張永岳 胡金星

一 引 言

2021 年，是中國“兩個百年目標(biāo)”的交匯之年，也是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年。正是在這一歷史背景下，中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個歷史的轉(zhuǎn)折時期。如何客觀地認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在中國未來的發(fā)展，既是學(xué)術(shù)界，也是政府管理部門和產(chǎn)業(yè)界迫切需要思考和解決的重要課題。而其中的關(guān)鍵，就在于對后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的科學(xué)認(rèn)識和準(zhǔn)確把握。

中國城鎮(zhèn)化發(fā)展水平實(shí)現(xiàn)了歷史性的突破，由1990 年的22%上升到2020 年底的63.9%，超大城市上海的城鎮(zhèn)化水平甚至高達(dá)89.3%。但城鎮(zhèn)化速度逐漸放慢，使得以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)增長速度逐年減緩。同時，伴隨著限購限貸、“房住不炒”、“三道紅線”等政策的實(shí)施，近幾年來房地產(chǎn)企業(yè)面臨困境乃至破產(chǎn)的數(shù)量激增。在此背景下，學(xué)術(shù)界急需對中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題進(jìn)行總結(jié)歸納與深入研究，從而為“十四五”規(guī)劃期間有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，以及繼續(xù)為其發(fā)展咨詢、行業(yè)素質(zhì)提高和人才培養(yǎng)等方面提供決策支持。

對于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論探討，近些年來相關(guān)學(xué)者的研究主要集中在兩個領(lǐng)域。一是房地產(chǎn)業(yè)需要改革以推動未來持續(xù)發(fā)展。具體改革的內(nèi)容包括明確市場與政府在資源配置中的角色定位、深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革、推進(jìn)戶籍制度改革、加快城鎮(zhèn)化發(fā)展（董藩、董文婷，2017），通過制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新來優(yōu)化整合要素投入（張永岳等，2018），優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（王志剛、徐傳諶，2019）等。二是房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。從房地產(chǎn)業(yè)的定位看，它不屬于支柱產(chǎn)業(yè)，而屬于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，即為其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基本條件并為大多數(shù)產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)（張紅等，2016），房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用和推動作用均低于全行業(yè)平均水平（魏峰、武曉明，2017）。周文（2020）進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)主要對金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)以及金屬冶煉與壓延加工業(yè)等四個行業(yè)的產(chǎn)出影響比較顯著，而對行業(yè)總產(chǎn)出、勞動力和資本報(bào)酬、居民和企業(yè)收入的拉動作用極低。其中，房地產(chǎn)業(yè)對金融機(jī)構(gòu)存在較為顯著的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)（孫翎等，2019），這些風(fēng)險(xiǎn)或者金融穩(wěn)定性隨中國一線、二線和三線城市而存在著顯著的差異性（李斌等，2019）。

從現(xiàn)有研究成果來看，以上研究結(jié)論大多是基于以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的房地產(chǎn)業(yè)為研究對象的。學(xué)者對中國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的新問題、新情況研究不足，特別是對今后發(fā)展階段新的內(nèi)涵、特征及可持續(xù)發(fā)展等重要問題沒有深入涉及。今年是“十四五”規(guī)劃的開局之年，急需對房地產(chǎn)業(yè)的新的發(fā)展階段、主要特征、未來發(fā)展的可持續(xù)等問題進(jìn)行深入系統(tǒng)的理論研究。為此，本文將重點(diǎn)圍繞這些問題展開分析，并從理論與實(shí)踐結(jié)合的角度提出相應(yīng)的研究結(jié)論，旨在為科學(xué)判斷中國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢與方向提供依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)合理制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，以及為“十四五”規(guī)劃期間房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與提早預(yù)防各類問題等提供決策支撐。

二 中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入后開發(fā)時代

房地產(chǎn)業(yè)是指以土地及其建筑物為經(jīng)營對象的各種經(jīng)濟(jì)活動的總稱，包括土地獲取、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)紀(jì)、估價和后期資產(chǎn)管理等（Kummerow & Joeelle Chan Lun，2005），其主要產(chǎn)出指標(biāo)有新開工面積、銷售面積等（張永岳等，2018）；房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平、人口規(guī)模、供給與需求等關(guān)鍵因素的影響（張小宇、劉金全，2015；李春生、王亞星，2018）。

對中國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的分析，可以從國際比較入手。從全球視角看，日本和韓國等東亞國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進(jìn)和房地產(chǎn)開發(fā)階段先于中國，且相互間具有較強(qiáng)的可比性。因此，本文從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平、人口規(guī)模、反映供需比的套戶比、房地產(chǎn)產(chǎn)出等指標(biāo)對日本和韓國與中國進(jìn)行比較分析，進(jìn)而對中國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段進(jìn)行判斷。

（一）日本房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展演進(jìn)

自20 世紀(jì)60 年代以來，日本住房新開工面積有兩個高位點(diǎn)，分別是1973 年的約1.47 億平方米和1996 年的約1.58 億平方米，之后一直震蕩下降，2019 年新開工面積僅為1996 年的一半左右。

從經(jīng)濟(jì)增長速度來看，基于1973 年第一次石油危機(jī)爆發(fā)，以及1991 年日本股市和房地產(chǎn)泡沫破滅，可以把日本經(jīng)濟(jì)增長階段劃分為高速增長期、中速增長期和低速增長期。日本住房新開工面積第一個高位期出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)高速增長向中速增長轉(zhuǎn)變的階段，第二個高位期出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)中速增長向低速增長轉(zhuǎn)變的初期階段。從城鎮(zhèn)化率看，日本于1968 年超過70%，之后進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，1996 年為78.1%，城鎮(zhèn)人口上升緩慢。但由于利率下調(diào)，過多資金流入土地市場和房地產(chǎn)市場，促進(jìn)了日本住房新開工面積逐漸上升到最高值。從人口視角看，1996 年日本勞動年齡人口規(guī)模達(dá)到歷史最高值后開始下降，出現(xiàn)拐點(diǎn)。從套戶比看，1967 年日本套戶比首次超過1，1996 年達(dá)到了1.13，近十年基本穩(wěn)定在1.15 左右等。詳見表1。

表1 1960 年以來日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

可見，1996 年前后，日本房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)環(huán)境都發(fā)生了根本的變化，可以據(jù)此將其劃分為前后兩個發(fā)展階段。

（二）韓國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展演進(jìn)

自20 世紀(jì)60 年代以來，韓國住宅竣工套數(shù)經(jīng)歷了兩個高位值，分別是1990 年的75 萬套和2015 年的76.5 萬套，自2015 年以后則呈現(xiàn)出持續(xù)下降趨勢。與之相伴隨，韓國的經(jīng)濟(jì)增長速度、城鎮(zhèn)化率、勞動年齡人口、套戶比等也發(fā)生了較大的變化。詳見表2。

表2 1966 年以來韓國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

具體而言，從經(jīng)濟(jì)增長速度看，韓國經(jīng)歷了高速增長期、中速增長期和低速增長期。其中，1966年至1990 年韓國經(jīng)濟(jì)處于高速增長階段，年均增長速度達(dá)到10.11%。1991 年至2008 年由于先后受到亞洲金融危機(jī)和全球金融危機(jī)的影響，韓國經(jīng)濟(jì)增長速度下滑，年均增長速度為6.2%，進(jìn)入中速增長階段。2009 年以來，韓國經(jīng)濟(jì)增長速度進(jìn)一步放緩，年均增速為3.08%?？梢?，韓國住宅竣工套數(shù)高位值出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)快速增長向中速增長轉(zhuǎn)變的階段，和經(jīng)濟(jì)低速增長階段的早期。從城鎮(zhèn)化率來看，韓國于1988 年超過70%，并進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，2015 年上升到81.6%。在城鎮(zhèn)人口保持穩(wěn)定增長階段，韓國新房竣工規(guī)模達(dá)到歷史最高值，主要緣于政府采取的提高貸款比、提高負(fù)債收入比、下調(diào)房地產(chǎn)購置稅、下調(diào)基準(zhǔn)利率以及多次降息等政策刺激，但刺激效果有限。從勞動年齡人口數(shù)量看，2016 年韓國出現(xiàn)拐點(diǎn)，即勞動年齡人口數(shù)量達(dá)到歷史最高值后呈現(xiàn)下降趨勢。從套戶比看，韓國在2009 年首次超過1，至2015 年達(dá)到1.02?？梢?，在2015 年前后，韓國因經(jīng)濟(jì)增速、城鎮(zhèn)化率、勞動年齡人口、套戶比等因素的共同影響，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢發(fā)生了大轉(zhuǎn)變。

（三）中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段分析

自1978 年中國住房制度改革啟動開始，特別是1998 年停止住房實(shí)物分配制度以來，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展。在土地購置面積方面，2011 年達(dá)到最高值40 973 萬平方米，之后整體上呈下降趨勢；在商品住宅新開工面積方面，2011 年是一個高位點(diǎn)，之后幾年持續(xù)下降。2016 年以來，商品住宅新開工面積持續(xù)創(chuàng)新高，2019 年達(dá)到最高點(diǎn)167 463 萬平方米。

從經(jīng)濟(jì)增長速度來看，中國1978——2011 年的年均經(jīng)濟(jì)增長速度為10%，2012 年開始下降至8%以下，2012——2019 年的年均經(jīng)濟(jì)增長速度為7.1%。2020 年受新冠肺炎疫情影響，增長速度為2.3%。由此，商品住宅新開工面積正迎來新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從城鎮(zhèn)化率來看，2020 年中國城鎮(zhèn)化率約為63.9%，仍處于快速發(fā)展階段。但考慮到中國城鄉(xiāng)就業(yè)人口統(tǒng)計(jì)口徑與國外存在的差異等因素，我國的城鎮(zhèn)化率可能被低估（Wang & Wan，2014）。另外，受特有的戶籍制度約束，我國城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響與國外有一定的差異。從勞動年齡人口數(shù)量看，中國已于2013 年達(dá)到最高點(diǎn)，2014 年以后不斷減少。在套戶比方面，根據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司2020 年4 月的調(diào)查，中國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5 套（中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司，2020）。此外，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019 年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8 平方米。詳見表3。

表3 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

可見，從中國房地產(chǎn)業(yè)本身及其主要影響因素的具體數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入一個新階段，本文稱之為“后開發(fā)時代”。后開發(fā)時代與前期的以房地產(chǎn)開發(fā)為主的“大開發(fā)時代”有著顯著的不同。在大開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場需求、新房開發(fā)規(guī)模及供應(yīng)規(guī)?？焖僭鲩L，房地產(chǎn)市場以增量房地產(chǎn)市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式以買賣為主導(dǎo)，這些因素共同推動了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。但在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重，這些因素又進(jìn)一步豐富了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵，推動著房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

三 后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)的重要特征

基于中國房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)分析，結(jié)合日本和韓國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)的特征可概括為以下幾個主要方面：

第一，存量房（二手房）交易逐漸成為市場交易的主體。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，以及商品住宅新開工面積的下降，我國的存量房交易規(guī)模會逐年上升并占主導(dǎo)地位。以上海為例，早在2010 年，其存量房交易面積就已經(jīng)超過新房交易面積（見圖1），這一趨勢會隨著更多城市進(jìn)入城鎮(zhèn)化穩(wěn)定發(fā)展階段而日趨明顯。

圖1 2010——2020 年上海市新房和二手房成交面積

第二，業(yè)態(tài)創(chuàng)新與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更加充實(shí)豐富。在建立“租購并舉”住房制度的推進(jìn)下，租賃住房市場將有更大規(guī)模的發(fā)展。隨著機(jī)構(gòu)經(jīng)營者規(guī)模的壯大、信息化的全面融入等，房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)創(chuàng)新將進(jìn)一步加速。如目前中國住房租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達(dá)到了67%和28%，而以機(jī)構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占4%和1%。因此，機(jī)構(gòu)經(jīng)營的租賃業(yè)務(wù)是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一。此外，在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)的空間和利潤都呈下降趨勢，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、流通業(yè)等將獲得更多的發(fā)展機(jī)會，產(chǎn)業(yè)鏈更加多元豐富。以物業(yè)管理行業(yè)為例，后開發(fā)時代龐大的房地產(chǎn)存量規(guī)模將給物業(yè)管理領(lǐng)域帶來巨大的增量空間，見圖2。

圖2 中國物業(yè)管理面積

第三，由提供“有形的產(chǎn)品”與獲取“資本利得”的盈利模式向提供“無形的服務(wù)”與獲取“以現(xiàn)金流收益”為主轉(zhuǎn)變。在大開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)主要提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，并通過房地產(chǎn)開發(fā)銷售的一次性增值收入作為其主要盈利來源。這種模式因城市建設(shè)完成和土地供給減少等而不可持續(xù)。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)以提供“開發(fā)+運(yùn)營”等服務(wù)為主，對資產(chǎn)的運(yùn)營管理服務(wù)的收入占其總收入的比例逐步提高，且房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其運(yùn)營管理服務(wù)具有永久性，這確保了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性。

第四，行業(yè)集中度持續(xù)提高，大企業(yè)將占據(jù)主要開發(fā)市場。近幾年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控加劇，特別是2020 年8 月20 日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合提出了“三道紅線”和“四檔管理”，對房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿擴(kuò)張行為進(jìn)行了嚴(yán)格控制。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭會更加激烈。排名靠前的房企在獲取資源、資金等能力方面的優(yōu)勢將進(jìn)一步放大，而中小房企生存壓力加大，想通過規(guī)模快速擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)超越的可能性很小，其結(jié)果是行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。以銷售規(guī)模前20 名房地產(chǎn)企業(yè)的集中度為例，這一指標(biāo)自2016 年以來快速提高，2020 年達(dá)到41%，見圖3。整體而言，整個房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)大企業(yè)占據(jù)主要的開發(fā)市場，眾多中小企業(yè)分布于產(chǎn)業(yè)鏈上各個專業(yè)服務(wù)市場。

圖3 中國房企銷售金額市場占有率

第五，房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間收窄，行業(yè)利潤率呈下降趨勢。隨著“房住不炒”政策的持續(xù)貫徹落實(shí)，房企融資端和收入端均受到嚴(yán)格的控制，房地產(chǎn)開發(fā)端的利潤空間被壓縮；長期來看，各項(xiàng)制度更加規(guī)范，市場更加平穩(wěn)，周期性減弱，其利潤趨于合理、平均化。根據(jù)對上市房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表的統(tǒng)計(jì)，其毛利率和凈利率中位數(shù)分別于2017 年和2018 年開始下降，這一趨勢仍將持續(xù)，見圖4?？梢?，以往房地產(chǎn)行業(yè)利潤高企的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象已經(jīng)得到改變，在平均利潤率規(guī)律的支配下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將在社會市場利潤率的區(qū)間波動，這將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向更加專業(yè)的集約化發(fā)展，以獲得穩(wěn)定的利潤。

四 后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)仍可持續(xù)發(fā)展

在房地產(chǎn)大開發(fā)階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力主要有時代機(jī)遇、政府制度創(chuàng)新、生產(chǎn)要素、消費(fèi)需求、企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐（張永岳等，2018）。在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力依然存在，主要表現(xiàn)在：

第一，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略與城市更新戰(zhàn)略部署等提供了新機(jī)遇。很多學(xué)者認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化與新技術(shù)革命是影響21 世紀(jì)的兩件大事，城鎮(zhèn)化是支持中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變革的力量。2020 年中國城鎮(zhèn)化率約為63.9%，而國際上發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率一般在85%左右，我國離城鎮(zhèn)化成熟發(fā)展階段仍有一段距離。同時，在城鎮(zhèn)化水平已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段的區(qū)域和城市，城市更新日益成為推動房地產(chǎn)開發(fā)的新增長點(diǎn)。以上海為例，隨著《上海市城市總體規(guī)劃（2017——2035 年）》 的獲批以及“建設(shè)用地負(fù)增長”規(guī)劃目標(biāo)的明確,上海房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入存量房發(fā)展階段,城市更新將成為未來城市建設(shè)的主要方式。在這個過程中，無論對住宅的數(shù)量還是質(zhì)量都有進(jìn)一步提升的需求，這些都為后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。

第二，房地產(chǎn)制度創(chuàng)新豐富了房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵。制度創(chuàng)新是推動中國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要動力。近幾年來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)政府部門頒布了一系列政策，為中國物業(yè)管理、租賃住房市場、房地產(chǎn)要素市場、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等的發(fā)展提供了制度支持。在物業(yè)管理領(lǐng)域，2020 年12 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)改委等十部門在《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》 中提出要提升物業(yè)管理服務(wù)水平、推動發(fā)展生活服務(wù)業(yè)等。在租賃住房市場領(lǐng)域，2016 年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》 ，要求培育市場供應(yīng)主體和鼓勵住房租賃消費(fèi)等；2019 年12 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委發(fā)布《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》 ，提出促進(jìn)專業(yè)化機(jī)構(gòu)等市場主體的新業(yè)態(tài)發(fā)展。在房地產(chǎn)要素市場領(lǐng)域，2021 年1 月中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳在《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方案》 中指出，要推動經(jīng)營性土地要素市場化配置，加快培育發(fā)展數(shù)據(jù)要素市場。在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化領(lǐng)域，2018 年4 月中國證監(jiān)會聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》 ，2020 年8 月國家發(fā)改委辦公廳印發(fā)了《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》 等。這些政策的頒布與實(shí)施，將加快豐富房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，拓展房地產(chǎn)新市場、新業(yè)態(tài)等。

第三，新需求催生了房地產(chǎn)業(yè)的新業(yè)態(tài)。隨著住房價格的快速上漲，新市民、青年人對租賃住房的需求日益增加；居民對美好居住的生活需求將促進(jìn)綠色建筑、智能建筑以及物業(yè)管理服務(wù)需求的增加；隨著存量住房規(guī)模的增加，有關(guān)住房保值增值的服務(wù)需求將進(jìn)一步增加。此外，隨著居民投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不動產(chǎn)投資信托基金等理財(cái)產(chǎn)品的需求將會持續(xù)增加。隨著技術(shù)創(chuàng)新與擴(kuò)散、制度創(chuàng)新等，新需求會不斷產(chǎn)生，這些都將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生與發(fā)展。

第四，高新技術(shù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)加快房地產(chǎn)業(yè)新生態(tài)的建設(shè)。2019 年11 月中國移動等推出5G 商用套餐，標(biāo)志著中國正式進(jìn)入5G 商用時代。這將驅(qū)動智能建筑、智能家居等快速發(fā)展；同時，物業(yè)管理、不動產(chǎn)估價、資產(chǎn)管理、信托等業(yè)態(tài)的快速發(fā)展為加快以房地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)為核心的新生態(tài)發(fā)展創(chuàng)造了條件。

第五，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有力支撐了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近些年來部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于環(huán)境變化，積極轉(zhuǎn)型，如萬科集團(tuán)將其重新定位為城市服務(wù)運(yùn)營商，正從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)向住房、城市、物業(yè)、商業(yè)運(yùn)營等多業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。2020 年共有17 家物業(yè)公司上市，包括金融街物業(yè)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、華潤萬象生活等。企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新實(shí)踐正推動中國房地產(chǎn)業(yè)向以房地產(chǎn)資產(chǎn)管理為核心的新業(yè)態(tài)發(fā)展。

總之，新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、房地產(chǎn)制度創(chuàng)新、居民對美好居住的生活需求、5G+物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新實(shí)踐，將會推動中國房地產(chǎn)業(yè)在后開發(fā)時代持續(xù)發(fā)展。

五 后開發(fā)時代中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策

后開發(fā)時代，房地產(chǎn)業(yè)面臨的環(huán)境會更加復(fù)雜多變，既面臨著當(dāng)前房地產(chǎn)價格上漲、租賃住房市場不規(guī)范發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)與社會問題，又面臨著制度創(chuàng)新帶給政府管理和企業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇與挑戰(zhàn)等，因此，我國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)需要做好多方面的工作。其中的重點(diǎn)是，政府管理優(yōu)化和企業(yè)科學(xué)的戰(zhàn)略決策與創(chuàng)新實(shí)踐等。

在后開發(fā)時代，政府管理要根據(jù)新的形勢進(jìn)一步優(yōu)化完善，重點(diǎn)包括四個方面：（1）要優(yōu)化“房住不炒”政策落實(shí)的調(diào)控手段。堅(jiān)持“房住不炒”的目的是要規(guī)避將房地產(chǎn)作為投機(jī)工具的行為，保證房地產(chǎn)為人們提供生活、生產(chǎn)和社會活動空間的正常使用價值。堅(jiān)持這一原則不應(yīng)只依靠行政手段對房地產(chǎn)市場交易進(jìn)行直接干預(yù)，而要通過促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、機(jī)制的完善和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)演進(jìn)來進(jìn)行。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)房地產(chǎn)子市場結(jié)構(gòu)更為豐富，特別是房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)間接投資（權(quán)益房地產(chǎn)投資信托基金）市場充分發(fā)育時，房地產(chǎn)市場上的租買選擇機(jī)制和投資替代機(jī)制形成并運(yùn)作，市場會自發(fā)地抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。（2）要優(yōu)化租售并舉制度。后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場流通以租賃、買賣并重為特征，政府應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整過去輕租賃重買賣的政策框架，加快制定促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展的制度和政策，通過金融改革與創(chuàng)新房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行存量房地產(chǎn)經(jīng)營，盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場的政策體系。（3）要對因城施策的政策加以細(xì)化。由于房地產(chǎn)市場的地域性和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的地域差異，政府對房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)根據(jù)不同城市的具體情況因城施策。例如，對于租售并舉，不應(yīng)是各類城市一個標(biāo)準(zhǔn)，一二線大城市的房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展應(yīng)更快一些，三四線中小城市則應(yīng)充分考慮其各自特點(diǎn)進(jìn)行差別化發(fā)展。（4）要完善長效機(jī)制。后開發(fā)時代隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的減少，土地出讓金收入將大大減少，政府應(yīng)及早制定應(yīng)對措施，減少對土地財(cái)政的依賴；同時，要優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，逐步改變長期以來以交易稅為主體、持有稅微不足道的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步有序地增加持有稅占比。此外，后開發(fā)時代城市更新不能再以大拆大建為模式，而是要在充分保留城市歷史文脈和風(fēng)貌的前提下進(jìn)行空間和功能的優(yōu)化與提升，這需要政府加快完善城市更新的促進(jìn)機(jī)制。

同時，在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略決策與應(yīng)對要更加科學(xué)，重點(diǎn)可在四個方面推進(jìn)：（1）要科學(xué)定位。后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細(xì)化，部分價值環(huán)節(jié)又會重新組合，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)型前要審時度勢并首先明確其定位。具體而言，既可以選擇成為集成服務(wù)商，從事房地產(chǎn)開發(fā)與持有經(jīng)營辦公樓、零售商業(yè)房地產(chǎn)、公寓等服務(wù)等，也可以選擇成為從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目代工、資產(chǎn)管理者等的專業(yè)服務(wù)商。這需要根據(jù)房地產(chǎn)市場演進(jìn)的發(fā)展階段以及企業(yè)自身的資產(chǎn)規(guī)模、與金融市場對接能力、風(fēng)險(xiǎn)把控能力以及人力資源特點(diǎn)等方面進(jìn)行審慎考量而科學(xué)謀定。（2）要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式。后開發(fā)時代“拿地——開發(fā)——銷售”的經(jīng)營模式將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)升級為房地產(chǎn)持有經(jīng)營者，那么經(jīng)營模式必然要轉(zhuǎn)向以賺取長期現(xiàn)金流為主，相應(yīng)地，企業(yè)要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊(duì)伍、內(nèi)部管理制度等方面進(jìn)行重大調(diào)整。（3）要抓緊推進(jìn)減負(fù)債與降杠桿。后開發(fā)時代，高負(fù)債和高杠桿經(jīng)營面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資、減少間接融資等積極主動地應(yīng)對；同時，應(yīng)基于將來可能的制度創(chuàng)新，提前為進(jìn)入房地產(chǎn)信托投資基金市場等培育好自身?xiàng)l件和能力。（4）要繼續(xù)優(yōu)化管理。企業(yè)應(yīng)在市場研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對接等方面進(jìn)行精細(xì)化管理，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員培訓(xùn)并妥善借用“外腦”等來優(yōu)化管理、控制風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)營效率。