上海大學 姚玥

一、前言

不管是個人居住、還是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，亦或是教育政務辦公，都離不開房產(chǎn)的使用。經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，勢必帶來房地產(chǎn)市值的水漲船高。那中國的房地產(chǎn)總市值究竟有多大呢？400萬億？500萬億？眾說紛紜，但能擁有完整思路，形成閉環(huán)的測算卻很少。由此，本文將根據(jù)官方數(shù)據(jù)，通過客觀估計，全面測算中國房地產(chǎn)總市值[1]。需要說明的是，本文測算的房地產(chǎn)包括住宅房地產(chǎn)、泛商業(yè)房地產(chǎn)（商鋪超市、寫字樓）、泛工業(yè)房地產(chǎn)（物流倉儲地產(chǎn)、工業(yè)廠房地產(chǎn)）、教育政務房地產(chǎn)。除此以外，還會將房地產(chǎn)總市值與GDP總量、股市市值、債券市場市值等進行比較分析，以便更為直觀深入地了解中國房地產(chǎn)總市值[2]。

二、測算思路

（一）住宅房地產(chǎn)市值

依托現(xiàn)有人均城鎮(zhèn)居住面積、城鎮(zhèn)人口數(shù)量的數(shù)據(jù)，我們可大致估算出城鎮(zhèn)住宅現(xiàn)有的存量面積。用法拍房的均價除以二手房的平均戶型面積，便可得出住宅用房每平米的均價。因此，住宅房地產(chǎn)總市值=城鎮(zhèn)住宅存量面積×每㎡均價

（二）泛商業(yè)房地產(chǎn)市值

1.寫字樓總市值

目前中國寫字樓銷售面積、銷售額數(shù)據(jù)更新至2019年，根據(jù)增長率，推測出2020年的數(shù)據(jù)，二者相除便可得到2020年中國寫字樓每平米的均價。因為寫字樓目前的存量面積未知，但可以通過2019年寫字樓的租賃面積按照一定的比例初步敲定總的建筑面積。

因此，寫字樓總市值=寫字樓總建筑面積×寫字樓每㎡均價

2.商鋪超市總市值

根據(jù)2018年上海市的人均商業(yè)面積，粗略估計2020年全國人均商業(yè)面積，并且均價暫時按12000元/㎡計算。

因此，商鋪超市建筑總市值=商鋪超市總存量面積×每㎡均價

（三）泛工業(yè)房地產(chǎn)市值

1.工業(yè)廠房地產(chǎn)

首先，依據(jù)2019年全國工業(yè)用地面積推測出2020年全國工業(yè)用地面積。因為一、二、三類工業(yè)用地容積率標準不同，因此本文按平均容積率1.5去估算。利用工業(yè)用地面積乘以容積率可以得到工業(yè)建筑面積，即近似可以等于全國工業(yè)廠房目前的總面積。其次，根據(jù)法拍房數(shù)據(jù)，可以得到工業(yè)用房的平均價格。若按人均廠房使用面積10㎡，并且平均每家工廠按300人進行計算，再加上其他面積，大致可以得到工業(yè)廠房的平均面積。用平均價格除以平均面積，即可得到工業(yè)廠房每平米均價。因此，工業(yè)廠房地產(chǎn)市值=全國工業(yè)廠房總面積×每㎡均價

2.物流倉儲地產(chǎn)

與前文測算思路相似，利用人均倉儲面積乘以總?cè)丝谕扑愠鲋袊锪鱾}儲目前總的存量面積，并且物流倉儲每㎡均價按照工業(yè)用房價格進行估測。

因此，物流倉儲地產(chǎn)總市值=物流倉儲總面積×每㎡均價

（四）教育政務房地產(chǎn)市值

1.學校

因為普通中小學及與高校的生均建筑面積的國家標準不同，為了統(tǒng)一，本文按生均20㎡/人進行計算。再根據(jù)現(xiàn)有學生及教師總數(shù)，得到目前學校的存量面積。

2.政府部門

因為官方僅在2015年披露過一次現(xiàn)有公務員的人數(shù)，所以只能按照每年招20萬名公務員進行估測，預計2020年現(xiàn)有約800萬名公務員，再乘以人均面積，即可得到政府部門目前的存量面積。

此處因為教育政務地產(chǎn)幾乎不會進行交易，所以每平米價格按照建筑造價進行計算，因此，教育政府房地產(chǎn)總市值=（學校+政府部門）總存量面積×每㎡建筑造價均價

三、測算過程

（一）住宅房地產(chǎn)市值

2019年城鎮(zhèn)人均住房面積為39.8㎡，按平均每年增長0.76㎡的速度，2020年中國城鎮(zhèn)人均住房面積為40.56㎡(39.8+0.76=40.56)。目前中國城鎮(zhèn)化率超過60%，即全國約有8.4億人居住在城鎮(zhèn)，所以城鎮(zhèn)住宅的存量面積是340億㎡（8.4億×410.56=340億㎡）。根據(jù)《2020年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)年鑒》，暫估每套法拍房均價為163萬元，面積為110㎡，則14800元。中國住宅地產(chǎn)總市值=14800元/㎡×340億㎡=503.2萬億元。

（二）泛商業(yè)房地產(chǎn)市值

商業(yè)用房主要包括兩方面：商鋪超市和寫字樓。商鋪超市地產(chǎn)市值計算：2020年，每套商鋪司拍房均價為228.5萬元，估算面積為200㎡，則每㎡價格約為11425元/㎡（228.5萬元/200㎡=11425元/㎡），為方便計算，最終定價為12000元/㎡。2018年上海人均商業(yè)用房面積已達到3.37㎡，保守估計，2020年人均商業(yè)用房面積為3㎡。全國商鋪超市房地產(chǎn)市值=50.4萬億元（3㎡×14億×12000元/㎡=50.4萬億）。寫字樓地產(chǎn)市值計算：2019年中國寫字樓銷售面積為3722.8萬㎡，銷售額為6204億元，則2019年寫字樓均價為16664元/㎡（6204億元/3722.8萬㎡=16664元/㎡），最終定價，2020年寫字樓為17000元/㎡。2019年中國寫字樓租賃面積為4.18億㎡，預測2020年，中國寫字樓租賃面積為4.37億㎡。按租售比1：1，保守估計，中國寫字樓存量面積大約為10億㎡。中國寫字樓市值=10億㎡×17000元/㎡=17萬億元。中國商業(yè)用房總市值：50.4萬億元+17萬億元=67.4萬億元

（三）泛工業(yè)房地產(chǎn)市值

主要包括物流倉儲地產(chǎn)和工業(yè)廠房地產(chǎn)。均價計算：根據(jù)法拍房數(shù)據(jù)，可以得出工業(yè)用房平均價格為1725萬元。根據(jù)一級、二級和三級廠房的人均使用面積，得出人均廠房使用面積為8㎡，平均每間廠房300人，再加上其他公攤面積，大概估計工業(yè)用房平均面積為5000㎡，則工業(yè)廠房每㎡均價=1725萬/5000㎡=3450元/㎡。物流倉儲地產(chǎn)市值計算：物流行業(yè)的房產(chǎn)使用，主要用于倉儲用房，所以我們將倉儲用房市值約等于物流行業(yè)用房市值。目前我國人均倉儲面積為0.52平方米，則倉儲存量面積=14億×0.52㎡=7.28億㎡（物流倉儲總面積暫且估算為10億m2），物流倉儲地產(chǎn)市值=10億㎡×3450元/㎡=3.45萬億。工業(yè)廠房地產(chǎn)市值計算：2019年工業(yè)用地面積114億/㎡,我們預估，2020年工業(yè)用地為120億㎡。根據(jù)一類、二類、、和三類工業(yè)用地容積率標準，我們將平均容積率定為1.5，則工業(yè)建筑面積=120億㎡×1.5=180億㎡。得出工業(yè)廠房地產(chǎn)總市值=180億×3450元/㎡=62.1萬億。泛工業(yè)房地產(chǎn)總市值=3.45萬億+62.1萬億=65.55萬億

（四）教育政務房地產(chǎn)市值

均價：因為教育政務地產(chǎn)幾乎不進行交易，因此每㎡均價按建筑造價3000元/㎡進行估算。教育用地市值計算：根據(jù)《2019年全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》，估測2020年在讀學生和教師數(shù)約3億人。根據(jù)義務教育、大學以及專門學院建筑面積指標，得出學校人均面積為20㎡，則學校存量面積為60億㎡（3億×20㎡=60億㎡）。政務用地市值計算：相關(guān)資料僅披露了2015年公務員人數(shù)為716.7萬人，按照每年錄取20萬名公務員計算，我們預測2020年將有約800萬名公務員。根據(jù)《（2011）2251號》文件相關(guān)要求，人均面積約為10㎡，則政府部門總面積為8000萬㎡（800萬×10㎡=8000萬㎡）。教育政務房地產(chǎn)總市值=（60+0.8）億㎡×3000元/㎡=18.24萬億

（五）測算結(jié)果

根據(jù)測算，綜上所述，中國房地產(chǎn)市值總值≈503.2+67.4+65.55+18.24≈654.39萬億，中國房地產(chǎn)總市值約為654.39萬億元，其中住宅房地產(chǎn)占比最高，為76.90%，對中國房地產(chǎn)總市值貢獻最大。

四、簡要分析

根據(jù)以上測算，中國房地產(chǎn)總市值不容小覷。那中國房地產(chǎn)市值對國民經(jīng)濟的影響幾何？房地產(chǎn)市值是否存在泡沫化？與其他發(fā)達國家相比，中國的房地產(chǎn)市值又處于何等水平？雖然不能將中國房地產(chǎn)總市值與美日進行絕對比較，但我們?nèi)钥梢詮恼紦?jù)中國房地產(chǎn)市值比例最高的住宅房地產(chǎn)入手，選取部分指標和維度進行對比，諸如住宅房地產(chǎn)市值占GDP的比值、住宅房地產(chǎn)占M2存量的比值等。由于2020年GDP尚未公布，暫用2019年GDP[3]。中國住宅房地產(chǎn)市值占GDP的比例為495%，而同期美國與日本均未超過200%。據(jù)中國人民銀行《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示，中國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比例為59.1%，比美國居民家庭高出28.5個百分點。由此可見，中國居民對買房尤為重視，房產(chǎn)供給也會隨之增加，房產(chǎn)市值自然水漲船高。中國房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響程度，則更為深刻。中國住宅房地產(chǎn)市值占M2存量的比例為230.19%，約為美國的1.3倍，日本的2.5倍。在中國，有負債的居民家庭中，75.9%的家庭將負債用于購房，美國這一比例為67.99%。不論美國還是中國，居民多是借款買房，但中國居民償還房貸壓力更大，促使M2提升，房產(chǎn)市值升高。由此帶來的，很大可能是房地產(chǎn)市值的泡沫化，因而更加需要高度關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂帶來的系統(tǒng)性風險。與股票市場類似，中國住宅房地產(chǎn)占債券總市值的比例為440.23%，明顯高于美國和日本。進一步說明，中國居民投資比重以房地產(chǎn)為主，金融資產(chǎn)投資比例嚴重不足。一旦房價大幅下行，對中國居民家庭資產(chǎn)的影響相對更大，房產(chǎn)的風險抵御和保值能力則會明顯不足。而證券市場的大幅波動對中國居民家庭資產(chǎn)的影響相對較小，對美國居民影響則相對較大。

五、結(jié)論

綜上，本文的關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)總結(jié)如下：（1）中國房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中舉足輕重，其中住宅房地產(chǎn)市值與GDP比值達到了495%。且房產(chǎn)在中國居民家庭資產(chǎn)配置中比重較大，占總資產(chǎn)比例近六成。（2）中國住宅房地產(chǎn)與M2存量比例為230.19%。中國居民買房多依賴于借款，居民償還房貸壓力較大，這是導致我國住宅房地產(chǎn)與M2存量比值顯著高于美日的一大因素。（3）中國房地產(chǎn)市值相對其他資產(chǎn)市值過高，住宅房地產(chǎn)與債券總市值比例超過了400%，與股市總市值比例更是超過了600%。由此體現(xiàn)的是失衡的中國居民資產(chǎn)配置以及發(fā)展緩慢的證券市場。

整體而言，中國房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟影響程度較深，相較于其他資產(chǎn)市值過高，一定程度上存在泡沫化的趨勢。相較于美國和日本，我國居民也存在過度配置房產(chǎn)、償債壓力過大的現(xiàn)象。