郝慧萍

在樓宇經(jīng)濟(jì)3.0時代，通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈，在優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、吸引優(yōu)秀企業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用，成為城市發(fā)展的動力引擎。2021年菏澤市牡丹區(qū)將樓宇經(jīng)濟(jì)作為打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)強(qiáng)區(qū)、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要載體，堅持國際化、高端化、特色化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化導(dǎo)向，全面推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得了顯著成效。與此同時，產(chǎn)業(yè)特色不夠鮮明、配套設(shè)施不夠健全、品牌品質(zhì)不夠響亮等問題仍然存在。在這一背景下通過做精樓宇經(jīng)濟(jì)品牌、完善招商引資政策、健全樓宇配套設(shè)施等一系列舉措，優(yōu)化樓宇產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為牡丹區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供全方位的支持。

樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種“隱藏”在商業(yè)樓中的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，以商業(yè)樓為載體，采取開發(fā)、出租、售賣等多種形式招商引資，從而產(chǎn)生稅源，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。相比于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，樓宇經(jīng)濟(jì)具有占地面積小、附加值高、產(chǎn)業(yè)高度集中等特點，已經(jīng)成為新常態(tài)下城市謀求高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑。牡丹區(qū)是菏澤市委、市政府所在地，目前正處于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，做大做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)將成為牡丹區(qū)開拓發(fā)展空間、提升業(yè)態(tài)檔次、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量的重要手段?；诖?，探究樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的可行性路徑，成為當(dāng)前的重點研究課題。

現(xiàn)階段國內(nèi)已有200多個城市或城區(qū)制定并實施了樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)的規(guī)劃或政策。僅在山東省內(nèi)，青島市出臺了《市北區(qū)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持辦法》、淄博市出臺了《張店區(qū)人民政府關(guān)于加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意見》，以及濟(jì)南市發(fā)布的《槐蔭區(qū)鼓勵樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持政策實施細(xì)則》等等。這些規(guī)劃或政策的密集出臺，充分表明樓宇經(jīng)濟(jì)作為“垂直印鈔機(jī)”，已然成為現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、增強(qiáng)城市綜合能力、提升城市經(jīng)濟(jì)承載力和區(qū)域影響力的一種重要手段。從眾多城市的實踐來看，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略意義主要體現(xiàn)在以下三點：

第一，樓宇經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要手段。與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相比，樓宇經(jīng)濟(jì)是利用土地高度集約化、空間資源充分利用的高層建筑為載體，它能提高土地使用率和產(chǎn)出率，同時在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值的過程中具有“雙高兩少”的特點，即租金產(chǎn)出高、稅收產(chǎn)出高，消耗資源少、造成污染少。因此，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)將促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的綠色化和可持續(xù)發(fā)展。第二，樓宇經(jīng)濟(jì)是增強(qiáng)城市綜合功能的有效途徑。商務(wù)樓宇不僅集合了金融、保險、電商、新媒體等眾多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，而且本身也能發(fā)揮周邊經(jīng)濟(jì)的帶動作用，對促進(jìn)商務(wù)樓宇附近的旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、食宿產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展也有顯著作用。以商務(wù)樓宇為核心，形成了自成體系的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展核，對豐富和提升城市功能、推動城市產(chǎn)業(yè)的提檔升級有積極幫助。第三，樓宇經(jīng)濟(jì)是提升城市品位的必然要求。隨著城市化的快速推進(jìn)，商務(wù)樓宇的數(shù)量、品質(zhì)以及配套設(shè)施，逐漸成為評價一座城市商務(wù)魅力指數(shù)的關(guān)鍵指標(biāo)。許多城市將建設(shè)特色商務(wù)樓宇作為提升城市品位的一種有效途徑，而許多現(xiàn)代化的商務(wù)樓宇也成為城市“新地標(biāo)”。由此可見，樓宇經(jīng)濟(jì)作為市場的下一塊“蛋糕”，無論是基于城市當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，還是從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，都必須鼓勵和扶持樓宇經(jīng)濟(jì)。

山東省將壯大樓宇經(jīng)濟(jì)作為推進(jìn)新舊動能轉(zhuǎn)換的重要動力，近年來省內(nèi)多個城市、城區(qū)相繼出臺了促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策、制度，像濟(jì)南市的歷下區(qū)、槐蔭區(qū)，青島市的市南區(qū)、嶗山區(qū)，濰坊市的奎文區(qū)，淄博市的張店區(qū)等，均已制定并實施了具體可行的扶持政策促進(jìn)本地樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。菏澤市牡丹區(qū)在充分借鑒省內(nèi)其他地市先進(jìn)經(jīng)驗、成功模式的基礎(chǔ)上，立足本區(qū)實際情況，從政策、資金等方面提供大力幫助，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性成效顯著。其中，牡丹路、中華路樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭較好，包括萬象城、君臨國際、永泰大廈、魯商鳳凰城等26棟商辦樓均已投入運營，企業(yè)入駐率達(dá)到80%。以牡丹萬象城為例，占地面積322.6畝，建筑面積120萬m2，總投資35億元，形成了集綜合市場、精品商城、大型超市等于一體的綜合商業(yè)街區(qū)。此外，在建商務(wù)樓建筑面積也呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢，并且高品位、高檔次樓宇占比持續(xù)升高。其中，牡丹區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園、中達(dá)荷苑總部經(jīng)濟(jì)園、綠地中心、中北新都心商業(yè)廣場等32棟在建樓宇，在未來幾年內(nèi)也會建設(shè)完成并投入運營，總體來看牡丹區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展態(tài)勢良好。

在政策、資金等各方面的幫扶下，牡丹區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對本區(qū)乃至本市的經(jīng)濟(jì)帶動效用明顯。但是我們也必須認(rèn)識到，樓宇經(jīng)濟(jì)要想實現(xiàn)良性化、可持續(xù)的發(fā)展，必須要逐步擺脫對外部政策、資金的依賴，只有激發(fā)內(nèi)生活力，才能更好發(fā)揮樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢。就目前來看，牡丹區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)在一片繁榮背后，各種隱藏矛盾也逐漸凸顯，像樓宇產(chǎn)業(yè)特色不鮮明、樓宇經(jīng)濟(jì)政策不健全、樓宇配套設(shè)施不完善等一系列問題的存在，將會嚴(yán)重限制牡丹區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

樓宇同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)特色不鮮明

近幾年牡丹區(qū)樓宇數(shù)量雖然不斷增加，但是許多樓宇沒有明確的功能定位和特色的產(chǎn)業(yè)布局，相互之間同質(zhì)化情況嚴(yán)重。同質(zhì)化現(xiàn)象對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的不利影響主要體現(xiàn)在兩個方面：首先是對外方面，對于省內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的吸引力度不足，大型企業(yè)的入駐率低，給招商引資工作開展增加了難度；其次是對內(nèi)方面，由于各樓宇之間的特色不鮮明，會導(dǎo)致內(nèi)部競爭加劇，甚至?xí)霈F(xiàn)惡性競爭的情況，從長遠(yuǎn)來看也不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。造成樓宇產(chǎn)業(yè)缺乏鮮明特色的原因，一方面與政府方面缺乏宏觀規(guī)劃、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關(guān)，另一方面也與樓宇建筑開發(fā)企業(yè)盲目逐利、考慮不夠長遠(yuǎn)有關(guān)。無論是基于何種原因，樓宇同質(zhì)化都會制約樓宇經(jīng)濟(jì)功能的發(fā)揮。除了給樓宇開發(fā)商帶來經(jīng)濟(jì)損失外，也有可能使得營商環(huán)境變得惡劣，進(jìn)而對牡丹區(qū)整體的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成不利影響。

樓宇政策不健全，招商引資難度大

總結(jié)牡丹區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)各項扶持政策的密集出臺是重要推動力。但是隨著樓宇經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，運營及在建樓宇數(shù)量的增加，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的需求也更為迫切。目前來看，牡丹區(qū)對樓宇經(jīng)濟(jì)在稅費減免、財政補助方面的扶持政策較少，這種情況下也使得樓宇招商工作的開展存在較大壓力。另外，許多扶持性、激勵性政策不具備延續(xù)性，在政策實行期間可以成功引進(jìn)一些優(yōu)秀企業(yè)，但是政策到期后沒有及時出臺替代性或延續(xù)性的政策，導(dǎo)致一些稅收貢獻(xiàn)較高的優(yōu)秀企業(yè)流失，這也成為新時期牡丹區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必須要解決的問題之一。隨著越來越多城市開始重視并發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，牡丹區(qū)在招商引資時，需要與省內(nèi)甚至是全國各大城市、城區(qū)展開競爭。面對巨大的競爭壓力，如果牡丹區(qū)不能提供更加健全的樓宇經(jīng)濟(jì)扶持政策，或者是無法保證既有政策的延續(xù)性，都會影響到招商引資工作的順利開展。

樓宇配套設(shè)施少，總體競爭能力差

樓宇產(chǎn)業(yè)是一個集生產(chǎn)、生活、生態(tài)于一體的復(fù)雜系統(tǒng)，要想維持樓宇經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展，做好樓宇內(nèi)部及周邊的配套設(shè)施也至關(guān)重要。從調(diào)查情況來看，一些建設(shè)年代早、投入運營時間長的樓宇，內(nèi)部配套設(shè)施陳舊，并且不完善；而近幾年新建的樓宇則基本解決了這些問題，像樓宇停車場、會展中心、餐飲娛樂場所等配備比較齊全。同時受到快速城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響，樓宇周邊公共設(shè)施的建設(shè)相對滯后，交通壓力增加，尤其是上下班高峰期道路擁堵問題沒有得到有效緩解。另外像教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共基礎(chǔ)設(shè)施的供給方面也存在供需失衡的情況。沒有健全的配套設(shè)施，企業(yè)辦公環(huán)境差，也是導(dǎo)致樓宇產(chǎn)業(yè)總體競爭力不高的重要原因。

樓宇經(jīng)濟(jì)對提升城市品位、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有顯著作用，以做大做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)為契機(jī)，尋找牡丹區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展尋路徑，成為新時期城市化建設(shè)的一項重要任務(wù)。近幾年牡丹區(qū)在優(yōu)化樓宇產(chǎn)業(yè)生態(tài)、扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面積累了較為豐富的經(jīng)驗，同時也因為受到諸多主、客觀因素的限制，對樓宇經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。在立足本區(qū)區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，以及借鑒其他城區(qū)成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，本文提出了做精樓宇經(jīng)濟(jì)品牌、完善招商引資政策、健全樓宇配套設(shè)施等一系列促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的可行性建議。

做精樓宇經(jīng)濟(jì)品牌，走特色化發(fā)展道路

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，全國許多城市都在大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，這也進(jìn)一步增加了競爭壓力。這種情況下，牡丹區(qū)必須另辟蹊徑，著力在培育樓宇特色化、精品化方面下功夫。成立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，在開展深入、廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，基于牡丹區(qū)自身的區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)狀況、扶持政策等，制定樓宇經(jīng)濟(jì)特色化發(fā)展方案。重點支持經(jīng)驗豐富、實力強(qiáng)勁的大型企業(yè)開發(fā)高端樓宇，同時扶持周邊配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步打造成區(qū)域級綜合性樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展核。除此之外還要找準(zhǔn)特色，通過強(qiáng)化樓宇建筑特色增強(qiáng)對企業(yè)的吸引力。要轉(zhuǎn)變樓宇運營理念，既要重點引進(jìn)大中型企業(yè)，同時也要關(guān)注小微企業(yè)；既要優(yōu)先考慮金融等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，也要服務(wù)于裝備制造等第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)安排專人到企業(yè)走訪、調(diào)研，了解企業(yè)自身發(fā)展對樓宇內(nèi)部環(huán)境、管理模式以及周邊配套設(shè)施的要求，盡量滿足入駐企業(yè)的各項合理訴求，留住企業(yè)。在提高自身實力、樹立樓宇經(jīng)濟(jì)品牌的基礎(chǔ)上，還要做好對外宣傳工作，堅持“線上+線下”雙渠道推廣，尤其是要發(fā)揮好社交軟件、短視頻平臺等新媒體途徑的作用，提高樓宇品牌的知名度。例如，邀請專業(yè)人士進(jìn)行樓宇內(nèi)部環(huán)境、周邊配套設(shè)施的取景拍攝，并將宣傳視頻投放到抖音、快手、微博等新媒體平臺，利用新媒體、互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)大傳播力，讓牡丹區(qū)的特色樓宇成功“出圈”，從而吸引其他省市甚至海外的知名企業(yè)入駐，為樓宇經(jīng)濟(jì)注入活力。

完善招商引資政策，吸引大型企業(yè)入駐

隨著樓宇經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及競爭壓力的增加，迫切需要完善招商引資政策，一來是突出對本區(qū)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的支持力度，二來也能吸引更多優(yōu)秀企業(yè)入駐發(fā)展。在制定招商引資政策時，堅持立足本區(qū)實情這一根本出發(fā)點，同時還要充分借鑒其他縣區(qū)的成功經(jīng)驗和先進(jìn)做法。例如，出臺導(dǎo)向性、刺激性的激勵政策，對于世界和國內(nèi)500強(qiáng)、行業(yè)100強(qiáng)企業(yè)，在行政審批方面開通“綠色通道”，簡化審批流程，提高行政服務(wù)效能。同時，對于成功引進(jìn)這類企業(yè)的招商單位（機(jī)構(gòu)），發(fā)放一定的獎金。對于稅收貢獻(xiàn)較高的，可采用“一企一策”的方式給予扶持。對于本區(qū)閑置的樓宇資源，也要積極采取措施打破存量困局，盤活閑置資源。尤其是對于那些投入運營時間長、建設(shè)年代早的樓宇，可嘗試產(chǎn)業(yè)置換、改造擴(kuò)容等方式，進(jìn)一步提高樓宇的入住率、利用率。鼓勵有條件、有能力的企業(yè)，對產(chǎn)權(quán)清晰、但是因為資金運作困難而導(dǎo)致爛尾的樓宇，進(jìn)行盤活，使其重新煥發(fā)活力和發(fā)揮經(jīng)濟(jì)價值。

健全樓宇配套設(shè)施，加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)管理

樓宇經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展除了要求商務(wù)樓本身質(zhì)量過硬、功能齊全外，提供健全的配套設(shè)施也十分重要。尤其是對于消費能力和消費需求較高的大中型企業(yè)，對樓宇各項配套設(shè)施的依賴性較強(qiáng)。因此，健全樓宇配套設(shè)施不僅能夠增加企業(yè)入駐意愿，讓招商引資工作事半功倍，而且還能拉動消費、增加就業(yè)。以市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為契機(jī)，做好樓宇餐飲、娛樂、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及樓宇周邊交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。通過為入駐企業(yè)提供便捷、舒適的辦公環(huán)境，在促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展的同時，也推動樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，達(dá)到“共贏”的理想狀態(tài)。除此之外，還要加強(qiáng)樓宇管理水平，打造樓宇經(jīng)濟(jì)信息平臺，讓招商落戶、企業(yè)外遷、樓宇資源利用等信息實現(xiàn)充分共享，為提升樓宇資源利用率創(chuàng)造有利條件。各街道也要抓住發(fā)展電子政務(wù)的契機(jī)，打造樓宇政務(wù)平臺，線上辦理樓宇裝修改造、企業(yè)招商引資、手續(xù)操作辦理等業(yè)務(wù)，為企業(yè)提供“一站式”服務(wù)，打造良好的營商環(huán)境，這也是促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。樹立“互聯(lián)網(wǎng)+”思維，推廣“智慧樓宇+街區(qū)”、“智慧樓宇+園區(qū)”等融合模式發(fā)展，滿足信息時代企業(yè)辦公與發(fā)展需求。

樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，因其具有綠色環(huán)保、附加值高，以及增加稅源和拉動就業(yè)等優(yōu)點而得到了推廣應(yīng)用。當(dāng)然，由于各地區(qū)在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、配套設(shè)施、扶持政策等方面存在差異，決定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展也并非一帆風(fēng)順。從牡丹區(qū)近幾年的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，在取得顯著成績的同時，也確實存在樓宇同質(zhì)化嚴(yán)重、樓宇政策不健全和配套設(shè)施不完善等問題。因此，要想做精樓宇經(jīng)濟(jì)品牌，還必須要立足本區(qū)實際情況，充分借鑒其他區(qū)縣成功經(jīng)驗，積極探索特色化、高質(zhì)量、可持續(xù)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。完善招商引資政策、提供完善配套設(shè)施、打造樓宇政務(wù)平臺、優(yōu)化樓宇產(chǎn)業(yè)生態(tài)等，成為下一步牡丹區(qū)促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。

（山東省菏澤市牡丹區(qū)發(fā)展和改革局）

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