黃敬濤

（廣東法丞匯?。|莞）律師事務(wù)所，廣東 東莞 523000）

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也有所發(fā)展，房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行過(guò)程中重要的環(huán)節(jié)。而在當(dāng)前房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛問(wèn)題，而大部分房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易糾紛中，都是居間糾紛問(wèn)題，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易中居間人報(bào)酬問(wèn)題是主要的問(wèn)題之一，所以在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，居間人應(yīng)該學(xué)會(huì)利用法律武器，保護(hù)自身的合法權(quán)益不受侵害。

一、房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同的簡(jiǎn)要闡述

（一）房屋居間合同的定義論述

房屋居間合同也可以稱(chēng)作為房屋買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)合同，具體是指在房屋交易買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押以及房屋租賃等交易活動(dòng)通過(guò)委托人（居間人）與交易方完成各項(xiàng)交易事項(xiàng)訂立有一集合同訂立，并且在合同中也涉及居間人在房屋交易過(guò)程中的報(bào)酬問(wèn)題。房屋居間合同訂立，主要是房屋中介服務(wù)以及中介服務(wù)人員與交易方訂立的相關(guān)合同，合同中不僅指出了房屋交易方的報(bào)酬付出問(wèn)題，也明確指出了房屋居間服務(wù)中，服務(wù)人員的主要職責(zé)，其中包括房屋價(jià)格咨詢(xún)、信息咨詢(xún)、代理房屋交易服務(wù)等。房屋交易合同是我國(guó)房地產(chǎn)法律問(wèn)題處理的重要法律文獻(xiàn)，對(duì)于房屋中介服務(wù)雙方的合法權(quán)益保護(hù)都有非常重要的作用。而房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同履行過(guò)程中，雙方不僅要按照法律規(guī)定履行各自的職責(zé)，同時(shí)也更應(yīng)該履行社會(huì)以及職業(yè)道德，完成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形象建設(shè)，對(duì)于我國(guó)和諧社會(huì)發(fā)展也起到了非常重要的作用。

（二）房屋居間合同的法律分析

房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同是房地產(chǎn)交易過(guò)程中的重要合同，其從法律角度分析而言具有有償性、主體特殊性的主要特點(diǎn)，以下是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同的法律性質(zhì)分析；

首先，房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同訂立的過(guò)程中，具有有償性的特點(diǎn)。房屋居間合同是房地產(chǎn)中介與房產(chǎn)交易當(dāng)事人形成的合同，在實(shí)際合同訂立過(guò)程中，雙方根據(jù)市場(chǎng)準(zhǔn)則以及法律規(guī)定，對(duì)房產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行合理的制定，并做好房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同的良好整理[1]。

其次，房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同訂立過(guò)程中，具有主體特殊性的特點(diǎn)。第一，房屋居間合同簽訂過(guò)程中，要求簽訂方式同時(shí)具有合同簽訂權(quán)利和履行相應(yīng)的義務(wù)。第二，房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中，要求房地產(chǎn)交易事務(wù)的服務(wù)方主體人必須是房地產(chǎn)中介公司內(nèi)部人員，以保證其工作能夠有效地保證，也是出于對(duì)房地產(chǎn)交易方的法律保護(hù)。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)居間人的權(quán)利分析

房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同中，居間人的主要責(zé)任是房屋信息咨詢(xún)、房屋交易事項(xiàng)代理等相關(guān)活動(dòng)，而其主要權(quán)利就是房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的報(bào)酬獲取權(quán)利，也可以稱(chēng)作為報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利，以下是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利的具體分析。

（一）房屋買(mǎi)賣(mài)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利的定義分析

房屋買(mǎi)賣(mài)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利是房屋居間合同中居間人的重要權(quán)利，從法律角度而言，是一項(xiàng)居間人個(gè)人的民事請(qǐng)求權(quán)利，在居間人履行房屋買(mǎi)賣(mài)委托服務(wù)過(guò)程中，其主要的服務(wù)目的是在完成服務(wù)后獲取同等的報(bào)酬，其權(quán)利建設(shè)合理合法。在房屋買(mǎi)賣(mài)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利中，一方面居間人有權(quán)利主動(dòng)請(qǐng)求委托人給予房屋中介服務(wù)費(fèi)用。另一方面，房屋買(mǎi)賣(mài)居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利也包括居間人接受委托人房屋中介服務(wù)報(bào)酬的權(quán)利。

而從房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同角度而言，居間人的報(bào)酬權(quán)利還存在不完全性。換言之，在房屋合同未正式簽訂之前，或者雙方某一方未有民事能力以及房屋授權(quán)，其合同不成立，也不具有法律效應(yīng)，所以房屋買(mǎi)賣(mài)居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)未完全。

（二）房屋買(mǎi)賣(mài)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利的主要特征

房屋買(mǎi)賣(mài)合同居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利的主要特性分為不確定特性以及附條件特性。

第一，房屋買(mǎi)賣(mài)居間人報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利的特性包括不確定特性。在其具體權(quán)利構(gòu)成的過(guò)程中，居間人是否履行居間服務(wù)義務(wù)不是其構(gòu)成報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利的主要條件，而其主要條件是居間合同訂立或者房屋合同履行完成。其不確定性具體是指在房屋居間合同未完全履行結(jié)束之前，居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利不確定是否構(gòu)成，一旦合同終止或者房屋交易未達(dá)成，則居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利未構(gòu)成[2]。

第二，居間合同具有附條件特性。在其具體使用的過(guò)程中，合同訂立就是居間人取得報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利的附加條件，居間人是否具備請(qǐng)求權(quán)利，完全取決于居間合同的履行。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)居間人的合法權(quán)益保護(hù)的主要途徑

房屋買(mǎi)賣(mài)居間人的合法權(quán)利，是居間人在房屋居間合同履行過(guò)程中的主要權(quán)利，也是居間人的合法權(quán)益。在當(dāng)前，我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)逐漸增加，為了防止房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中居間人的合法權(quán)益受到侵害，應(yīng)該做好居間人合法權(quán)益的保護(hù)。

（一）有效地規(guī)避居間合同中的跳單條款

在房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同訂立過(guò)程中，跳單問(wèn)題是房屋居間合同履行過(guò)程中的主要問(wèn)題之一。跳單問(wèn)題出現(xiàn)將嚴(yán)重影響房屋居間人的合法權(quán)益以及獲取報(bào)酬的相應(yīng)權(quán)利，所以在居間人服務(wù)過(guò)程中應(yīng)該做好相應(yīng)的規(guī)避跳單措施。如，“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開(kāi)居間人與相對(duì)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！钡葪l款的制定，可以限制委托人在房屋交易中的行為。在當(dāng)前市場(chǎng)下，很多委托人投機(jī)取巧，利用房屋買(mǎi)賣(mài)居間人的房屋信息資源，去其他房屋中介服務(wù)或者個(gè)人完成房屋交易，從而使居間人的個(gè)人利益受到損害，也不符合公平交易的市場(chǎng)機(jī)制。而通過(guò)相關(guān)法律條款的有效制定，能夠最大程度上提升房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中的主體保護(hù)性，也能夠有效地規(guī)避房屋交易過(guò)程中的委托人的“跳單”問(wèn)題，從而保護(hù)居間人合法權(quán)益以及獲取報(bào)酬的權(quán)利[3]。

另外，在當(dāng)前房地產(chǎn)交易過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)交易體制不夠完善，交易市場(chǎng)秩序也比較混亂。所以，導(dǎo)致實(shí)際的交易過(guò)程中居間人的合法權(quán)益受到保護(hù)，所以在居間人合法權(quán)益保護(hù)過(guò)程中，應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范制度建立，對(duì)中介服務(wù)以及居間人的市場(chǎng)地位進(jìn)行保護(hù)，也最大程度上提升房地產(chǎn)交易中，居間人合法權(quán)益的保護(hù)。

（二）做好居間合同的“后續(xù)期”條款制定

在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易中，居間人合法權(quán)益保護(hù)可以從“后續(xù)期”條款制定來(lái)完成。在實(shí)際的居間合同履行過(guò)程中，委托人常常通過(guò)“跳單”或者隱瞞與相對(duì)人訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的方法來(lái)規(guī)避報(bào)酬支付，對(duì)房屋居間人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)利造成了極大的影響。所以，在實(shí)際居間人合法權(quán)益保護(hù)過(guò)程中，可以通過(guò)“后續(xù)期”條款制定來(lái)完成居間人的合法權(quán)益保護(hù)。如，在《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》中規(guī)定本合同終止后的一定期限內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶(hù)成交，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金等條款，可以有效地保證居間人的服務(wù)權(quán)利得到良好提升[4]。

（三）提升居間人的法律保護(hù)意識(shí)

在居間人合法權(quán)益保護(hù)過(guò)程中，應(yīng)該做好居間人的法律權(quán)益保護(hù)，通過(guò)培訓(xùn)以及學(xué)習(xí)的方式完成居間人自我法律意識(shí)提升，讓居間人對(duì)自身的合法權(quán)益有所了解，同時(shí)也了解保護(hù)權(quán)益的合法途徑，促進(jìn)居間人合法權(quán)益的有效保護(hù)。一方面，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行員工入職培訓(xùn)的過(guò)程中，可以對(duì)員工進(jìn)行良好的培訓(xùn)，保證培訓(xùn)能夠有效展開(kāi)，也在一定程度上提升居間人的法律意識(shí)。另一方面，居間人應(yīng)該進(jìn)行自主學(xué)習(xí)，完成自身法律意識(shí)的提升，學(xué)會(huì)合理保護(hù)居間人合法權(quán)益。

（四）完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的法規(guī)制度

居間人權(quán)利保護(hù)過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)交易法律進(jìn)行完善也可以提升其法律保護(hù)效益，在實(shí)際的法律保護(hù)過(guò)程中，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易規(guī)范化建設(shè)，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)跳單問(wèn)題，也能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)居間人合法權(quán)益的有效保護(hù)。

四、結(jié)束語(yǔ)

筆者從居間人自我法律意識(shí)提升、居間合同“后續(xù)期”條款制定以及居間人自我權(quán)利保護(hù)等三個(gè)方面闡述了居間人自我合法權(quán)益保護(hù)的措施，希望能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)相關(guān)法律完善提供有效幫助。