摘要：生效法律文書產(chǎn)生的物權(quán)不經(jīng)登記即可發(fā)生效力，登記部門依據(jù)囑托在登記簿記載，囑托登記是不動產(chǎn)登記部門協(xié)助有關(guān)部門的行為，造成的法律責(zé)任由有關(guān)部門承擔(dān)。對契稅等的協(xié)助職能，登記部門告知征收機(jī)關(guān)即可。

關(guān)鍵詞：協(xié)助執(zhí)行;稅收;囑托登記

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0049-04 收稿日期：2021-12-03

案例：甲購買了某開發(fā)商的房子，辦理了商品房網(wǎng)簽備案，但未辦理產(chǎn)權(quán)證，后因甲的債務(wù)，該房被乙通過法院司法拍賣競拍獲得，法院出具了判決書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求不動產(chǎn)登記部門協(xié)助乙辦理不動產(chǎn)登記。乙前來申請登記，并代替甲繳納了契稅，登記部門先行辦理了甲的登記，隨后乙繳納了自己的契稅，登記部門隨即給乙辦理了產(chǎn)權(quán)證書。

1 登記啟動并非全部需要申請

《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人申請啟動，但下列情形除外：（1）登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院、人民檢察院、人民政府相關(guān)部門等依法作出的囑托文件啟動登記的;（2）登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法律行政法規(guī)或者《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定依職權(quán)啟動的;（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

囑托登記主要有以下特點(diǎn)：登記機(jī)構(gòu)是依據(jù)有權(quán)機(jī)關(guān)（如法院、政府機(jī)關(guān)）的要求而進(jìn)行相應(yīng)的不動產(chǎn)登記;囑托機(jī)關(guān)囑托登記的權(quán)力來自于法律的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)審查囑托登記是否為有權(quán)機(jī)關(guān)即可，不能以囑托不符合登記條件為由拒絕辦理登記;登記機(jī)構(gòu)無須承擔(dān)發(fā)生的法律后果負(fù)責(zé)。

《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）及2015年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（法釋〔2015〕5號）第502條規(guī)定，人民法院在執(zhí)行中需要辦理房產(chǎn)證、土地證、林權(quán)證等有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，可以依照《民事訴訟法》第251條規(guī)定辦理。即向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定，當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產(chǎn)登記。有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動產(chǎn)登記：（1）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;（2）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;（3）人民政府依法做出征收或者收回不動產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的;（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向有關(guān)機(jī)關(guān)提出審查建議。

2 可以辦理囑托登記的部門

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第19條第2款對于享有不動產(chǎn)登記囑托權(quán)的機(jī)關(guān)進(jìn)行了列舉，對囑托的登記類型進(jìn)行了明確，不同的有權(quán)機(jī)關(guān)可以要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行的囑托登記類型也不相同。

（1）人民法院?！睹袷略V訟法》《行政訴訟法》授予了人民法院財產(chǎn)保全強(qiáng)制執(zhí)行等措施的權(quán)力，有權(quán)要求不動產(chǎn)登記部門按照要求辦理相應(yīng)的登記。這也是最為常見的囑托登記，多見于轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、查封登記、預(yù)查封登記。

（2）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)?！缎淌略V訟法》第114條第1款規(guī)定，公安機(jī)關(guān)在勘驗(yàn)、搜查中發(fā)現(xiàn)的可以用來證明犯罪嫌疑人有罪或無罪的各種物品和文件，應(yīng)當(dāng)扣押。公安機(jī)關(guān)在辦理刑事案件中有權(quán)依法查封，凍結(jié)犯罪嫌疑人以違法所得購買的不動產(chǎn)、獲取的投資權(quán)益或股權(quán)。另外，我國的檢察機(jī)關(guān)對于有些案件也享有偵查權(quán)，因此《刑事訴訟法》第114條第1款亦可用于檢察機(jī)關(guān)。根據(jù)細(xì)則規(guī)定，此兩部門享有查封登記的囑托權(quán)。

（3）人民政府。《憲法》《民法典》《土地管理法》等規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收并給予補(bǔ)償。政府一般都是征收，享有的是注銷登記的囑托權(quán)。

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。只有法律、行政法規(guī)才能規(guī)定哪些機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行囑托登記。此為兜底條款，防止未來需要協(xié)助的情況，目前《稅收征收管理法》賦予了稅務(wù)部門有采取稅收保全措施（如查封、扣押）以及采取強(qiáng)制執(zhí)行措施（如扣繳、變賣等）的權(quán)力。因此，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)囑托不動產(chǎn)登記部門辦理查封等相應(yīng)的登記。

3 稅收協(xié)助并非代為履行

《契稅法》第10條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。第11條規(guī)定，納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》第11條規(guī)定，土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

《契稅法》《土地增值稅暫行條例》授予了不動產(chǎn)登記部門辦理不動產(chǎn)登記時必須查驗(yàn)契稅完稅信息的職責(zé)，很多不動產(chǎn)登記部門在協(xié)助法院以及行政部門時，堅(jiān)持“先稅后證”的原則，作者對此有異議。

《民事訴訟法》第242條第2款規(guī)定，人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)干依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第3條明確規(guī)定，國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

最高人民法院《關(guān)于行政機(jī)關(guān)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書實(shí)施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范用的批復(fù)》（法釋〔2004〕6號）規(guī)定，行政機(jī)關(guān)根據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書實(shí)施的行為，是行政機(jī)關(guān)必須履行的法定協(xié)助義務(wù)，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。

協(xié)助執(zhí)行通知書是法院強(qiáng)制執(zhí)行程序中所發(fā)出的具有法定效的強(qiáng)制執(zhí)行措施之一，承載了法律的強(qiáng)制力，相應(yīng)機(jī)關(guān)必須依法履行法定責(zé)任，協(xié)助執(zhí)行接收的單位是需要依據(jù)法院的法律文書配合辦理的。如果法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行，接收單位必須配合，雖然依據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以提出審查建議，但未得到明確答復(fù)之前不能停止辦理。

筆者認(rèn)為，依據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行，不動產(chǎn)登記部門不需要遵循“先稅后證”的原則，登記部門按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.10.1的規(guī)定，已辦理首次登記的不動產(chǎn)，申請人因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得該不動產(chǎn)但尚未辦理轉(zhuǎn)移登記，又因繼承、受遺贈，或者人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理后續(xù)登記時，應(yīng)當(dāng)將之前轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)在不動產(chǎn)登記簿的附記欄中記載”。因此，登記部門可直接辦理乙的登記，在附件中記載：依據(jù)法院生效判決從甲處取得即可。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果不先收稅，有協(xié)助偷稅漏稅的嫌疑，實(shí)屬多余擔(dān)心，按照行政部門法無授權(quán)不可為的觀點(diǎn)，稅收是稅務(wù)部門的事情，登記部門只是協(xié)助?！镀醵惙ā返?3條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機(jī)制。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、公安等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供與轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)契稅征收管理。登記部門將辦理情況告知稅務(wù)部門，稅務(wù)部門依法追繳即可，而不能依據(jù)未繳納稅款不予協(xié)助。

4 案例的延伸思考

辦理完甲的登記之后，乙拒絕繳納自己的契稅，是否可以申請更正登記到自己名下？

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，相關(guān)的法律法規(guī)針對登記簿錯誤設(shè)立了更正登記業(yè)務(wù)類型，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（暫行）》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯誤，或者人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，當(dāng)事人可以申請更正登記。

更正登記可分為依申請更正登記和依職權(quán)更正登記。依申請更正登記由權(quán)利人或利害關(guān)系人發(fā)起，依職權(quán)更正登記由不動產(chǎn)登記部門發(fā)現(xiàn)問題后啟動。如發(fā)現(xiàn)登記申請材料和登記簿最后記載不一致，等等。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記，一般出現(xiàn)兩種情形：一是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)并通知當(dāng)事人，當(dāng)事人同意并申請的更正登記;二是當(dāng)事人不配合，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)公告后直接辦理的更正登記。

案例中，辦理完甲的登記之后，如果乙提出更正登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該予以受理并辦理更正登記。如果乙怠于提出更正登記的申請，登記部門也可啟動更正登記，公告之后辦理到乙名下，并告知稅務(wù)部門需要追繳乙的相關(guān)稅收即可。

作者簡介：于磊，日照市不動產(chǎn)交易登記中心。