張 燕

在競爭日趨激烈以及稅收政策呈現(xiàn)多樣化的趨勢下，房地產企業(yè)稅務管理中的稅務籌劃作用變得尤為突出。在法律政策允許范圍內，房地產企業(yè)可以通過稅務籌劃進行合理避稅，并響應國家產業(yè)改革政策，在政策指導下向新領域進軍，積極促進并實現(xiàn)內部產業(yè)改革和創(chuàng)新。部分房地產企業(yè)因不重視稅務籌劃中存在的風險而造成嚴重的經濟損失，由于稅務籌劃方案中的風險因素未能得到及時控制，導致稅務籌劃效果被削弱。因此房地產企業(yè)需要統(tǒng)籌稅務籌劃與風險，籌劃與風險管控雙管齊下，制定并執(zhí)行完善的稅務籌劃方案。

一、房地產企業(yè)稅務籌劃及面臨的風險概述

稅務籌劃是指企業(yè)在政策法規(guī)允許范圍內，通過合理的籌劃手段為企業(yè)的應稅業(yè)務進行籌劃，減少企業(yè)的稅務支出，增加稅后經濟效益。稅務籌劃風險是指企業(yè)在納稅籌劃過程中，因對稅收政策理解不準確或者不全面而產生認知誤區(qū)，導致企業(yè)違反稅法規(guī)定進行納稅所產生的風險。稅務籌劃風險具體包括以下內容：政策性風險、財務風險、法律風險。

在國家政策約束和指導下，各地區(qū)稅務機關針對房地產行業(yè)也制定了諸如限購限貸等嚴格政策。房地產企業(yè)在政策管控下的經營模式以及稅務籌劃工作已經發(fā)生較大的變化，在納稅籌劃階段，企業(yè)必須全面深入理解國家稅收政策的基礎上全方位考慮政策變化和內部財務管理工作，避免出現(xiàn)因稅務籌劃人員對政策理解不到位而出現(xiàn)失誤，滋生風險或者稅務籌劃失效造成經濟損失。

二、影響房地產企業(yè)稅務籌劃和風險的因素

（一）外部政策因素

房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中必須準確理解政策內容，迅速掌握稅收政策和法規(guī)的變化。但實際工作中，房地產企業(yè)具體人員因自身局限或能力不足對新舊稅收政策法規(guī)的理解容易產生認知誤區(qū)，容易引發(fā)稅務籌劃風險。此外，各地區(qū)稅務機關被賦予部分稅種的自由裁量權利，且受文化環(huán)境影響，房地產企業(yè)與當?shù)囟悇諜C關溝通時處于相對弱勢的地位，企業(yè)可能面臨稅務籌劃方案不能落地的風險。

（二）內部管理因素

1.稅務籌劃過程中全員參與程度低

在稅務籌劃過程中，財務部門是主要的牽頭部門，但是房地產企業(yè)的其他職能部門以及基層部門對籌劃工作的配合度和參與度低，全員參與未能實現(xiàn)，導致稅務籌劃方案缺少全面的數(shù)據(jù)支撐，方案可行性降低。

2.財稅管理人員能力參差不齊

目前負責企業(yè)稅務籌劃工作的財稅管理人員能力參差不齊，大多數(shù)人員專業(yè)素質過硬，但仍有少數(shù)人員在處理稅務籌劃問題方面存在缺陷，導致稅務籌劃工作的效率較低，甚至造成稅務籌劃成本過高情況。

3.缺乏和稅務機關之間的有效溝通

國家針對房地產行業(yè)的稅收政策不斷更新，企業(yè)依據(jù)政策展開稅務籌劃，而稅務機關未能及時就政策改革向房地產企業(yè)宣傳和解讀，導致企業(yè)執(zhí)行政策的有效性降低。另外，房地產企業(yè)與稅務機關之間的溝通機制不合理，企業(yè)的應稅業(yè)務籌劃以及政策中關于新產業(yè)的優(yōu)惠政策等都需要稅務機關指導，但企業(yè)對稅務機關在稅務籌劃中的重要性認識不全面，未能及時尋得稅務機關的幫助與支持。

4.稅務籌劃方案不全面、不合理

大部分房地產企業(yè)稅務籌劃的核心目標是降低稅負，而忽略了稅務籌劃活動對企業(yè)利益產生的影響，導致稅務籌劃方案缺乏全面性和合理性。房地產企業(yè)業(yè)務環(huán)節(jié)較多，稅務人員將籌劃重心集中在銷售環(huán)節(jié)，相對而言，項目立項、土地獲取、規(guī)劃設計以及建設環(huán)節(jié)在籌劃過程中受重視程度不足。

三、風險管控下房地產企業(yè)稅務籌劃現(xiàn)狀及存在的問題

（一）現(xiàn)狀

目前房地產企業(yè)稅務籌劃存在較多的問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產企業(yè)對稅務籌劃的關注度較高，但是少數(shù)部門未能全程參與，參與積極性較低，稅務籌劃缺乏全員配合。第二，大多數(shù)房地產企業(yè)在稅務籌劃過程中，過度重視稅負，重點圍繞降低稅負制定稅務籌劃目標，忽略了其他因素對企業(yè)應繳稅額的實際影響。在房地產行業(yè)中，極少數(shù)企業(yè)將合法避稅與偷稅漏稅概念混淆，稅務籌劃在企業(yè)納稅義務產生之前，是法律允許，而偷稅漏稅則發(fā)生于納稅義務產生之后，是違法行為。同時，房地產企業(yè)習慣于從企業(yè)經濟效益層面出發(fā)制定稅務籌劃方案，并未考慮企業(yè)經營期間稅收最小值的變化，稅務籌劃方案與實際情況貼合不緊密，最終稅負與預測值差距較大；第三，稅務籌劃專業(yè)人才短缺，負責企業(yè)稅務籌劃工作的人員必須具備足夠強的稅務分析和處理能力，全面掌握房地產行業(yè)適用的稅收政策，熟練使用信息技術，對企業(yè)的稅務情況了如指掌，但是從目前房地產企業(yè)實際情況來看，內部優(yōu)質籌劃人才數(shù)量較少，人才短缺問題嚴重影響企業(yè)的稅務籌劃效率。

（二）問題

1.缺乏稅務風險管理意識

企業(yè)管理層人員未能準確認識到在改革后的經營模式下形成高負債率所帶來的稅務風險，忽略了稅務風險管理在經營中的重要作用。稅務風險不斷累積，一旦爆發(fā)，房地產企業(yè)將會承受巨大的經濟損失以及稅務機關的處罰，導致經營成本急劇增長。管理層認為稅務風險管理是財務部門的分內工作，應由財務部門全權負責，但是又很少向財務部門詢問風險管控情況，長此以往，財務部門沒有形成定期向管理層匯報稅務風險防控細節(jié)的意識，造成管理層與財務部門在稅務風險防控方面出現(xiàn)信息不對稱，管理層對稅務風險的整體把控出現(xiàn)問題，稅務風險影響范圍逐步擴大。

2.稅務風險管理組織機構不健全，稅務管理和籌劃專業(yè)性不足

缺少稅務風險管理組織或者組織結構不完善，都將造成稅務風險管理專業(yè)性不足、責任落實不到位。房地產企業(yè)的稅務風險管理組織不健全，而且稅務管理和籌劃專業(yè)性不足，對企業(yè)整體應繳納稅額的影響頗深。

3.稅務風險防控制度體系不健全

當下房地產企業(yè)稅務風險防控制度體系不健全，在稅收政策和法規(guī)發(fā)生變化時，企業(yè)應對不及時，對稅務風險防控制度的內容調整速度較慢，稅務管理以及稅務籌劃中的風險難以得到有效控制。在日常經營過程中，稅務籌劃人員的行為缺少風險防控制度的約束指導，稅務籌劃風險加劇，可能會降低稅務籌劃效益，增加實現(xiàn)節(jié)稅避稅以及提升企業(yè)經濟效益目標的難度。

四、風險管控下房地產企業(yè)稅務籌劃要點以及管理水平優(yōu)化策略

（一）籌劃要點

1.增值稅籌劃要點

在籌劃增值稅應稅業(yè)務時，需要注意以下幾點：第一，合理選擇納稅人身份，不同規(guī)模地房地產企業(yè)根據(jù)其經濟利潤和進項稅額不同，應從節(jié)稅層面考量，房地產企業(yè)可以從納稅人身份切入進行籌劃，以達到降稅目標；第二，嚴格篩選合作供應商，房地產企業(yè)增值稅進項稅抵扣的重要前提是獲得稅法承認的抵扣憑證，所以企業(yè)在選擇供應商時，需選擇一般納稅人身份的供應商，但是在實際經營中企業(yè)也可根據(jù)實際情況選擇小規(guī)模納稅人，采購材料可享受較大的折扣，企業(yè)利潤得以增加；第三，借助稅率差異展開籌劃，房地產企業(yè)的進項稅主要來自建筑公司、原材料供應商，企業(yè)可以分開簽訂工程合同和材料合同，在政策允許范圍內可增加材料比例進而提高進項稅抵扣額度；第四，增加精裝修住房數(shù)量，精裝修費用憑借相應憑證可以進行抵扣；第五，優(yōu)化銷售方式，比如采用折扣方式減少應稅銷售收入額度，但需要注意的是在采用打折銷售時要考慮企業(yè)綜合稅負；第六，延遲納稅義務產生時間，房地產企業(yè)的預售模式可以延緩增值稅納稅義務產生時間，在銷售階段，企業(yè)在取獲取進項稅后再收回預收款并確認實際收入。

2.土地增值稅籌劃要點

土地增值稅是房地產企業(yè)的主要稅種，土地增值稅籌劃必須圍繞營改增政策規(guī)定展開籌劃，準確掌握土地增值稅見面政策適用的范圍和條件。在土地增值稅減免政策規(guī)定：（1）銷售普通住宅，企業(yè)產生的增值稅應稅收入低于抵扣項20%；（2）被政府征用和回收的房產；（3）合作開發(fā)，自??；（4）企業(yè)被并購，土地使用權和建筑項目所有權發(fā)生轉移，企業(yè)應稅業(yè)務符合以上條件都可享受相應的土地增值稅減免優(yōu)惠，但是常用的是第一項，所以房地產企業(yè)要圍繞第一個條件展開土地增值稅籌劃。另外，在籌劃過程中，房地產企業(yè)需要注意以下幾點：一是分開核算不同的房地產產品；二是籌劃過程中將增值額20%作為重要的分界線，嚴格控制土地增值額，分別從房產市價和可扣除金額方面籌劃，分攤扣除金額，選擇合適的扣除手段。

3.所得稅籌劃要點

房地產企業(yè)籌劃所得稅過程中應準確把握政策，在項目施工階段，根據(jù)毛利率或者核定征收預繳所得稅，在項目竣工驗收并開始運行銷售時，按照規(guī)定進行成本結轉和調整毛利率，但是此過程中極容易出現(xiàn)項目交付完成而工程款未結清的情況，再加上項目公共配套設施不完善問題，會導致企業(yè)的稅務成本增加。結合房地產企業(yè)所得稅繳納中出現(xiàn)的問題，企業(yè)可過程中提交全面真實的證明材料，預提成本后及時辦理工程結算并依法取得發(fā)票入賬。

4.其他稅種籌劃要點

房地產企業(yè)的稅種除了增值稅、土地增值稅、所得稅三大主要稅種之外，還包括地方性稅種，比如城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等。其中契稅，如果企業(yè)的房屋使用權沒有發(fā)生轉移，則不征收契稅；印花稅率較低，且籌劃空間不大，基于成本效益最大化原則，房地產企業(yè)可以暫不考慮印花稅的籌劃工作。

（二）稅務籌劃和管理水平優(yōu)化策略

1.建立健全稅務風險防控體系

房地產企業(yè)應當建立健全稅務風險防控體系。首先，強化管理層以及其他員工的稅務風險防控意識，稅務籌劃與稅務風險防控同步，企業(yè)需逐步完善稅務風險管理責任機制，要求全員積極參與配合，將稅務風險防控辦法落實到每個經營環(huán)節(jié)；其次，健全稅務風險管理制度并編制成冊，要求全體員工遵守制度規(guī)范，在日常工作中規(guī)范自身行為，減少失誤造成的稅務風險；再者，構建稅務風險預警機制，加強對企業(yè)日常應稅業(yè)務以及稅務籌劃的監(jiān)督控制力度，分析稅收數(shù)據(jù)，并根據(jù)企業(yè)的經營、利潤等對稅務風險進行定量分析，明確風險等級，對不同等級的稅務風險制定相應的預警方式和應對措施；最后，健全稅務風險管理組織，房地產企業(yè)可立足于實際情況，完善內部稅務風險管理組織，比如企業(yè)可在稅務管理部門下增設稅務風險管理崗位，或者抽調專業(yè)人員組建稅務風險管理團隊，并定期組織稅務人員參與專業(yè)培訓，分別從籌劃和風險防控層面進行定向培訓，夯實稅務籌劃和風險管控的人才基礎。

2.充分利用國家稅收新政，多角度優(yōu)化稅務籌劃

房地產企業(yè)應當基于營改增及稅收新政多角度優(yōu)化稅務籌劃方法，進行多視角綜合稅收籌劃。以營銷費用籌劃為例，房地產企業(yè)為了達到盡快銷售回款的目標，每年投入的廣告費用數(shù)額較大，而根據(jù)稅法規(guī)定納稅年度的廣告費用在銷售收入的15%內可以進行全部扣除。為了達到稅前扣除的目的，一可根據(jù)銷售目標做好廣告費用總額測算控制，二可利用母子公司都是房產企業(yè)的優(yōu)勢將營銷費用根據(jù)實際使用進行母子公司分攤從而可充分利用稅收政策進行扣除；又如營改增系列新政下，應用一般計稅方法的房地產企業(yè)應該加大對增值稅發(fā)票的管理力度，從采購招標環(huán)節(jié)開始介入，將發(fā)票及時提供作為合同重要內容，從而保證及時獲取增值稅專用發(fā)票，可享受國家2019年4月份開始執(zhí)行的增值稅期末留抵退稅政策取得退稅資金，減少企業(yè)運營資金壓力。

3.加強與稅務機關的溝通，保持良好的稅企關系

合法合規(guī)是稅務籌劃的重要前提，所以房地產企業(yè)需要對稅收政策的變化保持足夠高的敏感度，及時關注稅收政策變化，與稅務機關做好信息溝通，保證信息對稱，方便企業(yè)向稅務機關了解最新的政策變化，在稅務機關的指導下調整稅務籌劃方案，并解決內部稅務籌劃存在的問題和風險。

4.依托信息平臺推進稅務信息化管理

房地產企業(yè)應當依托信息平臺推進稅務信息化管理，準確采集應稅業(yè)務數(shù)據(jù)，提高稅務籌劃效率，提升稅務籌劃方案的全面性以及稅務風險防控水平。首先，企業(yè)需要應用大數(shù)據(jù)技術優(yōu)勢，將稅務籌劃融入大數(shù)據(jù)平臺，建立平臺化、信息化、智能化稅務管理機制，加快內部信息共享，打通稅務籌劃過程中各部門信息溝通渠道，建立部門協(xié)同機制；其次，強化大數(shù)據(jù)平臺功能，自動化采集、分析以及處理應稅業(yè)務數(shù)據(jù)，對應稅業(yè)務以及籌劃中產生的稅務風險進行識別評估，稅務風險管理人員及時調整應對措施；最后，根據(jù)政府政策指導，加快整合票、稅、賬數(shù)據(jù)，將稅務ERP系統(tǒng)做得更細致，消除系統(tǒng)孤島，完善數(shù)據(jù)分析平臺。

5.加強對財稅人員綜合素質的培養(yǎng)

財稅人員是決定企業(yè)稅務籌劃質量的關鍵，房地產企業(yè)應當定期組織財稅人員參與專業(yè)培訓，結合稅收政策變化、經營模式變化、應稅業(yè)務調整等制定培訓計劃，聘請社會專業(yè)人士對企業(yè)內部財稅人員進行培訓，針對員工培訓建立嚴格的考核和獎懲機制，鼓勵員工積極參與，通過考核保證培訓效果，為企業(yè)篩選優(yōu)質的財稅人員；房地產企業(yè)還可以不定期邀請稅務專家進入企業(yè)召開研討會或者座談會，要求財稅人員參與，在會議中就日常工作中的財稅問題進行討論分析，共同找出解決之法，并且及時根據(jù)稅收政策變化調整稅務籌劃方案。

五、結語

綜上所述，房地產企業(yè)作為政府主要的稅收來源，在嚴格執(zhí)行稅法規(guī)定合理納稅的前提下，要充分利用稅收政策展開稅務籌劃，推動企業(yè)經濟效益增長，進而夯實納稅基礎。在稅收政策不斷調整的背景下，房地產企業(yè)需要準確把握政策變化，及時調整稅務籌劃方案，控制稅務籌劃成本與效益的關系，加快實現(xiàn)企業(yè)稅務籌劃目標，提升企業(yè)整體經濟效益，進一步鞏固房地產企業(yè)的競爭優(yōu)勢。