楊 潔

一、引言

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地區(qū)人口結(jié)構(gòu)的變化，各地住房市場(chǎng)，尤其是一、二線城市住房市場(chǎng)發(fā)展迅猛。其中，以年輕人群住房需求漲勢(shì)最為顯著，在該群體的帶動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。然而，“租房熱”的背后也隱藏著市場(chǎng)監(jiān)管隱患和最終轉(zhuǎn)嫁給租房者的風(fēng)險(xiǎn)，正如此次曝光的蛋殼事件，造成了惡劣的社會(huì)影響。而由蛋殼事件牽扯出的微眾銀行租金貸事件，更是將商業(yè)銀行住房租賃租金貸的監(jiān)管問(wèn)題暴露于眾人面前。基于以上背景，分析我國(guó)商業(yè)銀行住房租賃租金貸的漏洞，并建立制度防范此類問(wèn)題的產(chǎn)生、切實(shí)保障租房群體利益，顯得刻不容緩。

二、我國(guó)住房租賃信貸模式與監(jiān)管現(xiàn)狀

（一）我國(guó)住房租賃信貸模式

目前我國(guó)市場(chǎng)上各大商業(yè)銀行為住房租賃市場(chǎng)提供的信貸產(chǎn)品大致有以下幾類：

一是商業(yè)銀行為租客提供住房租賃貸款。在該模式下，租客向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，向房東一次性支付全額租金，同時(shí)租客向商業(yè)銀行按期還貸。這種模式下，以年為單位的全額租金全部交付給房東，不存在房客因資金問(wèn)題違約，雙方簽約后，完全就是租客與商業(yè)銀行間的借貸關(guān)系，租客如不能還貸，則直接面臨征信問(wèn)題。

二是長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)聯(lián)合商業(yè)銀行推出住房租賃租金貸產(chǎn)品。在該模式下，租客向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款，商業(yè)銀行發(fā)放的貸款一次性交付給長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)，由租客每月向銀行還貸，再由長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)按月支付房東房租。這樣的模式就會(huì)帶來(lái)隱患，由于長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期占用著本屬于房東的租金，形成了“資金池”，一旦這些機(jī)構(gòu)挪用資金造成資金鏈斷裂，那么房東的利益將難以得到保障，若這些托管機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，則房東的矛盾將直指租客，進(jìn)而損害到租客利益。

（二）我國(guó)住房租賃信貸監(jiān)管現(xiàn)狀

目前確實(shí)有諸多有利的政策來(lái)監(jiān)管和約束商業(yè)銀行，保障貸款人的權(quán)益。諸如中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布的《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》就指出，對(duì)于流動(dòng)資金貸款業(yè)務(wù)流程存在缺陷，貸款調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、貸后管理未盡責(zé)的商業(yè)銀行，將責(zé)令其改正。在《個(gè)人貸款管理暫行辦法》中也強(qiáng)調(diào)，貸款人應(yīng)建立健全合同管理制度，有效防范個(gè)人貸款法律風(fēng)險(xiǎn)；借款合同采用格式條款的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)借款人的合法權(quán)益。此外，《商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理暫行辦法》已于2020年4月正式通過(guò)，進(jìn)一步規(guī)范了商業(yè)銀行貸款管理。

在規(guī)范住房租賃方面，也有諸多政策，例如國(guó)務(wù)院六部門在2019年底出臺(tái)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》中就指出，要嚴(yán)防各類住房租賃企業(yè)通過(guò)各種不法手段獲取“資金池”、套用占用資金，要規(guī)范住房租賃合同，管控租賃金融業(yè)務(wù)，嚴(yán)格審查貸款用途；住房租賃企業(yè)不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

相關(guān)的規(guī)范政策雖然在逐步落實(shí)，但監(jiān)管漏洞依舊存在，仍防不住部分住房租賃市場(chǎng)各種亂象，正如此次的微眾銀行蛋殼事件，為住房市場(chǎng)盡快完善和強(qiáng)化監(jiān)管敲響了警鐘。

三、微眾銀行蛋殼事件始末與監(jiān)管問(wèn)題

（一）微眾銀行蛋殼事件始末

蛋殼公司是一家長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)，于2015年1月成立后正式進(jìn)入O2O租房市場(chǎng)，通過(guò)APP提供線上房屋租賃中介服務(wù)。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，蛋殼公司與微眾銀行合作，采用租金貸的形式為租客提供租房服務(wù)。即房客經(jīng)蛋殼公司推薦下從微眾銀行貸款，微眾銀行放出全額貸款后交付給蛋殼公司，再由蛋殼公司按月轉(zhuǎn)付給房東，從而在蛋殼公司形成了“資金池”。根據(jù)其招股說(shuō)明書統(tǒng)計(jì)，在2017年和2018年，蛋殼公司共有91.3%和75.8%的用戶使用了租金貸，貸款金額分別為9.376億元和21.270億元；在2019年也有將近70%的用戶使用了租金貸。這顯然與《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》等文件的政策相悖。隨后，蛋殼公司因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)、擴(kuò)張等一系列原因?yàn)E用“資金池”，“短貸長(zhǎng)投”導(dǎo)致資金鏈斷裂，停付房東房租，進(jìn)而引發(fā)并激化了房東與租客的矛盾，產(chǎn)生了惡劣的社會(huì)影響。而此次蛋殼公司的爆雷，同時(shí)也引爆了其背后的微眾銀行。

蛋殼公司爆雷，租客被房東驅(qū)趕要求退租，微眾銀行在無(wú)法從蛋殼公司收回剩余租金的情況下，為了避免損失，直接修改合同，企圖將剩余貸款強(qiáng)行套在租客身上。租客一方面無(wú)房可住，另一方面又要繼續(xù)背負(fù)高額貸款債務(wù)，否則將會(huì)影響征信，因此投訴抗議不斷，造成了惡劣影響。

（二）微眾銀行蛋殼事件中透露的監(jiān)管問(wèn)題

在此次事件中，微眾銀行在住房租賃租金貸業(yè)務(wù)方面存在著諸多問(wèn)題。

其一，借貸流程簡(jiǎn)單。租金貸具有高盈利性，如果按租客還款額與貸款額之差，再利用年化利率折算的話，其利息屬于較高的一種，因此吸引了一批第三方金融小貸平臺(tái)與長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)合作。而大部分傳統(tǒng)商業(yè)銀行往往因?yàn)閷?duì)個(gè)人貸款把關(guān)較嚴(yán)，放貸每月都要審核，手續(xù)繁雜，因而無(wú)法快速有效地滿足該類長(zhǎng)租公寓托管機(jī)構(gòu)的需求。但微眾銀行的借貸流程卻相對(duì)簡(jiǎn)便一些，一次核準(zhǔn)，多次放款，有利于和蛋殼公司進(jìn)行合作。

其二，放貸金額超標(biāo)。2019年生效的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》中明確提出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款占比不得超過(guò)30%，而微眾銀行為蛋殼公司發(fā)放租金貸卻遠(yuǎn)超這一比例。

其三，未遵守法律法規(guī)。在蛋殼公司爆雷后，為了避免損失，微眾銀行擅自以升級(jí)版本為由修改合約，刪去了如果租戶提前退租，由蛋殼公司將剩余租金款直接返還給微眾銀行的約定。這一行為違反了《合同法》，侵犯了貸款人的權(quán)益。另外，如果簽訂的是月付合同，就不應(yīng)將全年房租一次打款給蛋殼公司，這無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。

此外，在商業(yè)銀行監(jiān)管和治理方面，我國(guó)有關(guān)部門在政策上支持仍然不足，難以對(duì)商業(yè)銀行形成震懾。隨著經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的發(fā)展，傳統(tǒng)銀行受到?jīng)_擊，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)銀行勢(shì)在必行，這又將導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)管政策的滯后和缺陷。

四、我國(guó)商業(yè)銀行住房租賃信貸監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略

（一）商業(yè)銀行住房租賃信貸監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)此次微眾銀行蛋殼事件，可以看出在商業(yè)銀行住房租賃監(jiān)管方面還存在著諸多漏洞有待改進(jìn)。

第一，商業(yè)銀行自身防控方面存在漏洞。作為發(fā)放住房租賃貸款的當(dāng)事人，商業(yè)銀行責(zé)無(wú)旁貸，應(yīng)當(dāng)首先自查自省，在業(yè)務(wù)發(fā)展、業(yè)務(wù)審批方面把好關(guān)。追逐短期利益而無(wú)視應(yīng)該履行的社會(huì)責(zé)任，終將會(huì)遭到市場(chǎng)的反噬。因此，對(duì)于部分商業(yè)銀行借貸標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性、放貸比例的合法性等等，都需要加強(qiáng)監(jiān)控、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但是，目前對(duì)部分商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防控方面監(jiān)管仍有待加強(qiáng)。

第二，市場(chǎng)監(jiān)管體制有待完善。市場(chǎng)監(jiān)管體系薄弱，缺乏具體可落實(shí)的規(guī)章制度，直接導(dǎo)致了市場(chǎng)上不法機(jī)構(gòu)乘虛而入，打法律“擦邊球”謀求利益，從而滋生惡果造成嚴(yán)重的社會(huì)影響。因而，完善商業(yè)銀行住房租賃信貸方面相關(guān)監(jiān)管制度，才是堵住漏洞的必要手段。

（二）商業(yè)銀行住房租賃信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

第一，完善落實(shí)政策制度，明確業(yè)務(wù)規(guī)范。目前多數(shù)違規(guī)行為難以受到處罰，主要是因?yàn)橄嚓P(guān)法規(guī)條文尚未健全，難以落實(shí)。因此，相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)出臺(tái)更加具體細(xì)化的政策，指明租金貸范圍、各方責(zé)任，禁止“資金池”產(chǎn)生，防止資金被違規(guī)挪用。

第二，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。隨著技術(shù)變革和創(chuàng)新，各類金融產(chǎn)品和服務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，例如租金貸之類專門針對(duì)長(zhǎng)住房市場(chǎng)的項(xiàng)目層出不窮。商業(yè)銀行創(chuàng)新是好事，但必須在相應(yīng)的規(guī)制范圍內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新和價(jià)值創(chuàng)造，不能一味追求利潤(rùn)。因而監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在鼓勵(lì)的同時(shí)，還要積極與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)話，指導(dǎo)其業(yè)務(wù)活動(dòng)必須限制在規(guī)制范圍之內(nèi)，堅(jiān)決杜絕各類“擦邊球”行為。同時(shí)要落實(shí)平臺(tái)責(zé)任，杜絕各種信息不對(duì)稱行為造成的侵害，或者杜絕商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)隱瞞、誘導(dǎo)等方式侵害貸款人的權(quán)益。同時(shí)，監(jiān)管手段不能“一刀切”，需要結(jié)合實(shí)際，多方調(diào)研后確保監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一且適用于所有的參與者。最后，積極學(xué)習(xí)和效仿國(guó)外先進(jìn)的監(jiān)管方式與管理理念，例如美國(guó)的“行政許可+智能監(jiān)管”、英國(guó)的“監(jiān)管沙盒”、歐盟的“創(chuàng)新中心”等，做到監(jiān)管方式與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新。

第三，加大懲處力度，促進(jìn)社會(huì)輿論監(jiān)督。各相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要加大懲罰力度，建立“黑名單”制度，將違法違規(guī)的商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)更新列入其中公示。政府有關(guān)部門應(yīng)對(duì)商業(yè)銀行定期進(jìn)行宣傳與培訓(xùn)教育，對(duì)問(wèn)題銀行及時(shí)進(jìn)行約談并通過(guò)相關(guān)媒體進(jìn)行公布。對(duì)于商業(yè)銀行的違法違規(guī)行為，必須嚴(yán)厲打擊，從嚴(yán)處置。此外，還應(yīng)當(dāng)建立和完善投訴和糾紛處理機(jī)制，例如建立投訴APP直通車、違規(guī)舉報(bào)熱線等，讓受侵害方可以快速直接地找到解決渠道，同時(shí)也讓監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以迅速及時(shí)地獲取信息。

第四，增強(qiáng)商業(yè)銀行的社會(huì)責(zé)任意識(shí)。要真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定有序，應(yīng)當(dāng)從商業(yè)銀行自身入手，樹(shù)立正確的價(jià)值觀，強(qiáng)化社會(huì)擔(dān)當(dāng)。各相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)可督促商業(yè)銀行將履行社會(huì)責(zé)任情況納入其業(yè)績(jī)考核指標(biāo)，對(duì)責(zé)任履行考核優(yōu)良的商業(yè)銀行給予表彰和政策傾斜，考核中等以下的商業(yè)銀行加大懲處，從而在銀行圈內(nèi)杜絕各種不良風(fēng)氣。

五、結(jié)語(yǔ)

住房市場(chǎng)的穩(wěn)定關(guān)乎民生。優(yōu)化我國(guó)商業(yè)銀行住房租賃信貸業(yè)務(wù)，建立健全相關(guān)法制體系，才是發(fā)展和諧社會(huì)、創(chuàng)造良性市場(chǎng)環(huán)境的有力保證。市場(chǎng)在不斷創(chuàng)新，監(jiān)管體系也在持續(xù)改進(jìn)的道路上逐步摸索，未來(lái)終將會(huì)得到進(jìn)一步完善，從而切實(shí)保障廣大住房供求方的利益。