施紅華

（上海太岳稅務(wù)師事務(wù)所有限公司，上海 201100）

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一些影響。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的立身之本，在不利的外部環(huán)境下，如何盤活資金，使資金良性運(yùn)轉(zhuǎn)，做好資金管理就顯得尤為重要。本文從制度、方法、人員安排等方面對(duì)資金管理中存在的問題和原因進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)的對(duì)策，希望房地產(chǎn)企業(yè)能不斷提高資金管理水平，保障企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及資金管理的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

1.資金需求量大

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金需求量大。首先，土地資源的稀缺，使得拿地成本越來越高，“地王”不斷涌現(xiàn)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各類成本費(fèi)用隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都需要大量的資金投入。

2.資金回收期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，從拿地到開發(fā)再到銷售，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，而且各個(gè)節(jié)點(diǎn)都有嚴(yán)格的監(jiān)管把控，資金回籠的期限普遍較長(zhǎng)。受國家宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)環(huán)境的影響，資金回收期可能會(huì)進(jìn)一步延長(zhǎng)，加大了企業(yè)的資本成本。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模大，上述提及的資金需求量大、資金回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，直接導(dǎo)致了資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控的影響較大，項(xiàng)目投資過程中的不確定性因素較多，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性

1.優(yōu)化資金配置

資金管理是企業(yè)管理的核心內(nèi)容。全面完善的資金管理制度和措施，能夠優(yōu)化配置項(xiàng)目資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，從而降低資本成本，提升企業(yè)價(jià)值。

2.加速資金流轉(zhuǎn)

資金管理是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。科學(xué)合理的資金管理方法，保證資金合理使用、周轉(zhuǎn)順暢、有效回收，可以加速資金流轉(zhuǎn)，提高資金使用效率，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

3.增強(qiáng)資金管控

資金的均衡、穩(wěn)定以及安全至關(guān)重要。行之有效的資金管理監(jiān)督體系，能夠動(dòng)態(tài)掌握企業(yè)資金需求以及資金使用效益，有助于管理層及時(shí)作出戰(zhàn)略決策調(diào)整，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀及問題

（一）資金管理制度不夠健全

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有些房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于預(yù)算不夠重視，沒有健全的預(yù)算制度；即使建立了制度，也是流于形式，預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行偏差較大。對(duì)資金疏于管理，造成資金配置不合理，資金使用效率低下，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益隨之降低。

（二）資金管理系統(tǒng)不夠先進(jìn)

有些房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)于資金管理沒有開發(fā)建設(shè)相關(guān)的信息系統(tǒng)平臺(tái)或采用相關(guān)的信息化管理技術(shù)，只是單純地依靠資金管理人員以及一系列繁雜的表格進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集和統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤或者缺失很容易導(dǎo)致資金管理結(jié)果的誤差，且時(shí)效性和準(zhǔn)確性都難以保證。

（三）資金管理人員素質(zhì)不高

有些房地產(chǎn)企業(yè)，資金管理部門的人員具備資金管理的專業(yè)能力和工作經(jīng)驗(yàn)，但其創(chuàng)新和學(xué)習(xí)能力欠佳，不能及時(shí)根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和相關(guān)政策的變化來調(diào)整工作思路和方法，不能按照企業(yè)越來越高的資金管理工作需求而不斷提升自身的綜合業(yè)務(wù)能力。同時(shí)，缺乏與其他部門人員的溝通協(xié)調(diào)，閉門造車，使得資金管理脫離實(shí)際，導(dǎo)致管理無效。

（四）資金管理監(jiān)督體系不完善

有些房地產(chǎn)企業(yè)制定了相關(guān)的資金管理監(jiān)督制度，但往往流于形式未執(zhí)行或執(zhí)行不到位。不相容職務(wù)和不同部門之間未互相制約、互相監(jiān)督，資金管理的流程以及資金安全都無法保證。上述資金管理過程中存在的問題一旦爆發(fā)，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，若處理不當(dāng)，企業(yè)可能會(huì)遭受重大損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題的原因

（一）資金管理意識(shí)淡薄

前些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)項(xiàng)目猶如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。寬松的發(fā)展環(huán)境，充裕的營運(yùn)資金，可觀的經(jīng)營利潤(rùn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)在激進(jìn)發(fā)展中嘗到了甜頭，放松了資金管理?，F(xiàn)如今，受市場(chǎng)環(huán)境以及政府調(diào)控等因素影響，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較大的壓力，有些管理者開始把重心偏向于市場(chǎng)拓展和新項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)資金管理仍未給予足夠的重視，資金管理意識(shí)比較淡薄，對(duì)資金管理制度建設(shè)不上心。

（二）資金管理方法落后

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)資金管理系統(tǒng)的運(yùn)用不置可否，認(rèn)為通過相關(guān)部門人員及時(shí)更新數(shù)據(jù)，按照既定的籌資方案、投資方案以及資金回籠計(jì)劃，動(dòng)態(tài)地進(jìn)行歸集統(tǒng)計(jì)，根據(jù)各時(shí)間節(jié)點(diǎn)的資金結(jié)余情況進(jìn)行合理調(diào)配，就能做好資金管理。在各方案有效落實(shí)、資金計(jì)劃執(zhí)行到位、各部門協(xié)調(diào)一致、各類表格填報(bào)口徑一致、各項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確、及時(shí)完整上報(bào)數(shù)據(jù)的前提條件下，資金使用效率高，資金配置合理，確實(shí)能達(dá)到資金管理的效果。但若其中某個(gè)小環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，就會(huì)打亂整體節(jié)奏，據(jù)此作出的資金決策就可能出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致資金調(diào)度不合理，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。

（三）資金管理部門弱化

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)資金管理部門價(jià)值的認(rèn)可度較低。常見的情形有：不設(shè)置資金管理部門，由財(cái)務(wù)部的出納兼任資金管理職能，及時(shí)上報(bào)資金結(jié)余情況，根據(jù)管理者的指示進(jìn)行資金調(diào)配；設(shè)置資金管理部門，但其部門人員的崗位職責(zé)側(cè)重于與外部銀行、金融機(jī)構(gòu)的接洽聯(lián)系，為企業(yè)融資提供服務(wù)，對(duì)于資金的投資和使用亦由管理者指示決定。在上述情形下，資金管理完全取決于管理者個(gè)人的大局意識(shí)以及風(fēng)險(xiǎn)偏好。

（四）資金管理控制缺失

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，資金管理內(nèi)控制度不健全，未在企業(yè)內(nèi)部形成相互監(jiān)督、相互制約的體系，資金管理的控制措施和預(yù)警機(jī)制缺乏約束力和執(zhí)行力，導(dǎo)致資金管理監(jiān)督系統(tǒng)無效。

四、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的改善對(duì)策

（一）健全資金管理制度體系

當(dāng)前，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控收緊、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金壓力。只有建立健全資金管理制度，將資金管理充分融入企業(yè)經(jīng)營過程中的方方面面，在制度層面保證各項(xiàng)資金管理工作能夠做到有法可依、有理可據(jù)，才可以達(dá)到降低資金成本、提高資金使用效益的目的。

首先，企業(yè)應(yīng)提高管理者的資金管理意識(shí)，加強(qiáng)其對(duì)現(xiàn)代化資金管理理念的認(rèn)知度；其次，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境，建立預(yù)算管理體系，提前做好資金計(jì)劃安排，定期（按月或按季）對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況和預(yù)算差異進(jìn)行分析并進(jìn)行動(dòng)態(tài)修正，保證資金預(yù)算體系能敏感應(yīng)對(duì)外部變化。然后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)算管理體系中的資金需求，完善籌資管理制度，有意識(shí)地拓展融資渠道，以保證籌資活動(dòng)的穩(wěn)定、高效進(jìn)行。最后，企業(yè)應(yīng)健全資金使用制度，在保障資金安全的同時(shí)，盡可能提高資金的使用效益。

（二）加強(qiáng)資金管理信息平臺(tái)的建設(shè)

現(xiàn)如今，隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，各行各業(yè)都在加強(qiáng)信息化平臺(tái)的建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)資金管理信息平臺(tái)進(jìn)行專屬定制，打通企業(yè)各層級(jí)和部門的壁壘，降低信息傳遞受阻的可能性；統(tǒng)一歸集口徑，提高數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性。形成以信息化平臺(tái)為核心，以人工為輔助的全方位管理手段，以達(dá)到更好的資金管理效果。資金管理信息平臺(tái)的建設(shè)，不但可以有效提高資金管理的效率，還可以使企業(yè)整體的信息化管理更加均衡全面，一勞永逸。

（三）組建專業(yè)的資金管理團(tuán)隊(duì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建專業(yè)的資金管理團(tuán)隊(duì)。資金管理團(tuán)隊(duì)成員不光要有專業(yè)能力和工作經(jīng)驗(yàn)，還需要有現(xiàn)代化資金管理理念和創(chuàng)新管理意識(shí)。企業(yè)應(yīng)為資金管理團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，使其能無障礙地與各層級(jí)和部門人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，熟悉掌握企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，更合理準(zhǔn)確地做好各環(huán)節(jié)的資金安排。在工作中，鼓勵(lì)其不斷學(xué)習(xí)新的專業(yè)知識(shí)和技能，積極引入信息化技術(shù)，以滿足企業(yè)資金管理工作的需求。

（四）完善資金管理的監(jiān)督控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善資金管理的監(jiān)督控制。首先，應(yīng)設(shè)置內(nèi)部監(jiān)管機(jī)構(gòu)，明確相應(yīng)的職責(zé)和權(quán)限，配備有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，通過采取有效措施確保各項(xiàng)監(jiān)管落實(shí)到位，使不相容職務(wù)和不同部門之間能夠互相制約、互相監(jiān)督，重大資金決策須集體審議或聯(lián)簽，充分發(fā)揮監(jiān)管作用，保證資金的安全和流動(dòng)性；其次，應(yīng)建立相應(yīng)的考核機(jī)制，落實(shí)資金管理獎(jiǎng)懲制度和追責(zé)制度，提升員工的責(zé)任感和積極性；最后，應(yīng)設(shè)立相關(guān)的預(yù)警機(jī)制和預(yù)案，以靈活應(yīng)對(duì)各種緊急狀況，真正使資金處于可控狀態(tài)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的特殊性以及資金管理的重要性不言而喻。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先建立健全相關(guān)的資金管理制度，把資金預(yù)算、籌資、投資等方面進(jìn)行有機(jī)整合；其次要加強(qiáng)信息平臺(tái)建設(shè)，提高信息的溝通與反饋，充分利用信息技術(shù)提高資金管理的效率；然后要配備專業(yè)的資金管理團(tuán)隊(duì)，引入先進(jìn)的管理理念和技能，使其熟悉企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，真正做到業(yè)財(cái)融合，把資金管理執(zhí)行到位；最后要完善資金管理的監(jiān)督控制，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，提高員工積極性和責(zé)任感，保證資金管理的有效實(shí)施，保障資金的安全和流動(dòng)性。本文提出了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面的上述改善對(duì)策，以期能為房地產(chǎn)企業(yè)做好資金管理提供參考。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的處境預(yù)計(jì)短期內(nèi)很難改善，提請(qǐng)房地產(chǎn)企業(yè)能持續(xù)關(guān)注籌資管理方面的問題。