高 涵

（吉林財經(jīng)大學(xué)，吉林 長春 130117）

一、我國居住權(quán)的發(fā)展現(xiàn)狀

居住權(quán)最早提出于羅馬法，經(jīng)過多國的延續(xù)與發(fā)展逐漸壯大。我國居住權(quán)也受此影響開始了漫長曲折的發(fā)展之路，我國首次出現(xiàn)居住權(quán)是在2000年起草的《中華人民共和國物權(quán)法》中，居住權(quán)的適用和可行性自此是法學(xué)領(lǐng)域爭論的焦點(diǎn)，雖然幾經(jīng)完善與修改但還是在2007年正式出臺的《中華人民共和國物權(quán)法》中刪除了相關(guān)內(nèi)容。居住權(quán)自后經(jīng)過十多年的沉浮，在2021年1月1日施行的《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）物權(quán)編中正式確定，證明了居住權(quán)在我國存在的必要性，具有獨(dú)特意義。我國《民法典》中的居住權(quán)以羅馬法的居住權(quán)為基礎(chǔ)，但又不同于羅馬法的人役權(quán)給予居住權(quán)人在房屋出租時與當(dāng)事人合意約定的權(quán)利。居住權(quán)的主體具有特殊性，我國居住權(quán)的設(shè)立其目的在于保證居住權(quán)人的居住生活需求，在當(dāng)前我國人口增長社會不斷進(jìn)步發(fā)展，導(dǎo)致土地資源緊張，單一的居住權(quán)已經(jīng)不能滿足現(xiàn)狀，應(yīng)適當(dāng)?shù)胤艑捑幼?quán)制度的限制緩解社會壓力。

二、居住權(quán)的特性

居住權(quán)不同于房屋所有權(quán)，居住權(quán)人對房屋所有權(quán)人的房屋有使用占有的權(quán)利，居住權(quán)是屬于物權(quán)范疇，對房屋具有排他性和支配性。在房屋設(shè)立居住權(quán)后居住權(quán)人在一定期限內(nèi)對房屋的使用和占有具有穩(wěn)定性，不會因房屋產(chǎn)權(quán)的變化而產(chǎn)生影響，限制了房屋所有權(quán)人買賣房屋和租賃房屋的能力，但房屋的居住權(quán)人和所有權(quán)人可以雙方當(dāng)事人對此作出約定。對于房屋的抵押權(quán)方面，即使房屋設(shè)立了居住權(quán)但不影響用房屋進(jìn)行抵押權(quán)登記。在如今的時代背景下，居住權(quán)的靈活性極大程度地保障了居住權(quán)人的用房需求，同時也保護(hù)了房屋所有權(quán)人資金流轉(zhuǎn)的權(quán)利，最大程度地展現(xiàn)了房屋的實(shí)際利用價值。居住權(quán)一般具有無償性，是一種無須支付對價的無償行為，即使居住權(quán)人在其居住期間可能需要支付給所有人一定的費(fèi)用，但它必然要低于租金，否則也就無設(shè)立之必要。

三、居住權(quán)的主體與客體

《民法典》第三百三十六條對居住權(quán)的主體和客體進(jìn)行了明確的劃分。居住權(quán)的主體是“居住權(quán)人”，法條中對于居住權(quán)人的認(rèn)定并不清晰，但從《民法典》第三百六十七條有關(guān)合同內(nèi)容中包括“當(dāng)事人的姓名或名稱”里可以看出居住權(quán)人除了自然人之外還可以是法人或非法人組織。居住權(quán)的客體是“他人的住宅”，此次住宅不僅僅只指房屋，應(yīng)擴(kuò)大解釋為房屋及周邊附屬物和公共配套設(shè)施。

四、《民法典》設(shè)立居住權(quán)的意義

（一）居住權(quán)制度是住房保障制度的重要補(bǔ)充

如今，我國社會快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也得到了長足的進(jìn)步。在脫貧攻堅戰(zhàn)取得顯著成果的當(dāng)下，我國住房保障制度也發(fā)生了較大的變革，并向著多主體供給、多渠道保障的方向發(fā)展，租房與購房并行的建設(shè)思路受到了全社會的廣泛關(guān)注。居住權(quán)作為住房保障制度中較為重要的一種形式，其提出和落實(shí)，為我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的落實(shí)提供了依據(jù)和支持。從我國近20年的發(fā)展情況分析可知，我國房地產(chǎn)市場一直處于高速運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)下，過于注重經(jīng)濟(jì)效益的提升，忽略了居住功能的滿足?；诖耍覈岢隽斯夥?、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策措施，希望以此轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場的不科學(xué)發(fā)展，避免炒房等不良問題的出現(xiàn)，為人們提供良好的居住環(huán)境，降低經(jīng)濟(jì)損失。

公租房和廉租房是在國家保障政策下，通過租賃的方式獲取短期租住權(quán)的一種行為，以租賃合同為媒介，對雙方加以管理，租期到期將解除居住權(quán)。該政策很好地保障了租賃期間內(nèi)使用人的合法權(quán)利，確保了短期內(nèi)居住的穩(wěn)定性。居住權(quán)法律地位的確立，居住者的權(quán)益也將受到法律保護(hù)。經(jīng)濟(jì)適用房則是針對當(dāng)前情況提出的政策性住房，房屋所有人享受30%的產(chǎn)權(quán)，住房5年且能夠補(bǔ)齊剩余70%的資金款項，則可以享受完全產(chǎn)權(quán)。不過這種情況需要滿足國家制定的一系列規(guī)范條件，不然享受該種權(quán)利仍會存在阻礙。但這一政策的提出，使得部分炒房客針對法律漏洞展開一系列活動，隨意提高住房價格，擾亂房地產(chǎn)市場，不利于行業(yè)的日后發(fā)展。

《民法典》中，居住權(quán)制度的設(shè)定就是針對上述問題給出的有效解決政策。在《民法典》居住權(quán)制度中，一方面要保留房屋所有權(quán)，另一方面也能夠?qū)⑵淇焖俎D(zhuǎn)讓給迫切需求的用戶，在維護(hù)用戶權(quán)益的同時，限制炒房者的行為，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展及住房保障制度的落實(shí)提供可靠的依據(jù)和支持。居住權(quán)制度的提出和落實(shí)解決了現(xiàn)存貧困居民的住房問題，實(shí)現(xiàn)了原有制度上的補(bǔ)充和完善，對我國城市建設(shè)目標(biāo)的達(dá)成，民生問題的解決有著重要作用。

（二）居住權(quán)的長期穩(wěn)定可實(shí)現(xiàn)房價的有效控制

自2004年以后，我國房價一直呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，人們一直都將房產(chǎn)投資作為規(guī)避風(fēng)險的重要舉措，這使得我國房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展的環(huán)境下，房屋價格居高不下，高昂的房價使得剛需用戶望而卻步。雖然針對這一情況，國家有給出相應(yīng)的控制措施，但整體效果不理想，存在的問題仍未得到有效解決。

《民法典》中居住權(quán)制度的提出，給予我國房價的穩(wěn)定與回落有力的支持。居住權(quán)作為他物權(quán)的一種，指的是物權(quán)范圍內(nèi)的用益物權(quán)。居住權(quán)享有人能夠在規(guī)定時間內(nèi)享受房屋的所有使用權(quán)，居住權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓和隨意變更的權(quán)利，權(quán)利享有時間會根據(jù)合同約定時間或享有人的生存期限進(jìn)行設(shè)置。人們一般是通過購買或租賃的方式獲得房屋的使用權(quán)，承擔(dān)的風(fēng)險相對較大。居住權(quán)的獲取所承擔(dān)的風(fēng)險相對較低，性價比更高。具有居住權(quán)的房屋交易價格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于所有權(quán)的房屋價格。對于有住房需求的人員來說，只需出少量資金就能夠獲取一定時間內(nèi)房屋的使用權(quán)，既不會加劇自身經(jīng)濟(jì)壓力，又能夠提高房屋使用率。

另外，對于租賃房屋來說，由于其穩(wěn)定性和長居性不足，相比居住權(quán)，后者能夠帶來的利益更高，更符合人們的實(shí)際需求。由此可知，在目前房價居高不下的條件下，《民法典》中居住權(quán)制度的提出為剛需用戶提供了性價比較高、穩(wěn)定性好的住房條件，緩解了人們的生活壓力。

五、居住權(quán)對于司法的實(shí)踐意義

在《民法典》施行前，我國就針對居住權(quán)問題進(jìn)行過詳細(xì)的探討和分析，并已經(jīng)有設(shè)立居住權(quán)制度的苗頭?，F(xiàn)有的婚姻法司法條例及審理離婚案件財產(chǎn)分割意見書中，就曾針對離婚后弱勢群體的居住權(quán)給出過相關(guān)保障政策。根據(jù)處理的離婚案件分析可知，我國從1990年后，就開始加強(qiáng)對離婚后無住所方的居住權(quán)保障問題的研究，并給出一系列的政策措施，保護(hù)弱勢群體的合法權(quán)益，且在居住權(quán)相關(guān)詞條搜索中，也能夠了解到有很多案件均是從居住權(quán)角度出發(fā)，給予弱勢方相應(yīng)保護(hù)。由此可知，我國正在針對居住權(quán)問題加以完善，希望通過居住權(quán)制度的設(shè)立，對居民民事權(quán)利予以保障，改善人們的生活水平，減少城市貧困現(xiàn)象的發(fā)生。

在《民法典》施行前，司法實(shí)踐活動中對于居住權(quán)的界定較為模糊，認(rèn)為其是債權(quán)的一部分，在財產(chǎn)分割或判決過程中，因為界定的模糊，法官需要做到細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龊吞接?，以免誤判導(dǎo)致矛盾糾紛升級，降低我國法律的公平、公正性。而《民法典》施行后，對居住權(quán)制度加以明確說明，確定其法律地位與特征，并對居住權(quán)提出了較為專業(yè)性的解說，凸顯其獨(dú)立性和絕對性特征，以此有效抵抗所有權(quán)及第三人效力帶來的影響。居住權(quán)制度的提出和落實(shí)，為法官判決提供了法律依據(jù)，有效彰顯了法律的公平性、公正性，全面維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，并對原有較為模糊的行為加以約束和制止，為我國住房問題的解決及司法裁判能力的提高提供了堅實(shí)的保障。居住權(quán)制度的落實(shí)為我國司法工作的順利開展提供了有力的支持，為我國權(quán)益保障及審判工作的開展提供了助力，推進(jìn)和諧社會建設(shè)的發(fā)展。

六、居住權(quán)的設(shè)立與消滅

居住權(quán)的設(shè)立是用益物權(quán)設(shè)立行為，根據(jù)居住權(quán)設(shè)立形式與設(shè)立要件可將居住權(quán)的設(shè)立分為以下幾點(diǎn)：一是以合同方式設(shè)立居住權(quán)［1］。居住權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件，一般情況下居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)先簽訂居住權(quán)合同然后進(jìn)行登記這是應(yīng)然情況，但實(shí)際情況往往不盡相同，需要通過居住權(quán)合同來產(chǎn)生約束力以此促進(jìn)居住權(quán)的登記。以合同方式設(shè)立居住權(quán)時產(chǎn)生的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其建立基礎(chǔ)為當(dāng)事人的意思表示，與物權(quán)變動處于不同的法律基礎(chǔ)之上。合同編并不能解決物權(quán)的變動、設(shè)立等問題?；诰幼『贤a(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系不能直接使物權(quán)產(chǎn)生變動，只能基于此債權(quán)債務(wù)關(guān)系向債權(quán)人請求其辦理居住權(quán)登記［2］。在不動產(chǎn)居住權(quán)的設(shè)立登記前，居住權(quán)人不能完成不動產(chǎn)的占有與支配，所有權(quán)人可以在設(shè)立不動產(chǎn)的居住權(quán)的同時與居住權(quán)人協(xié)商約定對不動產(chǎn)的出租問題，可以與居住權(quán)人約定出租費(fèi)用，在居住權(quán)設(shè)立后所有權(quán)人可以用此不動產(chǎn)進(jìn)行抵押權(quán)的設(shè)立登記不影響其效力。二是以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)［3］。居住權(quán)的設(shè)立并不僅限于雙方法律行為，還有以遺產(chǎn)繼承的方式獲得居住權(quán)，遺囑設(shè)立人生前設(shè)立遺囑的行為為單方法律行為。遺囑設(shè)立人在設(shè)立遺囑時需是本人真實(shí)的意思表示否則遺囑可能失效，若遺囑設(shè)立人在死亡前已經(jīng)將不動產(chǎn)居住權(quán)進(jìn)行設(shè)立登記，那么居住權(quán)的設(shè)立自登記時即生效，此時居住權(quán)的設(shè)立以不動產(chǎn)居住權(quán)的登記為生效要件。在遺囑設(shè)立人還未將居住權(quán)進(jìn)行登記就死亡時，居住權(quán)的設(shè)立是基于遺囑設(shè)立人的死亡事實(shí)而設(shè)立的，居住權(quán)的設(shè)立不以登記為要件在遺囑設(shè)立人死亡后生效。如遺囑設(shè)立人在遺囑中約定有附加的義務(wù)履行條件，繼承人如不履行遺囑中附有的義務(wù)，其他繼承人或利害相對人可向法院提出請求，請求法院取消其有關(guān)履行義務(wù)的部分遺產(chǎn)繼承。三是以生效法律文書設(shè)立居住權(quán)。根據(jù)《民法典》第二百二十九條規(guī)定可知生效法律文書也是居住權(quán)設(shè)立的方式，如因政府征收的原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)設(shè)立、變更、消失，其不動產(chǎn)上居住權(quán)也會當(dāng)然地隨著變化。

根據(jù)《民法典》第三百七十條規(guī)定可知居住權(quán)的消滅有以下兩種情況：一是居住權(quán)期限屆滿。如果不動產(chǎn)所有人對于居住權(quán)人的居住權(quán)到期仍然繼續(xù)居住的行為沒有表示異議，那么在實(shí)施層面就與居住權(quán)人達(dá)成了不定期的居住權(quán)合同關(guān)系，不動產(chǎn)所有權(quán)人可以根據(jù)《民法典》第三百七十四條相關(guān)規(guī)定與居住權(quán)人約定租金，未約定租金居住權(quán)人應(yīng)給付所有權(quán)人相應(yīng)的價款補(bǔ)償。二是居住權(quán)人死亡。根據(jù)《民法典》第三百六十九條與第三百七十條規(guī)定可知，居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓繼承，如果合同與遺囑均未寫明具體的居住期限，居住權(quán)的消滅以居住權(quán)人的死亡為限，若居住權(quán)人有兩個以上其中一人死亡，其他居住權(quán)人可繼續(xù)享有居住權(quán)。如果居住權(quán)期限明確即居住權(quán)期限屆滿居住權(quán)消滅［4］。

七、居住權(quán)的適用問題

我國居住權(quán)的設(shè)立是為了保障人民老有所依住有所居，本文從以下三方面來感受居住權(quán)的適用：1.房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓子女老人仍享有居住權(quán)。居住權(quán)的出臺極大程度地降低了老無所居的窘態(tài)，在居住權(quán)制度實(shí)施前老人可以直接過戶子女但需承擔(dān)子女不孝不養(yǎng)的風(fēng)險，若設(shè)立遺囑極有可能因缺乏法律知識導(dǎo)致遺囑存在瑕疵或無效，而且在實(shí)踐中僅設(shè)立遺囑沒有過戶登記容易產(chǎn)生不必要的繼承糾紛。居住權(quán)制度實(shí)施后，老人可以在不動產(chǎn)過戶給子女后同時辦理居住權(quán)設(shè)立登記，并將期限約定至老人死亡時。2.婚姻關(guān)系解除后為生活需要設(shè)立居住權(quán)。夫妻感情破裂離婚后，可以為弱勢一方提供居住權(quán)等適當(dāng)?shù)膸椭Ｔ诰幼?quán)制度實(shí)施前，原《婚姻法》相關(guān)司法解釋中注明可為弱勢方提供房屋的居住權(quán)但在實(shí)踐操作中為明確規(guī)定實(shí)施難度大不具有公示效力容易引起糾紛。在居住權(quán)實(shí)施后，為弱勢方設(shè)立居住權(quán)有了法規(guī)明確指引，可以就不動產(chǎn)辦理居住權(quán)設(shè)立登記為弱勢方提供住處。3.老人為生前同居住的人設(shè)立居住權(quán)。在居住權(quán)制度實(shí)施前，老人若將不動產(chǎn)過戶給同居住的人或給其加名容易引起子女間的矛盾。在居住權(quán)制度實(shí)施后，老人可以在遺囑中明確不動產(chǎn)所有權(quán)歸子女所有并同時在該不動產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)，既能使老人的同居住人老有所居又能使子女獲得不動產(chǎn)所有權(quán)，一舉兩得。

八、結(jié)論

居住權(quán)作為《民法典》的新設(shè)制度其本身需要經(jīng)過實(shí)踐的檢驗不斷地完善。雖然居住權(quán)制度一直是法學(xué)領(lǐng)域爭論的焦點(diǎn)，但居住權(quán)制度的公布極大程度地擴(kuò)大了人民的居住權(quán)利，保障人民住有所居、老有所依、物盡其用。居住權(quán)制度的實(shí)施滿足了特定人對居住的需求，解決老年人、未成年人等弱勢群體的住房問題，居住權(quán)的設(shè)立有利于進(jìn)一步完善住房保障體系。正確地理解居住權(quán)的法律規(guī)定才能更好地維護(hù)自身合法的權(quán)益。