施琴英

0 引言

近年來，房地產(chǎn)業(yè)的形勢迅速改變，競爭愈演愈烈。開發(fā)商僅僅通過單一的戰(zhàn)術(shù)手段已很難確保在激烈的市場競爭中保持長期的實力。經(jīng)營策略日益關(guān)鍵，成本控制在經(jīng)營策略上已日益表現(xiàn)出了關(guān)鍵作用。在短期內(nèi)，開發(fā)商提出的價格受市場經(jīng)濟的限制，市場需求又是公司成長的外在條件，開發(fā)商不能左右，所以合理降低造價成了取得最高效益的重要途徑。為實現(xiàn)控制工程造價的目標，本文將按照房地產(chǎn)開發(fā)的流程從形成工程造價的三個主要方面分別研究控制工程造價的具體方法和措施。

1 造價管理概念和作用

1.1 造價管理概念

建設(shè)工程造價財務(wù)管理是一個實用性很強的專業(yè)領(lǐng)域。它主要指研究工程的立項、籌建、初始工程設(shè)計、招投標報價、建筑施工、檢驗投入使用的全過程的施工成本，并對其加以合理確定和有效管理。而建設(shè)施工造價管理中有兩種財務(wù)管理方法，一是項目資金收費管理工作，二是項目造價財務(wù)管理。后一種財務(wù)管理屬項目資金財務(wù)管理范圍。項目資金收費管理工作是指為達到建設(shè)投資的預(yù)測總體目標，在政府擬定的總體規(guī)劃、總體設(shè)計方案等要求下，預(yù)估、計量、確認和監(jiān)測建設(shè)施工造價及其變化的系統(tǒng)活動。第一種財務(wù)管理則屬價值財務(wù)管理范圍，主要包含宏觀經(jīng)濟收費管理工作和微觀結(jié)構(gòu)收費管理工作。宏觀經(jīng)濟造價管理是指國家政府按照社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，充分運用法律、法規(guī)、市場經(jīng)濟、行政法規(guī)等管理手段，對建設(shè)工程價格實施監(jiān)督管理與控制的活動；而微觀企業(yè)造價管理，即由工程業(yè)主對某一建設(shè)工程成本控制，和發(fā)、分包各方對建設(shè)工程承發(fā)包價款的管理工作。

1.2 工程造價的作用

（1）是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，又是建設(shè)項目財務(wù)分析與經(jīng)濟評價的重要基礎(chǔ)。（2）制定投資計劃和控制投資的依據(jù)，正確的投資計劃有助于合理和有效地使用資金。（3）籌集資金的依據(jù)。（4）評價投資效果的指標，每個項目的造價自身形成一個指標體系。（5）合理利潤分配和調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的手段。

2 房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)項目管理模式

設(shè)計階段，是把建設(shè)項目的意圖具體貫徹的步驟，是整個項目的靈魂，也是解決工程技術(shù)問題和經(jīng)濟效益之間關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是工程造價的重要監(jiān)控階段。有關(guān)專家認為，盡管工程設(shè)計費占建筑總投資的比重非常低（1%～2%），但其對建筑工程造價的直接影響程度卻超過75%。在施工階段，承包商只是依據(jù)施工圖進行施工，專業(yè)工程造價人員依據(jù)施工圖和相關(guān)規(guī)定計算工程造價，所以圖紙的設(shè)計標準對工程造價的影響很大。但在這個技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，卻是我國結(jié)合最差的環(huán)節(jié)。

2.2 房地產(chǎn)項目管理中存在缺陷

（1）項目建設(shè)投資決策階段，開發(fā)商的建設(shè)項目市場發(fā)展位置與項目投資機制不完善。即項目前期市場經(jīng)濟分析工作的不落實，是直接影響建設(shè)項目有效進行的原因，前期對市場經(jīng)濟分析工作不夠全面，建設(shè)項目決定遲緩，缺乏詳盡、“切實可行”的項目可行性研究匯報，導(dǎo)致工程項目的方案設(shè)計遲遲未能如期完成，即便勉強完成了多建議的城市規(guī)劃理念設(shè)計工作，也會因為市場經(jīng)濟調(diào)查不全面，從而造成建設(shè)項目決定遲緩、效果降低，浪費了建設(shè)項目的時機、時間。

（2）項目圖紙設(shè)計文檔的提供時間滯后，更改過多。由于在市場調(diào)研階段工作開展得不仔細、不規(guī)范，將項目工程設(shè)計決策階段的問題拖到了工程項目施工決策階段處理，本應(yīng)屬于設(shè)計師的職責遭到了項目開發(fā)商的過多干涉和限制，在施工管理方面的主要體現(xiàn)，是項目施工圖設(shè)計技術(shù)文檔慢、在施工流程中更改過多。很多房產(chǎn)開發(fā)商的項目設(shè)計和建設(shè)方案都是由項目開發(fā)商最高層主導(dǎo)地包辦“建筑設(shè)計”工作的，導(dǎo)致城市規(guī)劃、建筑單位和建筑設(shè)計人員無所適從，整個項目并無細致、全面的整體規(guī)劃和建筑設(shè)計，整個產(chǎn)品設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不和諧，設(shè)計者無創(chuàng)造性，但做出的整體規(guī)劃和建設(shè)成效充分反映了項目開發(fā)商意愿，而產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)化和效益上的設(shè)計失誤的主要責任，卻由項目開發(fā)商負責。

（3）由于工程施工總承包項目不完善，在工程收尾階段交叉施工時，總發(fā)包項目任務(wù)和接口的劃分不清，不能從根本上采取措施進行工程項目收尾環(huán)節(jié)的作業(yè)，甲方的工程項目管理困難。目前的施工管理階段，特別是高層建筑和大中型住宅的建設(shè)項目施工階段的后期，問題日益凸顯，是住宅建設(shè)管理的難題所在。

（4）對于甲方供應(yīng)物資數(shù)量不當?shù)膶０疙椖?，由于項目開發(fā)商為集中整合、運用的資金，集中供應(yīng)便于降低生產(chǎn)成本，節(jié)省資金投入，同時為確保工程的主要物資、設(shè)施質(zhì)量與進場日期，往往在項目實施協(xié)議中規(guī)定了甲方所供應(yīng)物資的數(shù)量。而甲方所供應(yīng)物資，一般指由項目開發(fā)商所供應(yīng)的鋼筋材料、建筑混凝土、木料、商品砂漿等主材、建筑工程用的未計價物資，還有升降機、自來水泵、變配電、中央空調(diào)等主要器材。但有時項目開發(fā)商甲方所提供物資項目愈來愈多、管理愈來愈細致，存在甲方所提供物資的移交、檢驗、保管、結(jié)賬等方面的復(fù)雜工作環(huán)節(jié)，從而增加了項目開發(fā)商的工作負擔，也產(chǎn)生對項目業(yè)主的依賴性。

2.3 房地產(chǎn)項目管理的可行性與必要性

2.3.1 在房地產(chǎn)可行性研究中的市場分析

投資與收入的預(yù)測財務(wù)評估與風險分析需要仔細分析。通過對行業(yè)的研究，在投資房地產(chǎn)項目過程中可以更了解各個宏觀領(lǐng)域的市場狀況，通透地掌握各行業(yè)的發(fā)展狀態(tài)，了解各個市場資金的供求狀況與分配情況，對行業(yè)未來的情況與發(fā)展趨勢進行研究與評估。通過投資與收入的預(yù)測能夠正確規(guī)劃企業(yè)發(fā)展所需要資金。至于項目發(fā)展的財務(wù)評估方面，可以從投資項目的角度出發(fā)，看公司內(nèi)部收益率是否大于或等于行業(yè)核準的平均收益率，公司凈收益率是否大于或等于零動態(tài)的收益率，資金回收的周期是否比預(yù)計的期限短。從這三個不同角度可以了解投資計劃是否合理。研究房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)問題時，通過對影響項目的各種不確定因素進行分析，使人們能夠?qū)赡艹霈F(xiàn)的危機進行判斷，及時制定相應(yīng)的措施對危機進行預(yù)防。

2.3.2 項目可行性研究的意義

（1）經(jīng)過建設(shè)項目可行性研究，可以了解該項目的具體工程位置、規(guī)格、工程建設(shè)內(nèi)容和方法是否合理，項目的商品是否有好銷路、市場有無競爭力、項目投資效益怎么樣等，由此確定該建設(shè)項目是否即刻實施，需要采取什么方法開發(fā)才可達到較好效益，這也是項目開發(fā)建設(shè)資金的主要決策依據(jù)之一。

（2）建設(shè)項目可行性報告中已就建設(shè)項目的支出費用盈利和還款能力及資金回收期作出了詳細的分析。它是金融機構(gòu)審查項目申報貸款的重要依據(jù)，是為項目籌措建設(shè)資金的必備前提。

（3）項目可行性研究報告已對建設(shè)項目所需要的建筑材料協(xié)作要求和電力、給排水、供電、通信、交通等多個部門協(xié)調(diào)情況做出了分析，因此項目的可行性亦是項目投資和開發(fā)商以及相關(guān)各方簽訂合作協(xié)議書的重要基礎(chǔ)。

（4）建設(shè)項目的規(guī)劃方案構(gòu)想、主要設(shè)施種類、單項工程結(jié)構(gòu)型式、配套服務(wù)設(shè)施類型以及公共輔助設(shè)施修建方法與時序等均已在建設(shè)項目的可行性研究中作了系統(tǒng)分析與闡述。因此可行性研究是制定建設(shè)項目下一階段規(guī)劃設(shè)計與施工方法的基礎(chǔ)?？傊椖靠尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中必要的一環(huán)，是房地產(chǎn)理性科學開發(fā)的保證。

3 案例分析

3.1 工程概況

永春縣富臨國際1～25#樓及其地下室總建筑面積308 824.74m2，上部最高31 層，最低的10 層，總共有22 棟，面積有246 094.25m2，兩層地下室建筑面積62 730.49m2，該項目有一部分是安置房。鋼筋含量在70～80kg/m2，永春項目的設(shè)計人員將鋼筋含量設(shè)計為120kg/m2，非常安全，設(shè)計責任也得到了保證，但增加的工程造價需要投資者買單，而且大量的鋼筋給施工帶來了極大的不便，既影響了工期進度，又影響了施工質(zhì)量，部分位置鋼筋的密度較大，影響振搗棒伸入，容易造成振搗不實，最后雖然結(jié)構(gòu)的安全性沒問題，但易出現(xiàn)裂縫，容易發(fā)生漏水現(xiàn)象，最終使用的業(yè)主會有意見。通過這件事說明了幾個問題：（1）設(shè)計人員技術(shù)保守；（2）設(shè)計人員沒有經(jīng)濟觀念；（3）設(shè)計審核形同虛設(shè)；（4）投資者、設(shè)計、施工相互獨立，缺乏有效溝通；（5）投資增加給投資者造成損失，無法制約設(shè)計人員。

3.2 市場需求

該項目開工于2013 年7 月份，分兩個標段，分別竣工于2016 年12 月和2017 年6 月，剛好碰到2014 年、2015 年的房地產(chǎn)市場需求的低點，房子很難賣出去，且單價低，售價只能5 000 元左右，房地產(chǎn)成本除了建安造價外，其他建設(shè)成本并沒有太多的降幅，房地產(chǎn)公司的生存比較艱難，這時建安造價顯得尤其重要。

3.3 項目的造價環(huán)境及經(jīng)濟效益

該項目剛開工時沒有預(yù)算，是施工一段時間到2015 年甲方才開始做預(yù)算，與總承包方核對了半年，還是沒有辦法達成一致的預(yù)算價（造價的范圍包括：套內(nèi)毛坯，精裝房地產(chǎn)公司外包，防水房地產(chǎn)公司外包，景觀房地產(chǎn)公司外包），施工方的最終預(yù)算為65 573 萬元，經(jīng)濟指標達2 123 元/m2，甲方預(yù)算是60 194 萬元，經(jīng)濟指標達1 949 元/m2，形成5 379 萬元的差價，同時開工的周邊樓盤的經(jīng)濟指標是1 300 元/m2左右。為了工程能順利進行，房地產(chǎn)公司提出差價部分先對半支付給施工單位。

因為工期已接近收尾，承包商一直推諉進度款未撥付足夠，各方面卡房地產(chǎn)公司，很多應(yīng)該由承包商承擔的都攤到房地產(chǎn)公司，時逢房地產(chǎn)淡季，地產(chǎn)公司異常艱難。房地產(chǎn)公司為了降低成本，會站在不同角度節(jié)省造價的開支或者取消某些造價的開支計劃，所以結(jié)算價比預(yù)算價少，竣工結(jié)算承包商報出了70 625 萬元的結(jié)算價，經(jīng)濟指標達2 287 元/m2，而房地產(chǎn)公司審核出的結(jié)算價是58 792 萬元，結(jié)算價差了11 833 萬元，差異擴大。造價巨大差異的主要原因是合同的簽訂不是很具體，對承包商的約束太少，對于造價僅說明按時值的定額套價。工程造價需要按實際造價計算來降幅造價系數(shù)。房地產(chǎn)公司如果任意約束款項或者未及時支付員工薪酬，會導(dǎo)致工程停工且需支付一定的賠償，且工程時間方面不能停滯，承包商可以通過這條路徑約束房地產(chǎn)公司，因為時間是房地產(chǎn)公司的命脈。房地產(chǎn)公司需要面對購房者和政府（因為有安置房）的雙面夾擊，只要承包商在工程造價方面不規(guī)范，就存在房地產(chǎn)公司未足額支付的危機，造價糾紛的解決需要時間，但是合同沒有對造價糾紛解決的時間做出對房地產(chǎn)公司有利的約定，對承包商沒有約束，承包商帶著僥幸拖延時間，讓房地產(chǎn)公司妥協(xié)[1]。

通過這個項目總結(jié)成本管控的幾個關(guān)鍵點：（1）設(shè)計階段的成本管控，房地產(chǎn)公司應(yīng)該找專業(yè)的優(yōu)化成本的設(shè)計師或者顧問；（2）招標階段找好信譽良好的承包商；（3）招標階段的合同草擬應(yīng)有較全面的承包商的約束條件，最好是總價合同；（4）短時間內(nèi)開展的項目在招標階段應(yīng)有專業(yè)的房地產(chǎn)成本管理者制定的模擬清單；（5）要有完善的合同管理。

4 造價在房地產(chǎn)項目管理中的實施策略

房地產(chǎn)項目需要對工程造價進行監(jiān)控與管理，如果要提高經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)需要對其成本費用實施有效的監(jiān)控和管理工作，包含項目總成本造價管控、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段及驗收結(jié)算階段的造價管控工作。

4.1 項目開發(fā)

工程成本費用監(jiān)控。成本管理主要是在設(shè)計工程的構(gòu)成環(huán)節(jié)中，對整體設(shè)計階段所消耗的人員、物資資源和生產(chǎn)成本費用支出加以引導(dǎo)、監(jiān)測、調(diào)控與限制，將所有生產(chǎn)成本費用都限制在計劃成本以內(nèi)，確保成本目標的完成。設(shè)計項目負責人是設(shè)計工程項目成本管理的主要人員。在工作中，設(shè)計項目負責人應(yīng)及時準確了解和分析盈虧情況，并迅速采取相應(yīng)對策加以監(jiān)控，有效限制人工成本浪費。建筑設(shè)計院內(nèi)部要合理安排工程設(shè)計人員參加設(shè)計，并按照工程設(shè)計事項的類型、規(guī)模、科技難易程度合理搭配。設(shè)計費用在整體施工全過程費用中，對施工造價的深遠影響高為75%，但通常僅占施工建安成本費用的1.5%～2%，因此設(shè)計階段資金是整體工程建設(shè)成本費用管理的關(guān)鍵和重點。尤其是在擴初工程設(shè)計階段，對整體工程建設(shè)的經(jīng)濟效益影響高為98%。工程設(shè)計質(zhì)量的好壞，直接影響施工經(jīng)費的多少和技術(shù)建造工期的長短，因此工程設(shè)計階段的資金管理工作對整體工程建設(shè)的成本費用管理十分關(guān)鍵，直接決定人員、物力和財務(wù)上的投入量。

4.2 建立房地產(chǎn)項目管理激勵機制

（1）提升決策階段的造價管理，為提高在決策階段的工程造價管理水平，必須詳細分析，深入調(diào)查，反復(fù)討論項目，并做好可行性研究報告分析。然后結(jié)合具體情況，對整個工程項目作出全面合理的計劃，必須加入安全，工期和環(huán)保等因素，最后決定是否實施。

（2）加強設(shè)計階段的造價管理，工程的設(shè)計質(zhì)量不僅影響到工程的質(zhì)量，還影響到項目造價的適當。所以，必須搞好設(shè)計的造價管控，降低項目的造價，達到公司利益最大化。為此要從以下方面著手：一方面，工程設(shè)計應(yīng)實現(xiàn)建筑企業(yè)的預(yù)定要求，并根據(jù)客戶要求，設(shè)計最好的設(shè)計方案；另一方面，工程設(shè)計文件應(yīng)加以嚴謹縝密的審核，使設(shè)計圖紙必須符合規(guī)范。另外要根據(jù)企業(yè)價值目標選擇設(shè)計方案[2]。

5 結(jié)論

工程造價管理涉及面極其廣泛，且是一項不確定性很強的工作，在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，在不影響工程質(zhì)量與進度的前提下，應(yīng)做好這項前期控制工作，保證項目投資目標的順利實現(xiàn)。綜上所述，地產(chǎn)項目的成本管理應(yīng)該貫徹于整個項目發(fā)展的全過程中，管理的關(guān)鍵是項目前期的決策、設(shè)計階段的預(yù)控制、在招投標和簽約洽商等階段的精心布置控制和在實施過程與結(jié)果階段的嚴格監(jiān)督。特別是在二線市場開發(fā)項目的實際收益未達到目標的前提下，要用認真嚴謹?shù)墓芾硇膽B(tài)進行每一環(huán)節(jié)，使企業(yè)獲取最高的收益。