莊軍陽(yáng)

摘要：“爬樓難”困擾著廣大住戶，尤其居住在層數(shù)高于6層且建成時(shí)間較早未安裝電梯的老舊小區(qū)的住戶。為老舊小區(qū)加裝電梯成為迫在眉睫要解決的民生問(wèn)題，但加裝電梯又存在一些技術(shù)難點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)利益上的沖突，實(shí)施中困難重重。文中圍繞老舊小區(qū)加裝電梯的難點(diǎn)和解決策略展開(kāi)分析，希望能為老舊小區(qū)加裝電梯提供借鑒方案。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);加裝電梯;策略分析

Technical Difficulties and Strategy Analysis of Elevator Installation in Old Residential Districts

ZHUANG Jun-Yang

（Quanzhou Branch of Fujian Special Equipment Inspection and Research Institute， Quanzhou 362000， Fujian， China）

Abstract： Climbing stairs has always been a livelihood problem for the majority of residents， especially those who live in old communities that have less than 6 floors and were built earlier without elevators. The installation of elevators in the old communities has become an urgent need now. The peoples livelihood problems have been solved， but there are some technical and profit difficulties in the elevator installation process. The installation of elevators in the old community provides a reference.

Key Words： Old residential area; Installation of elevators; Strategy analysis

1 引言

人口老齡化已經(jīng)成為中國(guó)乃至世界的難題，我國(guó)65歲及以上的老年人口已經(jīng)從上世紀(jì)九十年代的6000萬(wàn)增加到2020年末的19064萬(wàn)，由占總?cè)丝诘?.57%上升到13.5%。預(yù)計(jì)到2025年，65歲及以上老年人口將達(dá)到3億左右。而目前老舊小區(qū)普遍未配置電梯，給大多數(shù)老年人日常出行帶來(lái)不便。因此，2017年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見(jiàn)》，明確提出加快推進(jìn)既有住宅加裝電梯工作的指導(dǎo)意見(jiàn)，把老舊小區(qū)加裝電梯作為一項(xiàng)民心工程來(lái)加速推進(jìn)[1]。

2 加裝電梯的優(yōu)勢(shì)分析

2.1增加生活便利性

上世紀(jì)九十年代以來(lái)國(guó)家大興住宅建設(shè)，但由于經(jīng)濟(jì)條件所限，國(guó)內(nèi)大部分建筑為八層以下的單多層建筑，且未安裝電梯等輔助設(shè)備，給住戶尤其是老年人和殘障人士的出行帶來(lái)不便。因此，加快推進(jìn)老舊小區(qū)加裝電梯工作，是積極應(yīng)對(duì)人口老齡化、方便居民生活、提高居住品質(zhì)的重要措施。

2.2增加房產(chǎn)價(jià)值

為節(jié)省出行時(shí)間，電梯房已經(jīng)成為年輕人租房及買房的優(yōu)先選擇。廣州市天河區(qū)茶山小區(qū)的13幢老舊建筑在加裝電梯后，房?jī)r(jià)普遍上調(diào)20%左右，房產(chǎn)隨之增值[2];杭州花園24號(hào)舊樓加裝電梯后，成為小區(qū)的“明星樓”，明亮大氣的外部電梯引起居民熱議，不僅方便該樓居民出行，也提升房子本身價(jià)值。該樓居民平均每戶出資3萬(wàn)余元，加裝電梯后，這幢具有20年樓齡的老樓房?jī)r(jià)上漲，平均每戶升值20萬(wàn)元。因此，加裝電梯可以為居民帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。

3 老舊小區(qū)加裝電梯的難點(diǎn)分析

雖然加裝電梯有諸多好處，但也帶來(lái)不少難題。文中就從技術(shù)難點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)和技術(shù)規(guī)范三個(gè)方面闡述老舊小區(qū)加裝電梯的困難之處。

3.1 技術(shù)難點(diǎn)

老舊小區(qū)的住宅建筑在設(shè)計(jì)之初并未考慮日后加裝電梯的需求，這就給改造施工造成難題：一是老舊小區(qū)不具備電梯井及其相關(guān)的力學(xué)結(jié)構(gòu)，絕大部分電梯加裝都是在建筑外重構(gòu)電梯井，會(huì)相應(yīng)增大建筑面積;二是若考慮在樓內(nèi)加裝電梯，則需要在拆除現(xiàn)有樓梯的基礎(chǔ)上操作，此方法雖然可以節(jié)約建筑面積，但對(duì)建筑的結(jié)構(gòu)性能有很大要求，且在加裝電梯的過(guò)程中對(duì)住戶的出行又是一個(gè)極大的挑戰(zhàn);三是老舊小區(qū)住宅天然氣管路、電路等設(shè)施與現(xiàn)有建筑方法不太一樣，因此在加裝電梯時(shí)還要考慮電路、水路和天然氣等的影響[3];四是在施工過(guò)程中難免會(huì)產(chǎn)生一些噪音和建筑垃圾，若未采取合理措施將嚴(yán)重影響住戶的生活質(zhì)量。

3.2 經(jīng)濟(jì)難點(diǎn)

老舊小區(qū)加裝電梯雖然會(huì)給住戶生活提供便利，但這只是部分住戶的便利，不同樓層的居民對(duì)此持不同意見(jiàn)。對(duì)高層住戶而言，加裝電梯可以提供方便，但對(duì)一樓或二樓的居民而言，由于樓層位置較低，加裝電梯未帶來(lái)太多的出行便利。在籌備改造款時(shí)，大部分小區(qū)堅(jiān)持平攤原則，高層住戶樂(lè)于交款，而低層住戶則不愿意。因此，前期加裝電梯以及后期維護(hù)運(yùn)行的費(fèi)用的籌集是一個(gè)迫切要解決的問(wèn)題。

3.3 技術(shù)規(guī)范模糊不清

目前國(guó)家尚未提出針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的技術(shù)規(guī)范且無(wú)過(guò)多的實(shí)際案例可以借鑒，目前的安裝技術(shù)規(guī)范僅適用于新建建筑，這給加裝電梯造成難點(diǎn)和阻力，如工程審批和工程建設(shè)方面，過(guò)程審批和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊不清將對(duì)加裝電梯造成時(shí)間上的不確定性。

4老舊小區(qū)加裝電梯策略分析

對(duì)老小區(qū)加裝電梯，可以在水平交通的技術(shù)上增加垂直交通的便利性。文中根據(jù)上述提到的加裝難點(diǎn)有針對(duì)性地提出解決策略，希望能夠?yàn)槔吓f小區(qū)加裝電梯提供借鑒。

4.1創(chuàng)新電梯加裝思路

4.1.1注重民意

為老舊小區(qū)加裝電梯影響住戶利益，應(yīng)嚴(yán)格遵循電梯加裝原則，落實(shí)受益者和責(zé)任者相統(tǒng)一。一是以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定作為第一原則，即應(yīng)所有居民集體投票的原則，只要同意加裝電梯的居民數(shù)量或者同意者居住面積超過(guò)三分之二就代表全體住戶同意;二是以平等協(xié)商作為第二原則，包括加裝電梯和后期維護(hù)保養(yǎng)方案，需經(jīng)過(guò)居民同意方案才可執(zhí)行;三是市場(chǎng)化運(yùn)作和補(bǔ)貼式引導(dǎo)加裝原則，即由政府出面引導(dǎo)，業(yè)主協(xié)商一致，再實(shí)施相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼，有效提高加裝效率，造福社區(qū)群眾;四是提高審批效率，由政府牽頭成立專門的工作小組，為居民提供一條龍服務(wù)，更好地推動(dòng)加裝電梯工作的開(kāi)展。

4.1.2興建試點(diǎn)、大力推廣

老舊小區(qū)加裝電梯困難重重，不同樓層住戶意見(jiàn)不同是主要原因，可樹立試點(diǎn)單位，讓住戶能夠看到加裝電梯的益處和便利性，統(tǒng)一加裝意見(jiàn)。如廈門于2015年出臺(tái)老舊小區(qū)加裝電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)，并在適用范圍、原則、籌款、建設(shè)等多方面做出指導(dǎo)性建議;寧波不僅對(duì)多層老舊住宅加裝電梯開(kāi)設(shè)綠色通道，簡(jiǎn)化辦理流程，還對(duì)其中一部分費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，政府參與住戶的分?jǐn)偙壤?。在這些城市政策和措施的推動(dòng)下，老舊小區(qū)電梯加裝成果顯著，如寧波市江北區(qū)洪塘街道北欣社區(qū)欣欣家園、廈門市思明區(qū)東浦路的浦南新村等很多社區(qū)都對(duì)老舊住宅進(jìn)行加裝電梯，起到很好的示范作用[4]。

4.1.3創(chuàng)新融資體系

社區(qū)或政府在募集資金時(shí)應(yīng)提供創(chuàng)新性方案，可以有效解決募集資金的難題。如政府可以提供一定比例的費(fèi)用作為補(bǔ)貼，讓利于民，有效提高加裝效率;電梯轎廂廣告牌的投放亦可募集一部分資金;可以引入PPP模式，由企業(yè)負(fù)責(zé)安裝電梯，住戶使用時(shí)按照樓層單次付費(fèi)、月付或年付，減少住戶因一次投入較大而產(chǎn)生負(fù)擔(dān);居民可以參考樓層按比例自籌資金，比如首層免費(fèi)，二層0.5%，三層1%，四層1.1%，以次類推，有效解決籌款難題。

4.1.4政府推動(dòng)

當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)單位應(yīng)以滿足廣大人民群眾實(shí)際利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，做好基礎(chǔ)工作。一是對(duì)本地區(qū)適用改造加裝電梯的社區(qū)住宅進(jìn)行摸排，針對(duì)四層以上未安裝電梯的老舊小區(qū)開(kāi)展摸底統(tǒng)計(jì)工作，可以適當(dāng)對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行補(bǔ)貼，如對(duì)某六層老舊建筑加裝電梯的社區(qū)，每加裝一臺(tái)電梯補(bǔ)貼若干錢，樓層越高補(bǔ)貼越多，做到專款專用。二是組織社區(qū)和物業(yè)公司進(jìn)行“三位一體策略”，各司其職、協(xié)同辦理，做到一切為人民服務(wù)。

4.2創(chuàng)新加裝技術(shù)思路

4.2.1創(chuàng)新電梯搭建方式

老舊小區(qū)加裝電梯不同于新建住宅加裝電梯，應(yīng)充分考慮老舊小區(qū)面積和結(jié)構(gòu)的特殊性，提出具有創(chuàng)新思想的搭建方式。以不破壞老舊建筑現(xiàn)有外部和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，滿足小區(qū)居民正常生活需求為首要目的，合理利用室外地理位置優(yōu)勢(shì)，最大限度地造福于民。

對(duì)于安全出口較近的兩棟建筑可以采用兩部外部電梯并行布置的方式，盡可能節(jié)約成本和減少占地面積;對(duì)于原有樓梯靠外墻布置的建筑，可以采用電梯入口與現(xiàn)有樓梯相連的方式布置外部電梯，在保持原有建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性的條件下減少墻體開(kāi)口數(shù)量，且不破壞建筑的整體穩(wěn)定性和安全性能;在兩棟相鄰單元樓中間距離不太大的情況下，可以采取在兩棟建筑中間設(shè)置雙開(kāi)門的電梯井，可以減少電梯數(shù)量，且方便兩棟居民出行。

4.2.2加裝電梯需因地制宜

老舊小區(qū)加裝電梯的主要目的是方便老年人出行。常規(guī)8人電梯尺寸為1100mm×1400mm，而老舊小區(qū)改造加裝電梯的尺寸可以相對(duì)減小，因大部分老年人腿腳不便，故需考慮老年人坐輪椅出行的情況。常規(guī)輪椅寬度約700mm，考慮留余兩側(cè)的空間和家屬的活動(dòng)空間，可以將改造電梯開(kāi)門寬度設(shè)置為800mm左右，轎廂尺寸在1100mm×1100mm左右，這樣既可以方便老年人出行，也可以方便上班的年輕人[5]。盡量減少電梯轎廂入口和電梯外地面的垂直差值，方便老人輪椅通行。因此，可以采用雙層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、轎廂周邊采用軟毛刷、井道設(shè)置泄壓通風(fēng)口等措施來(lái)減少急速氣體對(duì)電梯噪音的產(chǎn)生，提高居民的電梯體驗(yàn)感。采用較好剛性、光潔度和垂直度的導(dǎo)軌，選用較好的導(dǎo)靴、添加轎廂平衡塊等措施盡可能地降低電梯的震動(dòng)和抖動(dòng)，減少對(duì)老年人身體的不適感。以上方法的靈活運(yùn)用會(huì)使居民在使用電梯時(shí)有更好的體驗(yàn)感，提高電梯的使用頻率，間接降低運(yùn)行和維護(hù)成本。

4.2.3創(chuàng)新電梯運(yùn)行和維護(hù)方案

老舊小區(qū)加裝電梯是為了更好地服務(wù)老年人，實(shí)現(xiàn)電梯智能化也是其中一個(gè)重要內(nèi)容。利用loT技術(shù)可以有效管理和維護(hù)電梯[6]，在電梯適當(dāng)?shù)奈恢冒惭b發(fā)射器和讀寫器，RFID可以隨時(shí)將電梯運(yùn)行數(shù)據(jù)反饋至物業(yè)后臺(tái)，有效檢測(cè)電梯的運(yùn)行情況，通過(guò)后臺(tái)數(shù)據(jù)反饋系統(tǒng)隨時(shí)對(duì)接物業(yè)進(jìn)行維修，保證電梯服務(wù)的及時(shí)性和安全性?？紤]到封閉空間內(nèi)空氣流通的重要性，在老舊小區(qū)加裝電梯的設(shè)計(jì)和運(yùn)行過(guò)程中，可以借鑒一些其他行業(yè)和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，比如對(duì)電梯采用自動(dòng)送風(fēng)設(shè)備、增加體溫檢測(cè)的功能，時(shí)刻以人民群眾的健康為第一要義。

4.2.4其他技術(shù)策略

老舊小區(qū)加裝電梯不同于新建住宅加裝電梯，應(yīng)在兼顧電梯質(zhì)量的前提下，盡可能減少投入和占地面積，降低住戶的投入。比如可以采用裝配式的鋼結(jié)構(gòu)形式的電梯井為首選施工方案，此方案的電梯井與其他電梯井相比，在運(yùn)行相同質(zhì)量和體積的電梯的情況下，可以節(jié)約近三分之一的施工面積，并且施工時(shí)間上較常規(guī)電梯井快。裝配式的組裝方式可以減少安裝工人現(xiàn)場(chǎng)裝配時(shí)門洞開(kāi)孔和修復(fù)的時(shí)間，降低工時(shí)費(fèi)，按照經(jīng)驗(yàn)來(lái)算，一部電梯從指定施工方案到加裝完成的期限不超過(guò)40天，且質(zhì)量較常規(guī)電梯沒(méi)有差異。這種裝配式的鋼結(jié)構(gòu)井道的創(chuàng)新技術(shù)，能更大程度地控制產(chǎn)品質(zhì)量，優(yōu)先避免電梯在安裝和搭設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的其他質(zhì)量問(wèn)題，更好保護(hù)電梯的外觀和品質(zhì)。但在安裝和組裝鋼結(jié)構(gòu)電梯井時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：第一，要對(duì)鋼結(jié)構(gòu)電梯井的原材料進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)檢測(cè)，尤其是對(duì)不銹鋼材料、玻璃和焊材等的檢測(cè);第二，必須使用高精度的切割工藝對(duì)原材料進(jìn)行切割，比如使用激光切割等切割方式，保證原材料的精度滿足設(shè)計(jì)要求;第三，也是最重要的一點(diǎn)即對(duì)表面的處理，表面處理的優(yōu)劣不僅影響電梯的外觀，還會(huì)嚴(yán)重影響電梯使用功能。在表面處理之前應(yīng)仔細(xì)清洗材料表面，去除材料表面油脂和銹跡，對(duì)表面進(jìn)行防腐處理，提高其抗腐蝕性。

5 結(jié)語(yǔ)

老舊小區(qū)加裝電梯是一個(gè)迫在眉睫的民生工程，實(shí)施中也會(huì)遇到許多問(wèn)題，文中對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的難點(diǎn)進(jìn)行分析，并分別對(duì)難點(diǎn)提出解決方案，希望能夠?qū)吓f小區(qū)加裝電梯的實(shí)施起到借鑒作用，也希望國(guó)家盡快完成老舊小區(qū)的改造工作。

參考文獻(xiàn)

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