劉寶丹

很多人都沒想過，地產(chǎn)行業(yè)有一天會變得如此風(fēng)聲鶴唳。

國慶第四天，花樣年突然宣布債務(wù)違約。作為一家行業(yè)排名在60名左右的百強(qiáng)房企，這樣的消息令很多人感到詫異，而其未能償還的金額僅為2.05億美元。

違約額度并不算大，這也正是外界難以理解之處。

相較于花樣年的行業(yè)規(guī)模和資金實力，實在不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的失誤。然而更要命的是，花樣年承認(rèn)在財報中漏報了有擔(dān)保的1.5億美元債券，這讓原本備受質(zhì)疑的房企債務(wù)危機(jī)進(jìn)一步加劇?；幽?、泰禾、華夏幸福、恒大……

債務(wù)違約的名單在不斷變長，業(yè)內(nèi)外都在猜測下一個會是誰，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的主流房企尚且如此，足以說明房地產(chǎn)行業(yè)真的進(jìn)入了至暗時刻。

01房企深陷破產(chǎn)危機(jī)

破產(chǎn)意味著法律關(guān)系的終止，也意味著債權(quán)債務(wù)關(guān)系的終結(jié)，越來越多的房企出現(xiàn)債務(wù)違約或破產(chǎn)，無疑是一個行業(yè)陷入危機(jī)的最顯著特征。

根據(jù)人民法院數(shù)據(jù)，截至2021年10月11日，提交破產(chǎn)文件的房企數(shù)量高達(dá)310家，而這一數(shù)字去年是499家，2019年是528家。房地產(chǎn)行業(yè)從2017年開始進(jìn)入深度調(diào)控以來，危機(jī)不斷暴露。

重慶市原市長黃奇帆早在2019年就說過，今后十幾年，基于房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型要求和開發(fā)總量降低的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會有一個大幅度減量萎縮的過程，會減掉三分之二。中小房企的抗風(fēng)險能力本身就弱，如今房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)違約和破產(chǎn)的趨勢已經(jīng)延伸到主流房企，且房企爆雷的速度正在加快。

9月以來，新力控股、花樣年、光耀集團(tuán)先后爆雷或破產(chǎn)，爆雷速度明顯加快?！澳壳胺科蟮默F(xiàn)金流被全方位掐斷?！币晃灰?guī)模房企的北京負(fù)責(zé)人表示，海外資本市場都在拋售地產(chǎn)股和債，境內(nèi)嚴(yán)控負(fù)債規(guī)模，唯一合法的融資渠道銷售回款受困于按揭額度，賣出去的房子收不回款。

中證鵬元房地產(chǎn)評級部高級分析師劉潔筠認(rèn)為，短期來看，隨著違約房企的增加，特別是大型房企的違約，加大了房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度，增大了房企的經(jīng)營壓力和財務(wù)壓力。

在資金緊張的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)明顯收縮了投資力度。同時，2021年下半年到2022年，房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大規(guī)模的債券待償付。劉潔筠認(rèn)為，若較為困難的融資環(huán)境持續(xù)，不排除有新的房企發(fā)生債務(wù)違約。

無論是債務(wù)違約還是破產(chǎn)，房企資金流斷裂，都將對行業(yè)產(chǎn)生巨大的危害，比如，導(dǎo)致樓盤停工，承包建設(shè)的農(nóng)民工可能也拿不到工資，債券投資人以及銀行等機(jī)構(gòu)更是面臨巨大的投資損失。

02債務(wù)違約意味著什么？

實際上，房企債務(wù)違約是風(fēng)險暴露的第一步，也意味著房企進(jìn)入生死存亡的待定狀態(tài)。

從法律上講，債務(wù)違約如果無法得到解決，后續(xù)面臨的結(jié)果有兩種，一種是各方都不愿意看到的破產(chǎn)。根據(jù)《破產(chǎn)法》的規(guī)定，企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資不抵債，兩個條件同時具備才構(gòu)成破產(chǎn)原因。

據(jù)北京某律師事務(wù)所高級聯(lián)席合伙人覃霖介紹，破產(chǎn)最大的特點是企業(yè)責(zé)任的終結(jié)，企業(yè)僅以它剩余的破產(chǎn)財產(chǎn)作為全部的責(zé)任財產(chǎn)來清償所有的債權(quán)人。另一個方向就是破產(chǎn)重組。

根據(jù)《破產(chǎn)法》，重整作為企業(yè)破產(chǎn)的一個程序，是指具有一定規(guī)模的企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)原因，為防止企業(yè)破產(chǎn)，經(jīng)企業(yè)債權(quán)人或者債務(wù)人向法院申請，對該企業(yè)實施強(qiáng)制治理，以使有復(fù)蘇希望的企業(yè)，通過重整程序，避免破產(chǎn)清算的法律制度。

覃霖表示，重組大概有三種方式，一是有望重組類，雖然債務(wù)違約，資金鏈斷裂，但公司手握核心資產(chǎn)，理論上資產(chǎn)大于債務(wù)。比如，泰禾這類企業(yè)能否成功要看市場、商機(jī)、談判、投資人和領(lǐng)導(dǎo)層預(yù)期。

二是比較艱難的一類重組，典型特征是資不抵債，企業(yè)也想走破產(chǎn)，但可能政府不希望，因為很多老百姓的問題不好解決，因此，還是要盡量救。

三是國企或央企介入，重組或者把企業(yè)變成國有化。覃霖認(rèn)為，這種重組更多是一種形式，考慮的價值因素不光是財務(wù)本身，還會涉及社會穩(wěn)定及地方經(jīng)濟(jì)。

覃霖認(rèn)為，滿足上述條件，重組成功的概率就大。但問題是，外界對當(dāng)前樓市普遍缺乏信心。一位不愿具名的企業(yè)人事表示，現(xiàn)在有能力接手的企業(yè)非常少，大部分房企的資金都比較緊張。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在8月的業(yè)績會上直言：“目前所有的企業(yè)無論你開什么價，我都是沒有辦法并購的，因為我還要同時并購你的債務(wù)?！薄翱偨Y(jié)來看，一部分企業(yè)要進(jìn)入破產(chǎn)，一部分進(jìn)入重整，重整部分當(dāng)中不排除有一部分最后重整不起來，又會再次進(jìn)入到破產(chǎn)當(dāng)中?！瘪嘏袛?，房地產(chǎn)會在2021年2022年再進(jìn)行一輪洗牌和淘汰。

至于結(jié)局，則取決于房企自身的資產(chǎn)質(zhì)量。覃霖認(rèn)為，無論多么復(fù)雜的重組方案，最終一定是它的資產(chǎn)，包括各項資產(chǎn)，有形資產(chǎn)如土地房產(chǎn)，無形資產(chǎn)如商譽(yù)。上述負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前很難判斷違約房企未來的走向，因為其資產(chǎn)質(zhì)量有待第三方機(jī)構(gòu)的排查和評估，需要時間才能最終清楚。

03購房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)？

李斌是一名購房者，他原本特別開心的等待著2020年最后一天的到來，因為按照開發(fā)商的承諾，這天是他收房的日子。

為了買新房，李斌賣掉了僅有的一套房，全家人住進(jìn)了出租屋，就在家人盼著收房的時候，項目開發(fā)商爆雷了，由于資金鏈斷裂，他的房子被迫停工。

眼看交房無望，李斌踏上了漫長的維權(quán)之路。一方面，他試圖厘清項目資金情況，比如項目抵押給了誰，還有多少資金，項目建設(shè)需要多少資金。

另一方面，他聯(lián)合其他業(yè)主，試圖跟政府溝通。然而，作為購房者，他的力量非常有限，時間過去了一年多，他的房子仍在坑里，沒有絲毫進(jìn)展。

由于爆雷的房企陸續(xù)增多，像李斌這樣的購房者還有很多，如果他們房子的開發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)違約，他們該怎么辦？還能否收到自己的房子？

這個問題并不好回答，大多數(shù)情況要因具體項目情況而定，但根據(jù)小編的調(diào)查和梳理，購房者可能面臨的情況有以下幾種：

首先，如果經(jīng)過重組，違約房企恢復(fù)經(jīng)營，那購房者就無需擔(dān)心，最多是項目交房時間拖延，但肯定可以收到房子。

其次，如果重組失敗，房企最終走向破產(chǎn)，那購房者能否拿到房子，就存在一定的未知。

尤其，由于破產(chǎn)重組是一項非常復(fù)雜的工程，而且，從法律上講沒有明確的時間線，針對債務(wù)違約，債權(quán)人可以上訴，但欠債多長時間進(jìn)入到法定破產(chǎn)程序，在法律上沒有時間限制。

這也是令很多購房者感到無奈的地方，為此，很多購房者擔(dān)心，房企是否會故意拖延不復(fù)工。

覃霖認(rèn)為，一般不會，資金成本其實就是時間成本，假如年化利息是8%，一旦逾期，就變成逾期利息，逾期罰息翻倍，所以大多違約房企的老板都特別著急。

實際上，雖然解決問題的時間因項目而已，但購房者的權(quán)益大多數(shù)情況下還是可以得到保障。

相對其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，有購房人優(yōu)先權(quán)。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，消費型購房者的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)，而建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)又高于抵押權(quán)。

對于款項的界定，最高人民法院將消費者購房人的支付比例限定在50%。覃霖表示，如果滿足條件，比如說已簽合同、付款超50%、名下唯一住房，就具備購房人優(yōu)先權(quán)，需要最先保護(hù)購房者的權(quán)益。

04購房者可能面臨的最壞情況

雖然有法律權(quán)益，但執(zhí)行程度還存在不確定性。

如果房子已經(jīng)具備交付條件了，購房者的優(yōu)先權(quán)就能落地;如果不具備交付條件，可能也沒有辦法，能否拿到房子，還要看具體的項目情況。

最壞的情況就是房企資產(chǎn)流拍，舉個例子，當(dāng)年的鄂爾多斯被稱為鬼城，資產(chǎn)拍不出去，錢拿不回來，人也住不進(jìn)去，這是最壞的情況，資產(chǎn)就在那爛著，相當(dāng)于完全打水漂。

如果面臨最壞的情況，破產(chǎn)房企的資產(chǎn)無人接盤，無法籌措資金建房，購房者是否還有出路？

一位資深律師表示，拋除所有的法律法規(guī)，很多爛尾樓盤能否得到妥善解決，還有一個重要的影響因素就是依靠政策。

一般情況下，房地產(chǎn)項目爛尾，當(dāng)?shù)卣紩槿搿?/p>

比如，根據(jù)媒體公開報道，自恒大流動性問題爆發(fā)以來，在監(jiān)管層統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，部分地方成立由省級政府牽頭、市縣級政府為主體的恒大風(fēng)險化解專班小組，計劃幫恒大部分停工項目復(fù)工。

但政府最終能否承接，也要看當(dāng)?shù)卣馁Y金承載能力和違約房企的項目數(shù)量，也就是說，購房者能否收房，政府的實力也至關(guān)重要。