基本案情

林某將房屋出租給鞠某居住，雙方簽訂的房屋租賃合同約定，鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)由鞠某承擔(dān)責(zé)任。后鞠某租住期間，某天凌晨房屋廚房水管斷裂漏水，而廚房地面防水層也因使用年限長(zhǎng)而失效，致使水滲漏到樓下住戶董某家中，造成董某家裝修損毀，出租人林某的房屋亦遭受損害。林某賠償了董某十五萬(wàn)元后，向法院起訴承租人鞠某要求賠償，同時(shí)認(rèn)為鞠某的行為給其房屋造成經(jīng)濟(jì)損失三萬(wàn)元，故鞠某共計(jì)應(yīng)該賠償自己十八萬(wàn)元。

法院審理

雙方當(dāng)事人對(duì)涉案房屋漏水的原因產(chǎn)生爭(zhēng)議，林某認(rèn)為是鞠某使用不善所致，鞠某則稱漏水系水管年久失修以及地面防水層失效所致。

一審法院認(rèn)為，依法簽訂的合同，對(duì)各方當(dāng)事人都具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明確約定，“如房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)漏水、漏雨等其他問(wèn)題由出租人林某負(fù)責(zé)修繕”。因此，因涉案房屋水管及防水層失效導(dǎo)致的修繕問(wèn)題，按照合同約定應(yīng)由林某負(fù)責(zé)。合同還約定，“承租人鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設(shè)施如使用不當(dāng)出現(xiàn)損壞或火災(zāi)，由鞠某修復(fù)或承擔(dān)?！惫拾凑蘸贤s定，鞠某僅對(duì)因使用不當(dāng)造成的損失承擔(dān)責(zé)任。林某主張鞠某使用不當(dāng)，但林某并未提交證據(jù)證明。而鞠某同時(shí)提交了自來(lái)水公司員工趙某和某司法鑒定機(jī)構(gòu)出具的現(xiàn)場(chǎng)鑒定報(bào)告單，證實(shí)涉案房屋水管管道存在老化問(wèn)題，廚房地面防水層年久失修，已失去防水功能。涉案房屋漏水發(fā)生在凌晨一點(diǎn)多，正是一般人休息熟睡的時(shí)間，林某主張漏水系鞠某使用不當(dāng)造成亦與常理不符。綜上，林某對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求未能提供相關(guān)證據(jù)證明，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，因此駁回出租人林某的訴訟請(qǐng)求。林某上訴后，二審維持原判。

律師提醒

根據(jù)《民法典》第1165條，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，同時(shí)，《民法典》第709條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確的，依據(jù)本法第510條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。本案中，作為出租人的林某無(wú)法證明承租人鞠某在居住使用期間對(duì)租賃房屋使用不當(dāng)，故其無(wú)法向承租人主張賠償責(zé)任。律師提醒，承租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或租賃房屋性質(zhì)使用房屋，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，若如房屋漏水為承租人不當(dāng)使用、未能妥善保管等過(guò)錯(cuò)原因則應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)責(zé)任，但如果出租人在租賃過(guò)程中未盡保障房屋安全義務(wù)、及時(shí)修繕義務(wù)，未盡提供符合租賃合同和租賃性質(zhì)的房屋的義務(wù)，出租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

作者簡(jiǎn)介：沈曉慶，悅居平臺(tái)簽約作者，江蘇尚韜律師事務(wù)所律師。聯(lián)系地址：215021江蘇省蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇州大道西9號(hào)兆潤(rùn)財(cái)富中心1幢901室。