張 妍

（中國鐵建投資集團有限公司 北京 100855）

一、城市更新的概述

城市更新從根源上來看，就是對老城區(qū)進行的改造活動?？偟膩碚f，政府經過宏觀調控，改善城市中的老舊設施、道路等，并對建筑的布局與功能進行改變，使得城市的建設風格和面貌也得到很大的改善，促進城市發(fā)展進步。從廣義上來說，城市更新所針對的不僅是政府、集體組織等出資建設的建筑項目，還包括對舊城鎮(zhèn)（棚戶區(qū)）、舊村莊、廠房的改造。為此，城市更新在部分城市來說，又稱為“三舊改造”，后經過時代的發(fā)展，統(tǒng)一稱為“城市更新”。從目前的實際情況來說，在時代發(fā)展中，城市更新是其最重要的組成部分，在很大程度上影響著人們的物質和精神生活，同時，受到不斷發(fā)展的城市化的影響，城市更新的作用也越來越顯著[1]。

二、城市更新及房地產市場的特點

（一）城市更新的特點

我們?yōu)榱藙?chuàng)建一個更適宜居民生活的城市環(huán)境，就需要對之前城市中的棚戶區(qū)進行拆除、改造等，這一過程就是通常所說的城市更新。城市更新在實際實施的過程中主要是針對改造區(qū)的建筑、道路及基礎設施等進行規(guī)劃改造，使其能夠與現(xiàn)代化城市的發(fā)展相適應?？偟膩碚f，受到社會及經濟發(fā)展的影響，給城市更新帶來了較大的影響，從經濟發(fā)展的速度來講，經濟發(fā)展速度較快的地區(qū)，城市更新的速度也更快，以此帶動城市環(huán)境的改善和優(yōu)化。相應的城市建筑以及環(huán)境并不會出現(xiàn)太大的變化，這也就導致了城市化的速度變慢[2]。

（二）房地產市場的特點

通常情況下，房地產市場就是我們所說的用于房地產交易的場所，為現(xiàn)代城市的運營帶來一定的影響。房地產市場一般有換個環(huán)節(jié)構成，分別為土地利用、資本市場、房地產流通等。與此同時，值得人們所謂重視的是，受城市環(huán)境變化的影響，房地產市場會出現(xiàn)一定情況的波動，隨著社會經濟的不斷發(fā)展，人們的經濟水平也在很大程度上得到提升，同時對生活環(huán)境的要求也逐漸提高，這必然會加快城市更新的步伐，這也會導致房地產市場發(fā)生變化進而做出調整。

三、城市更新對房地產市場的促進效應

（一）優(yōu)化和重新配置房地產市場的重要要素——土地

首先需要對破舊的建筑、歷史建筑區(qū)、老舊商業(yè)中心進行政治，然后在對工程進行開發(fā)、保護，提高土地的開發(fā)利用效率，使土地的使用價值得到有效的提升，以此實現(xiàn)城市更新。破舊建筑，指的是城市建立初期建設的建筑，隨著長時間的使用，早期的建筑功能已經落后，外觀上也顯得破舊。城市更新活動對破舊建筑拆除和修繕。改善原來的環(huán)境；舊商業(yè)中心區(qū)，由于商業(yè)中心是潮流的聚集地，隨著時代的發(fā)展，一些老舊的基礎設施已無法與目前人們的實際需求相符合，為此，為了再開發(fā)活動的順利進行，對老舊的基礎設施進行修繕是非常重要的一項內容。應進一步完善的相應的商業(yè)功能，建立順應潮流的貿易服務，同時合理利用以前無法利用的土地資源，使土地利用率得到有效的提升；從歷史建筑區(qū)的角度進行分析，在經濟不斷快速發(fā)展的同時，文化建設也在不斷發(fā)展。我國有五千多年的文化歷史，在一定程度上促進城市發(fā)展，同時為人民群眾提供文化需求。有必要對城市歷史建筑的原有區(qū)域進行修復和維護，以增加城市的文化內涵和利用土地的價值[3]。

（二）挖掘和刺激房地產市場的更優(yōu)需求

為了更好地實現(xiàn)城市更新，最為重要的一個環(huán)節(jié)就是需要進一步提升城市基礎設施的效率，可以對城市進行改造，使人們的生活條件得到一定的改善，為城市的現(xiàn)代化發(fā)展提供保障，從而不斷地提升城市品質，能夠提高城市居民們的幸福感，這也使得很多的流動人口，外來務工人口能夠在城市定居下來?；诖?，為了有效地促進城市的快速發(fā)展，我們需要進一步城市中對房地產市場的需求量，以此促進房地產市場的經濟發(fā)展[4]。

四、房地產市場對城市更新的積極效應

房地產市場可以促進城市更新，在城市更新中，提供優(yōu)化措施的同時，還在資金方面提供支持。城市更新活動中必不可少的就是房地產開發(fā)市場。

（一）城市更新可促進房地產發(fā)展

首先，通常來說，我們對城市土地資金進行合理的優(yōu)化配置的這一過程中，稱之為土地更新。大多數(shù)土地在進行城市更新前，一般不會發(fā)生較大的變化，包括有土地的價值和狀態(tài)等，均與之前相同，但其土地價值在經過城市更新后，會在很大程度上出現(xiàn)一定的上升趨勢，同時，擁有更加完善的基礎設施建設和道路水系。國務院于2020年發(fā)布的文件表示，要全面推進城市更新，對老舊小區(qū)開展改造工作，以使得開發(fā)建設方式的轉型得以實現(xiàn)。在未來房企的發(fā)展過程中，城市更新是其發(fā)展的重點，但有很大的資金限制存在于實際運行的過程中。同時具有較長的項目運行周期等問題，在較短的時間內，房企無法將城市更新的項目的進行轉化，成為可售貨值。在此基礎上，為了使得二者間的互動效應可以積極地發(fā)揮出來，在實際發(fā)展的過程中，需要引起高度重視的就是對項目轉化率的提升，同時，使得融資的渠道也得到有效的擴展[5]。其次，不但在對城市環(huán)境改善的過程中，城市更新起到一定的作用，同時，在擴大房地產需求方面也有著舉足輕重的作用，使得企業(yè)的經營利潤進一步增加。開展城市更新主要就是為了對非物質文化遺產進行傳承，針對城市的現(xiàn)場進行優(yōu)化，對原有的水系、道路、建筑進行整改，對城市綠化予以優(yōu)化，使得交通情況得到有效的改善，滿足居民的實際需求，以實現(xiàn)城市的不斷發(fā)展。基于此，應在提升城市居民自豪感和認同感的同時，對城市進行優(yōu)化，進一步吸引外來人口，進而使得城市的流動人口不斷增加，房地產的需求量也逐漸擴大，活躍市場。從相關數(shù)據(jù)可知，我國涉及到城市更新的百強上市房企占比在47%左右，目前，已有61%企業(yè)占上市房企的前50位。

（二）市場中的土地出讓收入是城市更新的重要資金來源

從各地政府的角度來說，其最主要的收入來源就是地方稅收，同時，最主要的資金來源就是土地出讓金。在《協(xié)議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》中，針對土地出讓金，我國有明確的說明，規(guī)定地方土地拍賣產生的資金屬于地方政府，資金只能在城市更新和土地開發(fā)中使用?？梢钥闯觯诔鞘懈轮?，其主要的經濟來源就是土地金，并且一定程度下，受到法律及各項制度的保護。當土地出讓金交還給地方財政后，將在進行舊城改造的過程中，撥出一些資金，對城市進行改造，同時，隨著城市更新的不斷發(fā)展，這也是其中資金來源的重要方向[6]。

（三）基于房地產市場產生的稅收等收入可增加城市更新的融資渠道

城市更新的主要就是對老城區(qū)的優(yōu)化改造。要想城市更新活動有序地進行下去，離不開政府的資金支持。只有充足的資金儲備，政府才能不斷地對老城區(qū)改造，才能讓城市更新的活動一直進行下去，在城市不斷發(fā)展的過程中，房地產市場起到重要的作用。這是因為房地產市場如果市場行情好，那么，相對房地產的稅收會多起來。隨著房地產稅收的不斷增加，政府手中不斷的匯集資金，從而為政府出資完成的部分城市更新活動的有序進行提供了有力的資金保障。

五、城市更新和房地產市場互動效應良性發(fā)揮的策略

（一）加強城市的科學管理和規(guī)劃

一個城市要正常發(fā)展，離不開城市管理者的科學規(guī)劃。經過科學規(guī)劃，可以充分發(fā)揮房地產市場與城市更新的互動效應。因此，在未來的城市發(fā)展中，必須采用科學的方法進行城市發(fā)展規(guī)劃，加強城市管理，有利于為城市更新和房地產市場的發(fā)展提供和諧的環(huán)境。一是在進行城市更新活動之前，我們需要對城市的布局有足夠的了解；二要以提高土地利用率、促進土地實用價值的提高為目前進行發(fā)展，為了使得城市發(fā)展可以實現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展，節(jié)約用地、提前對規(guī)劃的要求予以落實是最為重要的一部分內容[7]。

（二）加大政策扶持、加強政策穩(wěn)定

城市更新不僅僅體現(xiàn)出來的是一個城市的活力更是一個城市發(fā)展的重要活動。要想保障城市更新的活動能夠高效地進行，需要與房地產市場產生良性互動，二者的協(xié)調工作，就需要政府出臺相關的政策，提高對這兩項的扶持力度，為二者的良性互動作出政策保障?？偟膩碚f，城市更新要以在目前城市發(fā)展的基礎上進行，與城市的實際發(fā)展情況相結合，各政府部門親身使勁啊，對城市更新的相關的政策法規(guī)予以完善。使政策的預見性和穩(wěn)定性得到保證。只有政策真正的穩(wěn)定下來，房地產商才會把大量的資金投到房地產建設當中來，這樣才會推動城市更新以房地產市場的良性發(fā)展[8]。

結束語：

從以上來看，相關部門只有充分協(xié)調城市更新和房地產市場間的關系，才能促進二者實現(xiàn)共同發(fā)展，對城市加強管理，并科學的規(guī)劃城市。為了使得扶持的力度可以得到有效的提升，應進一步對相關政策予以完善，方便以上兩項活動能夠順利進行，讓古老的城市變得煥然一新，進一步能滿足當下人們的需求，順應時代的發(fā)展和變化。