陳德志

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和房地產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求愈顯強(qiáng)烈。在對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估、征收評(píng)估、司法鑒定評(píng)估等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)提出新要求的同時(shí)，也成為城市更新、房地產(chǎn)稅征收、共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、住房租賃企業(yè)融資等新興領(lǐng)域不可或缺的一環(huán)。

房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，在市場(chǎng)條件受限制的情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法估算房地產(chǎn)價(jià)值必然受到限制。在這種情況下，使用成本法測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值是一不錯(cuò)選擇。但在運(yùn)用成本法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，由于對(duì)重置價(jià)格影響因素分析不夠全面，從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與其他評(píng)估方法存在較大的差異，由于重置價(jià)格的形式多種多樣，如何準(zhǔn)確地保證重置價(jià)格的真實(shí)準(zhǔn)確，是我們?cè)诜康禺a(chǎn)評(píng)估中需要特別注意的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);評(píng)估;工程造價(jià);運(yùn)用

引言：

房地產(chǎn)評(píng)估是指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)確度受到評(píng)估對(duì)象本身和評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的雙重因素影響，因素的不確定性和不可量化容易導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的偏離。

一、房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果影響因素

1.1評(píng)估方法

對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估方法，可以考慮采用以下方法：經(jīng)濟(jì)成本法，是指根據(jù)房地產(chǎn)自身相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)條件，計(jì)算并扣除房地產(chǎn)所支付的成本，最終計(jì)算結(jié)果作為房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果。這種評(píng)估方法實(shí)際上有特殊的商業(yè)用途。直接市場(chǎng)定價(jià)比較法是指將近期已成功公開(kāi)交易的房地產(chǎn)案例與估價(jià)對(duì)象直接進(jìn)行比較，利用橫向價(jià)值比較的方法，根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況適當(dāng)調(diào)整定價(jià)，從而得到近似準(zhǔn)確的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。直接市場(chǎng)定價(jià)比較法可以認(rèn)為更接近實(shí)際，因此更準(zhǔn)確，更有說(shuō)服力;預(yù)期收益法也可稱(chēng)為純收益法或降低利率法，是指將未估值的房地產(chǎn)收益以預(yù)期收益率折現(xiàn)。這種評(píng)估方法更適合對(duì)具有一定長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，如購(gòu)買(mǎi)后出租商鋪和寫(xiě)字樓等，而不關(guān)注房地產(chǎn)本身的價(jià)值是否能有一定的效益。

1.2材料價(jià)格

市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化將直接導(dǎo)致建筑材料用產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。隨著長(zhǎng)期的不斷變化，材料價(jià)格的波動(dòng)往往具有一定的時(shí)效性，價(jià)格隨著建材生產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況的不斷變化而波動(dòng)。然而，房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的工作，很容易讓人忽略他們與原材料市場(chǎng)價(jià)格之間相關(guān)性的信息，認(rèn)為這往往是一個(gè)靜態(tài)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)原材料相關(guān)數(shù)據(jù)的分析或收集存在一定的滯后性。其次，價(jià)格調(diào)整后的房?jī)r(jià)指數(shù)往往讓人無(wú)法直接有效地判斷房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析的是否準(zhǔn)確。因此，很多用成本法評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期效益的人，無(wú)法根據(jù)單個(gè)企業(yè)的工作時(shí)間或區(qū)位需求來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)成本。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的成本評(píng)估主要依靠評(píng)估建筑的成本，主要因素包括中國(guó)建筑材料的市場(chǎng)價(jià)格。因此，了解當(dāng)前國(guó)際市場(chǎng)上中國(guó)建材市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)變化至關(guān)重要。材料價(jià)格往往在一定程度上是可以得到的。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展變化，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，建筑材料分項(xiàng)價(jià)格往往會(huì)反復(fù)上下波動(dòng)。對(duì)于一些行業(yè)個(gè)性化較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)的建筑，建議可以使用分項(xiàng)供料測(cè)量法，輔助評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。雖然我們認(rèn)為計(jì)量前期需要收集的材料計(jì)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較多，計(jì)量前期的數(shù)據(jù)計(jì)量時(shí)間較長(zhǎng)，但分項(xiàng)建筑材料價(jià)格的可獲得性往往對(duì)房地產(chǎn)分項(xiàng)建筑價(jià)格評(píng)估統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)量的準(zhǔn)確性產(chǎn)生積極的直接影響。

二、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

2.1提高房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

實(shí)際建筑市場(chǎng)報(bào)價(jià)施工中的合同預(yù)算價(jià)低于實(shí)際評(píng)估中的工程預(yù)算價(jià)，一般是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈造成的。民用建筑材料常見(jiàn)的施工工藝容易掌握，施工過(guò)程技術(shù)難度不高，工期和施工時(shí)間長(zhǎng)的規(guī)律明顯，施工技術(shù)強(qiáng)度一般，可同時(shí)統(tǒng)一投入各種施工技術(shù)資源。項(xiàng)目施工質(zhì)量一般，不會(huì)造成建材價(jià)格過(guò)度波動(dòng)，容易被施工企業(yè)接受。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中指數(shù)價(jià)格高于控制預(yù)算，目標(biāo)價(jià)格低于控制預(yù)算。在評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，必須積極充分地考慮到它直接受到房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響。企業(yè)的利潤(rùn)收入水平和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用必須積極充分地參考房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際，但不能直接依賴(lài)市場(chǎng)的實(shí)際投標(biāo)價(jià)格。一些預(yù)估的工期和實(shí)際的工程進(jìn)度可能會(huì)產(chǎn)生一些誤差，在工程項(xiàng)目中催工期，與計(jì)劃時(shí)間相比需要縮短很多，在施工評(píng)價(jià)結(jié)果中使用時(shí)不應(yīng)考慮過(guò)多。項(xiàng)目技術(shù)水平較高的項(xiàng)目可能對(duì)施工企業(yè)資質(zhì)管理水平要求較高，施工過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生一些額外的技術(shù)支持措施，評(píng)估結(jié)果要求考慮這部分技術(shù)成本。業(yè)主預(yù)付資金和費(fèi)用較慢，施工方可能需要自行墊付。項(xiàng)目成本中也可能存在業(yè)主墊付的資本性支出和其他財(cái)務(wù)性支出，一般在評(píng)估時(shí)沒(méi)有明確考慮。

2.2開(kāi)發(fā)成本

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本與建筑物的重建價(jià)格或者重置價(jià)格有關(guān)。建筑物重建價(jià)格為正常的建筑物改造價(jià)格，與估價(jià)對(duì)象原有的施工工藝和建筑材料相對(duì)應(yīng)，重置價(jià)格為與估價(jià)對(duì)象具有同等效力的建筑物的正常轉(zhuǎn)換價(jià)格。這兩個(gè)特點(diǎn)表明，重置價(jià)格通常適用于年代久遠(yuǎn)的不能找出與舊建筑物相同建筑材料?；蛘撸捎谑┕み^(guò)程的變化，舊建筑很難修復(fù)，可以按照重置價(jià)格進(jìn)行估價(jià)。重建價(jià)格適用于某些具有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的價(jià)值評(píng)估。

2.3工程造價(jià)代替成本法

在房地產(chǎn)成本評(píng)價(jià)中，成本法在成本評(píng)價(jià)的具體內(nèi)容和工作程序上與其他項(xiàng)目的成本評(píng)價(jià)相似，有一些相似之處，但仍有許多不同。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及其應(yīng)用中，施工成本法一般以企業(yè)社會(huì)化后客觀存在的施工成本核算為評(píng)價(jià)依據(jù)，而工程造價(jià)一般是在一定條件下，以具體施工項(xiàng)目為主要成本主體計(jì)算的施工管理成本。工程造價(jià)代替成本法與成本法，兩者在成本計(jì)算原則上可能存在較大差異，但工程造價(jià)的應(yīng)用方式是基于目前社會(huì)化條件的基礎(chǔ)，可以直接調(diào)整設(shè)計(jì)估算時(shí)間和材料的實(shí)際價(jià)格，使設(shè)計(jì)得到的最終建筑成本數(shù)據(jù)可以直接作為建筑成本方法在房地產(chǎn)應(yīng)用評(píng)價(jià)體系中的核心評(píng)價(jià)依據(jù)。但是，在實(shí)際的工程評(píng)估合同工作中，不同材料類(lèi)型的建設(shè)工程都會(huì)受到合同的約束，在約定的合同價(jià)格中有特殊的約定條件，因此這類(lèi)工程不可以直接進(jìn)行評(píng)估。此外，國(guó)家還積極大力推廣重點(diǎn)工程造價(jià)方法清單的具體計(jì)價(jià)定額模式。對(duì)每一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目中的稅金、分項(xiàng)工程、成本費(fèi)用等在定價(jià)措施中的體現(xiàn)等。具體項(xiàng)目名稱(chēng)和項(xiàng)目數(shù)量根據(jù)需要在具體定價(jià)方式清單中規(guī)定。工程量清單的計(jì)價(jià)定額由地方政府統(tǒng)一分配。目前我國(guó)不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的定價(jià)配額方法存在一定的標(biāo)準(zhǔn)差異，主要是為了適應(yīng)不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域的基本市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件。工程清單計(jì)價(jià)作為一種新型的社會(huì)成本報(bào)價(jià)模擬，以各分項(xiàng)綜合清單價(jià)格為計(jì)算依據(jù)，根據(jù)不同類(lèi)型工程項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行工程量計(jì)價(jià)計(jì)算。

2.4加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管的信用體系建設(shè)

房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)社會(huì)公信力相對(duì)較低，是一個(gè)不容小覷的社會(huì)問(wèn)題。房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)評(píng)估工作人員應(yīng)相互尊重、相互監(jiān)督，避免弄虛作假。為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估調(diào)查結(jié)果的公正性和公信力。強(qiáng)化內(nèi)外部聯(lián)合監(jiān)管的信用管理體系，即通過(guò)不斷完善企業(yè)的管理自律，由第三方監(jiān)管部門(mén)直接進(jìn)行內(nèi)外部監(jiān)管，在經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)中為企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者建立信用體系檔案。信用體系檔案不僅關(guān)系到運(yùn)營(yíng)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的晉升和聘任資格，還特別加強(qiáng)了企業(yè)運(yùn)營(yíng)評(píng)估人員基本職業(yè)道德意識(shí)的培養(yǎng)，從自身利益出發(fā)，抵制不良行為。

結(jié)束語(yǔ)：

總之，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展和評(píng)估技術(shù)的不斷創(chuàng)新，在房地產(chǎn)成本評(píng)估中，工程成本評(píng)估數(shù)據(jù)越來(lái)越完善，更準(zhǔn)確、更貼近評(píng)估市場(chǎng)的實(shí)際使用，在需要進(jìn)行成本實(shí)踐的理論操作時(shí)，更容易被國(guó)際社會(huì)所接受。但是，房地產(chǎn)評(píng)估本身必須具有一定的非模擬性。在一定的時(shí)間范圍內(nèi)不可避免地會(huì)出現(xiàn)評(píng)估誤差。選擇合適的市場(chǎng)工程造價(jià)評(píng)估方法，將使評(píng)估結(jié)果更準(zhǔn)確、更貼近工程造價(jià)實(shí)體中的實(shí)際造價(jià)，使評(píng)估造價(jià)方法更準(zhǔn)確、更貼近實(shí)際，這對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)房地產(chǎn)造價(jià)評(píng)估肯定會(huì)有一定的積極意義，有利于有效維護(hù)評(píng)估市場(chǎng)的正常秩序，為房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的發(fā)展提供更加便利的市場(chǎng)條件。

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