郭新華

【摘要】對我國各產業(yè)部門在現(xiàn)階段的發(fā)展進行橫向對比，發(fā)現(xiàn)房地產為國家?guī)聿簧儇斦杖?，因此需要針對房地產業(yè)具備的重要影響，加強對房地產經濟管理工作的關注度，還應該考量我國未來發(fā)展建設規(guī)劃內容，對房地產經濟進行宏觀管控。房地產經濟會影響到我國經濟體的運轉，引起政府以及社會公眾的高度關注，針對其在當下暴露出的一系列問題，必須快速找出解決問題的有效策略，以保證房地產行業(yè)健康發(fā)展，保障我國經濟體可靠運行，下面文章將圍繞房地產經濟管理的問題及解決路徑展開討論。

【關鍵詞】房地產經濟;管理問題;解決路徑? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.009

市場經濟開放后，房地產行業(yè)緊隨政策導向，勢如破竹，在我國各個地區(qū)迅速崛起，林立的摩天大樓代表了房地產經濟的繁榮。房地產經濟崛起，迅速帶動了各個地區(qū)的經濟，實現(xiàn)了財政增收。為了促進房地產經濟市場的穩(wěn)定發(fā)展，加大對房地產市場經濟的監(jiān)管力度，優(yōu)化房地產產業(yè)結構勢在必行，同時也要分析影響房地產經濟的因素，為構建健康穩(wěn)定的房地產經濟市場創(chuàng)造良好的條件。

1、影響房地產經濟的因素

1.1政策因素

政策是影響房地產經濟的主要因素，房地產經濟以政策為發(fā)展導向，不同的房地產政策對市場具有調控作用，落實合適的政策，可以促使房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展，從而減少房地產經濟冒泡。我國的房地產政策在不同的階段均以國民發(fā)展和社會發(fā)展為政策落實基本點，房地產政策從20世紀70年代到80年代的國家保證住房，又從90年代到10年代的建設性住房，現(xiàn)在已經發(fā)展為社會保障住房，住房供應模式也發(fā)生了明顯的變化，從市場出售、租賃已經轉變成租房補貼和市場出售為主的供應模式。但是，房地產市場環(huán)境變化較大，政策調控具有滯后性，因此限制了我國房地產經濟的發(fā)展，雖然出臺了一系列稅收政策、土地政策，但是由于房地政策有一定的缺陷，從而影響了房地產經濟的發(fā)展。

1.2市場

市場環(huán)境決定房地產經濟發(fā)展的規(guī)范性，健康有序的經濟市場對房地產經濟具有促進作用，動蕩不安的市場會限制房地產經濟的發(fā)展，并加劇市場風險，阻礙經濟市場的健康發(fā)展。市場環(huán)境對當?shù)禺a經濟的影響是直接的。除此之外，市場經濟結構、信用體系、監(jiān)管機制也是影響房地產經濟主要因素。在市場的變動下，土地價值會發(fā)生變化，如果變化過大，會對市場產生不良的影響，會加劇房地產經濟市場的波動，因此，在實際房地產市場中，加強監(jiān)督和優(yōu)化信用體系是維系房地產經濟穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。

1.3需求和社會因素

需求決定市場，在房地產市場火熱時期，正是住房需求較大的時期，因此市場房源供不應求，同時也由于人們認知較低，在市場的催化下，沒有經過深思熟慮置業(yè)，因此消費具有一定的盲目性，人們的選擇性小，但是購房需求又實實在在地存在，因此房地產經濟發(fā)展較好。現(xiàn)在，市場進入理性階段，人們的購房需求也有所降低了，同時，人們在住房選擇上對房源的功能性要求更多，如需要的考慮環(huán)境、地段、教育、交通等各種因素，因此購房要求越來越高，市場由賣方市場轉變成買房市場了，因此，房地產經濟發(fā)展應該重新進行規(guī)劃，從單一的經營模式要向著深度經營的模式轉變，才能促進房地產經濟的發(fā)展。此外，社會性也是影響房地產發(fā)展的另一因素，不同的房產價值差異性極大，其主要有房地產的附加價值決定，如學區(qū)、環(huán)境、地段，從而造就了嚴重的社會差距。

1.4經濟因素

房地產經濟也受到經濟因素的影響。經濟因素有如銀行利率、居民收入、消費者結構、市場物價等，這些因素中對市場影響最為直接的是居民收入，居民收入是決定購買房產的主要因素。雖然我國居民收入在市場開放以后，有了大幅度的提升，但是總體居民收入遠遠不及物價上漲的幅度，因此當下居民收入總體較低，居民生活壓力大，自然也就沒有盈余的錢購買房產，當居民收入較為可觀時，對于購房的選擇性也加大，會購買經濟能力以內的房子。此外，貸款利率也是影響居民購買房產因素之一，貸款利率較低時，居民購買欲望會所有提升;當利率上浮時，居民購房欲望會降低。因此，居民購房經濟收入是影響房地產經濟的主要因素之一。

2、房地產經濟管理存在的問題

2.1經濟管理目標不夠清晰

清晰的發(fā)展管理目標是不斷提升房產經濟管理質量的根本。部分房地產企業(yè)在經濟管理工作開展過程中目標不夠清晰，這使得不斷變化的房地產行業(yè)與當前相關的政策法規(guī)之間經常存在一些微小的偏差，房地產相應的政策與法規(guī)具有的約束力也會因此受到影響。此外，由于經濟管理目標清晰度不足，一些不法分子為了實現(xiàn)自身利益最大化而投機取巧，擾亂了房地產市場穩(wěn)定的秩序，不利于房地產經濟管理。

2.2制度體系和管理體系不夠完善

要想實現(xiàn)一個行業(yè)的發(fā)展，首先必須進行制度的確立和管理體系的建設。有一些建筑企業(yè)的制度確立之后，只是流于表面，沒有在實際的建設和管理過程中得到運用，在實際的建設過程中，容易受到政府官員等的管控，在建設過程中有一些問題沒有遵守相關的制度要求，影響了房地產市場的質量。當前的房地產管理方式也必須進行適當?shù)膬?yōu)化，選擇科學的方式進行管理制度的優(yōu)化，避免房地產行業(yè)中出現(xiàn)惡性競爭，也能進一步促進房地產行業(yè)的發(fā)展。

2.3企業(yè)管理不夠規(guī)范

目前，就我國房地產公司自身在經濟的管理上所采用的措施來看，其也存在很多不足，有待完善，例如項目管理責任、權限與利益脫節(jié)。甚至，項目經濟管理與運營項目在建設的過程中沒有對成本進行精細化管理，一旦資金運轉出現(xiàn)問題，在資金沒有到位之前，工程就會被迫停工，成本投入也將隨之增加。由此可見，企業(yè)管理不規(guī)范所造成的成本風險會嚴重影響房地產經濟管理的穩(wěn)定性。

2.4項目成本存在問題

項目成本管理一直存在輕質量、輕效益，重數(shù)量、重規(guī)模的問題。很多經營者關注開發(fā)規(guī)模，以開發(fā)規(guī)模作為衡量領導者工作業(yè)績的指標，且將企業(yè)作為企業(yè)是否具備較強能力的參考要素，但是卻沒有對效益規(guī)模給予足夠的重視;還有部分企業(yè)是采用非市場途徑或是劃撥等方式獲得土地，企業(yè)管理者在此過程中沒有對成本進行科學的管理，為了應對相關機關調查編制會計報表，因為成本開發(fā)管理不科學，在滯后的思維模式下為企業(yè)發(fā)展埋下不少隱患。

有不少房地產開發(fā)企業(yè)的經營者對成本缺乏正確的認知，沒有從經營管理層面開展項目完成管理工作，成本核算一般只在結算時才開展。雖然可以在一定程度上保障財務活動，但是不利于企業(yè)項目經營管理，會使經營管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發(fā)現(xiàn)，對于大規(guī)模長期滾動的房地產開發(fā)企業(yè)，難以在項目成本管理不科學的模式下，確定開發(fā)項目的真實成本。

3、解決對策

3.1制定明確的房地產經濟管理目標

首先，要對土地住房情況有清晰的了解與掌握。就管理部門而言，應明確土地的使用情況，并以供需關系變化為基礎實現(xiàn)對土地用量及房地產發(fā)展規(guī)模的科學化調控，確保房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。其次，科學定位城市發(fā)展。在實施房地產經濟管理的過程中還應始終明晰城市的定位，在著重考慮歷史、文化地域等因素的基礎上促進房地產經濟的持續(xù)發(fā)展，重點凸顯個性化與差異化，降低重復建設現(xiàn)象的出現(xiàn)概率。

3.2完善房地產法律法規(guī)體系

健全完善的房地產行業(yè)是保障房地產市場正常運轉與發(fā)展的重要依據(jù)。在完善相關律法制度的過程中勢必要結合我國國情，在此基礎上最大限度地保障我國房地產市場運行的規(guī)范化、合理化與合法化。同時，還要利用相關律法調控政府在房地產市場的作用，避免政府部門的過度干預，從而破壞房地產市場的正常秩序。除此之外，還要讓法律體系成為保障房地產行業(yè)宏觀調控體系運行的有力依據(jù)。不斷完善相關立法，完善具體的實施要求，為我國房地產法的施行奠定基礎。

3.3構建合理健全的管理機制

在構建和完善管理體系的過程中，應該格外注重地方政府和中央政府在經濟管理中的職能，明確二者在經濟管理中應承擔的管理責任，并在各自管轄的范圍內落實。嚴格遵循中央政府部門對經濟管理的總體發(fā)展方向和價值取向給予的指示，各級地方房地產經濟管理要與其管理目標保持一致，根據(jù)所在區(qū)域房地產行業(yè)的自身特征，在遵循總體目標的前提下，采用差別化管理模式。同時，地方政府在調整財政收入結構的過程中，要充分保障房地產在財政收入中的重要地位，進一步實現(xiàn)中央政府與地方政府攜手共進，構建完善房地產經濟管理機制。

3.4加強項目成本管理

在開發(fā)項目建設前，應該從成本角度對項目進行數(shù)據(jù)收集，分析項目的可行性，接著在項目實施階段進行動態(tài)追蹤，通過全過程監(jiān)管，結合收集的信息對項目進行總結，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預算部門進行招投標、成本控制等工作，房地產開發(fā)的每個階段均應該進行項目成本管理，從產品定位到后期設計、招投標等，還需要保證生產部門、銷售等部門完成各自關于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。

約束性手段是開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)管理活動中進行成本管理的方式，比如指令性標底由預算管理部門下達、成本承包協(xié)議由工程管理部門下達等，相應手段僅針對某一單項活動，但是房地產開發(fā)參與的單位眾多且周期長，因為產品不具備均質性，所以采用傳統(tǒng)的約束手段，難以在項目運行階段提高成本控制力度。企業(yè)需要在當下建立可行性方案，設計成本管理戰(zhàn)略，采用非約束性方式解決項目中無法用數(shù)字衡量活動形成的成本，通過非約束性手段在產品定位期間，完成成本管理任務，提高對開發(fā)項目成本指導的合理性。

結語：

綜上所述，房地產經濟管理工作是一項復雜而又煩瑣的系統(tǒng)性工作，目前我國房地產經濟的管理實施方面存在許多不足，嚴重阻礙了該行業(yè)的發(fā)展。因此，為了促進我國房地產未來的發(fā)展，各部門要對房地產經濟管理工作予以重視，拓寬融資渠道，加大經濟管理方面的力度，加強中長期規(guī)劃，進一步促進我國房地產業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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