摘 要：近年來(lái)，得益于國(guó)家及地區(qū)相關(guān)政策的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展正處于由高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。本文以產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)PEST分析及產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的發(fā)展階段為切入點(diǎn)，結(jié)合頭部運(yùn)營(yíng)商招商蛇口的實(shí)際運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析等案例情況，淺析產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為3.0高質(zhì)量發(fā)展階段的參考要素。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū);招商蛇口;園區(qū)轉(zhuǎn)型

本文索引：劉清.<變量 2>[J].中國(guó)商論，2022（06）：-155.

中圖分類號(hào)：F276 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2022）03（b）--03

根據(jù)《2021年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)分析報(bào)告——行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與未來(lái)趨勢(shì)研究》，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的行業(yè)模式細(xì)分多樣，主要包括開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、科技園、產(chǎn)業(yè)園等，以及近年來(lái)各地新提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等模式。得益于國(guó)家及地區(qū)相關(guān)政策的支持，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展正處于由高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展（發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)換等）階段轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。本文以產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)PEST分析及產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的發(fā)展階段為切入點(diǎn)，結(jié)合頭部運(yùn)營(yíng)商招商蛇口的實(shí)際運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析等案例情況，淺析產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為3.0高質(zhì)量發(fā)展階段的參考要素。

1 產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)PEST分析

1.1 政策因素

（1）國(guó)家大力扶持戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，如新一代信息技術(shù)、新基建、新能源、新材料、醫(yī)藥醫(yī)療、節(jié)能環(huán)保、文化創(chuàng)意等，使得相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)獲得高速發(fā)展。（2）產(chǎn)業(yè)用地政策越來(lái)越精細(xì)化，產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策聚焦“新”，創(chuàng)新發(fā)展、新業(yè)態(tài)、新型城鎮(zhèn)化、數(shù)字化等主題最為高頻，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)起步，園區(qū)業(yè)務(wù)投融資機(jī)制進(jìn)一步被挖掘和完善。隨著長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)三角一體化、雄安新區(qū)一系列國(guó)家區(qū)域重大戰(zhàn)略布局調(diào)整的穩(wěn)步推進(jìn)，我國(guó)東西南北縱橫聯(lián)動(dòng)發(fā)展的布局逐步形成。（3）中央及地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的變化，直接影響著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的預(yù)期。隨著國(guó)家出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)限制政策，擠壓了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間，使得房地產(chǎn)企業(yè)為拓展新的間隙市場(chǎng)而積極開(kāi)拓產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)。

1.2 經(jīng)濟(jì)因素

（1）2021年，我國(guó)進(jìn)入“十四五”時(shí)期，但是目前來(lái)看，世界經(jīng)濟(jì)短期遭受新冠疫情沖擊影響較大，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩、國(guó)際格局多變化發(fā)展趨勢(shì)等問(wèn)題會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期并存，使得全球化貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)加大，或?qū)⒁l(fā)部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，從而影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求。（2）雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的基本面保持不變，但是在“國(guó)內(nèi)循環(huán)為主，國(guó)內(nèi)國(guó)際互促雙循環(huán)”的新格局下，一紙協(xié)議獲取成片開(kāi)發(fā)土地的時(shí)代一去不復(fù)返，各地產(chǎn)業(yè)新城政策差異大且變化快，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)要求越來(lái)越高，產(chǎn)業(yè)資源的獲取面臨更大挑戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)資金占用大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)商的綜合能力起著至關(guān)重要的作用，諸如公募REITs等產(chǎn)融創(chuàng)新退出渠道尚待探索嘗試。（3）在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨充分和新常態(tài)化調(diào)控下，純開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率下行壓力加劇。產(chǎn)城開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面需針對(duì)不同城市市場(chǎng)的分化格局制定更具針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)策略，另一方面積極向管理要紅利，尋找新賽道。

1.3 社會(huì)因素

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位往往基于區(qū)域現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及資源規(guī)劃發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域園區(qū)間缺乏系統(tǒng)布局規(guī)劃，容易陷入園區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的窘境，難以形成產(chǎn)業(yè)聚集融合，協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。（2）多數(shù)園區(qū)的主業(yè)經(jīng)營(yíng)仍圍繞低附加值、勞動(dòng)力密集的粗放型生產(chǎn)加工業(yè)等開(kāi)展，園區(qū)營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)率低且安全等配套管理難度大。

1.4 技術(shù)因素

（1）產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)引入ERP、OA等系統(tǒng)，以數(shù)字化和創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)力，優(yōu)化信息化管理施工環(huán)節(jié)，提高了行業(yè)效率。（2）疫情對(duì)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提出了更高要求，圍繞“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理提速增效”“大會(huì)員體系構(gòu)建”“全面數(shù)據(jù)化經(jīng)營(yíng)體系構(gòu)建”“智慧空間建設(shè)”等數(shù)字化、信息化創(chuàng)新方面的需求越來(lái)越高。

2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)發(fā)展模式

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一種復(fù)合的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，商業(yè)模式較為復(fù)雜。我國(guó)的園區(qū)發(fā)展經(jīng)歷了從20世紀(jì)80年代起步，90年代成長(zhǎng)，21世紀(jì)初全面建設(shè)，金融危機(jī)后直至目前正在進(jìn)行的轉(zhuǎn)型升級(jí)階段。通常來(lái)講，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式一般會(huì)經(jīng)歷以下三個(gè)階段：

（1）園區(qū)1.0階段——“重資產(chǎn)”：園區(qū)初步設(shè)立，進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，收入主要依靠銷售園區(qū)土地及房產(chǎn)。此階段園區(qū)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在園區(qū)規(guī)劃開(kāi)發(fā)、招商能力及開(kāi)發(fā)商品牌造勢(shì)能力。

（2）園區(qū)2.0階段——“重服務(wù)”：園區(qū)大規(guī)模建設(shè)基本結(jié)束，入駐率較高，收入主要來(lái)源于載體租金、園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。此階段園區(qū)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要體現(xiàn)在綜合服務(wù)能力及配套服務(wù)設(shè)施是否完善。

（3）園區(qū)3.0階段——“重投資”：園區(qū)已經(jīng)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)階段，收入主要來(lái)源于相對(duì)穩(wěn)定的載體租金、園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)外，還來(lái)源于運(yùn)營(yíng)商通過(guò)園區(qū)內(nèi)孵化出的優(yōu)質(zhì)企業(yè)尋找新的投資契機(jī)，在一定程度上也為園區(qū)收入貢獻(xiàn)了重要部分。此階段園區(qū)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力更多依靠的是運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)業(yè)洞察能力及產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)型能力。

3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)頭部企業(yè)商業(yè)模式分析

《中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司白皮書（2021）》（以下簡(jiǎn)稱《白皮書》）顯示，相較2019年，2020年產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)24.2%，其中營(yíng)收規(guī)模在100億元以上的園區(qū)上市公司從2019年的2家增加至6家。具體來(lái)看，包括華夏幸福、招商蛇口、陸家嘴、東湖高新、外高橋、蘇州高新6家產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域龍頭企業(yè)營(yíng)收規(guī)模均超過(guò)100億元，共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1100多億元（部分企業(yè)僅計(jì)算園區(qū)收入），同比增長(zhǎng)35%，收入約占行業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入的73%。本文以頭部企業(yè)招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”）為實(shí)際案例進(jìn)行淺析。

3.1 招商蛇口概要

招商蛇口隸屬于招商局城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊，目標(biāo)是“成為中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。招商蛇口以獨(dú)特的“前港—中區(qū)—后城”綜合發(fā)展模式（即“蛇口模式”）和豐富的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，全面參與到中國(guó)及“一帶一路”的城市化建設(shè)。所謂“蛇口模式”，是以港口/交通樞紐港/人流聚集樞紐為切入口，以臨港的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心和主要載體，搭配城市開(kāi)發(fā)，通過(guò)港、區(qū)、城的有機(jī)融合及協(xié)同發(fā)展，最終形成產(chǎn)城融合生態(tài)圈。此種綜合發(fā)展模式的核心價(jià)值在于通過(guò)構(gòu)建全生命周期產(chǎn)品體系，為空間賦能和迭代，從而引領(lǐng)城市升級(jí)，帶來(lái)片區(qū)土地價(jià)值、空間價(jià)值、運(yùn)營(yíng)價(jià)值的不斷提高和最大化。在此過(guò)程中，招商蛇口積淀了豐富的城區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不僅獲得了可觀的商業(yè)利益，還為片區(qū)及城市的發(fā)展帶來(lái)了巨大的社會(huì)效益 。

3.2 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

2020年，園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)收入282.30億元，占公司總營(yíng)業(yè)收入的21.78%，同比上升126.28%;營(yíng)業(yè)成本141.72億元，占公司總營(yíng)業(yè)成本的15.33%，同比上升96.72%;毛利率為35.22%，同比上升3.33%。

根據(jù)2021年半年報(bào)，園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)收入126.28億元，占公司總營(yíng)業(yè)收入的28.30%，同期上升76.83%;營(yíng)業(yè)成本75.05億元，占公司總營(yíng)業(yè)成本的22.65%，同期上升40.78%;毛利率為30.68%，同期上升12.40%。

3.3 業(yè)務(wù)拓展

2020年，招商蛇口持續(xù)加大投資力度，重點(diǎn)聚焦于核心一二線城市，多渠道主動(dòng)爭(zhēng)取發(fā)展空間;堅(jiān)定執(zhí)行城市深耕策略，加強(qiáng)布局西安、合肥、南通、東莞等明星城市。港城聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)已經(jīng)成為招商蛇口綜合發(fā)展模式下獲取優(yōu)質(zhì)資源的重要方式。成都天府新區(qū)項(xiàng)目、太原小店項(xiàng)目、武漢神龍廠項(xiàng)目、西安港務(wù)區(qū)項(xiàng)目、博鰲樂(lè)城項(xiàng)目一系列大型項(xiàng)目的落地也成為招商蛇口中長(zhǎng)期的貨值儲(chǔ)備。創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)全方位推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)投資基金持續(xù)發(fā)揮，以投帶引和孵化創(chuàng)新作用，輕資產(chǎn)能力輸出及變現(xiàn)取得突破。招商蛇口通過(guò)建立營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)一全國(guó)渠道及客戶資源，加強(qiáng)產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量精細(xì)化管理一系列措施，不斷提高核心運(yùn)營(yíng)管理能力及品牌價(jià)值。

3.4 園區(qū)孵化

園區(qū)業(yè)務(wù)是助力招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展的重要板塊。目前，招商蛇口在國(guó)內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等戰(zhàn)略區(qū)域及海外“一帶一路”重要節(jié)點(diǎn)擁有13個(gè)緊密擁抱和服務(wù)國(guó)家重大戰(zhàn)略部署的大型產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，占地300平方千米。擁有網(wǎng)谷、意庫(kù)和智慧城三個(gè)產(chǎn)品線下27個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積403萬(wàn)平方米，有效引領(lǐng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚和全新升級(jí)。蛇口網(wǎng)谷是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)板塊旗下的典型科創(chuàng)園產(chǎn)品線，目前已經(jīng)在灣區(qū)之外的南京、杭州、武漢等城市完成布局。園區(qū)內(nèi)具備創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫(kù)，目前運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目5個(gè)，建筑面積1.46萬(wàn)平方米。2020年，園區(qū)業(yè)務(wù)主動(dòng)擁抱變化，穩(wěn)保出租率等各項(xiàng)核心指標(biāo)，經(jīng)營(yíng)收入逆勢(shì)增長(zhǎng);園區(qū)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量穩(wěn)健提高，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化初具規(guī)模，近20家戰(zhàn)略及龍頭客戶落地各大園區(qū)，充分體現(xiàn)出招商蛇口在城市更新、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的出色能力。

3.5 產(chǎn)融創(chuàng)新模式

2020年，招商蛇口產(chǎn)融體系漸成，成功創(chuàng)新發(fā)行深圳泰格明華、南京馬群花園城等類 REITs產(chǎn)品。2021年，以公司原持有的萬(wàn)融、萬(wàn)海大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)的博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金簡(jiǎn)稱“蛇口產(chǎn)園”，基金代碼“SZ.180101”）在深圳證券交易所上市，成為國(guó)內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施 REITs之一，開(kāi)辟了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期創(chuàng)新發(fā)展模式及投融資機(jī)制的新路徑，為資產(chǎn)有序、有效退出奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，為招商蛇口持續(xù)儲(chǔ)備產(chǎn)業(yè)資源及生態(tài)合作伙伴，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)動(dòng)作用，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)落地提供了助力。

3.6 多渠道控制融資成本

招商蛇口通過(guò)積極參與國(guó)家重大金融創(chuàng)新，樹(shù)立標(biāo)桿地位，提高市場(chǎng)影響力，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺(tái)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施良性循環(huán)。為保障自有資金來(lái)源助力業(yè)務(wù)發(fā)展，招商蛇口加大金融創(chuàng)新、拓展融資渠道及品種，持續(xù)落實(shí)降本增效舉措，2021年上半年綜合資金成本降至4.6%。

3.7 小結(jié)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功開(kāi)發(fā)由于受到標(biāo)的規(guī)模大、合作開(kāi)發(fā)方式復(fù)雜、談判周期長(zhǎng)等因素的影響，往往不是一蹴而就的，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行周期的大環(huán)境下，招商蛇口的園區(qū)板塊仍能逆勢(shì)增長(zhǎng)，由此可見(jiàn)其綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)力相當(dāng)強(qiáng)勁。在過(guò)去40多年的發(fā)展中，招商蛇口既保留了一些早期的業(yè)務(wù)，又在不斷進(jìn)化發(fā)展。園區(qū)板塊主營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地租賃收入、物業(yè)管理收入、售電收入、酒店收入、載體租賃收入和載體銷售收入。土地租賃和售電收入作為大多數(shù)城投少見(jiàn)的業(yè)務(wù)，讓我們依稀看到了蛇口早期的業(yè)務(wù)痕跡。目前，載體銷售和載體租賃為園區(qū)板塊核心業(yè)務(wù)收入的主要來(lái)源。另外，伴隨全國(guó)各地政府轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，以及招商蛇口自身強(qiáng)烈的全國(guó)布局拓展需求等，也加速了產(chǎn)城品牌在全國(guó)范圍內(nèi)的認(rèn)可度。作為一個(gè)傳統(tǒng)上重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期的行業(yè)，融資能力是保證產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，也是后期運(yùn)營(yíng)持續(xù)投入的核心。隨著招商蛇口的產(chǎn)融業(yè)務(wù)先行先試，不僅為自身轉(zhuǎn)型升級(jí)為3.0階段帶來(lái)新的發(fā)展助力，不斷從傳統(tǒng)園區(qū)盤面中搶奪優(yōu)質(zhì)企業(yè)，還為其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商提供了客觀可行的參考路徑。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)大背景下，要想實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)3.0階段轉(zhuǎn)型的順利實(shí)施，運(yùn)營(yíng)商不僅要夯實(shí)精益管理能力，做精開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)能力，做強(qiáng)持有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)能力，踐行新型產(chǎn)融模式，還要以提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，提高公司品牌形象和公眾認(rèn)可度。另外，需加快數(shù)字化高效落地，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化賦能經(jīng)營(yíng)，以健全的風(fēng)險(xiǎn)管控體系保駕護(hù)航，強(qiáng)化區(qū)域聚焦與城市深耕，強(qiáng)化產(chǎn)融結(jié)合與內(nèi)外協(xié)同效應(yīng)等，或可助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商在未來(lái)行業(yè)格局洗牌中平穩(wěn)占據(jù)行業(yè)市場(chǎng)中的一席之地。

參考文獻(xiàn)

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Analysis on the Status Quo of Industrial Park Industry’s Development and

the Factors of the Transformation of Operation Mode

Tianjin Tianbao International Logistics Group Co.，Ltd.? Tianjin? 300461

LIU Qing

Abstract： In recent years， thanks to the support of relevant national and regional policies， the development of industrial parks is in a critical period of transition from a high-speed growth stage to a high-quality development stage. This article will take the PEST analysis of the industrial park industry and the development stage of the business model of the industrial park as the starting point， combined with the actual operation and financial data analysis of the leading operator， China Merchants Shekou， to analyze the factors influencing the transformation of the industrial park into the 3.0 version of high-quality development stage.

Keywords： industrial park; China Merchants Shekou; the transformation of the park