鐘瑞棟，毛仙鵬

（溫州大學(xué)法學(xué)院，浙江溫州 325035）

隨著住宅商品化改革的不斷深化，建筑物區(qū)分所有形式的商品房占據(jù)了房地產(chǎn)主要市場。[1]與此同時(shí)，為滿足建筑物區(qū)分所有形式下房屋管理的需要，物業(yè)服務(wù)人在人們?nèi)粘Ｉ钪邪缪葜鷣碛匾慕巧?。繼《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》之后，2021年1月1日正式施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中亦包含諸多涉及物業(yè)服務(wù)人的規(guī)則，其中變化的主要內(nèi)容包括物權(quán)編新增物業(yè)服務(wù)人的法定義務(wù)、合同編典型合同分編新設(shè)物業(yè)服務(wù)合同一章，以及侵權(quán)責(zé)任編確認(rèn)物業(yè)服務(wù)人在高空拋物中的安全保障義務(wù)等。物業(yè)服務(wù)人的角色趨于復(fù)雜化，實(shí)踐中多存在物業(yè)服務(wù)人錯(cuò)誤定位其與業(yè)主之間的關(guān)系，凌駕于業(yè)主之上，致使服務(wù)意旨未能實(shí)現(xiàn)的情形；或有業(yè)主以主人身份自居，拒不配合物業(yè)服務(wù)人的工作，不斷激化彼此之間的矛盾。鑒于此，本文將以《民法典》為解釋文本，厘清物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的關(guān)系，明確物業(yè)服務(wù)人的法律地位，促進(jìn)《民法典》物業(yè)服務(wù)制度的平穩(wěn)運(yùn)行，并以此拋磚引玉，求教于方家。

一、物業(yè)服務(wù)合同的主體界定

在法律科學(xué)中，沒有嚴(yán)格限定的專門概念便無法清楚、理性地思考法律問題。[2]法律地位是相對而言的，以不同的主體為視角可能會(huì)得出截然不同的結(jié)論，因此，解釋論上應(yīng)首先對物業(yè)服務(wù)人的相對方主體進(jìn)行限定，并在此基礎(chǔ)上展開討論。本文語境下的物業(yè)服務(wù)人法律地位系以業(yè)主為相對方主體，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主通過兩者間的基礎(chǔ)合同即物業(yè)服務(wù)合同，形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)人為合同一方當(dāng)事人，但在前期物業(yè)服務(wù)合同抑或普通物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主卻均非形式上的當(dāng)事人，故對這一問題的厘清有必要以物業(yè)服務(wù)合同為研究起點(diǎn)，確定合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人構(gòu)成，進(jìn)而探究物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的關(guān)系，為確定物業(yè)服務(wù)人的法律地位提供清晰視角。

《民法典》第939條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人，普通物業(yè)服務(wù)合同的訂立主體是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人，并明確以上合同對業(yè)主具有法律拘束力。由此可知，業(yè)主并非形式上的當(dāng)事人，那么業(yè)主受合同拘束的理論基礎(chǔ)何在？不可否認(rèn)的是，物業(yè)服務(wù)合同頗具集體合同的特征，該特征貫穿于《民法典》物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范的始終，合同內(nèi)容的形成、合同的訂立以及合同的解除等各方面均體現(xiàn)了集體合同的特征。[3]因此，難以簡單從認(rèn)定業(yè)主為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)當(dāng)事人的角度來解釋合同對業(yè)主的法律拘束力，尚需著眼于法律文本，結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)進(jìn)一步闡述。

普通物業(yè)服務(wù)合同形式上的一方主體是業(yè)主委員會(huì)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”的表述似乎表明了業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，《民法典》對于業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)未置一詞，但理論上亦多認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)而存在①業(yè)主委員會(huì)既不是獨(dú)立的法人，也不是其他組織，只是作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)存在。參見：朱虎.物業(yè)服務(wù)合同作為集體合同：以《民法典》規(guī)范為中心[J].暨南學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2020（11）：46-61。。問題的焦點(diǎn)繼而轉(zhuǎn)向業(yè)主委員會(huì)背后業(yè)主大會(huì)性質(zhì)的認(rèn)定?！睹穹ǖ洹穼τ谶@個(gè)尚存爭議的問題亦未涉及，有學(xué)者認(rèn)為業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的意思形成機(jī)關(guān)，本身并不具備實(shí)體組織資格②參見：杜江涌.業(yè)主委員會(huì)制度的解讀與重構(gòu)[J].學(xué)術(shù)界，2015（11）：214-222；梅夏英.民法典編纂中所有權(quán)規(guī)則的立法發(fā)展與完善[J].清華法學(xué)，2018（2）：23-42。；有學(xué)者則主張業(yè)主大會(huì)是一個(gè)自治組織，是全體業(yè)主作為成員的所有權(quán)人聯(lián)合體③參見：陳華彬.業(yè)主大會(huì)法律制度探微[J].法學(xué)，2011（3）：67-74；孟強(qiáng).論業(yè)主大會(huì)的訴訟主體資格[J].政治與法律，2009（8）：34-39。崔建遠(yuǎn).物權(quán)法[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2020：214。。由此可知，若否認(rèn)業(yè)主大會(huì)的實(shí)體組織資格，全體業(yè)主即是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人；若承認(rèn)其構(gòu)成自治組織，合同當(dāng)事人則為全體業(yè)主的聯(lián)合體。因此，不妨就認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同的一方當(dāng)事人是全體業(yè)主④有學(xué)者采相同觀點(diǎn)。參見：梅夏英，高圣平.物權(quán)法教程[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2010：122；黃薇.中華人民共和國民法典合同編解讀：下冊[M].北京：中國法制出版社，2020：1368-1369。，那么業(yè)主作為集體中的成員自然受集體合同拘束，如此一來問題便迎刃而解。

反觀前期物業(yè)服務(wù)合同，在房屋出售前，建設(shè)單位可認(rèn)為是唯一業(yè)主，前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人實(shí)質(zhì)上亦可視為是全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”的規(guī)定可以得出，建設(shè)單位通過商品房買賣合同，將相應(yīng)的前期物業(yè)服務(wù)合同確定的權(quán)利義務(wù)根據(jù)《民法典》第555條的規(guī)定概括移轉(zhuǎn)給了房屋買受人⑤參見：徐海燕.區(qū)分所以建筑物管理的法律問題研究[M].北京：法律出版社，2009：265。，因此，前期物業(yè)合同即對業(yè)主產(chǎn)生法律拘束力。至于物業(yè)服務(wù)人同意概括移轉(zhuǎn)的方式則可認(rèn)為是物業(yè)服務(wù)人在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)已默示同意或者依照行業(yè)慣例通常沒有異議。綜合以上所述，認(rèn)定全體業(yè)主為合同一方實(shí)質(zhì)當(dāng)事人即可將前期物業(yè)服務(wù)合同與普通物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人邏輯連成一貫，也明確了《民法典》第939條規(guī)定的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律拘束力的理論基礎(chǔ)。由此可知，在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主居于對等地位，業(yè)主則是作為全體業(yè)主中的一員與物業(yè)服務(wù)人產(chǎn)生聯(lián)結(jié)。

二、物業(yè)服務(wù)人的合同義務(wù)

（一）“物業(yè)服務(wù)”的用語變遷

我國“物業(yè)管理”這一用語濫觴于1981年深圳市房地產(chǎn)管理局借鑒我國香港地區(qū)物業(yè)模式成立的內(nèi)地第一家物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司[4]。自此，“物業(yè)管理”以其具有的先發(fā)優(yōu)勢根植于社會(huì)實(shí)踐，2003年6月，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》即廣泛使用“物業(yè)管理”一詞。歷經(jīng)數(shù)年理論與實(shí)踐發(fā)展后，首次用語變遷定格于2007年3月16日通過的《物權(quán)法》，該法律文本將傳統(tǒng)“業(yè)主公約”用語變更為“管理規(guī)約”，并將“物業(yè)管理企業(yè)”用語更改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，以此形成鮮明對照，以彰顯業(yè)主是管理的主體，管理乃是基于業(yè)主的共同意思，而物業(yè)企業(yè)的本質(zhì)則在于提供服務(wù)。遵循《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》隨即做了相應(yīng)的變更。[5]但此次用語變動(dòng)僅涉及物業(yè)企業(yè)名稱的調(diào)整，并未完全摒棄“物業(yè)管理”用語，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”的規(guī)定，仍實(shí)質(zhì)性地保留了“物業(yè)管理”，難謂觸及物業(yè)服務(wù)人行為性質(zhì)定性的根基。根本性的改變聚集于《民法典》之中，《民法典》為適應(yīng)社會(huì)實(shí)踐需要，凝練理論研究成果，將物業(yè)服務(wù)合同載入合同編典型合同分編，并以“物業(yè)服務(wù)”用語替代“物業(yè)管理”，從而徹底實(shí)現(xiàn)了用語修正。自此，“物業(yè)服務(wù)”的用語變遷正式告一段落，盡管物業(yè)服務(wù)人的管理屬性在《民法典》中未被完全抹殺，但這一過程也充分體現(xiàn)了我國宏觀立法對于物業(yè)服務(wù)人行為性質(zhì)認(rèn)定的變更，明確了物業(yè)服務(wù)制度受法律保護(hù)的價(jià)值取向。質(zhì)言之，在當(dāng)下理論與實(shí)踐的背景下，物業(yè)服務(wù)人以服務(wù)為根本宗旨，物業(yè)服務(wù)制度以實(shí)現(xiàn)服務(wù)目的為根本價(jià)值。

（二）作為核心義務(wù)的“服務(wù)”

非典型合同誕生之后，歷經(jīng)相當(dāng)程度的發(fā)展直至臻于成熟并極具典型時(shí)，立法即應(yīng)適時(shí)規(guī)范，將其納為典型合同[6]?！睹穹ǖ洹泛贤幖词窃谶@種意義上將社會(huì)實(shí)踐中普遍存在的，長期由《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的物業(yè)服務(wù)合同納入典型合同之中，以期提供與物權(quán)編中建筑物區(qū)分所有權(quán)制度相配套的立法措施，滿足廣大人民群眾切身利益保護(hù)的需求。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容規(guī)定在《民法典》第938條第1款：“物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款?！绷⒎ㄕ咴谖谋局惺褂枚鄠€(gè)“服務(wù)”以彰顯物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)屬性，并在第2款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，亦屬于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，如此編排布局明確賦予了業(yè)主被服務(wù)者的地位。

物業(yè)服務(wù)人的出現(xiàn)主要在于解決相互推諉的建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生以及相關(guān)秩序的管理維護(hù)等問題①參見：《中華人民共和國民法典》第937條第1款。。前兩項(xiàng)內(nèi)容均涉及對物的管理，由于業(yè)主不具備專業(yè)知識、技能，若由其自主進(jìn)行，管理成本甚高而效率極低，且該部分的管理并未涉及業(yè)主所有權(quán)之核心，故通常通過物業(yè)服務(wù)合同委托物業(yè)服務(wù)人代為履行，從而形成物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)。[7]《民法典》第942條第1款對物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)作出了明確規(guī)定，具體指出：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分?！睆男问缴峡矗陨蟽?nèi)容所涉皆是對物的管理，但究其實(shí)質(zhì)，該內(nèi)容也均與業(yè)主的利益息息相關(guān)，對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)是為了確保業(yè)主正常使用其專有部分，對公共區(qū)域進(jìn)行清潔綠化的目的在于為業(yè)主提供舒適宜居的生活環(huán)境。質(zhì)言之，物業(yè)服務(wù)人對與業(yè)主利益相關(guān)的物進(jìn)行管理實(shí)際上就是在為業(yè)主提供服務(wù)。“服務(wù)”與“管理”是物業(yè)服務(wù)的雙重屬性，“服務(wù)”是價(jià)值和目標(biāo)，“管理”則是手段和方法。[8]站在物業(yè)服務(wù)人的角度，其主要任務(wù)是代替業(yè)主進(jìn)行物的管理；而循從業(yè)主的視角，強(qiáng)調(diào)的則是物業(yè)服務(wù)人服務(wù)義務(wù)的履行。綜合以上所述，物業(yè)服務(wù)人在與業(yè)主的關(guān)系中系以服務(wù)為核心義務(wù)，“服務(wù)者”是其首要角色。

三、物業(yè)服務(wù)人的小區(qū)管理職責(zé)

（一）物業(yè)服務(wù)人的管理權(quán)限

立法用語的變遷及價(jià)值取向的設(shè)定，凸顯了物業(yè)服務(wù)人行為的性質(zhì)并非以物權(quán)為基礎(chǔ)的“管理”，而是以履行合同義務(wù)為核心的“服務(wù)”。但與此同時(shí)，立法亦并未徹底消除物業(yè)服務(wù)人的管理屬性：《民法典》第284條、第285條、第287條等仍采用“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”的表述；第937條第2款則規(guī)定為“物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人”；第1254條第2款中安全保障義務(wù)的主體亦被確定為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人”。立法文本將“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”與“管理人”作為并列概念實(shí)難回避物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理屬性的認(rèn)定。

物業(yè)服務(wù)人除了為業(yè)主提供在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理維護(hù)之外，尚需對相關(guān)秩序進(jìn)行管理?！睹穹ǖ洹返?42條第1款規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全”即是對物業(yè)服務(wù)人管理職責(zé)的明確；第2款進(jìn)一步規(guī)定：“對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理?！逼渲?，“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止”就是一種典型的管理。由此可知，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)秩序的管理維護(hù)、業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)以及對違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為的制止構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)人的管理權(quán)限，其在內(nèi)容上均超出了對物的管理而涉及對人的管理。對人的管理不僅包括規(guī)范業(yè)主的行為，避免其危害公共安全、影響衛(wèi)生和安寧，同時(shí)也涵蓋制止第三人可能侵犯業(yè)主利益的行為。因此，既然物業(yè)服務(wù)人的職責(zé)在對物的管理之外，亦涉及對人的管理，那么將其與“管理人”作為并列概念也尚有解釋余地，這或許正是我國臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第四章稱之為“管理服務(wù)人”的原因所在。就此而言，物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行對人的管理對于業(yè)主來說構(gòu)成“管理者”，但究其本質(zhì)，物業(yè)服務(wù)人對人的管理仍是在履行為全體業(yè)主提供服務(wù)的義務(wù)。換言之，物業(yè)服務(wù)人雖于業(yè)主層面兼具服務(wù)與管理屬性，但無論服務(wù)抑或管理，均是物業(yè)服務(wù)人為全體業(yè)主提供服務(wù)的手段，這與“物業(yè)服務(wù)”用語變遷在宏觀上把握物業(yè)服務(wù)人的行為性質(zhì)及價(jià)值取向并不沖突。

（二）物業(yè)服務(wù)人享有管理權(quán)限的正當(dāng)性

1.業(yè)主共同管理權(quán)的形成基礎(chǔ)

依據(jù)《民法典》第271條，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。由此可知，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指區(qū)分所有建筑物的業(yè)主對其專有部分享有專有權(quán)，對共同使用部分享有共有權(quán)，以及互相之間對建筑物整體享有管理權(quán)而構(gòu)成的復(fù)合共有[9]77。區(qū)分所有的建筑物，除專有部分之外，尚有共享部分，該部分屬于因物之使用目的不能分割之共有，又稱為互有。[10]此種于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬乃至使用上不可分割的相互關(guān)系，以及業(yè)主于整體生活中必須履行的建筑物的存在與生活秩序的維持義務(wù)，使全體業(yè)主之間形成一種共同體關(guān)系。為維系此種共同體關(guān)系，業(yè)主不得不結(jié)成團(tuán)體組織，并借助該團(tuán)體組織的力量，共同管理共用設(shè)施等共有部分以及其他共同事務(wù)，維持建筑物區(qū)分所有權(quán)存在的功能。[11]223-224由此，即形成了業(yè)主作為團(tuán)體組織成員所享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)，此即業(yè)主共同管理權(quán)的形成基礎(chǔ)。

2.全體業(yè)主共同授予管理權(quán)限

當(dāng)代區(qū)分所有建筑物的管理，內(nèi)容上涵蓋物的管理與人的管理兩類，它們共同構(gòu)成管理的完整內(nèi)容。[11]231其中物的管理又可進(jìn)一步劃分為兩項(xiàng)：一是對建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理維護(hù)；二是對共有部分進(jìn)行改良、利用及處分等關(guān)涉業(yè)主所有權(quán)內(nèi)容的事項(xiàng)。第一項(xiàng)物的管理通常通過物業(yè)服務(wù)合同確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系委托物業(yè)服務(wù)人代為履行，該部分物的管理以物業(yè)服務(wù)人提供勞務(wù)服務(wù)而得以實(shí)現(xiàn)；第二項(xiàng)物的管理集中體現(xiàn)在《民法典》第278條規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項(xiàng)由業(yè)主通過表決共同決定。至于人的管理如何實(shí)現(xiàn)，著眼點(diǎn)首先是業(yè)主能否親自進(jìn)行。除卻業(yè)主的積極性與管理成本不論，共同管理權(quán)本是基于業(yè)主的團(tuán)體性而產(chǎn)生，依附于業(yè)主團(tuán)體，[9]88-89業(yè)主的共同管理權(quán)似乎難以與其他業(yè)主形成對抗而實(shí)現(xiàn)業(yè)主的管理，業(yè)主亦不具備辨識并阻止可能侵害業(yè)主利益的第三人侵入建筑區(qū)劃的條件。因此，人的管理無法通過業(yè)主親自實(shí)現(xiàn)，理論上只能由體現(xiàn)全體業(yè)主意志的業(yè)主大會(huì)或者其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行。但是，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)均由業(yè)主組成，并非專職機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中難以長期進(jìn)行人的管理以保障業(yè)主的合法權(quán)益。因此，人的管理自然也就成為了物業(yè)服務(wù)人應(yīng)負(fù)擔(dān)的責(zé)任。

對人進(jìn)行管理的權(quán)源是業(yè)主的共同管理權(quán)，業(yè)主的共同管理權(quán)又隸屬于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，因此，業(yè)主的共同管理權(quán)附帶有物權(quán)屬性，理論上無法通過物業(yè)服務(wù)合同確立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系進(jìn)行移轉(zhuǎn)?！睹穹ǖ洹返?84條第1款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！庇纱丝芍?，業(yè)主可以通過委托授權(quán)的方式賦予物業(yè)服務(wù)人管理權(quán)限。全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)上的一方當(dāng)事人享有完整的區(qū)分所有建筑物的管理權(quán)，形式上的簽約主體業(yè)主委員會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的意志，在物業(yè)服務(wù)合同中確定授權(quán)內(nèi)容，并通過全體業(yè)主的授權(quán)行為使物業(yè)服務(wù)人獲得相應(yīng)的管理權(quán)限。理論上雖強(qiáng)調(diào)授權(quán)行為的獨(dú)立性，但鑒于我國實(shí)踐的長期習(xí)慣，暫且認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同中達(dá)成的授權(quán)合意即包含債權(quán)行為與授權(quán)行為的雙重內(nèi)容。除在合同中意定授權(quán)之外，《民法典》第942條第2款對于違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為以法定授權(quán)的方式授予物業(yè)服務(wù)人管理權(quán)限，《民法典》對于此類涉及業(yè)主利益的重大事項(xiàng)作了預(yù)先安排，避免業(yè)主大會(huì)意定授權(quán)時(shí)因思慮不周而陷入被動(dòng)，以示《民法典》對于業(yè)主利益的側(cè)重保護(hù)。

綜合以上所述，物業(yè)服務(wù)人的“管理者”地位已經(jīng)十分明朗。物業(yè)服務(wù)人通過法定授權(quán)或者全體業(yè)主的意定授權(quán)獲得了該區(qū)分所有建筑物的管理權(quán)限，據(jù)此，物業(yè)服務(wù)人具備了相應(yīng)的管理資格，得以制止業(yè)主損害全體業(yè)主共同利益的行為并且能夠?qū)崿F(xiàn)建筑區(qū)劃的全面管理，拒絕無關(guān)第三人侵犯私人領(lǐng)地。

四、物業(yè)服務(wù)人的行政輔助權(quán)力

（一）法定配合義務(wù)：《民法典》第285條第2款

物業(yè)服務(wù)人通過物業(yè)服務(wù)合同與全體業(yè)主形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系，無論是進(jìn)行“人的管理”抑或是“物的管理”均在合同的框架內(nèi)展開，作為民事主體的物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主始終處于平等地位。《民法典》第285條第2款規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作”突破了物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主之間的平等關(guān)系。本款是2020年5月提交大會(huì)審議的民法典草案新增的內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返闹贫ㄕ敌鹿诜窝滓咔閬硪u，在疫情防控中，廣大物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的防控措施，實(shí)施網(wǎng)格化、地毯式管理，群防群控，穩(wěn)防穩(wěn)控，充分發(fā)揮了社區(qū)動(dòng)員能力，有效落實(shí)綜合性防控措施，獲得了社會(huì)的普遍認(rèn)可。2020年5月22日，全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)副委員長王晨在第十三屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議上所作的《關(guān)于〈中華人民共和國民法典（草案）〉的說明》中，針對物權(quán)編內(nèi)容的完善時(shí)提到，結(jié)合疫情防控工作，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，增加上述條款。[12]民事立法者為實(shí)現(xiàn)特定時(shí)期的社會(huì)公共政策目標(biāo)，依立法原旨創(chuàng)設(shè)了一種特殊的規(guī)范類型，可稱之為政策性規(guī)范。民法對于政策性規(guī)范在規(guī)則設(shè)計(jì)和配置上作了相應(yīng)調(diào)整：在自治與管制的協(xié)調(diào)上，公共政策的貫徹和落實(shí)往往或主要是通過管制的方式推進(jìn)，在民法規(guī)范的設(shè)計(jì)與配置上主要表現(xiàn)為強(qiáng)制性規(guī)范。[13]《民法典》第285條第2款即為之著例，其在民法層面以強(qiáng)制性規(guī)范的形式確定了物業(yè)服務(wù)人的法定配合義務(wù)，至于物業(yè)服務(wù)人的法定配合義務(wù)在理論上的合理性基礎(chǔ)何在，有必要進(jìn)一步展開。

在經(jīng)濟(jì)全球化背景下的現(xiàn)代社會(huì)，個(gè)人對國家、社會(huì)的依賴程度日益攀升，公共行政的范圍被迫不斷擴(kuò)張，政府被大量的經(jīng)濟(jì)事務(wù)和社會(huì)事務(wù)束縛，行政任務(wù)遠(yuǎn)超負(fù)荷。在此現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，基于對政府職能的重新定位以及行政權(quán)力的重新把握，公共行政實(shí)行民營化改革，政府由“劃槳人”向“掌舵人”轉(zhuǎn)型，將大量職能交給或者歸還企業(yè)與社會(huì)。物業(yè)服務(wù)制度主體的變革亦是公共行政民營化改革題中應(yīng)有之義。盡管根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供的勞務(wù)，業(yè)主需要支付相應(yīng)的報(bào)酬，但物業(yè)服務(wù)人并不能將未支付報(bào)酬的業(yè)主排除在物業(yè)服務(wù)之外，其服務(wù)于業(yè)主而言一般沒有競爭性，并在一定時(shí)期內(nèi)還具有壟斷供應(yīng)的特性，故應(yīng)將其劃歸為特殊的公共產(chǎn)品。[14]就民營化的演進(jìn)而言，根據(jù)政府規(guī)劃及土地出讓，建筑區(qū)劃所屬土地的使用權(quán)由全體業(yè)主共有，既然作為私有財(cái)產(chǎn)，為了排除第三人的侵犯以滿足全體業(yè)主對于安全價(jià)值的追求，區(qū)分所有建筑物形式多形成封閉式小區(qū)，此種小區(qū)模式正是源于政府的策劃，且有物權(quán)法基礎(chǔ)理論支撐，具有法律上的正當(dāng)性。[15]因此，本應(yīng)作為國家所有的公共綠地、道路及公共設(shè)施等均內(nèi)部化、私有化為全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，那么原本屬于政府承擔(dān)的綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)清潔及公共設(shè)施維護(hù)等亦納入了物業(yè)服務(wù)的范圍。綜合以上可知，住宅小區(qū)物業(yè)管理從單位、政府管理轉(zhuǎn)向業(yè)主自治無疑屬于公共行政民營化的范疇。[16]

公共行政民營化使國家責(zé)任發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，國家擺脫了執(zhí)行大量行政任務(wù)的責(zé)任，轉(zhuǎn)而承擔(dān)國家擔(dān)保責(zé)任。[17]其中，《民法典》第285條第2款的規(guī)定正是作為國家擔(dān)保責(zé)任之一的國家接管責(zé)任在物業(yè)服務(wù)中的縮影。所謂“國家接管責(zé)任”，是指在由非國家組織履行公共任務(wù)的過程中，國家原則上并不主動(dòng)參與、介入及干預(yù)非國家組織日常的經(jīng)營運(yùn)作，但是一旦非國家組織執(zhí)行公共任務(wù)時(shí)出現(xiàn)了某種缺陷或障礙，不能持續(xù)地、穩(wěn)定地執(zhí)行公共任務(wù)時(shí)，國家應(yīng)該予以接管，以擔(dān)保該項(xiàng)公共任務(wù)能夠被繼續(xù)履行。[18]具體而言，當(dāng)發(fā)生新冠肺炎疫情等公共衛(wèi)生事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，履行疫情防控的公共任務(wù)，但是物業(yè)服務(wù)合同確定的雙方當(dāng)事人，即物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主處于平等地位，物業(yè)服務(wù)人不享有對全體業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)進(jìn)行限制的權(quán)力，物業(yè)服務(wù)人即陷入因不具備權(quán)力基礎(chǔ)而無法執(zhí)行疫情防控公共任務(wù)的障礙之中，此時(shí)，承擔(dān)國家擔(dān)保責(zé)任的行政機(jī)關(guān)即應(yīng)通過行政手段主動(dòng)介入物業(yè)服務(wù)人的經(jīng)營運(yùn)作，以確保公共任務(wù)能夠繼續(xù)履行，物業(yè)服務(wù)人則應(yīng)當(dāng)積極配合國家接管，這或許正是《民法典》第285條第2款法定配合義務(wù)的合理性所在。

（二）物業(yè)服務(wù)人行政法上的地位

至于在行政法意義上物業(yè)服務(wù)人究竟以何種身份執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施有必要進(jìn)一步明確。為解決這一問題，應(yīng)當(dāng)對該應(yīng)急處置措施和其他管理措施的性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。以疫情防控為例，物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，主要包括聯(lián)合居民委員會(huì)等自治組織共同制定疫情防控規(guī)范；對密切接觸者采取隔離和醫(yī)學(xué)觀察措施，對社區(qū)進(jìn)行封閉式管理；對進(jìn)入小區(qū)人員實(shí)行信息登記全覆蓋，測量體溫，協(xié)助疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)進(jìn)行流行病學(xué)調(diào)查；對建筑物及其附屬設(shè)施和公共區(qū)域進(jìn)行定時(shí)消殺；為業(yè)主提供疫情管控期間的應(yīng)急社會(huì)服務(wù)等[19]。其中，除了社會(huì)服務(wù)以外，強(qiáng)制隔離、強(qiáng)制治療等保護(hù)性措施涉及對人身自由的強(qiáng)制；進(jìn)入小區(qū)必須測量體溫，協(xié)助流行病學(xué)調(diào)查等涉及對住宅、工作場所的強(qiáng)制；不符合疫情防控要求者不得進(jìn)入小區(qū)亦可能涉及對業(yè)主物權(quán)的強(qiáng)制。以上行為顯然符合對公民人身自由實(shí)施暫時(shí)性限制，或者對公民、法人、非法人組織的財(cái)產(chǎn)實(shí)施暫時(shí)性控制等構(gòu)成要件，在性質(zhì)上屬于行政強(qiáng)制措施。[20]

《中華人民共和國行政強(qiáng)制法》第17條第1款明確規(guī)定：“行政強(qiáng)制措施由法律、法規(guī)規(guī)定的行政機(jī)關(guān)在法定職權(quán)內(nèi)實(shí)施。行政強(qiáng)制措施權(quán)不得委托。”由此可知，行政強(qiáng)制措施屬于禁止委托事項(xiàng)，不同于行政處罰、行政許可、行政征收等行政行為可委托給其他行政機(jī)關(guān)、社會(huì)組織及個(gè)人行使。因此，以上行政強(qiáng)制措施的實(shí)施者為行政機(jī)關(guān)，物業(yè)服務(wù)人并非行為主體，其僅能作為輔助實(shí)施者存在。疫情期間，各地行政機(jī)關(guān)均發(fā)布了相應(yīng)的關(guān)于物業(yè)服務(wù)人疫情防控工作的通知，如北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)印發(fā)了《關(guān)于物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區(qū)出入管理的通知》、浙江省住房和建設(shè)廳發(fā)布了《浙江省物業(yè)服務(wù)企業(yè)防控疫情工作規(guī)程（試行）》、湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好疫情常態(tài)化防控期間物業(yè)服務(wù)管理工作的通知》等。此類通知是以普遍性規(guī)范的形式要求行政機(jī)關(guān)管轄范圍內(nèi)的全體物業(yè)服務(wù)人為一定行為的指令，在性質(zhì)上符合行政命令的特征，構(gòu)成行政命令。[21]物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該按照要求配合行政機(jī)關(guān)開展疫情防控工作，否則除了對業(yè)主負(fù)擔(dān)民事責(zé)任外，其負(fù)責(zé)人亦需根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰法》第50條第1款第1項(xiàng)的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。至于行政命令的對象為何選擇物業(yè)服務(wù)人而非居民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，主要原因有二：其一，依照物業(yè)發(fā)展沿革，在住宅商品化改革前，單位、政府本是物業(yè)服務(wù)的主體，為適應(yīng)社會(huì)變化，才由后來誕生的物業(yè)服務(wù)人取而代之，以物業(yè)服務(wù)人為行政命令的對象正是一脈相承的必然結(jié)果；其二，物業(yè)服務(wù)人具備現(xiàn)實(shí)的人力、物質(zhì)資源基礎(chǔ)，且長期提供物業(yè)服務(wù)，熟門熟路，僅需變更職能就能即時(shí)上崗，符合高效便民、效益最大化的基本原則。

綜上，物業(yè)服務(wù)人作為行政命令的對象，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，在行政法上作為行政強(qiáng)制措施的“輔助實(shí)施者”而存在。相對于業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)人因配合行政機(jī)關(guān)工作享有相應(yīng)的管理資格，在與業(yè)主的關(guān)系中亦具有行政法意義上“輔助管理者”的地位，在其配合執(zhí)行行政命令時(shí)，行使的也不再是私法上的權(quán)利，而更接近于行政管理權(quán)力。

五、結(jié) 論

實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主的矛盾沖突多源于雙方當(dāng)事人對于物業(yè)服務(wù)人法律地位的認(rèn)識不清，物業(yè)服務(wù)人法律地位的厘清能有效消弭物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主之間的無謂爭端。物業(yè)服務(wù)合同在宏觀上建立起了物業(yè)服務(wù)人與全體業(yè)主之間的服務(wù)關(guān)系，但是從業(yè)主的微觀視角出發(fā)，物業(yè)服務(wù)人的法律地位根據(jù)所涉事項(xiàng)不同而有所區(qū)別。首先，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，積極履行建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的管理維護(hù)等服務(wù)義務(wù)，聽取業(yè)主合理的意見與建議，貫徹落實(shí)物業(yè)服務(wù)人作為“服務(wù)者”的服務(wù)意旨；其次，物業(yè)服務(wù)人根據(jù)全體業(yè)主共同授權(quán)獲得了管理權(quán)限，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者第三人可能破壞物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)秩序，威脅業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全等行為進(jìn)行管理，業(yè)主在此有必要積極配合物業(yè)服務(wù)人作為“管理者”的職務(wù)行為，以維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)整體秩序的穩(wěn)定；最后，物業(yè)服務(wù)人為執(zhí)行行政機(jī)關(guān)發(fā)布的行政命令，配合政府采取行政強(qiáng)制措施，有權(quán)對業(yè)主的人身自由實(shí)施暫時(shí)性限制，或者對業(yè)主的財(cái)產(chǎn)實(shí)施暫時(shí)性控制。此時(shí)，物業(yè)服務(wù)人作為行政法層面的“輔助管理者”，超越合同關(guān)系居于優(yōu)勢地位，業(yè)主均應(yīng)服從物業(yè)服務(wù)人及相應(yīng)行政機(jī)關(guān)的管理。