法權(quán)益，要明令禁止房屋中介的此種行為，除中介機構(gòu)自身承租的房屋可以自由租賃外，所有委托租賃的房屋都必須親自和承租人簽訂租賃合同，明確住房租賃雙方的權(quán)利義務，嚴厲打擊“二房東”。

（3）規(guī)范中介機構(gòu)服務收費標準。對于房屋租賃價格，要有所租賃房屋的指導價格，要有規(guī)范中介機構(gòu)的服務收費標準，還要有相關(guān)部門的監(jiān)督管理。對于不規(guī)范的收費行為以及由此帶來的嚴重后果，要進行嚴厲處罰。權(quán)責清晰、賞罰分明才是從根本上解決房屋租賃價格的良藥。

5 暢通住房租賃糾紛排解渠道

在住房租賃實踐中，承租人權(quán)益受損的現(xiàn)象雖然有目共睹，但向司法機構(gòu)尋求司法救助的人卻較少。究其原因，主要是不熟悉房屋租賃政策，訴訟成本高昂，包括在維權(quán)過程中需要花費大量精力，如此等等，無疑助長了出租人的不正之風。在暢通住房租賃糾紛的排解渠道上，本文認為，相關(guān)部門應該承擔起主要責任。房屋租賃管理部門在履行好房屋租賃登記制度的同時，也應在暢通住房租賃糾紛的排解渠道方面作出貢獻。房屋租賃主管部門可以通過各個村鎮(zhèn)以及當?shù)厝嗣裾{(diào)解委員會進行糾紛調(diào)解工作，還要鼓勵糾紛當事人在發(fā)生糾紛之后積極向相關(guān)部門進行申訴和報備。而對于那些無法調(diào)解的，且案情復雜的住房租賃糾紛問題，也應由住房租賃管理部門鼓勵當事人積極申請仲裁和訴訟，并提供相應的渠道給予當事人，引導、鼓勵、幫助他們尋求司法救助。也就是說，在承租人遇到住房租賃糾紛的時候，一定要保證排解渠道順暢，以起到上通下達、向住房承租者宣傳法律的作用。如果相關(guān)部門做好了互相溝通、協(xié)調(diào)和配合的工作，也可產(chǎn)生威懾作用，使出租人依法履行合同義務，不輕易損害承租人合法權(quán)益。

住房租賃市場已成為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、建立住房制度新模式的重要組成部分，必將在實現(xiàn)“讓全體人民住有所居”中發(fā)揮重大作用。