唐進新 陳斌

當(dāng)前的二手房貸款市場，房地產(chǎn)中介機構(gòu)（以下簡稱“中介”）簽約中心已經(jīng)成為銀行營銷二手房貸款客戶的主渠道，約90%以上的銀行二手房貸款業(yè)務(wù)來源于中介。利用上游渠道優(yōu)勢，中介逐漸占據(jù)市場支配地位，主導(dǎo)房屋交易方選擇銀行，倒逼銀行“限時批貸、限時放款”，一定程度上扭曲了二手房貸款市場應(yīng)有的秩序。

中介緣何成為二手房貸主渠道

房屋交易經(jīng)中介撮合成交之后，中介一般會在門店安排三方合同網(wǎng)簽備案，并協(xié)助房屋交易雙方預(yù)約到中介的簽約中心。簽約中心實際上是中介協(xié)助購房資金不足的房屋買方融資的貸款簽約中心。一般的模式是，中介將不同的銀行、評估公司、公證處、代辦公司等集中在簽約中心，由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)房屋交易方選擇銀行的住房金融服務(wù)。在房地產(chǎn)市場資金緊張時，中介會依據(jù)銀行的風(fēng)險偏好，向不同資質(zhì)的客戶推薦相應(yīng)的銀行，或者依據(jù)銀行的要求，幫助較低資質(zhì)的客戶通過實施增信措施，滿足貸款要求。

由此，二手房市場成為中介主導(dǎo)的市場，尤其在二手房成交活躍度較高的城市核心區(qū)域。銀行二手房貸款業(yè)務(wù)的營銷模式，因此逐漸演變?yōu)橐赃M駐中介簽約中心為主，按照貸款經(jīng)紀(jì)人的安排，與擬貸款的房屋交易方進行面談面簽，再進入銀行的貸款審核、審批流程。銀行自營的住房金融服務(wù)中心則更多時候處于休眠狀態(tài)。隨著中介撮合的房屋交易量不斷增大，簽約中心便成為二手房貸款業(yè)務(wù)的市場主渠道。

利用房屋交易方與銀行之間的信息不對稱，中介向個人收取住房金融服務(wù)費的同時，向銀行收取渠道費或業(yè)務(wù)營銷費。一種是向銀行收取在簽約中心進行面談面簽的工作間租金，相當(dāng)于向每家銀行收取攤位費;一種是中介直接按照房屋交易方貸款金額的3‰～4‰收費，名曰住房金融服務(wù)營銷協(xié)辦費，實際上是變相的傭金。

在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的當(dāng)下，“限時服務(wù)”已成為滿足客戶需求的基本術(shù)語，隨著中介之間的競爭不斷加劇，“限時批貸超時補貼”“限時放款超時補貼”等承諾成為其核心競爭力要素之一，中介于是由此倒逼銀行提供限時服務(wù)。銀行從客戶申請貸款之日起，必須按中介經(jīng)紀(jì)人的時限，完成貸款的審核、審批、簽約、發(fā)放貸款等一系列流程。同時，中介也通過各種渠道要求房產(chǎn)管理部門、辦事機構(gòu)提供限時服務(wù)，提高不動產(chǎn)產(chǎn)登記中心加快不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、出具不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書、不動產(chǎn)權(quán)證明等業(yè)務(wù)辦理效率。有的中介還會要求住房公積金中心加快審批貸款和提高放款時效。

二手房交易環(huán)節(jié)合規(guī)流程的注意事項

房屋屬于不動產(chǎn)，在其交易過程中，須遵守《民法典》第二百零九條的規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”因此，在房屋交易過程中，房屋交易方除簽訂房屋交易合同之外，必須注意以下事項。

預(yù)留申請房屋貸款、房屋抵押所需的時間。如房屋交易方因流動資金不足需貸款購房，必須預(yù)留申請銀行貸款的時間，相應(yīng)地延后房屋交易的時間。在辦理二手房貸款時，還需要預(yù)留擬購房屋進行債權(quán)抵押登記的時間，待正式抵押登記之后，銀行才能發(fā)放貸款。

引入第三方擔(dān)保機構(gòu)。銀行為房屋交易方發(fā)放貸款的前提是辦理好房屋抵押登記，如果要提前放款，必須引入第三方擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保，才能夠按三方的合同約定放款。在解除房屋抵押登記前，也必須引入第三方擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保，才能夠按三方約定到房屋管理部門登記解押。

引入第三方房屋交易資金托管機構(gòu)。由于不動產(chǎn)登記過程中存在諸多不確定性，比如法院查封、事故房產(chǎn)等，可能引起房屋交易發(fā)生變故。所以，大額的購房款，買房人不可能直接支付給賣房人，須引入可信賴的第三方房屋交易資金托管機構(gòu)，對交易資金的安全予以保證，即對房屋交易資金進行托管。但是現(xiàn)實中，買方往往想在過戶之后付款，而賣方卻想在過戶之前拿到全款，以避免交易的不確定性。

《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號）明文規(guī)定：“中介提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，并提供當(dāng)?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產(chǎn)信貸政策，供委托人參考。中介不得強迫委托人選擇其指定的金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用?！比欢F(xiàn)實中，銀行明知中介簽約中心變相收取返傭、限時批貸、限時放貸等做法都是違規(guī)的，但是基于業(yè)績考核壓力，業(yè)務(wù)仍然要做，于是只好遷就中介，違背監(jiān)管部門對銀行信貸審核、審批獨立的相關(guān)政策。

政策建議

嚴(yán)格實行房屋交易相關(guān)的五種制度，實現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”的購房模式

房屋交易注冊登記制度。在房屋交易（包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、房屋租賃等）前，房屋所有者完成擬上市交易房屋的注冊登記手續(xù)，房屋交易方完成擬交易房屋的注冊登記手續(xù);在房屋交易后，房屋交易方注銷房屋交易的注冊登記手續(xù)。同時，將房屋物業(yè)維護服務(wù)融入到房屋交易政務(wù)平臺，建立房屋交易方、物業(yè)維護服務(wù)互動通道，便于房屋交易方查詢房屋交易前的“健康”狀況。

房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度。中介將房屋交易撮合成功后，房屋交易方通過房屋交易平臺進行房屋交易合同的網(wǎng)簽備案。目前，全國大部分地區(qū)都已實施了房屋交易合同網(wǎng)簽備案制度。

房屋交易手續(xù)辦理預(yù)約制度。房屋交易方在房屋交易合同進行網(wǎng)簽備案之后，實行預(yù)約申請辦理房屋交易的相關(guān)手續(xù)（俗稱“過戶”）的制度。在預(yù)約當(dāng)日，房屋交易方須確保擬交易的房屋無抵押，擬申請的貸款銀行確認(rèn)在預(yù)約日之后可隨時發(fā)放貸款，繳納房屋交易各項稅費的賬戶里存有足額的資金，以便確保房屋交易過戶的順利辦理。

房屋抵押手續(xù)預(yù)申請制度。房屋交易方在預(yù)約過戶日辦理房屋交易相關(guān)手續(xù)時，如有房屋抵押貸款需求，可現(xiàn)場提交辦理房屋抵押申請書，預(yù)先在房屋交易模塊中設(shè)置房屋貸款抵押條件，當(dāng)房屋貸款抵押的條件得到滿足時，抵押手續(xù)即刻完成，實時生效。或者，在房屋交易手續(xù)辦理日之前，通過政府的不動產(chǎn)抵押登記遠(yuǎn)程申請系統(tǒng)，在銀行網(wǎng)點面簽時，即可同步在線辦理抵押登記手續(xù)。

房屋交易預(yù)告制度。在預(yù)約“過戶”當(dāng)日，房屋交易方現(xiàn)場辦理完房屋交易手續(xù)后，即可公布房屋交易延后3個工作日的預(yù)告期，以便給房屋交易關(guān)聯(lián)方足夠的準(zhǔn)備時間。在預(yù)告期截止前，當(dāng)房屋交易系統(tǒng)檢測到房屋交易資金賬戶有足夠的資金時，即可發(fā)起房屋交易方“一手交錢”，與此同時完成扣繳房屋交易的相關(guān)稅費、“一手交貨”（過戶手續(xù)完成）、房屋抵押登記手續(xù)等，實現(xiàn)“一手交錢，一手交貨”的交易機制。此外，在預(yù)告期間發(fā)生的與房屋相關(guān)的其他法律事項，均在預(yù)告期結(jié)束之后才開始產(chǎn)生法律效力。如未能滿足房屋交易手續(xù)的條件，導(dǎo)致房屋交易失敗，最終追責(zé)時按未能滿足條件的次序進行校驗，由爽約者按房屋交易的相關(guān)合同約定補償履約者。

銀行需要探索住房金融業(yè)務(wù)新渠道

在房屋交易方“一手交錢，一手交貨”的購房模式下，銀行需要創(chuàng)新個人住房貸款業(yè)務(wù)，探索住房金融業(yè)務(wù)新渠道。

為適應(yīng)以創(chuàng)新驅(qū)動、快速響應(yīng)、敏捷交付為特點的智能化、移動化服務(wù)需求，銀行需要創(chuàng)新個人住房貸款業(yè)務(wù)面談面簽服務(wù)渠道，實行面談面簽預(yù)約制。在銀行營業(yè)時間段，由客戶自主選擇銀行網(wǎng)點和預(yù)約服務(wù)時段，將個人住房貸款業(yè)務(wù)的線下服務(wù)與線上服務(wù)融合，通過銀行網(wǎng)點和住房金融貸前調(diào)查專線視頻三級服務(wù)響應(yīng)體系，讓個人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)“動”起來，為客戶提供線上定制化面談面簽服務(wù)。

房屋交易方注冊登記之后，在房屋交易平臺上可以搜索各家銀行住房金融服務(wù)的歷史評價，并自主選擇銀行，線上定制銀行的（預(yù)）審批住房金融服務(wù)方案。在銀行的協(xié)助下，可提前合理規(guī)劃資金安排，改變中介簽約中心主導(dǎo)房屋交易方選擇銀行住房金融服務(wù)的營銷模式，讓中介回歸房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主營業(yè)務(wù)，專注于房屋交易的撮合服務(wù)。與此同時，房屋交易方根據(jù)銀行的購房住房金融服務(wù)方案，提前按可控的預(yù)算資金安排，適時調(diào)整購房計劃或方案，直至選擇到滿意的房屋。

由此，銀行不再受限于中介，而是“以客戶為中心”，專注于提升住房金融的綜合服務(wù)水平，以品質(zhì)贏得客戶，以品牌搶占市場。此外，銀行還可以通過創(chuàng)新產(chǎn)品或服務(wù)事項，開通獲客渠道;通過提升客戶的服務(wù)體驗，吸引客戶，并增加客戶黏性，與其他銀行展開公平競爭。

（作者單位：中國建設(shè)銀行深圳分行房金部，中國建設(shè)銀行總行房金部）