摘要：2021年二手房市場“前熱后冷”，政策“維穩(wěn)”貫穿全年。市場方面，15個代表城市同比增長3.2%，成交量自2021年4月高峰后連續(xù)下滑，11月結(jié)束連跌態(tài)勢。政策方面，前三季度中央及地方調(diào)控政策頻發(fā)，圍繞“限購、限售、限貸”等方面不斷完善升級，多個熱點城市建立了二手房成交參考價格機制，對市場降溫效果明顯。2021年房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)正式實施，同時各大城市也嚴查首付資金來源，謹防經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，二季度以來信貸環(huán)境逐漸收緊。

關鍵詞：二手房市場;因城施策;改善預期增強

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）01-0017-05 收稿日期：2021-12-25

文章來源：本文由中指研究院供稿。

市場方面，2021年15個代表城市1～11月二手房成交面積為11034萬平方米，同比增長3.2%，成交量自4月高峰后連續(xù)下滑，11月結(jié)束連跌態(tài)勢，環(huán)比小幅回升;2021年1～11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%，上半年價格穩(wěn)中趨漲，累計漲幅為2.56%，下半年月度環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，四季度由漲轉(zhuǎn)跌。

政策方面，前三季度中央及地方調(diào)控政策頻發(fā)，圍繞“限購、限售、限貸”等方面不斷完善升級，多個熱點城市建立了二手房成交參考價格機制，對市場降溫效果明顯。2021年房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)正式實施，同時各大城市也嚴查首付資金來源，謹防經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，二季度以來信貸環(huán)境逐漸收緊。在市場快速降溫的形勢下，2021年9月末以來，政策“維穩(wěn)”信號頻繁釋放，信貸環(huán)境邊際改善，部分城市在公積金貸款、購房補貼、二手房交易稅率等方面進行微調(diào)預調(diào)，短期政策底已現(xiàn)，改善預期逐步增強，見圖1。

1 市場：二手房市場整體呈“前熱后冷”走勢

1.1 二手房成交量“先揚后抑”

2021年1～11月，15個代表城市二手住宅累計成交面積為11034萬平方米，同比增長3.2%。從走勢來看，整體呈現(xiàn)“先揚后抑”態(tài)勢。上半年，代表城市延續(xù)2020年下半年以來的市場活躍度，二手房市場需求積極釋放，成交量處于歷史同期相對高位，2021年1～6月代表城市二手住宅月均成交面積為1194萬平方米，同比增長58.5%，較2019年同期增長55.2%。下半年，隨著中央和地方調(diào)控政策不斷加碼以及信貸環(huán)境持續(xù)收緊，二手房市場活躍度快速回調(diào)，成交量持續(xù)回落，7～11月代表城市二手住宅月均成交面積為774萬平方米，較上半年下降35.1%，同比下降37.3%，較2019年同期下降12.8%。2021年9月底以來，中央多次釋放積極信號，房地產(chǎn)調(diào)控政策風向邊際轉(zhuǎn)暖，多城市信貸環(huán)境有所改善。政策作用逐步傳導至市場，11月代表城市二手房成交量環(huán)比小幅回升，見圖2。

1.2 二手房價格漲幅“前高后低”，四季度價格由漲轉(zhuǎn)跌

2021年1～11月百城二手住宅價格累計上漲3.36%。上半年市場整體熱度較高，價格累計上漲2.56%，各月環(huán)比漲幅均處相對高位;價格環(huán)比下跌城市數(shù)量相對較少，且呈下降趨勢。下半年以來，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境持續(xù)收緊等因素影響，二手房市場持續(xù)降溫，百城二手住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。10月百城二手住宅均價由漲轉(zhuǎn)跌，11月繼續(xù)下跌，且跌幅呈擴大趨勢。下半年價格環(huán)比下跌城市數(shù)量逐月增加，10月、11月均有一半以上的城市二手住宅價格環(huán)比下跌，見圖3。

1.3 一線城市價格漲幅高位回落，二線和三四線代表城市平穩(wěn)趨降

從各梯隊二手住宅價格走勢來看，2021年上半年各梯隊城市價格環(huán)比漲幅均處年內(nèi)高位，下半年以來漲幅呈收窄趨勢，11月各梯隊城市二手住宅價格均環(huán)比下跌，見圖4。

一線城市二手房價格漲幅2021年年內(nèi)從高位持續(xù)回落，前三季度分別上漲3.20%、2.70%、1.01%，10～11月下跌0.12%，市場“前高后低”走勢較為明顯。2021年2月以來，一線城市相繼出臺二手房成交參考價政策，市場降溫較為明顯，各城市二手住宅價格環(huán)比漲幅均不斷收窄或轉(zhuǎn)跌。11月深圳、上海、廣州均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，北京環(huán)比漲幅也降至年內(nèi)最低點。

二線城市和三四線代表城市二手住宅價格環(huán)比走勢相似。2021年上半年，二線和三四線代表城市二手住宅價格整體平穩(wěn)趨升;三季度以來價格漲幅均開始收窄，其中二線城市11月由漲轉(zhuǎn)跌，梯隊內(nèi)近八成城市環(huán)比出現(xiàn)下跌;三四線代表城市10～11月環(huán)比連續(xù)下跌，其中唐山、南通等7個城市下半年以來持續(xù)下跌。

1.4 各主要城市群下半年價格漲幅持續(xù)收窄，長三角城市群年度累計漲幅居前

從各主要城市群二手住宅價格走勢來看，2021年，珠三角價格月度漲幅從年初以來整體呈收窄趨勢，市場持續(xù)降溫，長三角、京津冀和山東半島價格漲幅先升后降。2021年下半年以來，各主要城市群二手住宅價格漲幅快速收窄，11月各主要城市群價格均出現(xiàn)下跌，見圖5。

從價格累計漲幅來看，2021年1～11月長三角累計上漲5.59%，居主要城市群首位，累計漲幅前20城市中長三角城市占11席，上海、昆山、馬鞍山等城市漲幅居前列;京津冀內(nèi)表現(xiàn)分化，北京累計漲幅居前列，但累計跌幅前20城市中京津冀城市群占5席，唐山、石家莊、張家口等城市跌幅居前列。

1.5 二手房和新房市場同步降溫，市場預期下行

隨著越來越多城市的房地產(chǎn)市場進入存量時代，二手房市場的地位愈發(fā)重要，其走勢對于房地產(chǎn)整體市場的影響也逐漸加強。在很多二手房市場規(guī)模占比較高的一二線城市，二手房市場與新房市場通過“賣舊買新”的鏈條形成較強的聯(lián)動：二手房賣家通過置換現(xiàn)有住房獲得資金，轉(zhuǎn)而在新房市場實現(xiàn)住房改善。

2021年下半年，二手房市場明顯降溫（10月百城二手住宅價格由漲轉(zhuǎn)跌），隨著二手房市場成交量的下滑（15個代表城市7～11月成交量同比下降37%），“賣舊買新”的鏈條受阻，疊加調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊等因素，新房市場成交量下行（50個代表城市7～11月成交量同比下降超20%），開發(fā)企業(yè)銷售回款受到影響，資金壓力加大。進而，開發(fā)商降價促銷的意愿增強，新房價格漲幅收窄或下跌（11月百城新房價格由漲轉(zhuǎn)跌）;開發(fā)商投資意愿下降，土地市場遇冷（第二批集中供地流拍撤牌率達32.4%）;同時疊加房企融資受限，部分房企償債風險暴露。二手房市場和新房市場同步降溫，市場預期一致下行，進一步強化市場降溫循環(huán)，見圖6。

2 政策：“維穩(wěn)”貫穿全年，年末政策改善預期增強

2021年，在堅持“房住不炒”定位、堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的總基調(diào)下，中央及地方政府頻繁出臺“穩(wěn)樓市”政策，全國各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過450次。在房地產(chǎn)市場“前熱后冷”的背景下，調(diào)控政策導向也相應有所調(diào)整，前三季度政策不斷加碼，四季度以來政策改善預期明顯增強。

2.1 前三季度調(diào)控政策持續(xù)加碼，二手房參考價政策效果明顯

2021年前三季度，各熱點城市圍繞房地產(chǎn)市場整治、嚴防經(jīng)營貸、限購限貸限售、增值稅免征年限、學區(qū)房監(jiān)管等方面持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷升級。一季度，政策主要集中在嚴查經(jīng)營貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場及限購、限貸升級等方面;二季度，政策更多集中于加強市場整治等;三季度，多個城市跟進二手房參考價政策，同時限購限貸升級的城市數(shù)量也進一步增加;四季度以來“緊縮性”調(diào)控政策出臺城市數(shù)量明顯減少。

在2021年二手房市場相關的調(diào)控政策中，“二手房成交參考價”是全新的政策工具。2021年2月，在二手房市場快速升溫的背景下，深圳率先出臺二手房參考價政策，旨在為市場降溫，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后多個城市跟進，目前共15個城市出臺了二手房參考價政策。手房參考價政策主要通過調(diào)趨勢、控掛牌、限杠桿這三方面影響二手房市場，以穩(wěn)定市場預期，穩(wěn)定二手房價格走勢。從各城市市場表現(xiàn)來看，二手房參考價政策出臺之后，二手房價格環(huán)比漲幅均出現(xiàn)了不同幅度的收窄，市場逐漸降溫，政策效果明顯，見圖7。

2.2 前三季度信貸環(huán)境持續(xù)收緊

2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”和銀行業(yè)“兩道紅線”（房地產(chǎn)貸款集中度管理）正式施行，房地產(chǎn)行業(yè)信貸環(huán)境不斷收緊，房地產(chǎn)貸款余額、個人住房貸款余額增速均持續(xù)回落。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021年三季度，房地產(chǎn)貸款余額同比增長5.3%，較2020年底收窄6.4個百分點，較各項貸款余額增速低6.6個百分點，絕對規(guī)模占各項貸款余額的比重由2020年底的28.7%降至27.1%;個人住房貸款余額同比增長11.3%，較2020年底收窄3.3個百分點，低于各項貸款余額增速0.6個百分點，絕對規(guī)模占各項貸款余額的比重為19.7%，較2020年底下降0.2個百分點。

銀行業(yè)“兩道紅線”中對個人住房貸款余額占比的限制，直接影響到二手房市場的需求釋放。2021年初，受“學區(qū)熱”和“經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場”等影響，二手房市場整體熱度較高，相對寬松的信貸環(huán)境也對市場起到支撐作用。二季度尤其是下半年以來，在信貸規(guī)模總量限制下，銀行開始調(diào)整信貸投放節(jié)奏，部分城市出現(xiàn)額度緊張狀況;由于銀行在發(fā)放個人住房貸款時更偏好新房，二手房信貸額度緊張的情況更加嚴重，部分城市甚至出現(xiàn)二手房停貸等情形。

2.3 四季度政策改善預期逐漸增強

面對2021年下半年持續(xù)降溫的市場走勢，房地產(chǎn)調(diào)控政策導向也有所調(diào)整，政策改善預期增強。9月底，央行提出“兩個維護”后，中央已多次就房地產(chǎn)行業(yè)積極定調(diào)或發(fā)聲，房地產(chǎn)市場“維穩(wěn)”導向較為明確。在央行指導下，商業(yè)銀行也加大信貸投放力度，10月個人住房貸款新增3481億元，較9月多增1013億元，環(huán)比增長41%;11月個人住房貸款新增額環(huán)比再次增加，達到4013億元。與此同時，各地政府也加快落實因城施策，“緊縮性”調(diào)控政策明顯減少，“扶持性”政策明顯增多，政策開啟“雙向”調(diào)節(jié);部分城市為穩(wěn)定市場預期，對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行微調(diào)預調(diào)，涉及提升購房貸款額度、放寬人才落戶、發(fā)放購房補貼、放寬限購等諸多方面。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)也有新的表述，強調(diào)加強預期引導，首提“探索新的發(fā)展模式”，關注行業(yè)“良性循環(huán)”。諸多跡象表明，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將逐漸改善。

3 展望：短期政策底已現(xiàn)，但市場仍難復蘇

展望2022年，政策方面，中央堅持“房住不炒”定位和實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標的政策主基調(diào)不變，“大放水”式寬松不會發(fā)生，但短期政策底已現(xiàn)，政策寬松預期加強。一是信貸環(huán)境改善預期繼續(xù)增強，雖然在銀行業(yè)“兩道紅線”的限制下，信貸端大幅放松的可能性較小，但對于剛需和改善性合理住房需求的信貸支持將更加充分。二是因城施策繼續(xù)強化，政策“雙向”調(diào)節(jié)趨勢不變，部分市場降溫過快的城市或?qū)⑦m度放寬政策以穩(wěn)定市場預期。市場方面，雖然四季度以來政策改善預期不斷增強，但政策效果和市場信心恢復存在滯后，當前二手房市場下行趨勢已經(jīng)形成，短期內(nèi)市場或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整。此外，2022年應當密切關注房地產(chǎn)稅試點的執(zhí)行情況，目前持續(xù)降溫的市場環(huán)境并不太適合房地產(chǎn)稅的推行，但如果房地產(chǎn)稅試點城市真正落地，預計短期內(nèi)將對試點城市的房地產(chǎn)市場形成較為明顯的沖擊。