（湖南財政經濟學院，湖南 長沙 410000）

一、VR 技術的4 個發(fā)展階段

VR 技術（虛擬現實技術）是將計算機技術、仿真技術、傳感器技術相結合，形成動態(tài)三維立體視覺效果。該技術的發(fā)展大體分為4個階段。1963年之前是VR 技術的思想萌芽階段，1963年到1972年是技術出現的初始階段，1973年到1989年是開始產生技術概念和理論的階段，1990年至今是VR 技術得到完善和實際應用的階段。1935年，美國科幻小說家斯坦利·溫鮑姆在其短篇小說中初次提到了VR 技術，具體描述為能全方位沉浸體驗，主要以眼鏡為基礎，同時還會有視覺、觸覺、嗅覺等概念，這也是人們可以追溯到的最早的關于VR 的構想。2014年谷歌推出谷歌卡板、三星推出Gear VR，2016年蘋果推出一款名為View Master 的VR 頭盔產品，由此可見虛擬現實技術已經從研究階段發(fā)展到應用階段，在科學研究、航空領域、醫(yī)學事業(yè)和商業(yè)活動中得到了廣泛的應用。在中國VR 技術蓬勃發(fā)展，價格已能被消費者接受。而且也有一些簡單的VR 產品價格并不高。隨著技術的發(fā)展、設備的普及和價格的不斷調整，VR 技術的發(fā)展已經進入第4個階段，在我國房地產業(yè)得到了充分的應用，能助力房地產營銷策劃工作的開展。

二、VR 技術在房地產營銷策劃中的運用現狀

當前將VR 技術應用于室內空間的設計與探索表現出了非常好的發(fā)展勢頭，并逐漸有了產業(yè)化、規(guī)?；奶攸c，VR+Real 房地產便是其中的典型代表。傳統(tǒng)的多媒體技術在呈現產品時，以平面圖像或文字描述為主，接收產品信息的方法比較簡單［1］。VR 技術的功能則更豐富，能從視覺、聽覺等方面展示產品的外觀和功能，另外還具備沉浸式的互動功能，能有效加強受眾與產品的互動，同時也能強化消費者對產品特性的感受，進而激發(fā)消費者的購買欲望。

第一，VR 技術解決了時間問題。傳統(tǒng)模式下，在呈現樣板間的效果圖時，主要是通過設計人員繪制好圖紙，然后根據圖紙繪制房屋空間內的效果圖，后期會根據設計圖紙和效果圖來建造樣板房，其中存在的問題就是營銷周期較長。應用VR 技術的一大優(yōu)勢是開發(fā)周期較短，能使整個銷售周期提前半年以上，從而加快資金周轉。第二，應用VR 技術能有效解決占用空間大的問題。傳統(tǒng)模式下，為了提高建筑物的銷售量，房地產開發(fā)商不惜投入大量資金，專門打造臨時的樣板間，這種做法的缺點是成本高，需要在銷售結束后拆除，因此會導致資金的浪費。VR 樣板房的優(yōu)勢是不受空間的制約，只需要一個簡單的三維仿真設備和VR 模擬設備，就可以在較小的空間內看房，采用這種“穿越”看房的形式，能使消費者在短時間內就接觸到齊全的房型，方便消費者體驗和選擇大量樣板房，省時省力省空間。第三，VR 技術還能解決視角單一的問題。傳統(tǒng)的效果圖為用戶展示的僅僅是一張房子的照片，無法讓顧客預想生活在這樣的房子里是否幸福快樂，也無法預想這個房子是否與自己的生活習慣相符。而在VR 技術的作用下，用戶能非常直觀地看到和感受到未來入住房屋的空間、光線、質感情況，真正實現所見即所得。

三、VR 技術在房地產營銷策劃中的運用策略

（一）面向年輕消費者策劃營銷方案

目前，社會上的購房趨勢是低齡化，年輕一代的思想非常前衛(wèi)，傳統(tǒng)的房地產策劃圖以及房地產網站的宣傳圖已經不能吸引年輕群體?？紤]到上述因素，房地產企業(yè)在開展營銷策劃工作時，需要將年輕人喜歡網絡游戲和短視頻的特征考慮在內。可使用VR 技術制作一系列感性的視頻來展示樣板房，展示樓盤周圍的情況。應用VR 技術改變傳統(tǒng)的灌輸式宣傳方式，這樣能有效優(yōu)化年輕群體的消費體驗，從而成功吸引樓盤的消費主力。VR 技術與計算機技術相結合，能生成真實感非常強的模擬環(huán)境，使年輕消費者可以根據自己的想法瀏覽和審視一些房屋。

（二）重視產品細節(jié)的展示

房地產市場營銷的難點是在沒有房地產實物的情況下激發(fā)消費者的購買欲望。有了VR技術，營銷人員就可以進行遠程營銷、擴大客戶基礎，客戶就能通過強大的數據庫看到開發(fā)商系統(tǒng)中展示的房屋。這是突破傳統(tǒng)三維動畫和視頻信息局限的有效手段，避免顧客只能看到固定的房子。除此之外，也可以配備有規(guī)劃的演示家居模型，利用產品細節(jié)充分展現房子的魅力。比如，模擬房子周圍的海景和湖景，這樣消費者就可以直接看到房子外面的風景。在此基礎上，展示不同樓層、不同房間的角度，如此一來消費者就可以結合自己的需求來敲定最后購買的樓層，加快住房的銷售。VR 技術能為消費者創(chuàng)造場景感，使消費者有強烈的真實感，這也是平面動畫以及家居攝影無法比擬的。

（三）場景建模與優(yōu)化

在搭建場景模型的工作中，會用到設計師提供的CAD 圖紙、草圖模型以及現場照片。在制作三維模型時，應嚴格根據尺寸進行。以前在設計和制作效果圖的工作中，為了提高制作的效率，往往只在鏡頭的視線內建立三維模型，如僅僅制作客廳的場景，對客廳外的部分就會簡化，甚至不建立相應的模型，這與攝影棚中的場景布置比較相似［2］。而使用VR 技術則有所不同，要求所建立的模型必須面面俱到，也就是說圖紙上的所有構成都必須通過三維建模技術真實地反映出來，在把所有三維模型都完成建設后，就需要對模型進行優(yōu)化。在顯示所有的圖像時，會用到圖形卡，因此需要對模型的表面編號進行優(yōu)化，即場景模型的表面編號優(yōu)化、地圖材質優(yōu)化等。做好燈光和場景的渲染工作，要在導入所有模型后，添加一個虛幻光，這與3DMAX 效果圖的制作過程比較類似，存在的差別是虛幻中所有的光照效果都會實時顯示，與傳統(tǒng)效果圖不同的是，不需要等待渲染。渲染燈光后，用光照系統(tǒng)制作全局光照貼圖，此時在場景中的光照將照在物體的表面，也就是形成貼圖，這樣就能實現實時渲染的目標。

（四）貼圖和藍圖的制作和寫入

使用VR 技術處理場景中的所有貼圖、模型和燈光渲染，之后應對程序中的藍圖部分進行處理。在場景中達到漫游的效果，需要在虛幻的引擎中確定一個虛擬的角色，這個角色代表的是現實的瀏覽者，將攝像機連接到幻想引擎中，以表示實際瀏覽者所使用的頭盔顯示器，并制作兩個虛擬的手柄，用來表示現實中瀏覽者的手柄。之后，使用UPS 寫入“開、關”來控制光的開關，同時也能實現切換材質的互動。在場景中使用VR，具體的實現過程是將角色寫入，并制作控件藍圖，從而表示觀賞者的交互界面，收尾工作是將關卡藍圖寫入，用來連接角色藍圖和控件藍圖，從而實現良好的互動。要做好程序的打包和調試工作，該步驟是在所有的工作完成之后進行，例如對于一般的計算機，應將程序打包成一個“EXE”文件，確保成功打包后，才能在計算機上正式運行，安裝完HTC VIVE 虛擬現實眼鏡后，瀏覽者站在HTC 探頭前就能體驗。

（五）營銷方案突出人文情懷

VR 技術可以有效地連接數據庫資源，營銷人員可以通過虛擬現實數據平臺，查看消費者瀏覽次數最多的家居區(qū)域、瀏覽次數最多的周邊設施，結合大數據信息生成消費者心理分析報告。使用VR 技術可以讓消費者參與到住宅建設中來，通過VR 技術平臺來添加或刪除周圍的場景，在策劃房地產營銷活動時，可在其中融入更多的文化元素。比如某房地產項目為實現文化再造，將中國傳統(tǒng)文化與世界文化相結合，使房地產產品有了更大的附加值，也具備了社會屬性。在建筑中融入了園林、景觀、故事以及科技的元素，能帶給觀眾的體驗體現在感官、行為、思維和情感的層面上。這樣能有效提升人們的民族文化和思想道德修養(yǎng)，增強文化自信［3］。

四、結語

在房地產營銷策劃中有效運用VR 技術，應面向年輕消費者策劃營銷方案，重視產品細節(jié)的展示，做好場景建模與優(yōu)化工作，完成貼圖和藍圖的制作與寫入，規(guī)劃的營銷方案突出人文情懷。為顧客創(chuàng)造直觀的住房體驗，將消費者確定為瀏覽房產的主動角色，有效增強場景感和現實感。應用VR 技術有效優(yōu)化房產的展示效果，方便營銷活動的開展。