□ 黃奇帆

(復(fù)旦大學(xué) 經(jīng)濟學(xué)院, 上海 200433)

中國的城市化是人類發(fā)展史上的一個重要現(xiàn)象,有多達7.3億人在短短的四十年內(nèi)由農(nóng)村進入到城市。而伴隨著快速城市化,房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進,不僅為滿足人民日益增長的住房需要立下了汗馬功勞,還為拉動經(jīng)濟增長、增加居民財富做出了重大貢獻。同時,也要注意到,在多重因素作用下,近年來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的下行壓力,部分頭部企業(yè)負債率過高,區(qū)域性金融風(fēng)險持續(xù)累積,“大而不能倒”的問題較為突出。進入新發(fā)展階段,如何牢牢把握黨中央關(guān)于“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,提出促進房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的長效機制和政策措施,是一個需要深入研究的重大問題。本文系統(tǒng)梳理中國房地產(chǎn)行業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來,提出若干重要的判斷和分析,供大家參考。

一、過去:有九大內(nèi)生性驅(qū)動因素和九大關(guān)鍵性改革舉措推動房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展

(一)九大內(nèi)生性驅(qū)動因素推動中國累積起巨量的住房需求

改革開放后的1980年代,中國老百姓住房需求可以說是極度壓抑。特別是在城市,在人口增長、城市化等九大內(nèi)生性因素驅(qū)動下,中國老百姓對住房建設(shè)的需求持續(xù)增長、持續(xù)累積。

一是總?cè)丝谝?guī)模持續(xù)增長。1980年時中國人口為9.87億人,1990年時為11.43億人,到2020年,中國人口達到14億人。40年時間,總?cè)丝谠黾?億人。人口的增長,無論是在城市還是農(nóng)村都會給住房需求產(chǎn)生了直接的拉動。

二是隨著城市化率迅速攀升,城鎮(zhèn)常住人口持續(xù)、快速增長。這是一個非常重要的結(jié)構(gòu)性變化。1980年中國的城鎮(zhèn)化率為19.39%,到1990年時提高到26.41%,2020年時提高到64%。這段時期城鎮(zhèn)常住人口由1980年代的1.91億人增加到1990年的3.02億人,2020年的9.21億人。城市人口的巨量增長,自然對城市住房產(chǎn)生了天量需求。

三是城市人均原有住房面積很小。1980年時,城市人均住房僅僅5平米,困難群眾為2平米。那個時候三口之家的空間要滿足吃飯的需要、睡覺和燒東西的需要,也就只有4～5平米,到1990年時才實現(xiàn)人均住房6.57平方米(1)參見中國城市統(tǒng)計年鑒(1990)。。那個時候,城市仍然是公建房,政府和企事業(yè)單位資金有限,注定了住房面積受限。

四是有大批舊城需要改造。1980年代的很多房子已經(jīng)變成了危舊房,這些房往往是六個“沒有”:沒有自來水,用井水;沒有電,用蠟燭;沒有電話;沒有電視機;沒有煤氣,都是煤球爐;沒有下水道,每天刷馬桶。這種現(xiàn)象在上海、重慶等各城市比比皆是。于是,危舊房、棚戶區(qū)、舊城改造提上議事日程。這些房子,現(xiàn)在至少已有2/3以上被拆掉了。這種大規(guī)模的城市危舊房改造,不是點對點,而是面對面,一大塊、一大塊的面積上的舊城改造。當(dāng)時這些房子在城市化發(fā)展過程中,只要稍有條件一定就會把它拆了,因為它就是棚戶,不適合人居住。

五是城市建成區(qū)面積很小。1980年代初中國城市的人均土地就只有30～40平方米。這個面積也包括了道路綠化、工廠學(xué)校醫(yī)院商店等用地,實際非常小。到1990年時,納入城市統(tǒng)計年鑒的450個城市的市區(qū)非農(nóng)人口1.46億人所在的建成區(qū)面積為1.27萬平方公里,折合人均建設(shè)用地面積才87平方米,仍然低于相對緊湊的城市建設(shè)用地人均100平米的標(biāo)準(zhǔn)(2)全世界的城市有一個基本的比例,假如一個城市有1 000萬人,那城區(qū)面積就至少該有1 000平方公里,也就是人均100平方米是必須的。這100平方米并不是住宅所占地。住宅所占地一般30平方米,綠化占地可能20平方米,還有道路、公共設(shè)施、商店、工廠等等其他的用地,就是人均100平方米,是個比較緊湊的城市所必須要有的面積。。

六是交通基礎(chǔ)設(shè)施亟須改善。1980年代的城市基礎(chǔ)設(shè)施可以說很糟糕,那個時候城市道路交通狹窄擁擠,更沒有高速公路,沒有高鐵,沒有地鐵,機場也很小。1980年時上海的虹橋機場是個小機場,一年吞吐量是六七百萬人,2019年達到四千五百多萬人次;浦東機場2019年吞吐量已達七千六百多萬人次,兩個機場加在一起年旅客吞吐量1.2億多人次,增加了二十倍的數(shù)量級。類似的,中國最早的高速公路是1988年10月通車的沈大高速公路(沈陽至大連),全長375公里,被譽為“神州第一路”,如今高速公路已超16萬公里。反過來這些都說明了當(dāng)時城市基礎(chǔ)設(shè)施是多么的匱乏。

七是教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等設(shè)施嚴重不足。從現(xiàn)在回看1980年代的城市,教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等設(shè)施,規(guī)模都比較小。1980年時普通高校才675所,普通本專科招生數(shù)僅28萬余人,研究生招生僅3 600人,即使到1990年時普通高校也才1 075所,普通本?？普猩鷶?shù)僅60.9萬余人,研究生招生不到3萬人。醫(yī)療衛(wèi)生方面,1980年城市每千人床位數(shù)4.7張,到1990年時由于城市人口增加較快反而下降到4.18張(3)數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。。文化設(shè)施方面也是如此,嚴重不足。

八是城市工業(yè)十分弱小。1980年整個中國工業(yè)的總產(chǎn)值為5 600億,換算成增加值是1 700多億;根據(jù)中國城市統(tǒng)計年鑒,1985年時納入統(tǒng)計的295個城市工業(yè)總產(chǎn)值為6 077.98億元(1980年不變價格),其中在市區(qū)的工業(yè)總產(chǎn)值4 847.69億元,粗略換算成當(dāng)時的工業(yè)增加值分別是1 800多億元和1 500億元左右。工業(yè)發(fā)展的低迷反映城市就業(yè)人群不足,反之,近40年城市工業(yè)的蓬勃發(fā)展,當(dāng)然推動了城市發(fā)展、人口集聚、城市就業(yè),從而必然的催生了住房需求增加。

九是城市服務(wù)業(yè)十分落后。1980年時還是以糧為綱,農(nóng)業(yè)比重很大,第三產(chǎn)業(yè)增加值僅有1 023億元,占GDP比重22.3%。到2020年,中國第三產(chǎn)業(yè)增加值達55.4萬億元,占GDP的比重54.5%;總量翻了540倍,比重提高了32個百分點。不僅如此,服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了根本性變化。改革開放之初,不僅生活性服務(wù)業(yè)較為匱乏,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)也沒有多少,因為當(dāng)時很多服務(wù)業(yè)仍處于一大二公的計劃體制下。隨著市場的發(fā)育和分工的深化,不僅生活性服務(wù)業(yè)日益多元化、高級化,生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)如金融保險、研發(fā)設(shè)計等也逐步成長起來,推動著人們的住房需求逐步升級。

(二)九大關(guān)鍵性改革措施極大釋放了房地產(chǎn)市場巨量需求

上述九大內(nèi)生性驅(qū)動因素是中國房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的肥沃土壤。但光有土壤是不行的,沒有陽光雨露,這些內(nèi)生需求就被極度壓抑,長不出果實來。改革開放以來,有九個方面的關(guān)鍵性改革措施如春風(fēng)化雨、陽光雨露,為房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展提供了良好的環(huán)境。在這些改革推動下,從1990年代開始中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了爆發(fā)式增長。

一是農(nóng)村土地承包制。在安徽鳳陽小崗村探索的基礎(chǔ)上,1982年1月1日,中共中央批轉(zhuǎn)了《全國農(nóng)村工作會議紀(jì)要》(即中發(fā)(1982)1號文件)(4)《紀(jì)要》指出,包括包產(chǎn)到戶、包干到戶在內(nèi)的各種生產(chǎn)責(zé)任制,只要群眾不要求改變,就不要動。包產(chǎn)到戶是建立在土地公有基礎(chǔ)上的,是社會主義農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的組成部分?！都o(jì)要》指出,目前農(nóng)村實行的各種責(zé)任制,包括小段包工定額計酬,專業(yè)承包聯(lián)產(chǎn)計酬,聯(lián)產(chǎn)到勞,包產(chǎn)到戶、到組,包干到戶、到組,等等,都是社會主義集體經(jīng)濟的生產(chǎn)責(zé)任制。,全面推開農(nóng)村土地承包制。當(dāng)時人口總數(shù)10億多人,8億人在農(nóng)村,不計老人小孩,近6億人種地,土地承包之前種的地還不夠全國人吃飯。承包制調(diào)動了農(nóng)民的積極性,一下子釋放出3億多的農(nóng)民;原有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn),2億多農(nóng)民就解決掉了。釋放出來的3億農(nóng)民成為后來進城的主力軍,轟轟烈烈的城市化有了綿綿不斷的勞動力支撐。

二是允許農(nóng)民離土離鄉(xiāng)到城里打工。中國在1950年代到1980年代的幾十年里人口流動管得非常死。農(nóng)民要到城里來打工,做點小生意,都是“資本主義尾巴”,要“割尾巴”的,往往要被攆走。到1985、1986年左右,農(nóng)村已有很多剩余勞動力了。而改革開放的春風(fēng)給沿海地區(qū)帶來了兩頭在外、大進大出的加工貿(mào)易,隨之而來的城市建設(shè)需要大量勞動力,對城市人口的管理逐步放開,農(nóng)民可以離土離鄉(xiāng)到城市里來打工,可以在城市落戶。先有1 000萬,后來2 000萬,再后來5 000萬,幾年一過就出現(xiàn)3億多農(nóng)民工到廣東、到福建、到浙江、到上海、到山東、到江蘇這些沿海地區(qū),這是一個波瀾壯闊的一個改革。

三是土地批租。1990年上海浦東首先推出土地批租。所有權(quán)是國家的,使用權(quán)七十年是企業(yè)的。土地批租使得本來綁在政府手中不能轉(zhuǎn)移的土地,有了七十年的轉(zhuǎn)移使用權(quán),產(chǎn)生了城市開發(fā)的活力。 從1990年第一塊地拍賣以后到現(xiàn)在有三十多年時間,批租的土地收入累計達48萬億元。這48萬億元有城市土地,也有農(nóng)村土地。其中,征地成本有十幾萬億,剩下的三十幾萬億是基礎(chǔ)設(shè)施如地鐵、公路、各種市政設(shè)施資金的來源。中國地方政府搞城市化的主要資金靠這筆三十多萬億的錢。

四是允許建商品房。從1950年代到1980年以前,中國城市居民的住房絕大多數(shù)都是公房(5)在八十年代,也有商品房,我們叫僑匯房,只有海外回來的華僑可以買一些僑匯房。但作為國內(nèi)的居民自己就算有錢,也買不到房,沒有一個開發(fā)商。除了僑匯房有開發(fā)商以外,一般任何商品房不存在有私人企業(yè)、國有企業(yè)在開發(fā)。要造房子都是單位在造房子。所以在這個意義上,從計劃經(jīng)濟跳到市場經(jīng)濟,住房體制改革是一場根本性的、涉及到全部城市人口、千家萬戶的一個基礎(chǔ)性的制度改革。。等到了1990年代搞土地批租的時候,開發(fā)商造房子才是商品房。中國的商品房制度,老百姓自己將原來住的公房,拿錢買成私房的事情是1992、1993年開始的,但到1998年才有國家正式文件正式啟動住房改革,決定從1998年下半年開始停止住房實物分配。該文件為市場化的商業(yè)機構(gòu)取代政府成為城鎮(zhèn)居民住房的主體供給者掃清了最后障礙,將人們長期以來“住有所居”的龐大住房需求釋放出來了,自此中國進入了全新的住房市場化時代。

五是按揭貸款制度。老百姓買房哪怕200平方米、100平方米,1平米1萬元的話,需要200萬、100萬,他可能沒那么多錢。等到他攢夠錢了,房子價格又漲了,年紀(jì)也大了,沒有享受到住房。按揭貸款制度則允許人們付個首付,把房子抵押給銀行,銀行向購房人提供分期付款的金融服務(wù)。這就是美國老太太故事的中國版。有了按揭貸款制度,中國老太太也能像美國老太太那樣享受到應(yīng)有的住房。這個改革也是從1990年代開始,在2000年以后相關(guān)制度日益健全,推廣到全國。

六是城市危舊房改造。1980年代就有很多危舊房,到1990年時全中國危舊房幾乎都沒改造。不是政府不想改造,而是沒錢,因為危舊房改造動輒幾億、幾十億,甚至上百億(6)當(dāng)時一個城市的財政,包括上海的財政一算帳,拆一個“365”(普陀區(qū)一個地塊的名稱),政府來干的話可能要七十年、八十年才能拆掉,所以這件事都干不成。。但危舊房改造很迫切,當(dāng)時的上海,差不多有40%的房子都是危舊房、棚戶區(qū)。解決這個問題靠的是舊城改造的規(guī)劃,加土地批租的機制,再加有外商和各種企業(yè)來投資、來競爭。這三位一體的機制撮合在一起,上海先行后逐步推廣到全國。

七是政府投融資機制的創(chuàng)新。城市基礎(chǔ)設(shè)施如高速公路、地鐵、城市道路、垃圾處理、供電供水等,這些投資動輒幾十億、上百億。當(dāng)時的政府財政根本沒有這個能力。而且這些投資與舊城改造、土地批租不同,無法短期內(nèi)進行自我資金平衡。解決這個問題的是各類政府投融資平臺。上海當(dāng)時搞了一些投融資集團如久事公司,城投公司等等。當(dāng)時我國還沒有發(fā)市政債券的概念。這些政府投融資平臺主要向銀行融資,實際上也是變相的市政債券。這也是一個很重要的市場化改革機制。

八是區(qū)域開放增長極的培育。從1980年代中后期到2000年甚至到現(xiàn)在,推動城市化發(fā)展的一個招數(shù)就是不斷地推出一些開放平臺如經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、經(jīng)濟特區(qū),還有如浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū),以及21個自由貿(mào)易試驗區(qū)、自由港,服務(wù)貿(mào)易綜試區(qū)等等。這些開發(fā)區(qū)、新區(qū)、先行區(qū),往往是一個城市的增長極。這些地方分別有一些優(yōu)惠政策,成為中國對外開放的市場化、法治化、國際化的示范區(qū),也是經(jīng)濟發(fā)展的一個增長極。這也是中國城市化進程中非常重要的動力源。

九是行政體制上的調(diào)整和創(chuàng)新。改革開放以來,一些地方的鄉(xiāng)變成了鎮(zhèn)、鎮(zhèn)變成了街、縣改成了市(區(qū)),一些縣級市升格為副地級,一些地級市變成了省域副中心城市或計劃單列的副省級城市,這中間還伴隨著行政區(qū)劃的調(diào)整。而這些調(diào)整背后的一大原因是這些行政區(qū)往往是經(jīng)濟發(fā)展較快、有望或已成為區(qū)域性的主城區(qū),通過升級可以更好的聚集資源做大城市規(guī)模。這種調(diào)整和創(chuàng)新也是對地方經(jīng)濟特別是城市經(jīng)濟壯大發(fā)展的強有力的激勵。

(三)房地產(chǎn)成為拉動經(jīng)濟高速增長、促進城鎮(zhèn)化的重要力量

正是由于上述九大政策的催化,中國房地產(chǎn)市場長期被壓抑的需求一下子釋放出來,如掙脫的野馬狂奔起來。特別需要說明的是,中國房地產(chǎn)市場的這一迸發(fā)也有特殊的時代背景。事實上,1997年的亞洲金融危機爆發(fā)給中國住房制度改革提供了一個意外的契機。那時中國已經(jīng)告別了短缺經(jīng)濟,大部分制造業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩問題,中國經(jīng)濟增速明顯下滑;加上周邊國家紛紛發(fā)動競爭性貨幣貶值,這對中國產(chǎn)品出口形成強烈沖擊,并直接導(dǎo)致經(jīng)濟增速連續(xù)兩年跌破8%。當(dāng)時社會各界普遍預(yù)期中國以后難以再現(xiàn)高增長榮景,增速只會越來越低,悲觀氣氛彌漫一時。1998年7月3日,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)【1998】23號),決定從1998年下半年開始停止住房實物分配,自此中國進入了全新的住房市場化時代。1998年房地產(chǎn)投資占GDP比重約在4%左右,而到了2004年該比重飆升至8%,甚至成為支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下,上游原本已經(jīng)過剩的鋼鐵、建材等重化工業(yè)迅速由過剩變?yōu)槎倘?價格暴漲;下游的家裝、家電和物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)也走上了風(fēng)口?？梢哉f,城鎮(zhèn)住房的市場化改革幾乎以一己之力將中國GDP重新推回10%以上的超高速增長。

更為重要的是,這項改革還大大加速了中國的城鎮(zhèn)化進程,體現(xiàn)在:一是大量農(nóng)村人口流入城鎮(zhèn),常住人口城鎮(zhèn)化率由2000年的36.22%增加到2020年的63.89%,20年間增加了27.67個百分點,平均每年增加1.4個百分點,明顯快于1980—2000年間平均每年0.81個百分點的速度,城鎮(zhèn)常住人口增加了4.43億人。二是城市建設(shè)用地迅速擴張,20年間增加了2億多畝,建成區(qū)面積達6.07萬平方公里。相應(yīng)的,交通、供電供水、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迅速展開。2020年城市自來水普及率99%、燃氣普及率97.9%、污水處理率95%(7)這三個數(shù)字在1978年時尚沒有統(tǒng)計,到1991年雖有統(tǒng)計,也才分別是54.8%、23.7%和14.86%。。在過去的二十年間,中國城市軌道交通運營里程由2000年的117公里增加到2020年的7 545.5公里,增長64倍;高速公路里程由1.63萬公里增加到2020年的16.1萬公里,增長10倍;民用機場由2000年的139座增加到2020年的240座,增加了100多座。三是房地產(chǎn)開發(fā)總量迅速增長。由1980年代的每年新建幾百萬平方米、1990年代的每年新建幾千萬平方米,2000年全年開發(fā)量達到一億平方米,到了2010年爆發(fā)性就到了十億平方米。到了2017年,達到了十七億平方米。與此同時,人均住房面積也大為改觀,到2020年末人均住房面積已經(jīng)超過50平米/人。四是城市的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等設(shè)施也快速跟進。普通高校由2000年的1 041所增加到2020年的2 738所,同期招生人數(shù)由220.6萬人增加到967.5萬人。

城市綜合醫(yī)院數(shù)量由2000年的11 872家增加到2020年的20 133家,接近翻番;?？漆t(yī)院數(shù)量增加了8倍;每千人床位增加到6個。文化設(shè)施方面,以博物館數(shù)量為例,由2000年的1 392個增加到2020年的5 452,接近翻兩番。五是最重要的,人口向城市的集聚為壯大發(fā)展城市經(jīng)濟這一顯著有別于農(nóng)耕經(jīng)濟的經(jīng)濟形態(tài)提供了最為重要的要素驅(qū)動。在相對集約的空間形態(tài)里,市場分工得以深化、社會交往成倍擴大、各類市場更加發(fā)育成熟。這都離不開房地產(chǎn)市場的催化和帶動。人們進城買房,圖的不光是房子價值的升值,還獲得了更多的知識溢出和商業(yè)機會、交往更加廣泛的社會網(wǎng)絡(luò)、更好的醫(yī)療衛(wèi)生教育條件以及帶來的更多的代際躍遷。正是這樣的正反饋令如今的中國城市成為驅(qū)動中國經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展的主戰(zhàn)場、持續(xù)穩(wěn)定增長的動力源。

二、現(xiàn)在:有十大因素推動房地產(chǎn)行業(yè)進入拐點,需以五個重組五個轉(zhuǎn)變推動軟著陸

(一)當(dāng)前受十大因素影響房地產(chǎn)行業(yè)正進入發(fā)展拐點

當(dāng)前,我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了下行趨勢,許多房企暴雷,有人歸結(jié)于政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策造成了樓市蕭條。這種說法既不公平,也不符合事實;也有人歸咎于房企盲目地高價買地,大規(guī)模搞開發(fā),高庫存、高負債、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式,最終造成了資金鏈斷裂。這種說法有一定的道理,但是很多房企這樣的經(jīng)營模式一直存在,為什么之前就沒有出事?說明邊界條件出現(xiàn)了變化。具體來看,當(dāng)下中國房地產(chǎn)業(yè)正在面臨十個方面的拐點。

一是人口增長進入拐點。1950年中國5.52億人,1980上升到約9.87億人,目前達到了14億人,也就是說70年間人口增長了8億多人。近年來中國人口總數(shù)已經(jīng)達到天花板,由于出生率低于死亡率,增長趨勢已經(jīng)接近增長拐點。今后幾十年,有可能人口總量每十年減少5～6千萬。根據(jù)中國人口與發(fā)展研究中心的研究,中國人口增長預(yù)計到2027年達到峰值,為14.17億,此后開始下降,2035年降至14.03億,2050年降至13.21億[1]。

二是老齡化進一步加重。2020年中國社會60歲以上人口占18%,按照目前的增長率到2025年將達到22%,2035 年為 31%,2050年將達到近40%。2025年、2035年、2050年65歲及以上老年人口占比分別為15%、23%、30%。按照國際上的劃分,65歲以上人口占比7%～14%是輕度老齡化社會,14%～21%是中度老齡化社會,21%以上為重度老齡化社會。也就是說,到十四五末期,我國將進入中度老齡化社會,到2035年進入重度老齡化社會。

三是城市化率接近天花板。1980年中國城市化率19%左右。經(jīng)過40多年的城市化發(fā)展上升到2021年的64.72%,城市化率可以說是接近了天花板。從全世界經(jīng)驗來看,一般城市化率到75%后達到頂點,我國城市化率才64.72%,為什么會接近頂點了呢?原因在于中國的城市化進程主要是將年輕人吸收到城市里,目前農(nóng)村人口中大量的是老人、兒童,年輕人很少,過去大量農(nóng)村年輕人進入城市的勢頭將大幅減緩,而且因為城市戶籍制度的限制,農(nóng)村老人不會大量進城。即使今后城市化率還會逐漸上升到70%,但速度也會明顯放緩。

四是人均住房面積接近飽和。80年代初中國城市人口人均居住面積僅56平方米,到2020年已近50平方米,達到了發(fā)達國家的平均水平,接近飽和。

五是庫存、閑置房總量達到高點。目前中國房企積壓一年以上的一手房庫存高達6億平方米,占到每年房地產(chǎn)市場新房建成規(guī)模17億平米的35%;在城市老百姓持有的二手房方面,1990年以來中國銷售的300億平方米商品房中,20%也就是約60億平方米處于閑置狀態(tài)。

六是每年新建房產(chǎn)面積達到頂峰。中國的房產(chǎn)年建設(shè)量,2000年時是1億平方米,2010年是10億平方米,2017年達到了17億平方米,近三年徘徊在17～18億平方米之間,今后可能每年減少3 000～4 000萬平方米,到2035年,可能從現(xiàn)在的17億平方米降至10億平方米達到平衡。

根據(jù)實驗要求和經(jīng)費情況可以選擇自己拍攝和專業(yè)公司拍攝：自己拍攝成本低、時間自由、可反復(fù)拍攝修改，但畫面質(zhì)量不如專業(yè)公司拍攝得清晰；專業(yè)公司拍攝畫面更精致，但成本更高，修改、重拍比較費事。因此，可以自己簡單地拍攝，操作復(fù)雜的請專業(yè)公司拍攝。

七是大規(guī)模舊城拆遷改造已經(jīng)結(jié)束。1980、90年代,中國城市的棚戶區(qū)、危舊房可能會占到1/3甚至1/2,都要拆舊建新,一平米舊房至少需要三平米新房才能夠平衡,形成了大量的房產(chǎn)需求。因規(guī)劃功能布局調(diào)整進行城市改造也會形成拆舊建新的需求。目前中國大部分城市的舊房改造、功能區(qū)改變大體到了天花板,今后還會有結(jié)構(gòu)性的補短板的改造變化,但是大規(guī)?！按蟛鸫蠼ā钡臓顩r會逐漸消失。

八是大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已近尾聲。目前,中國城市基礎(chǔ)設(shè)施已趨于完善,由此引起的大規(guī)模征地動遷也基本告一段落。

九是教育衛(wèi)生文化設(shè)施建設(shè)已經(jīng)接近天花板。中國的教育衛(wèi)生文化基礎(chǔ)設(shè)施總數(shù)已經(jīng)足夠,問題在于分布不均衡,接下來主要是結(jié)構(gòu)調(diào)整。

十是房產(chǎn)價格只會持續(xù)高速上漲的思維定勢將被打破。過去二十年,中國不管是沿海還是內(nèi)陸,地價、房價往往5年翻一番,10年翻兩番,形成了房價、地價會保持高速上漲的思維定勢。房產(chǎn)商拼命囤地建房,高地價會被不斷上漲的房價所消化,這種模式有利可圖;老百姓也會忽視房產(chǎn)的居住屬性,大量購房作為投資。這種房產(chǎn)價格思維定勢將要打破,房價持續(xù)高速上漲的趨勢將會進入拐點,這個拐點并不是指今后五年十年房價調(diào)頭大幅下降的意思,而是指房價不分區(qū)域、每五年十年價格翻番的走勢出現(xiàn)了停頓,上了天花板,今后除了中心城市的某些熱門地段以外,房價的整體增長走勢,大體上和GDP增長率、居民可支配收入的增長率緊密聯(lián)系在一起。

(二)以五個重組五個轉(zhuǎn)變推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸

對以上十個邊際條件的拐點進行分析,我們就知道當(dāng)前房產(chǎn)商面臨的困難并非短期的。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面很廣,過去曾經(jīng)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其景氣程度不僅影響上下游產(chǎn)業(yè)鏈的健康發(fā)展,還對老百姓就業(yè)、政府稅收、居民財富等具有顯著而直接的影響。一旦熄火,其波及面會很廣。當(dāng)前已有不少房地產(chǎn)頭部企業(yè)爆雷,經(jīng)營困難。這些大型企業(yè)一旦破產(chǎn),會帶來五種后果:一是一些困難房產(chǎn)商自身破產(chǎn)出局;二是購買期房的小業(yè)主和老百姓,也會面臨房屋無法按時交付、房產(chǎn)大幅貶值的情況;三是必然造成產(chǎn)業(yè)鏈上大量企業(yè)的損失,包括房產(chǎn)商拖欠的施工單位、供應(yīng)商等欠款壞賬;四是對銀行和非銀行的金融機構(gòu)形成巨額壞賬;五是造成對社會群眾高息攬儲亂集資形成的債務(wù)壞賬。因此對于大型房地產(chǎn)開發(fā)商或樓盤項目出現(xiàn)破產(chǎn)決不能簡單的聽之任之、置之不理,在破產(chǎn)重組的過程中,一些房產(chǎn)商本身不可避免的會破產(chǎn)出局,但是對于老百姓交付的預(yù)售款、銀行的債權(quán)、非銀行金融機構(gòu)的債權(quán)、產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)供貨欠帳和施工欠款要予以保護,避免形成大量壞賬,引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。各地政府要識大勢、順勢而為,采取積極措施幫助房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸。這些措施歸納起來可以分為五種重組。

第一,陷入困境的房企自我重組。房產(chǎn)商壯士斷腕,主動收縮戰(zhàn)線,削減業(yè)務(wù),降低負債。

第二,優(yōu)質(zhì)房企收購兼并瀕臨破產(chǎn)的房企。支持優(yōu)質(zhì)房企對面臨債務(wù)風(fēng)險的房企進行重組。

第三,國有資本重組。由國有資本運營公司組織發(fā)起重組運作。國有資本運營公司不一定要去直接購并問題房地產(chǎn)企業(yè),但是可以國有資本出資組建并購基金,或者直接向優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)注資,成為戰(zhàn)略投資者對問題房地產(chǎn)商進行重組。

第四,地方政府可以酌情回購問題房產(chǎn)商的庫存房。中低端的住房可以用作保障性公租房,高端的住房作為人才公寓、長租公寓,由政府進行統(tǒng)籌管理。

第五,地方政府回購問題房產(chǎn)商囤積的未開發(fā)土地。一些房產(chǎn)商前幾年拍得土地,但是沒有能力開發(fā),地方政府可以按照當(dāng)下市場下行的地價將其回購,回購資金當(dāng)然不是解救破產(chǎn)房企的股東,而是根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)規(guī)劃,優(yōu)先清償老百姓的債務(wù),然后是金融企業(yè)的債務(wù),依次清償。

同時,基于上述行業(yè)趨勢,政府對于房地產(chǎn)業(yè)的管理方式要發(fā)生五方面的轉(zhuǎn)變。

一是要做好城市規(guī)劃。房地產(chǎn)不同于一般商品,一旦投入壞賬就意味著巨額成本的沉沒,因此需要政府預(yù)先做好規(guī)劃。要按照產(chǎn)業(yè)跟著功能走,人口跟著產(chǎn)業(yè)走,土地跟著人口和產(chǎn)業(yè)走的原則,來統(tǒng)籌用地空間布局。同時,還要按照基礎(chǔ)設(shè)施先行,同步建設(shè)教育、衛(wèi)生和文化等公共設(shè)施配套的思路來促進產(chǎn)城融合。此外,還要注意逐步調(diào)整用地比例結(jié)構(gòu)。既要改變一些城市為了提高GDP大規(guī)模招商導(dǎo)致工業(yè)用地占比太高,造成住宅用地嚴重不足,從而導(dǎo)致地價推高房價的情況,又要避免一些城市工商產(chǎn)業(yè)空心化、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩,庫存積壓嚴重,造成空城、鬼城的情況。從經(jīng)驗看,一個現(xiàn)代化的商業(yè)性城市,人均住宅面積大致應(yīng)控制在50平方米左右,商業(yè)零售面積應(yīng)控制在每2萬元商業(yè)零售額一平方米的范圍內(nèi),寫字樓的面積應(yīng)控制在每10萬元GDP一平方米的范圍內(nèi),否則,就會過剩,就會虧損,因為每平方米的營業(yè)額不足,會造成相應(yīng)的寫字樓、商鋪成本無法收回。

二是要控制好土地供給總閥門。首先,要控制土地供應(yīng)總量。一個城市的土地供應(yīng)總量一般可按100平方米/人來控制,土地供應(yīng)要做到“爬行盯住、后發(fā)制人”的原則來調(diào)控。其次,要加快落實中央關(guān)于土地要素市場化配置的有關(guān)要求,加快推進建設(shè)用地指標(biāo)跨省流轉(zhuǎn),增加城市群都市圈的用地指標(biāo)供應(yīng),提高土地資源配置效率。最后,要控制拍賣價格。一般來說,樓面地價不要超過當(dāng)期房價的1/3。如果發(fā)現(xiàn)地價在競拍中被抬得過高了,政府可通過拋出儲備用地來平衡地價而不是人為推高地價。

三是要管好資金供給渠道。首先,要堅決守住開發(fā)商必須以自有資金拿地這個底線,適當(dāng)提高開發(fā)商準(zhǔn)入門檻,以有效抑制開發(fā)商的杠桿率,防止金融資源透支。要加強房地產(chǎn)金融調(diào)控,堅決防止開發(fā)商多賬戶借款,防范“一女二嫁”賣房等違規(guī)行為。其次,要調(diào)整個人住房貸款政策,合理設(shè)定首付與抵押之間的杠桿比(8)對房地產(chǎn)信貸市場調(diào)控最直接、最有效的辦法是合理設(shè)定首付與抵押之間的杠桿比。如果這一比例過高,如零首付,會造成房地產(chǎn)泡沫;如果這一比例過低,如零抵押,則會使老百姓買房困難。實際上,我們居民部門的杠桿率已經(jīng)較高了,要通過適當(dāng)調(diào)整房貸政策來降一降?？傊?要保障好基本購房需求、改善性住房需求,同時堅決遏制囤房、炒房需求。。應(yīng)根據(jù)不同需求層次和房價走勢,實施差別化的抵押制度。比如首套房可以二八開、三七開,二套房五五開或四六開,三套房必須全款購買。一戶家庭擁有三套房以上或者購買超過一定人均面積的住房可以不限購,全款買就是了,前提是前兩套房貸已經(jīng)還清了,不能有抵押。現(xiàn)在這方面基礎(chǔ)數(shù)據(jù)都有了,很容易核實的。最后,要限制從事房貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)數(shù)量。美國的銀行數(shù)量遠遠多于我國,但并不是每個商業(yè)銀行都做抵押貸款業(yè)務(wù),美國房利美、房地美、聯(lián)邦住房貸款銀行、政府國民抵押貸款協(xié)會等五大房貸金融機構(gòu)就占到全部住房貸款的70%以上。事實上,房貸業(yè)務(wù)關(guān)系民生,是政策性很強的業(yè)務(wù),應(yīng)該讓有限的十家八家金融機構(gòu)來做,不能遍地開花,是個銀行都可以搞按揭。這也是為什么中國金融容易脫實就虛的原因——大家都把房貸做主業(yè)了。

四是要增加租賃住房供給。一方面,要完善政府公租房體系。總量上按照覆蓋20%的城市人口、人均20平方米來配套;服務(wù)對象應(yīng)該包括進城農(nóng)民工、新生代大中專畢業(yè)生和城市住房困難戶;同步配套醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)機構(gòu);布局合理,公租房與商品房大致按照1∶3來搭配;合理收取租金和物業(yè)費。

另一方面,加快培育商品房租賃市場。要形成一套租賃住房激勵政策,包括租金可以用住房公積金支付、可以個人所得稅稅前抵扣,租住房居民可以與產(chǎn)權(quán)房居民同等享受在教育、醫(yī)療、戶籍等方面的待遇和服務(wù)。

五是要改革房地產(chǎn)稅費制度。逐步建立健全房地產(chǎn)市場高端有遏制、中端有激勵和低端有保障的稅收制度。對別墅等高檔住宅,適當(dāng)提高持有環(huán)節(jié)和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅率,在提高持有成本的同時,抑制熱錢炒作;中端有激勵,就是讓一般老百姓買得起自住房,建議適當(dāng)提高房貸利息抵扣個人所得稅的額度;低端有保障,不僅不收稅,政府還應(yīng)幫助建好公租房,用低價格保障老百姓住有所居。此外,還要加快房產(chǎn)稅和土地增值稅立法,健全促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的稅收制度。

三、未來:房地產(chǎn)市場運行將呈現(xiàn)五大特征,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)五個轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈長,影響面廣,在國民經(jīng)濟中舉足輕重?？偟膩砜?未來房地產(chǎn)市場運行將呈現(xiàn)以下五個方面的新特征:

一是政府調(diào)控將以市場化法治化的機制替代行政性措施。在房地產(chǎn)持續(xù)高速發(fā)展,形成高地價、高房價、高庫存的情況下,倒逼政府不得已采取行政性的“五限”措施——限購限貸限價限售限商。今后隨著形勢的進一步發(fā)展,政府的調(diào)控措施也會從行政性的限制轉(zhuǎn)向市場化、法治化的調(diào)控機制,從金融、土地、財稅、投資、立法這五方面解決好房地產(chǎn)調(diào)控問題。2016年底的中央經(jīng)濟工作會議明確要求:“堅持‘房子是用來住的,不是用來炒的’的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落?！边@一重大決策是我國做好房地產(chǎn)調(diào)控的總遵循。

二是城鄉(xiāng)一體化的土地供應(yīng)。高地價是高房價的根源,如果城市土地供應(yīng)不足,地價當(dāng)然會炒上去。在過去一兩百年的城市化進程中,各個國家和地區(qū)的耕地面積不但沒有減少反而所有增加,出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因在于,農(nóng)村居住分散,人均建設(shè)用地在250平方米,而城市用地集約,人均用地在100平方米左右,所以從理論上講,每位農(nóng)民進城都會節(jié)約約150平方米的建設(shè)用地,若將其復(fù)墾為耕地,耕地面積必然增加。所以城市化進程本應(yīng)是農(nóng)村建設(shè)用地大量減少、城市建設(shè)用地少量增加的過程,最終體現(xiàn)為整個國家的建設(shè)性用地總量減少、耕地增加。而中國的農(nóng)民“兩頭占地”,農(nóng)村的宅基地和建設(shè)用地沒有退出,城市又必須匹配相應(yīng)的建設(shè)用地,所以城市土地越來越緊張,同時耕地面積越來越少。將中央推動的新一輪土地管理制度改革落實到位,構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,推進經(jīng)營性集體建設(shè)用地同地同權(quán)同價入市,實施耕地占補平衡、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的指標(biāo)跨省交易,就能解決土地供應(yīng)問題。

三是房地產(chǎn)建設(shè)將向城市群都市圈集中。過去十幾年,房地產(chǎn)市場幾乎全面開花、全面造房;今后幾十年,隨著建設(shè)城市群都市圈戰(zhàn)略的逐步推進,房地產(chǎn)建設(shè)將主要集中在三個熱點地帶:一是中心城市,即省會城市和同等級別的區(qū)域性的中心城市。二是大都市圈。超級大城市會形成都市圈,都市圈里面的一些中小城市也可能成為房地產(chǎn)發(fā)展熱點。三是熱點地區(qū)的城市群,如粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀、成渝雙城經(jīng)濟圈等。

四是新房交易規(guī)模將逐年降低。過去20年間,新房銷售規(guī)模從1億平方增長到了17億平方,翻了四番還多。但未來十年,新房交易總量不僅不會增長翻番,還會每年有比例地縮減,即呈現(xiàn)負增長趨勢。原因在于過去驅(qū)動房地產(chǎn)高速增長的十個基本因素出現(xiàn)了拐點,增長勢頭在趨于下降。這種下降勢頭,在2035年前后,房地產(chǎn)年開發(fā)量降到了10億平方米會趨于平衡,因為房地產(chǎn)有個50～60年折舊的因素。到2035年,中國城市住宅總面積可能在550億平方米,按折舊率1.5%～2%,每年需新建10億平方米才能平衡。

五是房價平均增速將與GDP增長率大體相當(dāng)。在房地產(chǎn)供求關(guān)系方面,我國已經(jīng)進入了“局部供不應(yīng)求,總體供過于求”的結(jié)構(gòu)性不平衡階段,房地產(chǎn)建筑總量出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象?！肮┎粦?yīng)求”的時代結(jié)束了,推動房價上升的基本面動力已經(jīng)嚴重不足。在貨幣屬性方面,近兩年內(nèi),國家“去杠桿、穩(wěn)金融”政策已經(jīng)讓M2增長率大體上等于GDP的增長率加上通貨膨脹率?？梢灶A(yù)計,未來十幾年間,M2增長率與GDP增長率大體上將保持同步增長。房地產(chǎn)價格增速大體上不會超過M2增長率,也不會像過去二十年那樣大幅高于GDP增長率,與普通老百姓家庭收入的增長率大體相當(dāng)。事實上,按照國際慣例和經(jīng)驗,正常情況下,一個雙職工家庭如果買房的話,其支出不應(yīng)超過其全部工作年限下家庭收入的1/6,否則就會影響正常生活。如工作40年左右,用6——7年的家庭收入買一套房是合理的。同樣,如果選擇租房,租金最好不要超過家庭月收入的1/6。目前,在一二線城市,由于土地供不應(yīng)求,房地產(chǎn)開發(fā)量也供不應(yīng)求,以致房價過高,超出了普通老百姓的承受能力;而在一些三四線城市,卻屢屢出現(xiàn)庫存積壓、甚至成為“鬼城”的現(xiàn)象,這些都偏離了“房住不炒”的定位,需要加強引導(dǎo)、逐步消化。

面對這一形勢,房地產(chǎn)商過去高地價買地、高土地儲備、高庫存、高負債、高周轉(zhuǎn)的模式將難以為繼。因此,今后十年將出現(xiàn)五個方面的轉(zhuǎn)變。

一是降低負債率。全世界房產(chǎn)商的負債率普遍都在50%以內(nèi),中國房產(chǎn)商的負債率往往高達80%甚至90%,原因就在于二十年以來中國房地產(chǎn)市場的地價、房價、銷售量都出現(xiàn)了倍數(shù)級的增長,房產(chǎn)商認為大舉負債拿地開發(fā)有利可圖。但在邊際條件的調(diào)整以及國家有關(guān)部門的政策要求下,現(xiàn)實就會倒逼房產(chǎn)商進行調(diào)整,負債率降低至國家要求的“三道紅線”以下,甚至降低到50%以內(nèi)。同時,房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè),房產(chǎn)商高利息負債等同于飲鴆止渴,今后房產(chǎn)商借高利貸進行開發(fā)的現(xiàn)象也將得到改觀。

二是四面出擊、盲目擴張的發(fā)展模式將會消失。近十幾年來,許多房產(chǎn)商盲目擴張,到各個城市圈地、囤地,開發(fā)樓盤,往往一個時間段內(nèi)五六個幾百萬平方米的大樓盤同時開發(fā)。這種四面開花、四面出擊的做法,其結(jié)果往往就是自顧不暇、資金流斷裂,形成爛尾樓。還有一些房企對自身定位不清晰,進行大規(guī)模跨界經(jīng)營,從造房到造城,進而搞文化娛樂、搞工業(yè)制造業(yè)、搞金融等等,最后往往是雞飛蛋打。這種現(xiàn)象也會逐步消失。

三是房產(chǎn)商法人數(shù)量大幅減少。2018年,在美國50個州的工商登記記錄中,注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不超過500家,而2018年我國的房地產(chǎn)開發(fā)商達9.7萬家,意味著8億左右的城市人口對應(yīng)著9.7萬家房產(chǎn)商,差不多每一萬人就對應(yīng)一家以上的房地產(chǎn)開發(fā)商,這正是過去十幾年地產(chǎn)大發(fā)展帶來的“過熱效應(yīng)”。未來十幾年,基于新房交易規(guī)模降低和房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會通過收購兼并、破產(chǎn)關(guān)閉、轉(zhuǎn)型調(diào)整以及收縮減少二、三級子公司,房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量大量縮減80%甚至90%,到2035年前后,有可能降低至一萬家以內(nèi)。

四是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的租售模式會發(fā)生變化。美國房地產(chǎn)企業(yè)基本上自己持有50%～60%的房產(chǎn),用于出租,五至十年后房價上升的好處就都歸房地產(chǎn)企業(yè)所有了。而我國很多企業(yè)做房地產(chǎn)幾乎沒有自持物業(yè)。這其實與市場競爭環(huán)境、自身資本結(jié)構(gòu)有關(guān)。為了拿地、確?，F(xiàn)金流不斷,這些企業(yè)被迫搞“快進快出”。今后,中國房地產(chǎn)企業(yè)隨著原始資本積累逐步完成,長期持有租賃的比例會逐步增加;REITs等金融試點也在逐步展開。預(yù)計十年后, 50%左右是商品銷售產(chǎn)權(quán)房,50%左右是租賃房。50%的租賃房中,20%是由政府出資建造的保障性公租房,還有30%左右是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)化租賃房,形成2∶3∶5的雙軌制住房體系。

五是房地產(chǎn)將實現(xiàn)綠色化、智能化轉(zhuǎn)型。未來的城市形態(tài)是綠色、低碳、智能的,這就對房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高的要求,包括對目前存在的一些高能耗、高污染的房地產(chǎn)項目進行整改,幫助雙碳目標(biāo)的實現(xiàn);通過數(shù)字化技術(shù)推動傳統(tǒng)的房地產(chǎn)、建筑業(yè)進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型,助力智慧城市建設(shè)等等?？傊?作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)字化時代的發(fā)展空間依然巨大。在第二個百年階段,房地產(chǎn)業(yè)必將轉(zhuǎn)變發(fā)展思路,激活數(shù)據(jù)要素潛能,創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字新業(yè)態(tài),改變房地產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式,打造開創(chuàng)性的、萬物互聯(lián)時代的中國式數(shù)字房地產(chǎn)。

今后在市場內(nèi)在的必然約束下,中國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式將發(fā)生深刻調(diào)整,否則必將面臨市場的洗牌出清。

總之,按照習(xí)近平總書記“要平衡好穩(wěn)增長和防風(fēng)險的關(guān)系,把握好節(jié)奏和力度”“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”的指示精神,堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位,不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段,推動“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,我們就一定能夠維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,促進房地產(chǎn)的良性循環(huán)?！?/p>