摘要：房地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺(tái)，“三線四檔兩觀察”“五級(jí)分類兩道紅杠”政策效應(yīng)凸顯，“兩集中”加快土地供應(yīng)市場2.0改革，加快發(fā)展保障性租賃住房、城市更新防止大拆大建、城鄉(xiāng)建設(shè)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承等政策紛紛出臺(tái)。行業(yè)變化的信號(hào)從來沒有如此強(qiáng)烈，上下半年冰火兩重天，大房企現(xiàn)金流趨緊信號(hào)頻頻，中小房企或茫然或竊喜或焦慮。通過對(duì)短期節(jié)奏及長期趨勢數(shù)據(jù)分析，總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)2021年發(fā)展情況。

關(guān)鍵詞：存量;財(cái)務(wù)狀況;戰(zhàn)略前瞻

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）01-0013-04 收稿日期：2021-12-01

作者簡介：王靜，博志成創(chuàng)新研究院。

2021年，一個(gè)不平凡的年份。這一年，房地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺(tái)，“三線四檔兩觀察”“五級(jí)分類兩道紅杠”政策效應(yīng)凸顯，“兩集中”加快土地供應(yīng)市場2.0改革，加快發(fā)展保障性租賃住房、城市更新防止大拆大建、城鄉(xiāng)建設(shè)加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承等政策紛紛出臺(tái)……行業(yè)變化的信號(hào)從來沒有如此強(qiáng)烈，上下半年冰火兩重天，大房企現(xiàn)金流趨緊信號(hào)頻頻，中小房企或茫然或竊喜或焦慮。

雖然2021年9月底以來，央行及監(jiān)管端利好信息頻頻，然而隨后10月份的行業(yè)數(shù)據(jù)依然持續(xù)下探，透過政策行業(yè)未來如何發(fā)展？長、短周期下行業(yè)特點(diǎn)和機(jī)會(huì)發(fā)生了什么樣的變化？中小型房企該如何應(yīng)對(duì)？

1 知政策懂未來

2021年1月至今，房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了400多項(xiàng)調(diào)控政策。在政策研究過程中我們應(yīng)該注意到：頂層政策同地方政策的結(jié)構(gòu)差異、政策傳導(dǎo)時(shí)行業(yè)的整體反應(yīng)、供需兩端的反應(yīng)，這樣既可以看到政策變化也可以看到行業(yè)自我調(diào)整、還可以看到政策的閉環(huán)糾偏。因此，從政策端、資本端、土地端4個(gè)維度出發(fā)，對(duì)政策調(diào)控的理解會(huì)更立體。

宏觀政策端：既要看到“房住不炒”、穩(wěn)定健康、“三道紅線”“兩道紅線”的主政策基調(diào)，同時(shí)也要堅(jiān)守兩條底線：一是防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，二是強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張。從國家政策設(shè)計(jì)層面，這是一以貫之的。這也決定了地方政策的制定和執(zhí)行，也是洞悉行業(yè)變化的底層肌理。

地方政策：結(jié)合國家頂層政策的導(dǎo)向，各地相繼發(fā)布了一些政策，包括21城的“限跌令”、沈陽房產(chǎn)局避謠限購、限售等政策、2021年10月份90城中的20城房貸利率下調(diào)、廣東省21個(gè)地級(jí)以上市——東莞、珠海、惠州等17城下調(diào)二手房交易個(gè)稅（2%下降為1%）等。地方政策結(jié)合國家的總體政策方針去制定，這是從頂層政策設(shè)計(jì)向地方傳導(dǎo)的表現(xiàn)。

資本端和土地端：政策傳導(dǎo)更為明顯。資本端，既有三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)年內(nèi)頻繁下調(diào)房企評(píng)級(jí)逾90次，也有高盛逆勢抄底中國房企債券、多地銀行個(gè)人住房按揭貸款放款提速。土地端的一次、二次、三次供地差異化明顯：一批次熱、二批次冷、三批次微松。

總結(jié)400+政策背后，無論政策如何變化，房地產(chǎn)行業(yè)“趨穩(wěn)”趨勢不會(huì)變，政策底線不會(huì)變：十九大報(bào)告明確“房住不炒”、租購并舉、守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。在守住政策底線的同時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)趨穩(wěn)、去風(fēng)險(xiǎn)特征顯著。

《新華社：十問中國經(jīng)濟(jì)》中也明確表達(dá)：“在調(diào)控工具充沛的情況下，經(jīng)濟(jì)增速再快一點(diǎn)非不能也”，實(shí)際上在說，對(duì)于中國房地產(chǎn)的深度調(diào)控，從經(jīng)濟(jì)層面是允許的、留有調(diào)整空間的;同時(shí)也對(duì)“減少對(duì)房地產(chǎn)和債務(wù)依賴”“當(dāng)前地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患仍未消除”“原因在于企業(yè)經(jīng)營管理不善，未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目多元化擴(kuò)張，造成經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重惡化”等進(jìn)行重申。

同時(shí)結(jié)合第三季度《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》、人民銀行黨委會(huì)議、銀保監(jiān)會(huì)黨委會(huì)議，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和金融政策基調(diào)的傳達(dá)都十分統(tǒng)一：“三穩(wěn)”、防止泡沫化傾向、堅(jiān)守房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制。因此，只有看懂了國家政策“穩(wěn)”的基調(diào)，就不難理解政策背后不允許大跌也不允許大漲的本質(zhì)，房地產(chǎn)行業(yè)必須理性調(diào)整，從而進(jìn)入良幣驅(qū)逐劣幣的中下半場。

2 長周期看趨勢

從1998年到2018年，行業(yè)是投資拉動(dòng)、杠桿驅(qū)動(dòng)、劣幣驅(qū)逐良幣、比大比快的相對(duì)粗放的行業(yè)。從2018-2028年，筆者界定為改善拉動(dòng)、內(nèi)功驅(qū)動(dòng)、良幣驅(qū)逐劣幣、比強(qiáng)比穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存、優(yōu)勝劣汰的階段。筆者認(rèn)為，隨著不同城市間的結(jié)構(gòu)分化，房地產(chǎn)行業(yè)還有5～8年甚至10年的時(shí)間，有機(jī)會(huì)繼續(xù)適度做大傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。接下來才會(huì)進(jìn)入存量拉動(dòng)、生態(tài)驅(qū)動(dòng)、新幣置換舊幣的（下半場）時(shí)代。

未來8～10年行業(yè)大約會(huì)在10～15萬億平方米規(guī)模高位盤整。行業(yè)集中度一定在不斷提高。但是，結(jié)合近期“三道紅線”“兩道紅線”等政策，頭部房企在資金上受到了一些影響，集中度會(huì)在短期內(nèi)略有放緩，這對(duì)中小房企就是機(jī)會(huì)，中小房企一定要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)在短期內(nèi)去適度做大規(guī)模。

當(dāng)下整個(gè)行業(yè)進(jìn)入到低利潤、低增長、低容錯(cuò)、高風(fēng)險(xiǎn)的“三低一高”時(shí)代，經(jīng)營模式發(fā)生了重大的變化。

中小型房企要堅(jiān)守“信心”、抓住“短期內(nèi)集中度放緩的機(jī)會(huì)”、努力做“良幣”，拒絕“躺平”，可在項(xiàng)目層面提前籌備“地產(chǎn)+”轉(zhuǎn)型升級(jí)。必須去調(diào)內(nèi)功，對(duì)于中小型房企而言團(tuán)隊(duì)是非常重要的，HRD需要注意，既要為傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)適度做大規(guī)模調(diào)整團(tuán)隊(duì)數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)，還要為未來的轉(zhuǎn)型升級(jí)做好知識(shí)、能力、關(guān)鍵人才的前置準(zhǔn)備。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)剛剛進(jìn)入中下半場，還沒有進(jìn)入存量時(shí)代，企業(yè)一定要看清這一趨勢，結(jié)合當(dāng)下結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，倒逼企業(yè)提升相關(guān)內(nèi)功。

3 短周期看節(jié)奏

從2021年10月份的投資和銷售數(shù)據(jù)來看，相比6月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為-7.8%、新開工面積增速為-11.5%，土地購置面積增速為0.8%，土地成交價(jià)款增速為5.9%，銷售面積增速為-20.4%，銷售額增速-27.10%。新開工面積5個(gè)月來呈下滑態(tài)勢，土地購置面積增速接近零，相比2021年9月略有上揚(yáng)、轉(zhuǎn)負(fù)為正，土地購置價(jià)格增速小幅回升、但銷售量價(jià)增幅下滑態(tài)勢明顯。2021年整個(gè)行業(yè)處于高開低走的狀態(tài)?？梢钥闯稣麄€(gè)行業(yè)的信心相對(duì)低迷。

從2021年10月份的資金來源數(shù)據(jù)來看，相比6月份統(tǒng)一下滑，開發(fā)資金到位增速為-14.7%、國內(nèi)貸款增速為-7.6%，利用外資增速為-26.3%，自籌資金增速為-6.8%，定金及預(yù)收款增速為-28.7%，個(gè)人按揭款增速-14.2%。自籌資金和定金及預(yù)收款的下滑，表現(xiàn)了整個(gè)行業(yè)的信心處于下滑的狀態(tài)。從中可以看出購房者的理性和觀望心態(tài)比較嚴(yán)重，對(duì)房地產(chǎn)來說，行業(yè)反彈還需要一些時(shí)間。

從整個(gè)行業(yè)的銷額跟銷面的情況來看，2021年6～10月，全國商品房成交量價(jià)絕對(duì)值小幅增長，量價(jià)增速持續(xù)下滑約20.4%、27.13%。

2021年6～10月，東部和中部商品房成交量價(jià)絕對(duì)值小幅增長，增速持續(xù)下滑22.32%、21.87%;30.27%、27.22%。商品房成交量價(jià)絕對(duì)值，西部小幅增長，東北部小幅下跌;增速持續(xù)下滑15.95%、22.7%;19.53%、24.31%。

2021年6～10月，東部、中部、西部、東北部房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對(duì)值小幅增長，東北部幾乎持平;增速持續(xù)下滑6.78%、10.59%、7.23%、10.99%。

基于以上四個(gè)地區(qū)的指標(biāo)比較，我們發(fā)現(xiàn)這一輪的行業(yè)調(diào)整下，整體抗跌能力較強(qiáng)的東部城市也面臨了前所未有的增速下滑，行業(yè)調(diào)整是全面的，絕對(duì)值整體持續(xù)走高，但增速普遍下跌，且東部、中部、西部、東北部又呈現(xiàn)不一樣的結(jié)構(gòu)分化。以上數(shù)據(jù)只是全國的大區(qū)域數(shù)據(jù)，對(duì)于具體企業(yè)、具體城市還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

建議房企要在不同的城市的結(jié)構(gòu)分化中尋找機(jī)會(huì)，不能因?yàn)橐怀且怀氐谋^去否定整個(gè)行業(yè);也不能因?yàn)槟硞€(gè)階段性的調(diào)整政策就不看好這個(gè)行業(yè)。但一定要在目標(biāo)城市、目標(biāo)板塊做足做細(xì)城市、板塊、地塊的研判，這才是根本。

4 堅(jiān)定信心，未來可期

房地產(chǎn)行業(yè)依舊是支柱行業(yè)，我們要堅(jiān)定信心。中小房企要持續(xù)關(guān)注整個(gè)行業(yè)的節(jié)奏跟機(jī)會(huì)，調(diào)整模式、投資結(jié)構(gòu)，持續(xù)鍛煉內(nèi)功，應(yīng)對(duì)新的變化。

雖然央行持續(xù)釋放積極的信號(hào)，地方政策也不斷松動(dòng)，但是未來行業(yè)不會(huì)迅速反彈，房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)仍在下探，絕對(duì)值增長分化、增速整體下行，房企要清楚行業(yè)調(diào)整的主基調(diào)。

中小房企一定要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)在新的周期中布局新一輪的發(fā)展，從節(jié)奏中找投資機(jī)會(huì)，但城市研究、土地研判更應(yīng)精細(xì)化，嚴(yán)防投資風(fēng)險(xiǎn)。