李玉琳，高 琨，呂寶龍，馬宏欣

（1．山東青年政治學院，山東 濟南 250103；2．山東山青物業(yè)管理研究院，山東 濟南 250103； 3．山東建筑大學，山東 濟南 250101）

1 概述

我國是世界上能源生產(chǎn)與消費的大國，考慮到我國空氣污染問題，其關(guān)鍵解決方式在于改變能源消費結(jié)構(gòu)并使能源清潔化。習近平總書記在十九大報告中15 次提及“綠色”，特別強調(diào)要推進我國綠色發(fā)展，倡導綠色低碳的生活方式。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和國民經(jīng)濟的重要組成部分，物業(yè)管理行業(yè)已然成為“資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)”與綠色經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的力量［1－3］。

隨著用戶對資源節(jié)約、健康環(huán)境的需求愈來愈高，政府以及廣大業(yè)主對物業(yè)管理提出了更多要求，由此綠色物業(yè)管理應運而生。綠色物業(yè)管理是指物業(yè)機構(gòu)受物業(yè)所有人、使用人的委托，從可持續(xù)發(fā)展的角度，采用環(huán)保、節(jié)能、智能化等現(xiàn)代化技術(shù)和科學管理手段，以營造安全、低碳、節(jié)約、舒適、健康的人居環(huán)境為最高目標的一系列服務(wù)與管理活動［4－6］。綠色物業(yè)管理能夠降低建筑設(shè)施設(shè)備運行耗能，節(jié)約水源，充分利用可再生能源，做好環(huán)境綠化，提高企業(yè)運營管理智慧化水平。研究綠色物業(yè)管理發(fā)展過程中的能耗控制問題，對指導業(yè)界采取可行的公共建筑綠色物業(yè)管理措施，促進綠色物業(yè)管理更好更快發(fā)展，有較強的現(xiàn)實意義。

2 國內(nèi)外現(xiàn)狀

綠色物業(yè)管理有利于提高效益增長質(zhì)量，較好地滿足能源、環(huán)境和健康的基本生存需求，同時滿足業(yè)主對提高環(huán)境質(zhì)量的希望。國內(nèi)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)在既有設(shè)施設(shè)備的改造與更新方面加以實踐，以此來降低建筑物能耗、物耗；同時對運行參數(shù)（壓力、流量、溫度） 等進行實時監(jiān)測監(jiān)控，通過能耗分析對不合理的運行方式重新設(shè)定，合理調(diào)整熱源、空調(diào)系統(tǒng)，從而實現(xiàn)用水、用電節(jié)約等綠色環(huán)保目標［7－8］。然而，目前國內(nèi)外針對綠色物業(yè)管理的研究，大都集中在實施綠色物業(yè)管理的必要性及其對國家、社會的積極意義。對于在具體項目案例上如何開展綠色物業(yè)管理的研究較少，這也就導致了企業(yè)在參照理論研究的執(zhí)行中缺乏必要的指導。

3 調(diào)研分析

作者通過對廣州、上海、深圳等多家的星級綠色物業(yè)管理企業(yè)進行實地走訪調(diào)研，得到部分規(guī)律性數(shù)據(jù)，本文選取幾組比較有代表性的節(jié)能指標進行分析。

3．1 數(shù)據(jù)來源

作為樣本分析的3 個項目均為綜合性辦公大樓，坐落于深圳（M 大廈） 、上海（S 大廈） 、廣州（K 大廈） 的核心商務(wù)區(qū)，總建筑面積分別為126 348 m2，7 300 m2，150 000 m2。建筑均已配備較為完備的綠色節(jié)能設(shè)備，表1 給出了各樣本綠色建筑技術(shù)的使用情況。

表1 樣本項目綠色建筑技術(shù)使用情況

3．2 能耗統(tǒng)計原則

針對多項目的共性，主要對以實現(xiàn)綠色物業(yè)管理的項目具有代表性的節(jié)能指標——年用水量、年用電量進行逐月統(tǒng)計與合計。項目均選取2018 年1 月～2018 年12 月的數(shù)據(jù)，能耗統(tǒng)計如表2 所示。

表2 M，S 與Z 大廈2018 年水電量統(tǒng)計

4 模型建立

本研究采用回歸分析法研究變量之間的相互影響關(guān)系。首先建立一元多項式回歸模型：y=akxk+ak－1xk－1+… +a2x2+a1x+a0。雖然多項式的階數(shù)與回歸方程實際數(shù)據(jù)擬合度成正比，但過高的階數(shù)將導致回歸計算過程中過大的計算累積誤差，因此在保證準確度的前提下，將本模型階數(shù)k確定為6。設(shè)擬合多項式為：y=a0+a1x+ … +akxk，各點到該曲線的距離之和，即偏差平方和，如式（1） 所示。

求得符合條件的a值，并對等式右邊求偏導數(shù)，得到：

等式左邊進行化簡得到以下等式：

進一步轉(zhuǎn)換為矩陣形式，得到以下矩陣：

通過X×A=Y的形式，推出A=（X'×X）－1×X'×Y，進一步求取系數(shù)矩陣A，確定擬合曲線。

5 結(jié)果分析

由于用電量與用水量量級差距較大，因此在數(shù)據(jù)分析過程中對用電量數(shù)據(jù)與用水量數(shù)據(jù)進行同量級化處理（用電量/100） 。

5．1 數(shù)據(jù)分析

5．1．1M 大廈數(shù)據(jù)分析

該項目全年總用電量為8 045 000 kW·h（電表讀數(shù)） ，全年總用水量為67 758 m3（水表讀數(shù)） 。6 月份與8 月份為其用電雙峰值，7 月份用電量較少。用水量在6 月份出現(xiàn)波動。2 月份為用水用電量波谷。由于2 月份處于春節(jié)假期，因此建筑能耗較低。5 月～9 月為能耗比較高的月份，該數(shù)值與調(diào)研地點氣溫變化趨勢相符。10 月后氣候轉(zhuǎn)涼建筑能耗開始處于低位。將用電量進行量化處理，保持其與用水量處于/100，繪制水電用量的折線趨勢圖，之后再進行回歸分析，進而分別得到圖1（a） ～圖1（c） 。

圖1 M 大廈水電分析

由圖1 分析可知，2018 年（數(shù)據(jù)采集年） M 大廈進行非傳統(tǒng)水利用改造，這可能造成數(shù)據(jù)波動，使得6 月份用水量偏低、12 月用水量偏高。盡管如此，M 大廈水電用量數(shù)據(jù)同樣具有規(guī)律可循： 用水量為用電量百分之一量級的數(shù)據(jù)，且一般不會超過用電量的1%。

5．1．2S 大廈數(shù)據(jù)分析

該項目全年總用電量為553 952 kW·h（電表讀數(shù)） ，全年總用水量為3 777 m3（水表讀數(shù)） 。5 月份與6月份為其用水峰值，9 月份為其用電量峰值。4 月份與5月份其用水量超過用電量/100 的限度，其余月份用水量依然沒有超過電量/100 限度。如圖1 同理，可得到S 大廈水電的分析曲線（見圖2） 。

圖2 S 大廈水電分析

由圖2 分析可知，S 大廈屋頂墻體建有較大面積綠植種植區(qū)域，可能造成數(shù)據(jù)波動，使得其用水量隨季節(jié)波動明顯。通過回歸分析，S 大廈水電數(shù)據(jù)的波動趨勢依然具有同步性。用水量為用電量百分之一量級的數(shù)據(jù)，且一般不會超過用電量的1%。

5．1．3K 大廈數(shù)據(jù)分析

該項目全年總用電量為10 061 760 kW·h（電表讀數(shù)） ，全年總用水量為82 210 m3（水表讀數(shù)） 。

8 月份為其用水用電雙峰值，2 月份為用水用電量波谷。由于2 月份處于春節(jié)假期，因此建筑能耗較低。5 月～9 月為能耗比較高的月份，該數(shù)值與調(diào)研地點氣溫變化趨勢相符。10 月后氣候轉(zhuǎn)涼建筑能耗開始處于低位。如圖1 同理，可得到K 大廈水電的分析曲線（見圖3） 。

圖3 K 大廈水電分析

K 大廈水電數(shù)據(jù)走勢呈現(xiàn)以下特點：水、電數(shù)據(jù)走勢呈一致性態(tài)勢，用水量為用電量百分之一量級的數(shù)據(jù)，且一般不會超過用電量的1%。

5．2 指標量化

三個樣本的決定系數(shù)R2均高于0．8，即樣本回歸方程中自變量能夠解釋因變量80%以上的異變。在此基礎(chǔ)上的結(jié)論分析將是可靠的。本文分析了以上3 種在綠色物業(yè)管理節(jié)能領(lǐng)域具有代表性的水電能耗數(shù)據(jù)案例，發(fā)現(xiàn)在實現(xiàn)綠色物業(yè)管理的項目中水電數(shù)據(jù)走勢具有明顯特點。水電數(shù)據(jù)起伏趨勢具有一定的相似性與關(guān)聯(lián)性。根據(jù)數(shù)據(jù)反饋，單月用水量與單月用電量分屬不同數(shù)量級，單月用水量數(shù)據(jù)為單月用電量數(shù)據(jù)的百分之一量級，且用水量數(shù)據(jù)一般不會超過用電量數(shù)據(jù)的1%。另外，若以總用電量的1%與總用水量的和除以總面積為水電能耗值，具體樣本數(shù)據(jù)見表3。

表3 樣本數(shù)據(jù)表

由于所有樣本的水電能耗值均未超過1．50，根據(jù)現(xiàn)有樣本推論，可判定施行綠色物業(yè)管理的項目水電能耗值最終可以穩(wěn)定在1．0 ～1．5 的范圍內(nèi)。

6 數(shù)據(jù)分析對于綠色物業(yè)管理的指導性作用

1） 若建筑的單位面積水電能耗值高于1．5，則應考慮該物業(yè)管理項目能耗偏高，在綠色物業(yè)管理方面仍有進一步提升的空間，但并不能表明水電能耗值低于1．0的項目已完全實現(xiàn)綠色物業(yè)管理。

2） 根據(jù)水電能耗關(guān)聯(lián)態(tài)勢，優(yōu)先選擇給排水設(shè)施設(shè)備或者電氣設(shè)施設(shè)備中的一項進行節(jié)能改造，將有助于通過數(shù)據(jù)推導對另一項節(jié)能工作進行前期預估，從而在可能的環(huán)節(jié)降低成本。

3） 對水電數(shù)據(jù)的量化研究將對其余標準量化具有借鑒意義。另外，由于大廈使用人員密度、建筑面積、使用面積率等指標對于單位面積水電能耗值具有一定的影響，所以應用量化數(shù)值時可進一步調(diào)整。

7 結(jié)語

綠色物業(yè)管理項目對水電能耗具有較高的要求，本文研究所得到的水電能耗值可以有效地指導企業(yè)實施綠色物業(yè)管理。物業(yè)管理 項目通過按時記錄相關(guān)能耗數(shù)據(jù)，與綠色物業(yè)管理合理能耗數(shù)據(jù)進行比對，及時查找設(shè)施設(shè)備管理和日常運營管理的問題，促進綠色物業(yè)管理工作更加高效率、科學化和專業(yè)化。