楊勝成

【摘要】隨著科學技術的快速發(fā)展，先進技術在許多行業(yè)的應用越來越多。尤其是社會發(fā)展的新趨勢對不動產(chǎn)測繪提出了更高的要求，測繪技術也在不斷創(chuàng)新。要實現(xiàn)不動產(chǎn)測繪的目標，需要分析不動產(chǎn)測繪技術的概念、各種新技術的應用要點以及技術應用中的注意事項，與行業(yè)同行一起思考這項技術的應用要點。

【關鍵詞】測繪工程技術;不動產(chǎn)測量;應用? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.071

不動產(chǎn)測量是土地管理發(fā)展中的重要測量內(nèi)容，需要通過先進的測量技術和手段加以應用，為不動產(chǎn)測量的高效、準確發(fā)展奠定良好的基礎。近年來，隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和科技進步，測繪工程技術的發(fā)展為不動產(chǎn)測量提供了更加完善可靠的技術基礎。需要指出的是，在不動產(chǎn)調(diào)查中，通過對土地范圍和權屬的測算和分析，可以合理地反映和呈現(xiàn)我國土地資源的分布和利用情況，為科學合理地規(guī)劃和開發(fā)我國土地資源提供了良好的基礎。本文在分析不動產(chǎn)測量特點的基礎上，重點介紹測繪工程技術在不動產(chǎn)測量中的具體實踐和應用，以供參考。

1、不動產(chǎn)測量的重要意義

《物權法》對不動產(chǎn)的定義是，不動產(chǎn)的有形財產(chǎn)不移動、不被移動，就會嚴重損害其經(jīng)濟價值。不動產(chǎn)通常包括土地和房屋，即不動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不動產(chǎn)測繪是測繪的重要組成部分，具有法律效力。目前，不動產(chǎn)測繪的理論和技術與工程測量基本一致。不動產(chǎn)測繪的意義主要體現(xiàn)在兩個方面：一是通過不動產(chǎn)測繪，可以了解和掌握不動產(chǎn)的地理位置和相關空間數(shù)據(jù)，為不動產(chǎn)登記提供可靠的信息。法律屬性強，測繪登記的不動產(chǎn)具有較強的法律特征，可以對不動產(chǎn)的測繪成果進行歸檔。二是對于產(chǎn)權糾紛，不動產(chǎn)測繪獲得的相關數(shù)據(jù)可以作為證據(jù)，有助于解決產(chǎn)權糾紛。因此，不動產(chǎn)測繪成果必須公正、嚴謹、完整，整個測繪過程都要進行質量控制。不動產(chǎn)測繪應當合理應用先進的測繪技術，保證不動產(chǎn)測繪成果的準確性和可靠性，保障產(chǎn)權人的利益。

2、不動產(chǎn)測量的內(nèi)容與特點分析

不動產(chǎn)測量是我國土地管理的重要測量內(nèi)容。當不動產(chǎn)測量越來越受到重視時，在掌握不動產(chǎn)地籍和產(chǎn)權信息的基礎上，利用先進的測量技術和手段，可以準確掌握不動產(chǎn)的價值。不動產(chǎn)測繪一般包括不動產(chǎn)測繪和地籍測繪。鑒于不動產(chǎn)測繪在現(xiàn)代建筑業(yè)發(fā)展中的地位和作用越來越大，分析不動產(chǎn)測繪技術及其應用，采用合理的技術手段，不僅可以提高不動產(chǎn)測繪的質量和效果，還可以為測繪管理、規(guī)劃和建設提供更加充分、可靠的數(shù)據(jù)支持。

縱觀不動產(chǎn)調(diào)查的發(fā)展，其主要特點可以從以下幾個方面來總結。1）擁有一定的權力。根據(jù)國家有關法律法規(guī)，對不動產(chǎn)進行測量。其中，不動產(chǎn)測量的重要依據(jù)是國家相關規(guī)范性文件，由專業(yè)技術人員在標準測量器具的支持下，通過標準化操作實現(xiàn);不動產(chǎn)的測量結果要經(jīng)過國家有關部門的嚴格審核，最后作為原始檔案保存和管理，不能隨意更改。不動產(chǎn)的測量一經(jīng)核實，就可以作為買賣、轉讓等變更的法律依據(jù)，具有一定的權威性。2）對專業(yè)人員的技術要求不同。與不動產(chǎn)調(diào)查相關的專業(yè)技術人員屬于國家不動產(chǎn)管理部門的職能人員，也是不動產(chǎn)公平交易評估的專家。不動產(chǎn)測量人員不僅要掌握測繪技術和業(yè)務內(nèi)容，還要有完整的不動產(chǎn)業(yè)務知識，使其在不動產(chǎn)測量工作中充分運用知識和技能，提高工作質量和效率。此外，在城市建設中，由于拆遷、擴建和不動產(chǎn)變化，各類房屋都需要重新測量、測量和補充。在不同類型的不動產(chǎn)調(diào)查中，對專業(yè)技術人員的相關要求必然有所不同。3）測繪的應用范圍和對象不同。財產(chǎn)調(diào)查通常在現(xiàn)場進行。測量圖內(nèi)容多樣，測量范圍廣，需要明確標注不動產(chǎn)與其他區(qū)域的界限。因此，在不動產(chǎn)測量中，測量結果的繪制比例高于其他一般地圖。此外，不動產(chǎn)測量對象與一般地形測繪有一些區(qū)別。不動產(chǎn)調(diào)查是為了充分掌握和了解房屋的位置、數(shù)量、用途和所有權，以及與周圍地形環(huán)境的關系。它不同于一般的地形測繪，需要具體地測量和分析。

3、不動產(chǎn)測繪的操作步驟

在實際操作時，不動產(chǎn)測繪主要包括以下幾個步驟：一是借助專業(yè)測量工具對不動產(chǎn)平面部分進行必要的測量，這是最基礎的測量;二是要對具體的不動產(chǎn)進行全面調(diào)查，對與不動產(chǎn)有關的基本要素進行全面細致的統(tǒng)計;三是要根據(jù)不動產(chǎn)相關資料，畫好不動產(chǎn)圖，并說明戶數(shù)和山丘;四是計算不動產(chǎn)的整體面積，包括不動產(chǎn)的建筑面積和使用面積，并根據(jù)實測計算出的實際面積做進一步的分析和記錄;五是如果不動產(chǎn)信息發(fā)生變化，個人有權更改信息，應先申請更改不動產(chǎn)信息，并在申請通過后進行變更。不動產(chǎn)測繪工作結束后，應進行必要的檢查和驗收。針對不動產(chǎn)測繪具有完整的法律意義，在測繪過程中應嚴格控制其基本內(nèi)容，確保不動產(chǎn)測繪的準確性，更好地推動不動產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展。

4、測繪工程技術在不動產(chǎn)測量中的應用

4.1 GPS測圖技術的應用

GPS測圖主要采用GPS測圖技術，首先要布置一級控制網(wǎng)。根據(jù)勘探區(qū)不動產(chǎn)分布特點，分階段控制?；贒級控制點數(shù)據(jù)，按照E級控制網(wǎng)的要求完成一級控制布局。利用GPS測量技術，該區(qū)域的控制網(wǎng)布設應做好以下工作：GPS測量時，站與站之間沒有互視，控制點選擇靈活，GPS接收機安裝容易;位置要盡可能地高，周圍不要有明顯的障礙物，位置要有強烈的信號。定點埋設時，應保證地基的穩(wěn)定性，以便長時間保持測點。GPS接收機的選擇應充分考慮測量區(qū)域的實際情況，根據(jù)實際測繪的效率和精度要求合理選擇GPS接收機。GPS接收機和天線在正式測量前應經(jīng)測量部門確認，確認合格后方可使用。

4.2 對房屋面積進行合理的統(tǒng)計應用

從不動產(chǎn)測繪發(fā)展的全過程來看，影響測繪成果的條件很多。因此，在測繪工程中，需要對房屋的體積進行合理的統(tǒng)計分析，以保證房屋測繪的準確性。這些條件相對于整個不動產(chǎn)測繪技術來說是非常重要的。對于目前很多建設項目來說，房屋所有權也是非常重要的。因此，在這樣的開發(fā)條件下，住宅建設項目的開發(fā)需要對整個測繪項目的建筑面積進行合理的統(tǒng)計和開發(fā)。在統(tǒng)計過程中，要合理確定建筑面積，保證其使用結果的穩(wěn)定性。

4.3 三維掃描技術的應用

三維激光技術可以實現(xiàn)數(shù)字化、高速化和高精度加工?？捎糜跍y繪各種復雜地形環(huán)境，適應性強。三維激光技術可以有效應對復雜氣象條件下的測繪作業(yè)。員工可以在指定位置繪制工作。利用該技術可以實現(xiàn)全地形測繪。3D激光技術可以實現(xiàn)高精度、自動化和簡化制圖操作。3D激光技術與信息技術進一步融合，具有數(shù)字化、高速化、高精度的特點?？梢越鉀Q國內(nèi)礦山、道路、建筑等復雜環(huán)境下難以開展的測繪工作。目前，這項技術的操作仍然非常復雜。在制圖之前，需要建立科學的制圖控制網(wǎng)，強調(diào)在合適的條件下有效結合三維激光技術進行制圖。全球定位系統(tǒng)技術的應用需要與全球定位系統(tǒng)技術相結合，才能實現(xiàn)動態(tài)觀測。利用這一技術，可以建立科學的控制網(wǎng)和全地形測繪模型。逐級測繪DEM，確保DEM數(shù)據(jù)能夠及時獲取。利用該技術，可以獲得高精度的等距圖，滿足特定場景測繪成果的需要。有時只需一次掃描即可獲得多個屬性的空間位置信息，可以達到可視化顯示效果，有助于更有效地構建屬性模型。

4.4 動態(tài)數(shù)字化攝影測量應用

這種方法主要得益于航空航天工業(yè)的發(fā)展。利用現(xiàn)代無人機繪圖技術，在航空航天設備上安裝高光譜、高分辨率、高靈敏度的攝影設備，通過地面人工和遠程指揮，在相關場所進行不動產(chǎn)信息采集，可以制作出高分辨率、高靈敏度的攝影設備，從而進一步了解不同區(qū)域不動產(chǎn)的變化規(guī)律，更好地實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的采集。通過衛(wèi)星技術，可以對某一區(qū)域進行長期動態(tài)監(jiān)測分析，便于總結歸納不動產(chǎn)的變化規(guī)律，進一步了解國土資源動態(tài)變化。這項技術主要依靠航天工業(yè)、攝影技術和紅外技術。遠程攝影測量不僅僅是測量水平，更是國力和人力的衡量。特別是在當今社會，邊境不動產(chǎn)的動態(tài)變化是國土資源安全的重點之一，依托強大的航天技術和先進的測繪技術是保障國土安全的重要手段之一。

5、加強測繪工程在不動產(chǎn)中的應用策略

一是利用先進的測繪工程技術提高測繪效率。測繪單位要加大資金和技術投入，加強從業(yè)人員培訓教育，提高測繪單位綜合素質和技術能力，掌握高新技術知識，提高工作效率。具體表現(xiàn)為利用GPS、GIS、遙感等先進技術確定不動產(chǎn)面積及其可利用性，便于后期數(shù)據(jù)登記存儲和人員管理。

二是完善與經(jīng)營活動相關的法律法規(guī)。相關單位和部門要及時制定完善各類相關法律法規(guī)，引導和約束測繪業(yè)務，增強政府和企業(yè)的責任意識，明確企業(yè)責任，統(tǒng)一操作標準和制度，確保測繪工作精準、信息暢通。

三是完善數(shù)據(jù)分析流程。一是要在掌握測繪領域不動產(chǎn)信息和數(shù)據(jù)的基礎上，豐富和更新測繪技術數(shù)據(jù)庫。其次，在數(shù)據(jù)采集過程中，既要將已有數(shù)據(jù)直接用于實地采集，同時要保證數(shù)據(jù)能夠滿足錄入數(shù)據(jù)庫的相關要求，包括不動產(chǎn)數(shù)據(jù)、全要素地形數(shù)據(jù)、控制數(shù)據(jù)、地類數(shù)據(jù)。于符合要求的上述材料，對收集到的材料進行編輯整理，統(tǒng)計后形成數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)管理系統(tǒng)。

結語：

在不動產(chǎn)測量中，不動產(chǎn)測量是一項復雜的工作。因為涉及的內(nèi)容很多，一旦某個環(huán)節(jié)出了問題，就會影響測量的準確性。因此，操作人員應了解和掌握相關測繪工程技術，并在實踐中合理應用，在保證測量結果準確性的基礎上，加快速度，節(jié)省時間，提高工作效率。今后應加強測繪工程技術研究，優(yōu)化完善相關技術，更好地服務于不動產(chǎn)測量。

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