黨的十九屆五中全會(huì)提出“全體人民共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展”的目標(biāo)，這既是社會(huì)主義的本質(zhì)要求，也是我黨為人民謀幸福的初心使命，指明了前進(jìn)方向和奮斗目標(biāo)?！肮餐辉！遍L遠(yuǎn)目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)將長期堅(jiān)持“房住不炒”定位，不斷增強(qiáng)民生保障功能和收入再分配功能。

一、“共同富?！蹦繕?biāo)下，房地產(chǎn)突出民生保障屬性

共同富裕是社會(huì)主義的本質(zhì)要求。當(dāng)前我國社會(huì)發(fā)展階段和主要矛盾發(fā)生重要變化，要求把促進(jìn)全體人民共同富裕擺在更加重要的位置。8月17日，習(xí)近平總書記主持召開中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第十次會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“共同富裕是社會(huì)主義的本質(zhì)要求，是中國式現(xiàn)代化的重要特征”。實(shí)現(xiàn)共同富裕不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而且是關(guān)系黨的執(zhí)政基礎(chǔ)的重大政治問題。當(dāng)前，我們正在向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)邁進(jìn)，適應(yīng)我國社會(huì)主要矛盾的變化，更好滿足人民日益增長的美好生活需要，必須把促進(jìn)全體人民共同富裕作為為人民謀幸福的著力點(diǎn)，不斷夯實(shí)黨長期執(zhí)政基礎(chǔ)。在關(guān)于《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》的說明中，習(xí)近平總書記結(jié)合我國發(fā)展階段，對共同富裕進(jìn)行深刻闡述：“我們推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，歸根結(jié)底是要實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕”，“隨著我國全面建成小康社會(huì)、開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國家新征程，我們必須把促進(jìn)全體人民共同富裕擺在更加重要的位置，腳踏實(shí)地，久久為功，向著這個(gè)目標(biāo)更加積極有為地進(jìn)行努力。”為此，黨的十九屆五中全會(huì)向著更遠(yuǎn)的目標(biāo)謀劃共同富裕，提出了“全體人民共同富裕取得更為明顯的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展”的目標(biāo)，在改善人民生活品質(zhì)部分突出強(qiáng)調(diào)了“扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?，指明了前進(jìn)方向和奮斗目標(biāo)。

共同富裕對我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出新發(fā)展階段核心要求，就是要使發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民。近年來，我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得巨大成就，社會(huì)整體福利不斷增進(jìn)，人民普遍受益，但發(fā)展的惠及程度并不均衡，社會(huì)福利在人群間、行業(yè)間、城鄉(xiāng)間、地區(qū)間都有一定差距。共同富裕要求堅(jiān)持在發(fā)展中保障和改善民生，更加注重分配公平，解決地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距、收入差距等問題，在收入分配、就業(yè)、教育、社保、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老、扶幼等方面不斷取得實(shí)實(shí)在在的成果，更加注重向農(nóng)村、基層、欠發(fā)達(dá)地區(qū)傾斜，向困難群眾傾斜，促進(jìn)社會(huì)公平正義，讓發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民。

在“共同富?！遍L遠(yuǎn)目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)將長期堅(jiān)持“房住不炒”定位，并不斷增強(qiáng)民生保障功能和收入再分配功能，這決定著行業(yè)長期發(fā)展方向。今年以來，已有兩條重要的政策脈絡(luò)不斷延伸，一是國家高度重視保障性租賃住房建設(shè)，發(fā)展保障性租賃住房成為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，“十四五”期間，在新市民和青年人多、房價(jià)偏高或上漲壓力較大的大城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭達(dá)到30%以上。二是頻發(fā)提到具備收入調(diào)節(jié)功能的房地產(chǎn)稅，10月16日出版的第20期《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富裕》，文章提出要加強(qiáng)對高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

二、我國構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制“三步走”

我國房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，通過構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，直接傳導(dǎo)并形成對房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展形成根本機(jī)制約束，引導(dǎo)行業(yè)長期健康平穩(wěn)運(yùn)行?！笆糯蟆币詠?，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制最初發(fā)力于最根本的土地制度改革，疫情后期發(fā)力于金融制度改革，“共同富?！遍L遠(yuǎn)目標(biāo)下，當(dāng)前正在發(fā)力于住房制度改革，并將完成財(cái)稅制度改革。

（一）十九大開啟“后商品房時(shí)代”，2018-2019年，圍繞“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，率先發(fā)力于最根本的土地制度改革

2016-2017年，我國熱點(diǎn)城市房價(jià)再度暴漲。2014年，我國經(jīng)濟(jì)增速換擋，進(jìn)入新常態(tài)。中央強(qiáng)調(diào)要探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，要求“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)深化住房制度改革”。但在穩(wěn)增長和化解房地產(chǎn)庫存的訴求下，實(shí)際仍以全面寬松為主，多次降準(zhǔn)降息、放松二套房認(rèn)定、降低貸款首付比例、下調(diào)貸款利率、降低交易契稅、取消限購等，再次引發(fā)熱點(diǎn)城市房價(jià)暴漲。

十九大提出“房住不炒”，確立我國第二次住房體制改革方向，產(chǎn)業(yè)使命、基本性質(zhì)、任務(wù)、功能與市場特征均發(fā)生根本性改變，宣告“商品房時(shí)代”落幕，行業(yè)從此進(jìn)入“后商品房時(shí)代”。[1]“98年房改”確立我國第一次住房體制改革方向，揭開商品房時(shí)代的帷幕，房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，呈現(xiàn)出商品房一枝獨(dú)秀的特征。習(xí)總書記在十九大報(bào)告提出“房住不炒”、“租購并舉”，確立我國第二次住房體制改革的方向，宣告“商品房時(shí)代”落幕，行業(yè)從此進(jìn)入“后商品房時(shí)代”。進(jìn)入后商品房時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)主要使命從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)變保障全體人民住有所居;基本性質(zhì)從國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槊裆Ｕ闲援a(chǎn)業(yè);主要任務(wù)從推動(dòng)住房商品化、促進(jìn)房地產(chǎn)投資快速增長轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅Πl(fā)展租賃住房、構(gòu)建租購并舉的住房保障體系;主要功能從滿足城鎮(zhèn)居民的居住和投資需求轉(zhuǎn)變?yōu)橐?億新市民為重點(diǎn)滿足全體人民的居住需求。

后商品房時(shí)代，我國圍繞“房住不炒”和“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制，2018-2020年，率先發(fā)力于最根本的土地制度改革，為保障性住房市場提供大量新增土地供應(yīng)。我國土地制度改革圍繞著農(nóng)用地、宅基地、農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地“三塊地”展開，其中最重要的是2019年8月新出臺(tái)《土地管理法》，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，雖然不能建設(shè)商品房，但可以建設(shè)租賃住房、廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房和產(chǎn)業(yè)園。我國共有0.5億畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地，相當(dāng)于2020年商品房銷售面積19倍，為發(fā)展保障性住房市場奠定了重要基礎(chǔ)，有助于抑制熱點(diǎn)城市房價(jià)和租金上漲。與此同時(shí)，住房制度加快推動(dòng)住房保障立法，加大對租賃市場政策支持力度，加大戶籍制度改革力度;金融制度加強(qiáng)了金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，并推行房貸利率改革。

這一階段，我國房地產(chǎn)長效機(jī)制逐漸形成并發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。我國房價(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)行業(yè)新變化，實(shí)行以價(jià)換量銷售策略，加快銷售改善現(xiàn)金流，并積極布局“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，物業(yè)公司迎來上市潮。

（二）2020年疫情爆發(fā)，房地產(chǎn)成為金融風(fēng)險(xiǎn)最大“灰犀牛”，我國以防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)，加快完善長效調(diào)控機(jī)制，發(fā)力于金融制度改革

疫情暴發(fā)以來，資金再度涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，房價(jià)上漲壓力凸顯，居民杠桿率、房企杠桿率、銀行房貸杠桿率持續(xù)攀升，金融風(fēng)險(xiǎn)不斷集聚。2020年底，居民部門杠桿率增加6.1個(gè)百分點(diǎn)至62.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超80%，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比28.7%，三大部門杠桿水平均處于絕對高位，反映出資金再度“脫實(shí)向虛”涌入房地產(chǎn)，既增加了穩(wěn)房價(jià)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)，也阻礙了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對進(jìn)一步完善房地產(chǎn)長效機(jī)制，提出迫切要求。

2020年開始，我國發(fā)力于金融制度改革，重點(diǎn)在于加快“建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制”，限制資金違規(guī)和過度流入房地產(chǎn)行業(yè)，防范潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。2021年，我國正式實(shí)施銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中度管理和房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理，對房地產(chǎn)融資供需兩頭“上鎖”，房地產(chǎn)融資供應(yīng)端嚴(yán)格限制銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比，房地產(chǎn)融資需求端嚴(yán)格限制房企有息負(fù)債規(guī)模與增速，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿率有序下降。

（三） 2021年開始，在“共同富裕”長遠(yuǎn)目標(biāo)下，我國將長期堅(jiān)持“房住不炒”基本定位，不斷增強(qiáng)民生保障功能和收入再分配功能，以保障好群眾住房需求為根本，發(fā)力于住房制度改革，逐步深化財(cái)稅制度改革

住房制度改革，重點(diǎn)在于大力支持發(fā)展保障性租賃住房市場，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。2021年，我國保障性租賃住房市場進(jìn)入政策紅利期，供給端完善土地支持政策，降低企業(yè)用地成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，有效保障企業(yè)合理盈利;需求端擴(kuò)增試點(diǎn)城市，通過“租購?fù)瑱?quán)”、規(guī)范租賃秩序、保障合法權(quán)益等方式鼓勵(lì)租房需求;融資端加強(qiáng)金融支持，完善資金退出渠道，首次將保障性租賃住房納入到基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單中。一系列政策“組合拳”將根治行業(yè)盈利難和資金退出難兩大“痛點(diǎn)”。

土地制度改革，進(jìn)一步延伸至土地招拍掛制度，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制。穩(wěn)地價(jià)是穩(wěn)房價(jià)的關(guān)鍵。2021年，我國推行22城集中供地制度，第二批集中供地土拍規(guī)則迎來重大調(diào)整，加強(qiáng)“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)”，實(shí)施以“限房價(jià)、控地價(jià)、競品質(zhì)”為主的競拍方式，嚴(yán)控土地溢價(jià)率，通過競一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競得人，有助于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，并形成行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制。

未來，我國還將深化財(cái)稅制度改革，堅(jiān)定不移地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展“長效機(jī)制”構(gòu)建中的重要一環(huán)，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。房地產(chǎn)稅涉及到政府、家庭、企業(yè)三大部門及其部門內(nèi)部之間的收入分配問題，是切實(shí)的民生問題。2011年，重慶和上海兩地啟動(dòng)了開征房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。2014年，黨的十八屆四中全會(huì)對全面依法治國作出部署，并明確提出要加快重點(diǎn)領(lǐng)域立法。房地產(chǎn)稅的改革必須要在法律框架下進(jìn)行。同時(shí)，我國地域遼闊，各地差異很大，需要充分授權(quán)。房地產(chǎn)稅立法征收是個(gè)大工程，房地產(chǎn)稅是個(gè)技術(shù)性比較強(qiáng)的稅種，會(huì)涉及到很多問題，例如全國房產(chǎn)信息要有一個(gè)統(tǒng)一平臺(tái)，要建立房地產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)糾紛救濟(jì)制度等，因此需要分步推進(jìn)。[2]“十四五”規(guī)劃綱要提出，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，試點(diǎn)城市有望進(jìn)一步擴(kuò)大范圍，為立法積累更多經(jīng)驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為“高風(fēng)險(xiǎn)”行業(yè)

（一）“共同富?！遍L遠(yuǎn)目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)功能定位發(fā)生徹底轉(zhuǎn)變，政策調(diào)控將持續(xù)收緊，長效機(jī)制進(jìn)一步完善并形成合力，行業(yè)告別商品房野蠻生長時(shí)代

商品房時(shí)代，房價(jià)調(diào)控之所以不堅(jiān)決不徹底，根本原因在于房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。十九大以來，我國進(jìn)入“后商品房時(shí)代”，“后商品房時(shí)代”主題就是“共同富?！?。在“共同富?！遍L遠(yuǎn)目標(biāo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)功能定位已發(fā)生徹底轉(zhuǎn)變，已經(jīng)從國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槊裆Ｕ闲援a(chǎn)業(yè)。未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出以租賃住房為重點(diǎn)發(fā)展、商品房占比有序降低的新發(fā)展特征，告別商品房野蠻生長時(shí)代。

房地產(chǎn)長效機(jī)制形成合力，防止出現(xiàn)大起大落。十九大以來，我國綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，目前已在土地制度、金融制度、住房制度等多個(gè)層面建立起系統(tǒng)的長效機(jī)制并形成調(diào)控合力，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）市場外部環(huán)境發(fā)生深刻變化，整體需求進(jìn)入長期下降通道，行業(yè)競爭加劇、收益下滑，風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，行業(yè)整體信用評級調(diào)降

商品房市場需求拐點(diǎn)已現(xiàn)，需求端將長期承壓。過去二十年我國房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展，具備人口高峰疊加前所未有的城鎮(zhèn)化帶來的住房短缺和旺盛需求支撐，但是目前住房全面短缺的時(shí)期已經(jīng)結(jié)束。1987年，我國出生人數(shù)達(dá)到2550萬人的小高峰，之后持續(xù)下降，2019年出生人口僅為1465萬人，降幅高達(dá)43%。根據(jù)恒大研究院對長期購房需求預(yù)測，商品房需求在2018年迎來拐點(diǎn)，之后進(jìn)入長期下降通道，且在2030年之后將迎來斷崖式下滑。

存量市場博弈加劇，行業(yè)整體收益持續(xù)下滑。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)整體需求下滑，房地產(chǎn)企業(yè)降低三四線城市投資，加強(qiáng)重點(diǎn)城市群布局，熱點(diǎn)城市土拍競爭白熱化。今年上半年，首批“兩集中”供地收官，南京部分熱點(diǎn)地塊銷售利潤率不足2%。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)激增，行業(yè)整體信用評級調(diào)降。在銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款集中度管理和房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”融資管理下，房地產(chǎn)企業(yè)融資增長乏力，主要依賴銷售回款改善現(xiàn)金流，而銷售需求整體下滑與銷售利潤率下降，加劇房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)，中國恒大、華夏幸福、泰禾集團(tuán)等一批高杠桿龍頭企業(yè)，紛紛爆雷。中誠信國際基于房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營環(huán)境對行業(yè)內(nèi)企業(yè)信用質(zhì)量的影響分析，首次將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)營模式發(fā)生顛覆性改變，正在向制造業(yè)代加工模式轉(zhuǎn)變，行業(yè)迎來新一輪洗牌，不能快速適應(yīng)新變化的企業(yè)將面臨淘汰

“土地紅利”和“金融紅利”時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)靠加杠桿多拿地獲利。1998年房改以后，地產(chǎn)行業(yè)迎來“土地紅利”，房地產(chǎn)企業(yè)靠低價(jià)拿地，土地快速升值，就能夠獲取較高利潤，即拿到地就能賺錢，通過各種渠道獲取土地資源是關(guān)鍵。2002年出臺(tái)土地招拍掛制度以后，地產(chǎn)行業(yè)又迎來“金融紅利”，拿地方式更加市場化，房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的金融支持才能夠購買更多的土地資源，通過不斷加杠桿，加大拿地力度，提高周轉(zhuǎn)效率，就能夠快速做大規(guī)模。[3]

“土地紅利”“金融紅利”消失后，房地產(chǎn)企業(yè)回歸實(shí)業(yè)運(yùn)營本質(zhì)，不能快速適應(yīng)新變化的企業(yè)將面臨淘汰。十九大提出“房住不炒”，房價(jià)結(jié)束快速上漲發(fā)展階段，告別“土地紅利”。2020年建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)擴(kuò)張，行業(yè)進(jìn)入降杠桿周期，告別“金融紅利”。房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸實(shí)業(yè)運(yùn)營本質(zhì)，更多依靠提升產(chǎn)品質(zhì)量、提高運(yùn)營管理能力、提供增值服務(wù)等，通過為客戶創(chuàng)造更多價(jià)值獲取利潤，進(jìn)入全面比拼綜合實(shí)力的發(fā)展新階段，需要快速適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新要求，重構(gòu)企業(yè)發(fā)展模式。

在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)銷售凈利率、杠桿率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都將出現(xiàn)整體下滑，凈資產(chǎn)收益率也將隨之持續(xù)下降，行業(yè)進(jìn)入較長時(shí)期的轉(zhuǎn)型調(diào)整陣痛期。

備注：指標(biāo)是碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、中海7家龍頭房企經(jīng)營數(shù)據(jù)平均值。

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[3] 趙路.萬科郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢[EB/OL].2021-03-31.

（本文作者系中國金屬礦業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院高級研究員、高級經(jīng)濟(jì)師）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.003